物业管理若干法律问题研究
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摘要
随着我国物业管理迅速发展，物业管理的纠纷也大量出现，成为媒体与公众关注的焦点。《物业管理条例》的出台和实施对规范物业管理，减少纠纷起到了重要的作用，但目前法律法规仍不健全，物业管理中还存在许多法律问题亟待解决。本文侧重对物业管理三个方面的法律问题进行研究，首先从建筑物区分所有权理论入手讨论物业的权属问题，并结合当前实际界定了小区屋顶平台、停车位和窗前绿地的归属和管理。其次探讨了我国物业管理中专项维修资金管理中所存在的问题，借鉴国内外立法和实践经验，提出了完善专项维修资金管理的建议。最后针对我国当前物业管理企业存在的问题，提出解决的措施。
第一部分，物业的归属问题。对此采用层层推进的方法进行论述。首先，对建筑物区分所有权的概念和性质进行界定，明确建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有所有权和成员权所构成的一种特别所有权，不同于一般民法意义上的所有权。通过分析认定建筑物区分所有权的性质是复合共有。其次，对建筑物区分所有权三项权能中的共有所有权进行讨论，笔者认为共有所有权不能采取一刀切的方法将其划分为按份共有或共同共有，而应该根据具体的使用情况来确定，并对区分所有建筑物共有所有权的客体—共用部分进行论述，并建议采用列举加排除的方法来界定其范围。第三，结合实际讨论区分所有建筑物共用部分的专有使用权，对当前实际生活中容易发生争议的屋顶平台、停车场和窗前绿地的专有使用权的归属和管理进行探讨。最后，对专有部分的使用限制进行分析，指出区分所有权人对专有部分的权利也不是无限制的，除遵守法律的规定外还必须受到管理规约和相邻关系的约束。
第二部分，物业管理中专项维修资金问题。由于专项维修资金是对区分所有建筑物共有部分进行维护、维修和改善的重要资金来源，但由于我国法律对专项维修资金的收取、使用和管理办法等只有原则性规定，实践中容易发生纠纷。本文首先明确专项维修资金的性质是全体业主所有，然后采用对比比较的方法提出对专项维修资金的完善措施。笔者指出：1．应该拓宽专项维修资金的来源，通过论述指出开发商、建筑物区分所有权人、物业的出售者以及国家地方财政都应支付专项维修资金，另外共有部分专
In this paper, the author mainly discusses three questions about realty management.
The f special ownership. And through the analysis, it is recognized th irst question is the property ownership. Firstly, the author agrees that the distinguished construct ownership is composed of exclusive right, right of common and membership right. It is a at the distinguished construct ownership is compound-common in the nature. Secondly, by the dissertation in one of the right—right of common, it is definite that the character can be confirmed according the real condition, and to demarcate the ownership, the method of enumerate plus exclude is recommend. Thirdly, how to discrimination the ownerships and managements of the exclusive usufruct of all common part in construction is a problem which is easy to bring dispute in real life, through the discussion of this problem, the restrict use of exclusive part is put forward, that is the usufruct must be restricted with the manage regulation and neighborhood besides abide by the legal regulation.
The second question is about the special service fund in realty management. First, it is recognized that the special service fund is vest in all owner in the nature. Secondly, the author discusses the improvement measures of the special service fund. The author presents that it could be improve from four aspects. That are, the development of its source, adopting regular payment method according the proportion of building ownership, adopting the payment standard according the cost of construction area and the strict management of the special service fund.
The third question is about the problems of which the enterprise of realty management in face and the improvement measure. Firstly, it is definite that the nature of enterprise of realty management is a legal consequence who has the corporation qualification. And then, the author presents the improvement measure in six aspects for the questions exist
第一部分，物业的归属问题。对此采用层层推进的方法进行论述。首先，对建筑物区分所有权的概念和性质进行界定，明确建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有所有权和成员权所构成的一种特别所有权，不同于一般民法意义上的所有权。通过分析认定建筑物区分所有权的性质是复合共有。其次，对建筑物区分所有权三项权能中的共有所有权进行讨论，笔者认为共有所有权不能采取一刀切的方法将其划分为按份共有或共同共有，而应该根据具体的使用情况来确定，并对区分所有建筑物共有所有权的客体—共用部分进行论述，并建议采用列举加排除的方法来界定其范围。第三，结合实际讨论区分所有建筑物共用部分的专有使用权，对当前实际生活中容易发生争议的屋顶平台、停车场和窗前绿地的专有使用权的归属和管理进行探讨。最后，对专有部分的使用限制进行分析，指出区分所有权人对专有部分的权利也不是无限制的，除遵守法律的规定外还必须受到管理规约和相邻关系的约束。
第二部分，物业管理中专项维修资金问题。由于专项维修资金是对区分所有建筑物共有部分进行维护、维修和改善的重要资金来源，但由于我国法律对专项维修资金的收取、使用和管理办法等只有原则性规定，实践中容易发生纠纷。本文首先明确专项维修资金的性质是全体业主所有，然后采用对比比较的方法提出对专项维修资金的完善措施。笔者指出：1．应该拓宽专项维修资金的来源，通过论述指出开发商、建筑物区分所有权人、物业的出售者以及国家地方财政都应支付专项维修资金，另外共有部分专
In this paper, the author mainly discusses three questions about realty management.
The f special ownership. And through the analysis, it is recognized th irst question is the property ownership. Firstly, the author agrees that the distinguished construct ownership is composed of exclusive right, right of common and membership right. It is a at the distinguished construct ownership is compound-common in the nature. Secondly, by the dissertation in one of the right—right of common, it is definite that the character can be confirmed according the real condition, and to demarcate the ownership, the method of enumerate plus exclude is recommend. Thirdly, how to discrimination the ownerships and managements of the exclusive usufruct of all common part in construction is a problem which is easy to bring dispute in real life, through the discussion of this problem, the restrict use of exclusive part is put forward, that is the usufruct must be restricted with the manage regulation and neighborhood besides abide by the legal regulation.
The second question is about the special service fund in realty management. First, it is recognized that the special service fund is vest in all owner in the nature. Secondly, the author discusses the improvement measures of the special service fund. The author presents that it could be improve from four aspects. That are, the development of its source, adopting regular payment method according the proportion of building ownership, adopting the payment standard according the cost of construction area and the strict management of the special service fund.
The third question is about the problems of which the enterprise of realty management in face and the improvement measure. Firstly, it is definite that the nature of enterprise of realty management is a legal consequence who has the corporation qualification. And then, the author presents the improvement measure in six aspects for the questions exist
引文
1．符启林：《房地产法学》，北京：法律出版社2002年版。
2．王利明主编：《中国民法案例与学理研究》(物权篇)，北京：法律出版社1998年版。
3．陈华彬：《现在建筑物区分所有权制度研究》，北京：法律出版社，1995年版。
4．王利民主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，北京：中国法制出版社2001年版。
5．梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》，北京：社会科学文献出版社2001年版。
6．王泽鉴：《民法物权(1)通则．所有权》，北京：中国政法大学出版社2001年版。
7．王利明：《物权法论》，北京：中国政法大学出版1998年版。
8．杨立新：《共有权研究》，北京：高等教育出版社2003年版。
9．陈华彬：《物权法原理》，北京：国家行政学院出版社1998年版。
10．王利明：《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社2002年版。
11．孙宪忠：《德国当代物权法》，北京：法律出版社1997年版。
12．郑玉波：《民法物权》，台北：三民书局印行1983年版。
13．王利明：《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社2003年版。。
14．陈文卿主编：《房地产法律实务》，北京：法律出版社2000年版。
15．李开国、张玉敏主编：《中国民法学》，北京：法律出版社2002年版。
16．夏善胜主编：《物业管理法》，北京：法律出版社2003年版。
17．游劝荣主编：《物权法比较研究》，北京：人民法院出版社2004年版。
18．国务院法制办等编：《物业管理条例》释义，北京：知识产权出版社2003年版。
19．梁慧星主编：《民商法论丛》(1994年第1卷)，北京：法律出版社1994年版。
20．张晋藩著：《中华法制文明的演进》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
1．温丰文：“论区分所有建筑物共有部分之法律性质”，载《法学丛刊》第131期。
2．原小杰：“我国建筑物区分所有权制度之共有权的立法完善”，载《理论前沿》2005年第15期。
3．张小红、韦人：“物业管理服务合同的法律特征”，载《法学》1998年第7期。
4．陈冰：“论物业维修专项基金的性质、使用和管理”，载《科技创业月刊》2004年第10期。
5．宋作智：“浅谈物业专项维修资金的系列问题”，载《中国建设信息》2004年第2期。
6．周琪：“物业管理若干法律问题探析”，载《山西高等学校社会科学学报》第15卷第3期(2003年3月)。
7．陈静：“物业管理前期介入探析”，载《郑州工业高等专科学校学报》第19卷第3期2003年9月。
8．刘芙蓉：“物业管理提前介入利弊谈”，载《建筑设计管理》2001年第6期(总第100期)。
9．陈俊：“物业管理中的法律问题及其完善途径”载《安庆师范学院学报(社会科学版)》第21卷第1期2002年1月。
10．陈广华：“论建筑物区分所有权—兼谈物业管理法律体系的完善”，载《南京工业大学学报(社会科学版)》2004年第4期。
11．沈晖：“从建筑物区分所有权论我国物业管理立法”，载《建筑经济》2004年第3期。
12．王青兰：“建筑物区分所有权制度与物业管理”，载《住宅科技》2000年第7期。
13．戴东雄：“论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅰ)”，《法学丛刊》第114期。
14．戴东雄：“论建筑物区分所有权之理论基础(Ⅱ)”，《法学丛刊》第115期。
15．刘得宽：“建筑物区分所有者之空间所有权”，载《民法物权论文 选辑(上)》1984．7。
16．纪华士：“香港多层建筑物区分所有权的相关规定”，载《物权法比较研究》。
17．宋红勤：“大陆建筑物区分所有权立法初探”，载《物权法比较研究》。
18．季凯国：“谈谈商品房公共部位的维修问题”，载《中国房地产》2001年5月总第245期。
1．《意大利民法典》费安玲，丁玫译 中国政法大学出版社1997版
2．《法国物权法》尹田著 法律出版社1998年版
3．《日本民法典》王书江译 中国法制出版社 2000年版
4．《瑞士民法典》殷生根译 法律出版社1987年版
5．《物业管理条例》
6．《台湾公寓大厦管理条例》
7．《台湾公寓大厦管理条例》(实施细则)
8．《城市新建住宅小区管理办法》
9．《物业服务收费管理办法》
10．《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》
11．《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》
12．《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
13．《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(实施细则)
14．《上海市商品住宅维修基金管理办法》
1．贾玉宝：“深圳住宅专用基金第一案”，《21世纪经济报道》2005年3月31日。
2．陶家祥：“物业管理的相关问题及对策”，《江苏经济报》2004年4月14日。
3．徐淳：“43亿公共维修基金为何交钱容易用时难”，《北京现代商报》2005年4月28日。
4．蹇侠：“应用建筑物区分所有权建构我国物业管理法律体系”，《北京青年报》2003年11月27日。
5．李立：“物业管理条例十大解读”，《法制日报》2003年6月21日。
1．廖善康：浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策 http://www.chinalawedu.com/news/2005/10/ma501627392514101500211248.html
2．杨立新：“窗前绿地·楼顶空间·停车位—论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题” http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=373
3．李钊：“物业管理若干法律问题的探索思考与立法对策”http://www.chinalawedu.com/news/2004_9/15/1705363684.htm
4．彭振：“中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析”http://www.pmabc.com/Article/pmtheory/pmtheory03/200501/46.htm
2．王利明主编：《中国民法案例与学理研究》(物权篇)，北京：法律出版社1998年版。
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5．《物业管理条例》
6．《台湾公寓大厦管理条例》
7．《台湾公寓大厦管理条例》(实施细则)
8．《城市新建住宅小区管理办法》
9．《物业服务收费管理办法》
10．《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》
11．《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》
12．《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
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2．陶家祥：“物业管理的相关问题及对策”，《江苏经济报》2004年4月14日。
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4．蹇侠：“应用建筑物区分所有权建构我国物业管理法律体系”，《北京青年报》2003年11月27日。
5．李立：“物业管理条例十大解读”，《法制日报》2003年6月21日。
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