不动产信托公示制度研究
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摘要
本文以不动产信托公示制度为研究对象,采用比较法方法论的逻辑进路,结合日本、台湾地区、英国及美国等两法系主要国家和地区的不动产登记制度背景,对其不动产信托公示制度进行了比较研究。第一部分对信托公示制度的含义进行了界定,认为适格的信托公示制度应能满足两个条件:第一,具备一套较为固定的信托表征方式,能够让交易第三人知悉信托法律关系部分或全部的构成要素,同时,该信托表征方式具备一定的公信力;第二,在实施信托设立、变更或消灭等信托变动行为时,一般情况下,未经法定方式公示,信托变动不得对抗不知情的交易第三人。本文第二部分从前述两个条件出发,对日本、台湾地区、英国及美国的信托公示制度进行了分别考察,结果发现日本以及台湾地区采取了统一的不动产信托登记制度,英国采取了不完全的土地信托登记制度,而美国则选择了信托标注制度。
第三部分与第四部分解释了各立法例上不动产信托公示制度异同的原因。信托法律关系具有对世性,要求建立维护交易安全的制度,因此前述立法例均建立了不动产信托公示制度。但是,由于日本、台湾地区、英国及美国的物权法或财产法上的制度背景不同,特别是各自的不动产登记制度相异,导致了前述不同立法例分别采取了相异的不动产信托公示制度。
本文第五部分从降低交易成本的功能角度,评价了前述三种不动产信托公示制度。降低交易成本是维护交易安全的主要途径,从降低交易成本功能上看,日本及台湾地区统一的不动产信托登记制度要优于英国及美国的公示制度,而英美国家之所以能够化解其面临的交易成本困境,是因为其悠久的衡平法传统保障了忠实义务人规范得以有效实施,从而有效制止了受托人的机会主义行为。
我国大陆目前的不动产信托登记主要停留在理论探讨与局部实践阶段。从不同立法例选择相应信托公示制度的原因以及降低交易成本两个角度看,我国大陆应于未来的统一不动产登记立法中,依附不动产物权登记制度建立不动产信托登记制度。同时,我国大陆目前的信托登记实践也存在诸多需要完善之处。
This dissertation attempts to make a comparative study on the publicity system of the trust of realty among main nations and district in civil and common law system, including Japan, Taiwan, England and America.
Part One defines the conception of the publicity system of trust. The qualified publicity system of trust must possess two main characteristics. Firstly, there must be some steady exterior modality of trust, which can disclose part or whole elements of trust relationship. Meanwhile, the disclosure of trust is reliable as it is endowed by law with credibility. Secondly, in a general way, the parties of the trust can not defend against the claims of the third party with the establishment, modification or termination of the trust, unless they have been published. Through the aforementioned characteristics or requirements, Part Two probes into the publicity system of trust of realty in Japan, Taiwan, England and America. The production of research is that all the foregoing nations and district have established the publicity system of trust of realty, with the registration system of trust of realty both in Japan and Taiwan, the incomplete registration system of trust of land in England, and earmark system of trust in America.
Part Three and Part Four make explanation of the similarities and differences of three kinds of publicity systems of trust of realty. The trust relationship can bind not only the parties of trust but also the third parties in the transaction, which make it necessary to protect the transaction security. Therefore, publicity system of trust of realty was established in all of foregoing nations and district. However, as concrete institutions in real right law or property law are different, especially in aspect of realty registration systems, corresponding publicity system was adopted in different nations and district.
Part Five estimates aforementioned publicity systems of trust of realty with the function criterion of reducing transaction cost. Reducing transaction cost is main approach to protect transaction security. From the aspect of economical analysis we find that the uniform registration system of trust of realty in Japan and Taiwan is more efficient than publicity systems in England and America. However, it must be pointed out that England and America can solve the puzzledom incurred by transaction cost. The reason is that Equity has been insuring the performance of fiduciary’s duty of loyalty, which effectively prevents fiduciary’s opportunism conduct.
The existing publicity of trust of realty in China is mainly about theoretical study and local practice. From the aspect of the institutional basis of corresponding publicity system and the function of reducing transaction cost, the dissertation suggests that China should establish publicity systems of trust of realty adhering to uniform realty registration system in future. Of course, the practice of registration of trust of realty needs improving on.
第三部分与第四部分解释了各立法例上不动产信托公示制度异同的原因。信托法律关系具有对世性,要求建立维护交易安全的制度,因此前述立法例均建立了不动产信托公示制度。但是,由于日本、台湾地区、英国及美国的物权法或财产法上的制度背景不同,特别是各自的不动产登记制度相异,导致了前述不同立法例分别采取了相异的不动产信托公示制度。
本文第五部分从降低交易成本的功能角度,评价了前述三种不动产信托公示制度。降低交易成本是维护交易安全的主要途径,从降低交易成本功能上看,日本及台湾地区统一的不动产信托登记制度要优于英国及美国的公示制度,而英美国家之所以能够化解其面临的交易成本困境,是因为其悠久的衡平法传统保障了忠实义务人规范得以有效实施,从而有效制止了受托人的机会主义行为。
我国大陆目前的不动产信托登记主要停留在理论探讨与局部实践阶段。从不同立法例选择相应信托公示制度的原因以及降低交易成本两个角度看,我国大陆应于未来的统一不动产登记立法中,依附不动产物权登记制度建立不动产信托登记制度。同时,我国大陆目前的信托登记实践也存在诸多需要完善之处。
This dissertation attempts to make a comparative study on the publicity system of the trust of realty among main nations and district in civil and common law system, including Japan, Taiwan, England and America.
Part One defines the conception of the publicity system of trust. The qualified publicity system of trust must possess two main characteristics. Firstly, there must be some steady exterior modality of trust, which can disclose part or whole elements of trust relationship. Meanwhile, the disclosure of trust is reliable as it is endowed by law with credibility. Secondly, in a general way, the parties of the trust can not defend against the claims of the third party with the establishment, modification or termination of the trust, unless they have been published. Through the aforementioned characteristics or requirements, Part Two probes into the publicity system of trust of realty in Japan, Taiwan, England and America. The production of research is that all the foregoing nations and district have established the publicity system of trust of realty, with the registration system of trust of realty both in Japan and Taiwan, the incomplete registration system of trust of land in England, and earmark system of trust in America.
Part Three and Part Four make explanation of the similarities and differences of three kinds of publicity systems of trust of realty. The trust relationship can bind not only the parties of trust but also the third parties in the transaction, which make it necessary to protect the transaction security. Therefore, publicity system of trust of realty was established in all of foregoing nations and district. However, as concrete institutions in real right law or property law are different, especially in aspect of realty registration systems, corresponding publicity system was adopted in different nations and district.
Part Five estimates aforementioned publicity systems of trust of realty with the function criterion of reducing transaction cost. Reducing transaction cost is main approach to protect transaction security. From the aspect of economical analysis we find that the uniform registration system of trust of realty in Japan and Taiwan is more efficient than publicity systems in England and America. However, it must be pointed out that England and America can solve the puzzledom incurred by transaction cost. The reason is that Equity has been insuring the performance of fiduciary’s duty of loyalty, which effectively prevents fiduciary’s opportunism conduct.
The existing publicity of trust of realty in China is mainly about theoretical study and local practice. From the aspect of the institutional basis of corresponding publicity system and the function of reducing transaction cost, the dissertation suggests that China should establish publicity systems of trust of realty adhering to uniform realty registration system in future. Of course, the practice of registration of trust of realty needs improving on.
引文
1孙宪忠著:《中国物权法总论》,法律出版社 2003 年版,第 130-137 页。
2田中实、山田昭:《信托法》,学阳书房 1989 年版,第 65—66 页,转引自赖源河,王志诚:《现代信托法》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 71 页。
3[德]K·茨威格特、H·克茨:《比较法总论》,潘汉典、米健等译,法律出版社 2003 年版,第 64 页。
1占有的公信力不同于占有的权利推定效力,二者在功能和价值、保护对象、对本权的依赖程度、适用范围以及对抗的对象等方面存在区别。参见孙鹏,第 279-281 页。
2参见叶金强:《公信力的法律构造》,北京大学出版社 2004 年版,第 21 页。
3孙鹏:《物权公示论――以物权变动为中心》,法律出版社 2004 年版,第 277 页。
4叶金强,前揭书,第 24 页。
1[德]K·茨威格特、H·克茨,前揭书,第 13 页。
2本文第二部分和第四部分对各种不动产登记制度将有详细介绍。
3《日本信托法》第 3 条、《韩国信托法》第 3 条、台湾地区“信托法”第 4 条、《中华人民共和国信托法》第10 条。
4参见下文第六部分有关“我国大陆不动产信托公示制度的现状”内容。
1因受资料占有的限制,笔者无法了解韩国不动产信托登记制度的具体配套规定,所以未将韩国的不动产信托公示方式纳入比较范围。
2李昊、常鹏翱等:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社 2005 年版,第 3 页。
3参见[日]中野正俊:《信托法判例研究》,张军建译,中国方正出处社 2006 年版,第 73 页。
4李昊,常鹏翱等,前揭书,第 469 页。
5王文宇:《民商法理论与经济分析(二)》,元照出版有限公司 2003 年版,第 301 页。
1参见[日]中野正俊,前揭书,第 72 页。
2日本东洋信托银行:《日本银行信托法规与业务》,姜永砺译,上海外语教育出版社 1989 年版。
1 参见[日]中野正俊,前揭书,第 71 页。
2参见《日本信托法》第 3 条、《韩国信托法》第 3 条、台湾地区“信托法”第 4 条。
3《中华人民共和国信托法》第 10 条。
4《中华人民共和国信托法》第 10 条进一步规定,信托变动未履行登记程序时,其既不能约束交易第三人,也不能约束信托法律关系的当事人。
5 [日]中野正俊、张军建:《信托法》,中国方正出版社 2004 年版,第 5 页。
6[英]F·H·劳森、B·拉登:《财产法(第二版)》,施天涛、梅慎实、孔详俊译,中国大百科全书出版社1998 年版,第 18 页。
7Law of Property Act 1925, s.205(1) (ix).
8See John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998, p. 9.
1See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 106.
2See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 215.
3Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, s.1(1)(a). 英国 1996 年的《土地信托与受托人委任法》赋予了土地信托的受托人对土地强大的管理处分权,同时也规定了受益人的土地占有权,参见 Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, s.6(1), s.12(1)。但在美国信托法上,“土地信托”(Land Trust)为典型的消极信托,其并非是指所有以土地为信托财产的信托。实务上,土地信托中的受益人保有对土地的全面管理处分权,仅名义上的所有权归于受托人。参见方嘉麟,前揭书,第 180 页,注 253。
4李昊,常鹏翱等,前揭书,第 35 页。
1SH Goo, Land Law (6th ed.),Cavendish Publishing Limited, p.302. 转引自梁敏虹,前揭论文,第 14 页。
2See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 190.
3Land Registration Act 2002, s.33 (a).
4Land Registration Act 2002, s.41(2)
5Land Registration Act 2002, s.40(3)
6See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 193.
7 在受托人仅为一人时,买受人必须要求受托人再指定一个名义上的土地受托人,以使买受人能够满足向两个以上受托人支付价金的条件。See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 218.
1See Michael Haley, Land Law (6th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 28.
2See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 220.
3See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 193.
4See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 233.
5参见第一部分有关“信托变动之公示效力”的内容。
6方嘉麟,前揭书,第 160-161 页。
1李昊、常鹏翱等,前揭书,第 36 页。
2方嘉麟,前揭书,第 198 页。
3Land Registration Act 1925,s.70(1) (g). 4See John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998, p.508.
5Land Registration Act 2002, s.71
1参见李昊、常鹏翱等,前揭书,第 75 页。
2李昊、常鹏翱等,前揭书,第 76 页。
3Restatement of the Law, Second, Trusts, §179.
4梁敏虹,前揭论文,第 21 页。
5Restatement of the Law, Second, Trusts, §297.
1Restatement of the Law, Second, Trusts, §261-262.
2周晓明,前揭书,第 166 页。
3Restatement of the Law, Second, Trusts, §263,[英]D. J. 海顿,前揭书,第 33 页。
4王文宇,前揭书,第 310 页。
5参见周小明,前揭书,第 150 页;李昊、常鹏翱等,前揭书,第 467 页;方嘉麟,前揭书,第 108 页;梁敏虹,前揭论文,第 1 页。
1参见王文宇,前揭书,第 302 页。
2方嘉麟,前揭书,第 90 页。
1John H. Lanbein, The Contractarian Bases of the Law of Trusts, Yale L. J. [1995] Vol.105, pp.625-675.
2何宝玉:《英国信托法原理与判例》,法律出版社 2001 年版,第 44—48 页。
3持此说者有日本学者四宫和夫、新井诚,台湾学者赖源河、王志诚等。参见:赖源河,王志诚,前揭书,第28—31 页。
4方嘉麟,前揭书,第 89 页。
5参见日本信托法第 31 条,台湾地区信托法第 18 条,中华人民共和国信托法第 22 条。
6Restatement of the Law, Second, Trusts, §287-296.
7[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 54 页。
8[英]D. J. 海顿:《信托法》,周翼、王昊译,法律出版社 2004 年版,第 172 页。
9方嘉麟,前揭书,第 47 页。
1郑玉波:《民商法问题研究(一)》,台湾三民书局 1980 年版,第 39 页。
2尹田:《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 238 页。
1叶金强,前揭书,第 15 页。
2[美]E·博登海默:《法理学;法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社 2004 年版,第 309 页。
3尹田,前揭论文,第 253 页。
4[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 3 页。
1朱景文:《比较法总论》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 19 页。
2参见叶金强,前揭书,第 11 页;孙鹏,前揭书,第 143 页;尹田:《法国不动产公示制度》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第 16 卷,金桥文化出版有限公司 2000 年版,第 551 页。
1See John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998, p.465.
1李昊、常鹏翱等,前揭书,第 36 页。
2李昊、常鹏翱等,前揭书,第 37 页。
3See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 205.
4[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 212 页。
5李昊、常鹏翱等,前揭书,第 35 页。
1方嘉麟,前揭书,第 54-56 页。
2方嘉麟,前揭书,第 91 页。
3梁敏虹,前揭论文,第 19 页。
4[美]贝哈安特(Roger Bernhardt):《不动产法(第三版)》(影印本),中国人民大学出版社 2002 年版,第320-324 页。
5[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 315-316 页。
1[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 323 页。
2[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 331-339 页。.
3[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 354-361 页。
4李昊、常鹏翱等,前揭书,第 72 页。
5李昊、常鹏翱等,前揭书,第 79 页。
1[德]柯武刚、史漫飞:《制度经济学》,韩朝华译,商务印书馆 2000 年版,第 156 页。
2[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 283-284 页。
3[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 298-309 页。
1[德]K·茨威格特、H·克茨,前揭书,第 68 页。
2朱景文,前揭书,第 23—24 页。
3[美]Y·巴泽尔:《产权的经济分析》,费方域、段毅才译,上海三联书店、上海人民出版社 1997 年版,第3 页。
4[德]柯武刚、史漫飞,前揭书,第 237 页。
5苏永钦:《私法自治中的经济理性》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 102 页。
2[美]R·科斯:《社会成本问题》,载于《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》,上海三联书店、上海人民出版社 1994 年版,第 20 页。
3郑玉波,前揭书,第 39 页。
4参见[美]E·博登海默,前揭书,第 317 页。
5参见刘金国、舒国滢主编:《法理学教科书》,中国政法大学出版社 1999 年版,第 307 页。
6陈雪萍,前揭书,第 144 页。
7周林彬:《物权法新论——一种法律经济分析的观点》,北京大学出版社 2002 年版,第 199 页。
1参见第二部分有关“大陆法上的不动产信托公示制度――统一的信托登记制度”的内容。
1周林彬,前揭书,第 246 页。
2参见叶金强,前揭书,第 21 页。
1参见叶金强,前揭书,第 34 页。
2[美]R·科斯,前揭论文,第 52 页。
3王文宇,前揭书,第 301 页。另参见方嘉麟,第 88 页。
1梁敏虹,前揭论文,第 18-19 页。
2Restatement of the Law, Second, Trusts, §284;何宝玉,前揭书,第 514 页;[英]D. J. 海顿,前揭书,第 172页。
3参见方嘉麟,前揭书,第 225 页。
4[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 52 页。
1[英]D. J. 海顿,前揭书,第 13 页。
2Underhill & Hayton, 《信托和受托人法》(16th),第 964—965 页, Re Montagu’s Settlement [1987]Ch. 265 at 285,转引自[英]D. J. 海顿,前揭书,第 176 页。
3Restatement of the Law, Second, Trusts, §205.
1参见本文第三部分有关“信托法律关系所约束的交易第三人类型”内容。
2参见谢哲胜:《财产法专题研究(三)》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 85-88 页。
3[英]D. J. 海顿,前揭书,第 38 页。
4陈雪萍,前揭书,第 141 页。
5参见陈雪萍,前揭书,第 138 页。
1张天民:《失去衡平法的信托》,中信出版社 2004 年版,第 78-82 页;另参见陈雪萍,前揭书,第 96-97页。
2[英]D·J·海顿,同前注引书,第 38 页。
3外在制度是指高踞于共同体之上的主体设计出来并靠政治行为强加于社会的规则;内在制度是指共同体体内随经验而演化的规则。内在制度具有很高的效能,常常足以使极其棘手复杂的情形变得井然有序。参见[德]柯武刚、史漫飞,前揭书,第 119-130 页。
4See Lusina Ho, Trust Law in China, Asia, Sweet & Maxwell Limited, 2003, p.79.
5朱景文,前揭书,第 12 页。
6刘金国、舒国滢,前揭书,第 307 页。
7参见[德]柯武刚、史漫飞,前揭书,第 87 页。
1参见《国内首家信托登记中心在上海浦东挂牌成立》,载于《国际金融报》,2006 年 6 月 22 日。
2上海信托登记中心官方网站 http://www.strc.org.cn/xt_dengji_4.htm.,2006/12/22。
1参见本文第四部分“不动产信托公示制度差异之原因探析”。
2See Lusina Ho, Trust Law in China, Asia, Sweet & Maxwell Limited, 2003, p.62.
3孙宪忠:《论物权法》,法律出版社 2001 年版,第 463 页。
4李昊、常鹏翱等,前揭书,第 23 页。
1[德]J·F·鲍尔、R·施蒂尔纳:《德国物权法(上)》,张双根译,法律出版社 2004 年版,第 290-295 页。
2参见《信托登记业务操作指引》第 11 条。
3参见[日]中野正俊,前揭书,第 71 页。
4 参见台湾地区“海商法”第 9 条、34 条之规定。
5《信托产品登记公示与信托信息披露试行方案》第 3 条,第 10 条。
1《上海信托登记中心信托登记业务守则》第 8 条。
1[德]K·茨威格特、 H·克茨,前揭书,第 54-55 页。
1[德]K·茨威格特、 H·克茨,前揭书,第 50 页。
1、王文宇:《民商法理论与经济分析(二)》,元照出版有限公司 2003 年版;
2、方嘉麟:《信托法之理论与实务》,中国政法大学出版社 2004 年版;
3、周小明:《信托制度比较法研究》,法律出版社 1996 年版;
4、张天民:《失去衡平法的信托》,中信出版社 2004 年版;
5、赖源河,王志诚:《现代信托法》,中国政法大学出版社 2002 年版;
6、李昊、常鹏翱等:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社 2005 年版;
7、叶金强:《公信力的法律构造》,北京大学出版社 2004 年版;
8、朱景文:《比较法总论》,中国人民大学出版社 2004 年版;
9、苏永钦:《私法自治中的经济理性》,中国人民大学出版社 2004 年版;
10、何宝玉:《英国信托法原理与判例》,法律出版社 2001 年版;
11、孙鹏:《物权公示论――以物权变动为中心》,法律出版社 2004 年版;
12、孙宪忠:《中国物权法总论》,法律出版社 2003 年版;
13、王泽鉴:《民法物权:通则·所有权》,中国政法大学出版社 2001 年版;
14、王轶:《物权变动论》,中国人民大学出版社 2001 年版;
15、尹田:《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社 2004 年版;
16、刘金国、舒国滢主编:《法理学教科书》,中国政法大学出版社 1999 年版;
17、谢哲胜:《财产法专题研究(三)》,中国人民大学出版社 2004 年版;
18、周林彬:《物权法新论——一种法律经济分析的观点》,北京大学出版社 2002年版;
19、[日]中野正俊、张军建:《信托法》,中国方正出版社 2004 年版;
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1、尹田:《法国不动产公示制度》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第 16 卷,金桥文化出版有限公司 2000 年版;
2、耿利航:《信托财产与中国信托法》,载于《政法论坛》2004 年第 1 期;
3、张天民:《论信托财产上权利义务的冲突与衡平》,载于梁慧星主编:《民商法论丛》第 9 卷,法律出版社 1998 年版;
1、[德]K·茨威格特、H·克茨:《比较法总论》,潘汉典、米健等译,法律出版社 2003年版;
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3、[英]F·H·劳森、B·拉登:《财产法(第二版)》,施天涛、梅慎实、孔详俊译,中国大百科全书出版社 1998 年版;
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8、[美]R·科斯:《社会成本问题》,载于《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》,上海三联书店、上海人民出版社 1994 年版;
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1、[美]贝哈安特(Roger Bernhardt):《不动产法(第三版)》(影印本),中国人民大学出版社 2002 年版;
2、John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998.
3、Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005.
4、Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004.
5、Michael Haley, Land Law (6th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004.
6、Lusina Ho, Trust Law in China, Asia, Sweet & Maxwell Limited, 2003.
7、John H. Lanbein, The Contractarian Bases of the Law of Trusts, Yale L. J. [1995] Vol.105.
1、《中华人民共和国土地管理法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3、《日本信托法》;
4、《韩国信托法》;
2田中实、山田昭:《信托法》,学阳书房 1989 年版,第 65—66 页,转引自赖源河,王志诚:《现代信托法》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 71 页。
3[德]K·茨威格特、H·克茨:《比较法总论》,潘汉典、米健等译,法律出版社 2003 年版,第 64 页。
1占有的公信力不同于占有的权利推定效力,二者在功能和价值、保护对象、对本权的依赖程度、适用范围以及对抗的对象等方面存在区别。参见孙鹏,第 279-281 页。
2参见叶金强:《公信力的法律构造》,北京大学出版社 2004 年版,第 21 页。
3孙鹏:《物权公示论――以物权变动为中心》,法律出版社 2004 年版,第 277 页。
4叶金强,前揭书,第 24 页。
1[德]K·茨威格特、H·克茨,前揭书,第 13 页。
2本文第二部分和第四部分对各种不动产登记制度将有详细介绍。
3《日本信托法》第 3 条、《韩国信托法》第 3 条、台湾地区“信托法”第 4 条、《中华人民共和国信托法》第10 条。
4参见下文第六部分有关“我国大陆不动产信托公示制度的现状”内容。
1因受资料占有的限制,笔者无法了解韩国不动产信托登记制度的具体配套规定,所以未将韩国的不动产信托公示方式纳入比较范围。
2李昊、常鹏翱等:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社 2005 年版,第 3 页。
3参见[日]中野正俊:《信托法判例研究》,张军建译,中国方正出处社 2006 年版,第 73 页。
4李昊,常鹏翱等,前揭书,第 469 页。
5王文宇:《民商法理论与经济分析(二)》,元照出版有限公司 2003 年版,第 301 页。
1参见[日]中野正俊,前揭书,第 72 页。
2日本东洋信托银行:《日本银行信托法规与业务》,姜永砺译,上海外语教育出版社 1989 年版。
1 参见[日]中野正俊,前揭书,第 71 页。
2参见《日本信托法》第 3 条、《韩国信托法》第 3 条、台湾地区“信托法”第 4 条。
3《中华人民共和国信托法》第 10 条。
4《中华人民共和国信托法》第 10 条进一步规定,信托变动未履行登记程序时,其既不能约束交易第三人,也不能约束信托法律关系的当事人。
5 [日]中野正俊、张军建:《信托法》,中国方正出版社 2004 年版,第 5 页。
6[英]F·H·劳森、B·拉登:《财产法(第二版)》,施天涛、梅慎实、孔详俊译,中国大百科全书出版社1998 年版,第 18 页。
7Law of Property Act 1925, s.205(1) (ix).
8See John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998, p. 9.
1See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 106.
2See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 215.
3Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, s.1(1)(a). 英国 1996 年的《土地信托与受托人委任法》赋予了土地信托的受托人对土地强大的管理处分权,同时也规定了受益人的土地占有权,参见 Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, s.6(1), s.12(1)。但在美国信托法上,“土地信托”(Land Trust)为典型的消极信托,其并非是指所有以土地为信托财产的信托。实务上,土地信托中的受益人保有对土地的全面管理处分权,仅名义上的所有权归于受托人。参见方嘉麟,前揭书,第 180 页,注 253。
4李昊,常鹏翱等,前揭书,第 35 页。
1SH Goo, Land Law (6th ed.),Cavendish Publishing Limited, p.302. 转引自梁敏虹,前揭论文,第 14 页。
2See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 190.
3Land Registration Act 2002, s.33 (a).
4Land Registration Act 2002, s.41(2)
5Land Registration Act 2002, s.40(3)
6See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 193.
7 在受托人仅为一人时,买受人必须要求受托人再指定一个名义上的土地受托人,以使买受人能够满足向两个以上受托人支付价金的条件。See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 218.
1See Michael Haley, Land Law (6th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 28.
2See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 220.
3See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 193.
4See Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005, p. 233.
5参见第一部分有关“信托变动之公示效力”的内容。
6方嘉麟,前揭书,第 160-161 页。
1李昊、常鹏翱等,前揭书,第 36 页。
2方嘉麟,前揭书,第 198 页。
3Land Registration Act 1925,s.70(1) (g). 4See John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998, p.508.
5Land Registration Act 2002, s.71
1参见李昊、常鹏翱等,前揭书,第 75 页。
2李昊、常鹏翱等,前揭书,第 76 页。
3Restatement of the Law, Second, Trusts, §179.
4梁敏虹,前揭论文,第 21 页。
5Restatement of the Law, Second, Trusts, §297.
1Restatement of the Law, Second, Trusts, §261-262.
2周晓明,前揭书,第 166 页。
3Restatement of the Law, Second, Trusts, §263,[英]D. J. 海顿,前揭书,第 33 页。
4王文宇,前揭书,第 310 页。
5参见周小明,前揭书,第 150 页;李昊、常鹏翱等,前揭书,第 467 页;方嘉麟,前揭书,第 108 页;梁敏虹,前揭论文,第 1 页。
1参见王文宇,前揭书,第 302 页。
2方嘉麟,前揭书,第 90 页。
1John H. Lanbein, The Contractarian Bases of the Law of Trusts, Yale L. J. [1995] Vol.105, pp.625-675.
2何宝玉:《英国信托法原理与判例》,法律出版社 2001 年版,第 44—48 页。
3持此说者有日本学者四宫和夫、新井诚,台湾学者赖源河、王志诚等。参见:赖源河,王志诚,前揭书,第28—31 页。
4方嘉麟,前揭书,第 89 页。
5参见日本信托法第 31 条,台湾地区信托法第 18 条,中华人民共和国信托法第 22 条。
6Restatement of the Law, Second, Trusts, §287-296.
7[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 54 页。
8[英]D. J. 海顿:《信托法》,周翼、王昊译,法律出版社 2004 年版,第 172 页。
9方嘉麟,前揭书,第 47 页。
1郑玉波:《民商法问题研究(一)》,台湾三民书局 1980 年版,第 39 页。
2尹田:《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 238 页。
1叶金强,前揭书,第 15 页。
2[美]E·博登海默:《法理学;法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社 2004 年版,第 309 页。
3尹田,前揭论文,第 253 页。
4[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 3 页。
1朱景文:《比较法总论》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 19 页。
2参见叶金强,前揭书,第 11 页;孙鹏,前揭书,第 143 页;尹田:《法国不动产公示制度》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第 16 卷,金桥文化出版有限公司 2000 年版,第 551 页。
1See John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998, p.465.
1李昊、常鹏翱等,前揭书,第 36 页。
2李昊、常鹏翱等,前揭书,第 37 页。
3See Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004, p. 205.
4[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 212 页。
5李昊、常鹏翱等,前揭书,第 35 页。
1方嘉麟,前揭书,第 54-56 页。
2方嘉麟,前揭书,第 91 页。
3梁敏虹,前揭论文,第 19 页。
4[美]贝哈安特(Roger Bernhardt):《不动产法(第三版)》(影印本),中国人民大学出版社 2002 年版,第320-324 页。
5[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 315-316 页。
1[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 323 页。
2[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 331-339 页。.
3[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 354-361 页。
4李昊、常鹏翱等,前揭书,第 72 页。
5李昊、常鹏翱等,前揭书,第 79 页。
1[德]柯武刚、史漫飞:《制度经济学》,韩朝华译,商务印书馆 2000 年版,第 156 页。
2[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 283-284 页。
3[美]贝哈安特(Roger Bernhardt),前揭书,第 298-309 页。
1[德]K·茨威格特、H·克茨,前揭书,第 68 页。
2朱景文,前揭书,第 23—24 页。
3[美]Y·巴泽尔:《产权的经济分析》,费方域、段毅才译,上海三联书店、上海人民出版社 1997 年版,第3 页。
4[德]柯武刚、史漫飞,前揭书,第 237 页。
5苏永钦:《私法自治中的经济理性》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 102 页。
2[美]R·科斯:《社会成本问题》,载于《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》,上海三联书店、上海人民出版社 1994 年版,第 20 页。
3郑玉波,前揭书,第 39 页。
4参见[美]E·博登海默,前揭书,第 317 页。
5参见刘金国、舒国滢主编:《法理学教科书》,中国政法大学出版社 1999 年版,第 307 页。
6陈雪萍,前揭书,第 144 页。
7周林彬:《物权法新论——一种法律经济分析的观点》,北京大学出版社 2002 年版,第 199 页。
1参见第二部分有关“大陆法上的不动产信托公示制度――统一的信托登记制度”的内容。
1周林彬,前揭书,第 246 页。
2参见叶金强,前揭书,第 21 页。
1参见叶金强,前揭书,第 34 页。
2[美]R·科斯,前揭论文,第 52 页。
3王文宇,前揭书,第 301 页。另参见方嘉麟,第 88 页。
1梁敏虹,前揭论文,第 18-19 页。
2Restatement of the Law, Second, Trusts, §284;何宝玉,前揭书,第 514 页;[英]D. J. 海顿,前揭书,第 172页。
3参见方嘉麟,前揭书,第 225 页。
4[英]F·H·劳森、B·拉登,前揭书,第 52 页。
1[英]D. J. 海顿,前揭书,第 13 页。
2Underhill & Hayton, 《信托和受托人法》(16th),第 964—965 页, Re Montagu’s Settlement [1987]Ch. 265 at 285,转引自[英]D. J. 海顿,前揭书,第 176 页。
3Restatement of the Law, Second, Trusts, §205.
1参见本文第三部分有关“信托法律关系所约束的交易第三人类型”内容。
2参见谢哲胜:《财产法专题研究(三)》,中国人民大学出版社 2004 年版,第 85-88 页。
3[英]D. J. 海顿,前揭书,第 38 页。
4陈雪萍,前揭书,第 141 页。
5参见陈雪萍,前揭书,第 138 页。
1张天民:《失去衡平法的信托》,中信出版社 2004 年版,第 78-82 页;另参见陈雪萍,前揭书,第 96-97页。
2[英]D·J·海顿,同前注引书,第 38 页。
3外在制度是指高踞于共同体之上的主体设计出来并靠政治行为强加于社会的规则;内在制度是指共同体体内随经验而演化的规则。内在制度具有很高的效能,常常足以使极其棘手复杂的情形变得井然有序。参见[德]柯武刚、史漫飞,前揭书,第 119-130 页。
4See Lusina Ho, Trust Law in China, Asia, Sweet & Maxwell Limited, 2003, p.79.
5朱景文,前揭书,第 12 页。
6刘金国、舒国滢,前揭书,第 307 页。
7参见[德]柯武刚、史漫飞,前揭书,第 87 页。
1参见《国内首家信托登记中心在上海浦东挂牌成立》,载于《国际金融报》,2006 年 6 月 22 日。
2上海信托登记中心官方网站 http://www.strc.org.cn/xt_dengji_4.htm.,2006/12/22。
1参见本文第四部分“不动产信托公示制度差异之原因探析”。
2See Lusina Ho, Trust Law in China, Asia, Sweet & Maxwell Limited, 2003, p.62.
3孙宪忠:《论物权法》,法律出版社 2001 年版,第 463 页。
4李昊、常鹏翱等,前揭书,第 23 页。
1[德]J·F·鲍尔、R·施蒂尔纳:《德国物权法(上)》,张双根译,法律出版社 2004 年版,第 290-295 页。
2参见《信托登记业务操作指引》第 11 条。
3参见[日]中野正俊,前揭书,第 71 页。
4 参见台湾地区“海商法”第 9 条、34 条之规定。
5《信托产品登记公示与信托信息披露试行方案》第 3 条,第 10 条。
1《上海信托登记中心信托登记业务守则》第 8 条。
1[德]K·茨威格特、 H·克茨,前揭书,第 54-55 页。
1[德]K·茨威格特、 H·克茨,前揭书,第 50 页。
1、王文宇:《民商法理论与经济分析(二)》,元照出版有限公司 2003 年版;
2、方嘉麟:《信托法之理论与实务》,中国政法大学出版社 2004 年版;
3、周小明:《信托制度比较法研究》,法律出版社 1996 年版;
4、张天民:《失去衡平法的信托》,中信出版社 2004 年版;
5、赖源河,王志诚:《现代信托法》,中国政法大学出版社 2002 年版;
6、李昊、常鹏翱等:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社 2005 年版;
7、叶金强:《公信力的法律构造》,北京大学出版社 2004 年版;
8、朱景文:《比较法总论》,中国人民大学出版社 2004 年版;
9、苏永钦:《私法自治中的经济理性》,中国人民大学出版社 2004 年版;
10、何宝玉:《英国信托法原理与判例》,法律出版社 2001 年版;
11、孙鹏:《物权公示论――以物权变动为中心》,法律出版社 2004 年版;
12、孙宪忠:《中国物权法总论》,法律出版社 2003 年版;
13、王泽鉴:《民法物权:通则·所有权》,中国政法大学出版社 2001 年版;
14、王轶:《物权变动论》,中国人民大学出版社 2001 年版;
15、尹田:《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社 2004 年版;
16、刘金国、舒国滢主编:《法理学教科书》,中国政法大学出版社 1999 年版;
17、谢哲胜:《财产法专题研究(三)》,中国人民大学出版社 2004 年版;
18、周林彬:《物权法新论——一种法律经济分析的观点》,北京大学出版社 2002年版;
19、[日]中野正俊、张军建:《信托法》,中国方正出版社 2004 年版;
20、陈雪萍:《信托在商事领域发展的制度空间――角色转换和制度创新》,中国法制出版社 2006 年版。
1、尹田:《法国不动产公示制度》,载梁慧星主编:《民商法论丛》第 16 卷,金桥文化出版有限公司 2000 年版;
2、耿利航:《信托财产与中国信托法》,载于《政法论坛》2004 年第 1 期;
3、张天民:《论信托财产上权利义务的冲突与衡平》,载于梁慧星主编:《民商法论丛》第 9 卷,法律出版社 1998 年版;
1、[德]K·茨威格特、H·克茨:《比较法总论》,潘汉典、米健等译,法律出版社 2003年版;
2、[日]中野正俊:《信托法判例研究》,张军建译,中国方正出处社 2006 年版;
3、[英]F·H·劳森、B·拉登:《财产法(第二版)》,施天涛、梅慎实、孔详俊译,中国大百科全书出版社 1998 年版;
4、[英]D. J. 海顿:《信托法》,周翼、王昊译,法律出版社 2004 年版;
5、[德]柯武刚、史漫飞:《制度经济学》,韩朝华译,商务印书馆 2000 年版;
6、[美]E·博登海默:《法理学;法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社 2004 年版;
7、[美]Y·巴泽尔:《产权的经济分析》,费方域、段毅才译,上海三联书店、上海人民出版社 1997 年版;
8、[美]R·科斯:《社会成本问题》,载于《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》,上海三联书店、上海人民出版社 1994 年版;
9、[德]J·F·鲍尔、R·施蒂尔纳:《德国物权法(上)》,张双根译,法律出版社2004 年版;
1、[美]贝哈安特(Roger Bernhardt):《不动产法(第三版)》(影印本),中国人民大学出版社 2002 年版;
2、John Stevens & Robert A. Pearce, Land Law, London, Sweet & Maxwell Limited, 1998.
3、Aspril Stroud, Making Sense of Land Law, Oxford University Press, 2005.
4、Nigel P. Gravells, Land Law (3th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004.
5、Michael Haley, Land Law (6th ed.), London, Sweet & Maxwell Limited, 2004.
6、Lusina Ho, Trust Law in China, Asia, Sweet & Maxwell Limited, 2003.
7、John H. Lanbein, The Contractarian Bases of the Law of Trusts, Yale L. J. [1995] Vol.105.
1、《中华人民共和国土地管理法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3、《日本信托法》;
4、《韩国信托法》;