我国“凶宅”交易纠纷的法律问题研究
|
摘要
随着我国二手房买卖活动的日趋活跃,因“凶宅”引发的交易纠纷也日益增多。因我国法律对“凶宅”交易没有明确的规定可以直接援用,实践中出现了各地法院按不同的法律依据进行判决,同类纠纷往往产生截然不同的处理结果。如何从法律上界定“凶宅”以及如何解决涉及“凶宅”交易的纠纷,成为当前司法实践中的一道难题。
本文首先对“凶宅”进行了法律界定,明确其含义、范围、性质等,认为“凶宅”属于瑕疵物,并基于诚信原则、契约自由、克服信息不对称等,引出卖方的“凶宅”信息披露义务,认为故意隐瞒“凶宅”信息的行为构成欺诈;其后从国内典型案例及域内、外立法及司法实践出发,对“凶宅”交易纠纷的处理路径进行了分析,肯定了对该类纠纷的合同法处理路径,并对相关合同责任作了深入剖析,进而为买受人明确了切实可行的司法救济途径;最后对完善我国当前相关法律制度进行了构建,主要目的在于避免此类交易纠纷的发生,具体包括重塑诚实信用原则、扩张标的物瑕疵的含义、设定卖方信息披露义务。
对“凶宅”交易纠纷的相关法律问题进行研究,有利于这一领域相关理论的深化和完善,为司法实践处理此类案件提供总的精神、原则及具体的法律制度。这对推动我国司法实践中建立相对统一的裁决标准、限制法官的自由裁量权、维护民众对法律权威性的信仰具有重要的理论和实践意义。
These years witnesses the increase of the cases induced by transaction of“Haunted House”with the spree of second-house transaction. However, the judiciaries in different courts refer to different laws when judging since there is no specific stipulation specifying the transaction of“haunted house”, resulting in different, even counteractive judging. Therefore, it is tricky to define“haunted house”and deal with the disputes involving“haunted house”.
This thesis first specifies such questions as the definition of the“haunted house”, its coverage and its nature. It argues that“haunted house”is things of defects and the hiding of the fact of“haunted house”constitutes cheating. Hence it is selling party’s obligation to reveal the information of“haunted house”. Secondly, based on the typical cases and judiciary practice at home and abroad, it analyzes the resolution of the disputes involving“haunted house”and affirms the resolution referring to contract law and more importantly, specifies the responsibility of involved parties signing the contract, offering the buying party a feasible judiciary help. At last, it attempts to construct the relevant legal system, including the reshaping of honesty rule, the specification of things of defects,the establishment of disclosing obligation by the selling party.
The study on legal questions of the disputes involving“haunted house”transaction is conducive to the deepening and improvement of the relevant theories in this area, providing general rules and specific legal system for the resolution of these disputes. And this is theoretically and practically meaningful in reining in discretion and safeguarding the public’s faith in the authority of the law.
本文首先对“凶宅”进行了法律界定,明确其含义、范围、性质等,认为“凶宅”属于瑕疵物,并基于诚信原则、契约自由、克服信息不对称等,引出卖方的“凶宅”信息披露义务,认为故意隐瞒“凶宅”信息的行为构成欺诈;其后从国内典型案例及域内、外立法及司法实践出发,对“凶宅”交易纠纷的处理路径进行了分析,肯定了对该类纠纷的合同法处理路径,并对相关合同责任作了深入剖析,进而为买受人明确了切实可行的司法救济途径;最后对完善我国当前相关法律制度进行了构建,主要目的在于避免此类交易纠纷的发生,具体包括重塑诚实信用原则、扩张标的物瑕疵的含义、设定卖方信息披露义务。
对“凶宅”交易纠纷的相关法律问题进行研究,有利于这一领域相关理论的深化和完善,为司法实践处理此类案件提供总的精神、原则及具体的法律制度。这对推动我国司法实践中建立相对统一的裁决标准、限制法官的自由裁量权、维护民众对法律权威性的信仰具有重要的理论和实践意义。
These years witnesses the increase of the cases induced by transaction of“Haunted House”with the spree of second-house transaction. However, the judiciaries in different courts refer to different laws when judging since there is no specific stipulation specifying the transaction of“haunted house”, resulting in different, even counteractive judging. Therefore, it is tricky to define“haunted house”and deal with the disputes involving“haunted house”.
This thesis first specifies such questions as the definition of the“haunted house”, its coverage and its nature. It argues that“haunted house”is things of defects and the hiding of the fact of“haunted house”constitutes cheating. Hence it is selling party’s obligation to reveal the information of“haunted house”. Secondly, based on the typical cases and judiciary practice at home and abroad, it analyzes the resolution of the disputes involving“haunted house”and affirms the resolution referring to contract law and more importantly, specifies the responsibility of involved parties signing the contract, offering the buying party a feasible judiciary help. At last, it attempts to construct the relevant legal system, including the reshaping of honesty rule, the specification of things of defects,the establishment of disclosing obligation by the selling party.
The study on legal questions of the disputes involving“haunted house”transaction is conducive to the deepening and improvement of the relevant theories in this area, providing general rules and specific legal system for the resolution of these disputes. And this is theoretically and practically meaningful in reining in discretion and safeguarding the public’s faith in the authority of the law.
引文
①牟宪魁:《说明义务违反与沉默的民事诈欺构成》,载《法律科学》(西北政法学院学报)2007年第4期,第78页。
①张文星:《“凶宅”法律问题分析——对大陆法系“财产权”概念及其地位的探索》,载《财经界》2007年第16期,第215页。
②吴进福:《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探析》,载《人民司法》2006年第9期,第108页。
③陈明:《苏甲、苏乙与徐×福房屋租凭合同纠纷案》,载《高级法官案例讲坛》(民商法卷Ⅰ),北京大学出版社2006年版,第267页。
④陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》2007年第10期,第91-92页。
①陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》2007年第10期,第92页。
②喻厚智:《论凶宅交易纠纷的法律适用》,西南政法大学2010届硕士论文,第7页。
③吴进福:《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探析》,载《人民司法》2006年第9期,第107页。
④乌丙安:《中国民间信仰》,上海人民出版社1996年版,第2-3页。
①黄志勇:《论物的瑕疵担保及精神利益保护》,四川大学2004届硕士论文,第12页。
②房绍坤、郭明瑞:《合同法要义与案例析解》(分则),中国人民大学出版社2001年版,第40-41页。
③史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第24页。
①俞珍珍:《房屋买卖中房屋关联信息披露义务研究》,中国政法大学2010届硕士论文,第5页。
①王泽鉴:《缔约上之过失》,载《民法学说与判例研究》第1册,中国政法大学出版社1998年版,第88-99页。
②俞珍珍:《房屋买卖中房屋关联信息披露义务研究》,中国政法大学2010届硕士论文,第30页。
①梁慧星:《民法总论》,法律出版社1997年版,第170页。
②俞珍珍:《房屋买卖中房屋关联信息披露义务研究》,中国政法大学2010届硕士论文,第36页。
③朱娟:《沉默诈欺构成论》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2009年第3期,第128页。
①尹田:《法国现代合同法》,法律出版社1995年版,第88页。
②牟宪魁:《说明义务违反与沉默的民事诈欺构成——以“信息上的弱者”之保护为中心》,载《法律科学》2007年第4期,第82-83页。
③沈达明、梁仁洁:《德意志法上的法律行为》,对外贸易教育出版社1992版,第145页。
④牟宪魁:《说明义务违反与沉默的民事诈欺构成——以“信息上的弱者”之保护为中心》,载《法律科学》2007年第4期,第81页。
①许铭:《住宅买卖合同中卖方的信息披露义务》,华东政法大学2010届硕士论文,第18页。
①邹吉东:《论物的瑕疵担保责任》,吉林大学2009届硕士论文,第27页。
①许铭:《住宅买卖合同中卖方的信息披露义务》,华东政法大学2010届硕士论文,第27页。
①梁慧星:《民法总论》,法律出版社2001年版,第52-53页。
①王泽鉴:《法学上之发现》,载《民法学说与判例研究》第4册,中国政法大学出版社1998年版,第11页。
②陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》2007年第10期,第93页。
①崔建远:《合同法》,法律出版社2007年版,第119页。
②崔建远:《合同法》,法律出版社2007年版,第120页。
①邹吉东:《论物的瑕疵担保责任》,吉林大学2009届硕士论文,第4页。
②王利明:《中德买卖合同制度的比较》,载《比较法研究》2001年第1期,第27页。
②史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社2000年版,第340页。
③梁慧星:《民法总论》,法律出版社1996年版,第44页。
①史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第24页。
②黄志勇:《论物的瑕疵担保及精神利益保护》,四川大学2004届硕士论文,第5页。
③房绍坤、郭明瑞:《合同法要义与案例析解》(分则),中国人民大学出版社2001年版,第40-41页。
1、王泽鉴:《民法学说与判例研究》第1册,中国政法大学出版社1998年版。
2、史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社2000年版。
3、史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版。
4、乌丙安:《中国民间信仰》,上海人民出版社1996年版。
5、梁慧星:《民法总论》,法律出版社1997年版。
6、房绍坤、郭明瑞:《合同法要义与案例析解》(分则),中国人民大学出版社2001年版。
7、尹田:《法国现代合同法》,法律出版社1995年版。
8、沈达明、梁仁洁:《德意志法上的法律行为》,对外贸易教育出版社1992年版。
9、崔建远:《合同法》,法律出版社2007年版。
10、陈明:《苏甲、苏乙与徐×福房屋租凭合同纠纷案》,载《高级法官案例讲坛》(民商法卷Ⅰ),北京大学出版社2006年版。
11、牟宪魁:《说明义务违反与沉默的民事诈欺构成——以“信息上的弱者”之保护为中心》,载《法律科学》2007年第4期。
12、吴进福:《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探讨》,载《人民司法》2006年第9期。
13、陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》第2007年第10期。
14、朱娟:《沉默诈欺构成论》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2009年第3期。
15、喻厚智:《论凶宅交易纠纷的法律适用》,西南政法大学2010届硕士论文。
16、邹吉东:《论物的瑕疵担保责任》,吉林大学2009届硕士论文。
17、王利明:《中德买卖合同制度的比较》,载《比较法研究》2001年第1期。
18、张文星:《“凶宅”法律问题分析——对大陆法系“财产权”概念及其地位的探索》,载《财经界》2007年第16期。
①张文星:《“凶宅”法律问题分析——对大陆法系“财产权”概念及其地位的探索》,载《财经界》2007年第16期,第215页。
②吴进福:《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探析》,载《人民司法》2006年第9期,第108页。
③陈明:《苏甲、苏乙与徐×福房屋租凭合同纠纷案》,载《高级法官案例讲坛》(民商法卷Ⅰ),北京大学出版社2006年版,第267页。
④陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》2007年第10期,第91-92页。
①陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》2007年第10期,第92页。
②喻厚智:《论凶宅交易纠纷的法律适用》,西南政法大学2010届硕士论文,第7页。
③吴进福:《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探析》,载《人民司法》2006年第9期,第107页。
④乌丙安:《中国民间信仰》,上海人民出版社1996年版,第2-3页。
①黄志勇:《论物的瑕疵担保及精神利益保护》,四川大学2004届硕士论文,第12页。
②房绍坤、郭明瑞:《合同法要义与案例析解》(分则),中国人民大学出版社2001年版,第40-41页。
③史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第24页。
①俞珍珍:《房屋买卖中房屋关联信息披露义务研究》,中国政法大学2010届硕士论文,第5页。
①王泽鉴:《缔约上之过失》,载《民法学说与判例研究》第1册,中国政法大学出版社1998年版,第88-99页。
②俞珍珍:《房屋买卖中房屋关联信息披露义务研究》,中国政法大学2010届硕士论文,第30页。
①梁慧星:《民法总论》,法律出版社1997年版,第170页。
②俞珍珍:《房屋买卖中房屋关联信息披露义务研究》,中国政法大学2010届硕士论文,第36页。
③朱娟:《沉默诈欺构成论》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2009年第3期,第128页。
①尹田:《法国现代合同法》,法律出版社1995年版,第88页。
②牟宪魁:《说明义务违反与沉默的民事诈欺构成——以“信息上的弱者”之保护为中心》,载《法律科学》2007年第4期,第82-83页。
③沈达明、梁仁洁:《德意志法上的法律行为》,对外贸易教育出版社1992版,第145页。
④牟宪魁:《说明义务违反与沉默的民事诈欺构成——以“信息上的弱者”之保护为中心》,载《法律科学》2007年第4期,第81页。
①许铭:《住宅买卖合同中卖方的信息披露义务》,华东政法大学2010届硕士论文,第18页。
①邹吉东:《论物的瑕疵担保责任》,吉林大学2009届硕士论文,第27页。
①许铭:《住宅买卖合同中卖方的信息披露义务》,华东政法大学2010届硕士论文,第27页。
①梁慧星:《民法总论》,法律出版社2001年版,第52-53页。
①王泽鉴:《法学上之发现》,载《民法学说与判例研究》第4册,中国政法大学出版社1998年版,第11页。
②陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》2007年第10期,第93页。
①崔建远:《合同法》,法律出版社2007年版,第119页。
②崔建远:《合同法》,法律出版社2007年版,第120页。
①邹吉东:《论物的瑕疵担保责任》,吉林大学2009届硕士论文,第4页。
②王利明:《中德买卖合同制度的比较》,载《比较法研究》2001年第1期,第27页。
②史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社2000年版,第340页。
③梁慧星:《民法总论》,法律出版社1996年版,第44页。
①史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第24页。
②黄志勇:《论物的瑕疵担保及精神利益保护》,四川大学2004届硕士论文,第5页。
③房绍坤、郭明瑞:《合同法要义与案例析解》(分则),中国人民大学出版社2001年版,第40-41页。
1、王泽鉴:《民法学说与判例研究》第1册,中国政法大学出版社1998年版。
2、史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社2000年版。
3、史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版。
4、乌丙安:《中国民间信仰》,上海人民出版社1996年版。
5、梁慧星:《民法总论》,法律出版社1997年版。
6、房绍坤、郭明瑞:《合同法要义与案例析解》(分则),中国人民大学出版社2001年版。
7、尹田:《法国现代合同法》,法律出版社1995年版。
8、沈达明、梁仁洁:《德意志法上的法律行为》,对外贸易教育出版社1992年版。
9、崔建远:《合同法》,法律出版社2007年版。
10、陈明:《苏甲、苏乙与徐×福房屋租凭合同纠纷案》,载《高级法官案例讲坛》(民商法卷Ⅰ),北京大学出版社2006年版。
11、牟宪魁:《说明义务违反与沉默的民事诈欺构成——以“信息上的弱者”之保护为中心》,载《法律科学》2007年第4期。
12、吴进福:《涉及“凶宅”纠纷案件的处理问题探讨》,载《人民司法》2006年第9期。
13、陈耀东、张瑾:《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》,载《河北法学》第2007年第10期。
14、朱娟:《沉默诈欺构成论》,载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2009年第3期。
15、喻厚智:《论凶宅交易纠纷的法律适用》,西南政法大学2010届硕士论文。
16、邹吉东:《论物的瑕疵担保责任》,吉林大学2009届硕士论文。
17、王利明:《中德买卖合同制度的比较》,载《比较法研究》2001年第1期。
18、张文星:《“凶宅”法律问题分析——对大陆法系“财产权”概念及其地位的探索》,载《财经界》2007年第16期。