商品房买卖中房屋逾期办证法律问题探析
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摘要
2003年最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,此解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房屋权属证书的民事责任作出了规定,为人民法院公正及时处理逾期办证的民事责任问题提供了法律依据。不过对于如何确定商品房买卖合同中当事人的办证义务、办证的义务属于谁,商品房办证的期限为多长时间,法律的规定要么过于笼统,要么规定相互不一致,没有一个统一的尺度,导致在实践中存在较多的分歧,以致同类案件的处理结果出现相差甚大的情形,甚至出现截然相反的情况,引起了当事人的不满。故笔者结合实践中案件审理及其法律规定与相关的理论,对商品房买卖合同中所涉及的逾期办证问题进行探讨,以期在实际处理商品房买卖中房屋的逾期办证相关问题时能尽可能地做到公平,又相对地倾斜于弱势一方,妥善地处理此类纠纷。
本文分六个部分。
第一部分由判例引入本文主题,通过对判例分析与思考,力图将逾期办证中存在的法律问题予以揭示。
第二部分主要研究了对逾期办证的认定,关键在于明确办证的义务主体及其办证期限。首先归纳出法律上对办证义务主体的相关规定,然后结合实践,确定出办证的义务主体。之后再从法律的角度来看如何认定逾期办证,再从实践的角度来看逾期办证,使得对逾期办证问题有一个整体的认识。
第三部分主要研究了逾期办证的形成原因,主要从合同双方当事人即出卖人、买受人以及第三人和不可抗力四个方面来分析,对实践中处理逾期办证责任的承担及提出解决逾期办证问题的对策有重要的意义。
第四部分主要研究了逾期办证责任承担的情形,结合第三部分分析逾期办证的原因,依据法律相关规定,确定责任的承担。
第五部分主要研究了逾期办证与诉讼时效。承担逾期办证责任的形式主要有继续履行办证义务与支付违约金两种,对于如何适用诉讼时效有较大的争议,实践中采用较多的是认为履行办证为物权行为或具有物权属性,不适用诉讼时效。而笔者认为履行办证义务不适用诉讼时效的理由不够充分,应该从履行办证义务为从合同义务角度来认定不适用诉讼时效。对于支付违约金,笔者不赞同当前部分法官采用的将按日或按月累计计算违约金认定为继续性债权过两年的诉讼时效后采用支持起诉日倒退两年的做法。因为对于没有特殊规定的问题均应严格适用两年的普通诉讼时效,一旦超过诉讼时效起诉,一般不予支持,只是对于现实中的这些做法笔者也能给予理解。
第六部分主要研究了对解决逾期办证问题的对策。对于解决一个社会问题,法律规定一个统一的标准是解决此问题的最根本做法,故笔者认为应对办证义务、责任予以界定。除了运用法律来解决问题外,还应由行政机关对办证进行监督,提出了一个预办证登记制度与制定诚信办证房地产开发企业表,另外还从法院的强制执行角度提出一些应对措施。
Supreme People's Court issued "Supreme People's Court on the hearing real estate sale disputes the interpretation of the law applicable to a number of issues" in 2003, to explain the 18th article of the real estate sale real estate seller to fulfill the party late registration of house ownership certificates in civil responsibility to the provisions just in time for the courts to deal with overdue inter alia. The issue provided a legal basis for civil liability. But how to determine the real estate sale obligations of the parties to the accreditation, inter alia, the obligation to belong to who, inter alia, the period of commercial housing long, or too general law or regulations inconsistent with each other, not a single scale, resulting in practice there are more differences, so that the treatment outcome of similar cases, very different situation, even diametrically opposite, causing the party's dissatisfaction. Therefore, in case I tried combining practice and legal requirements and related theories, pairs of real estate sale involved in late accreditation questions are discussed with a view to Shijichuli commercial housing Mai Mai in the housing when the overdue accreditation-related issues as often as possible Zuodao fair, but also relatively weak tilt on one side, and properly deal with such disputes.
This article is divided into six parts.
In the first part is the introduction of this subject by the case, by case analysis and thinking, trying to exist in late accreditation of legal issues to be revealed.
In the second part of the identification of overdue accreditation, the key is to clear inter alia, the obligations of the principal and the accreditation period. First we summarize the main legal obligations related to the accreditation requirements, and then combined with practice, inter alia, the obligation to identify the principal. And then from a legal point of view how to identify overdue accreditation, and then from the practical point of view overdue accreditation, making the issue of the overdue accreditation an overall understanding.
The third part of the reason for overdue inter alia, the formation of the main parties from the contract that the seller, the buyer and the third and four aspects of force majeure, to deal with overdue accreditation of practice, accountability and propose solutions to late accreditation strategy issues are important.
The fourth part of the overdue accreditation accountability situation, combined with the second part of the reasons for late accreditation, according to the relevant provisions of law to determine accountability.
The fifth part of the overdue accreditation and limitation. Assume responsibility for accreditation in the form of overdue principal obligations to continue to fulfill accreditation and to pay liquidated damages of two, the limitation for the application of greater controversy, the practice is that with more acts to fulfill accreditation for the property or have property attributes, limitation does not apply. The author believes that the obligation to fulfill accreditation limitation does not apply insufficient grounds, should the obligation to fulfill accreditation from the point of view found a contractual obligation limitation does not apply. For the payment of liquidated damages, I do not agree with the current part of the judges will be used daily or monthly calculation of the cumulative nature of liquidated damages determined to continue to claim the statute of limitations two years after the date back by two years to support prosecution of the practice. Because there are no special provisions for the issues should be the strict application of two-year general limitation, once the limitation of action to prosecute, the general does not support, but for the reality of these practices can also provide understanding of the author.
Part six of the overdue accreditation to solve the problem of countermeasures. To solve a social problem, the law provides a uniform standard to address the most fundamental approach to this problem, so I think that should accreditation obligations, responsibilities defined. In addition to using the law to solve the problem, but also by the executive of the accreditation to supervise, made a pre-registration system for accreditation and accreditation of integrity in real estate development business forms, also from the perspective of the enforcement of the court to make some response.
本文分六个部分。
第一部分由判例引入本文主题,通过对判例分析与思考,力图将逾期办证中存在的法律问题予以揭示。
第二部分主要研究了对逾期办证的认定,关键在于明确办证的义务主体及其办证期限。首先归纳出法律上对办证义务主体的相关规定,然后结合实践,确定出办证的义务主体。之后再从法律的角度来看如何认定逾期办证,再从实践的角度来看逾期办证,使得对逾期办证问题有一个整体的认识。
第三部分主要研究了逾期办证的形成原因,主要从合同双方当事人即出卖人、买受人以及第三人和不可抗力四个方面来分析,对实践中处理逾期办证责任的承担及提出解决逾期办证问题的对策有重要的意义。
第四部分主要研究了逾期办证责任承担的情形,结合第三部分分析逾期办证的原因,依据法律相关规定,确定责任的承担。
第五部分主要研究了逾期办证与诉讼时效。承担逾期办证责任的形式主要有继续履行办证义务与支付违约金两种,对于如何适用诉讼时效有较大的争议,实践中采用较多的是认为履行办证为物权行为或具有物权属性,不适用诉讼时效。而笔者认为履行办证义务不适用诉讼时效的理由不够充分,应该从履行办证义务为从合同义务角度来认定不适用诉讼时效。对于支付违约金,笔者不赞同当前部分法官采用的将按日或按月累计计算违约金认定为继续性债权过两年的诉讼时效后采用支持起诉日倒退两年的做法。因为对于没有特殊规定的问题均应严格适用两年的普通诉讼时效,一旦超过诉讼时效起诉,一般不予支持,只是对于现实中的这些做法笔者也能给予理解。
第六部分主要研究了对解决逾期办证问题的对策。对于解决一个社会问题,法律规定一个统一的标准是解决此问题的最根本做法,故笔者认为应对办证义务、责任予以界定。除了运用法律来解决问题外,还应由行政机关对办证进行监督,提出了一个预办证登记制度与制定诚信办证房地产开发企业表,另外还从法院的强制执行角度提出一些应对措施。
Supreme People's Court issued "Supreme People's Court on the hearing real estate sale disputes the interpretation of the law applicable to a number of issues" in 2003, to explain the 18th article of the real estate sale real estate seller to fulfill the party late registration of house ownership certificates in civil responsibility to the provisions just in time for the courts to deal with overdue inter alia. The issue provided a legal basis for civil liability. But how to determine the real estate sale obligations of the parties to the accreditation, inter alia, the obligation to belong to who, inter alia, the period of commercial housing long, or too general law or regulations inconsistent with each other, not a single scale, resulting in practice there are more differences, so that the treatment outcome of similar cases, very different situation, even diametrically opposite, causing the party's dissatisfaction. Therefore, in case I tried combining practice and legal requirements and related theories, pairs of real estate sale involved in late accreditation questions are discussed with a view to Shijichuli commercial housing Mai Mai in the housing when the overdue accreditation-related issues as often as possible Zuodao fair, but also relatively weak tilt on one side, and properly deal with such disputes.
This article is divided into six parts.
In the first part is the introduction of this subject by the case, by case analysis and thinking, trying to exist in late accreditation of legal issues to be revealed.
In the second part of the identification of overdue accreditation, the key is to clear inter alia, the obligations of the principal and the accreditation period. First we summarize the main legal obligations related to the accreditation requirements, and then combined with practice, inter alia, the obligation to identify the principal. And then from a legal point of view how to identify overdue accreditation, and then from the practical point of view overdue accreditation, making the issue of the overdue accreditation an overall understanding.
The third part of the reason for overdue inter alia, the formation of the main parties from the contract that the seller, the buyer and the third and four aspects of force majeure, to deal with overdue accreditation of practice, accountability and propose solutions to late accreditation strategy issues are important.
The fourth part of the overdue accreditation accountability situation, combined with the second part of the reasons for late accreditation, according to the relevant provisions of law to determine accountability.
The fifth part of the overdue accreditation and limitation. Assume responsibility for accreditation in the form of overdue principal obligations to continue to fulfill accreditation and to pay liquidated damages of two, the limitation for the application of greater controversy, the practice is that with more acts to fulfill accreditation for the property or have property attributes, limitation does not apply. The author believes that the obligation to fulfill accreditation limitation does not apply insufficient grounds, should the obligation to fulfill accreditation from the point of view found a contractual obligation limitation does not apply. For the payment of liquidated damages, I do not agree with the current part of the judges will be used daily or monthly calculation of the cumulative nature of liquidated damages determined to continue to claim the statute of limitations two years after the date back by two years to support prosecution of the practice. Because there are no special provisions for the issues should be the strict application of two-year general limitation, once the limitation of action to prosecute, the general does not support, but for the reality of these practices can also provide understanding of the author.
Part six of the overdue accreditation to solve the problem of countermeasures. To solve a social problem, the law provides a uniform standard to address the most fundamental approach to this problem, so I think that should accreditation obligations, responsibilities defined. In addition to using the law to solve the problem, but also by the executive of the accreditation to supervise, made a pre-registration system for accreditation and accreditation of integrity in real estate development business forms, also from the perspective of the enforcement of the court to make some response.
引文
[1]2009年12月24日西安市某某区人民法院(2009)某民初字第某号民事判决书
[5]金俭.房地产法学[M].北京：科学出版社,2008：206
[6]韩延斌.商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定处理——对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读[A].民事审判指导与参考[C]北京：法律出版社,2006：152
[7]《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：“商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”第九条规定：“在业主办理房屋权属证书时,商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。《中华人民共和国契税暂行条例》在中华人民共和国境内转移士地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向 土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的,土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
[8]《合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
[9]陈小君.合同法学[M].北京：中国政法大学出版社,2007：178
[10]马俊驹,余延满.民法原论[M].北京：法律出版社,2007：615
[11]陈小君.合同法学[M]北京：中国政法大学出版社,2007：170
[12]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
[13]陈小君.合同法学[M].北京：中国政法大学出版社,2007：172
[14]《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
[15]《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。
[16]魏振瀛.民法[M]北京：北京大学出版社,2000：425
[17]马俊驹,余延满.民法原论[M]北京：法律出版社,2007：632
[18]《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
[19]王利明.民法学[M]北京：中国人民大学出版社,2005：586
[20]马俊驹,余延满.民法原论[M].北京：法律出版社,2007：245
[21]奚庆.商品房买卖中开发商的办证义务及相关法律问题研究[A].审判研究[C].北京：法律出版社 天谢地2009：24
[22]任旭荣,沈培红.继续性债权的诉讼时效刍议——从商品房买卖主张逾期办证违约金如何计算诉讼时效谈起[EB/OL].http://www.kaililawyer.com/case_detail.asp?info_kind=007001&ID=1407,2007-05-22
[23]奚庆.商品房买卖中开发商的办证义务及相关法律问题研究[A].审判研究[C].北京：法律出版社,2009：25
[24]奚庆.商品房买卖中开发商的办证义务及相关法律问题研究[A]审判研究[C]北京：法律出版社,2009：24
[25]任旭荣,沈培红.继续性债权的诉讼时效刍议——从商品房买卖主张逾期办证违约金如何计算诉讼时效谈起[EB/OL] http://www.kaililawyer.com/case_detail.asp?info_kind=007001&ID=1407,2007-05-22
[26]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
[27]张伟.商品房买卖纠纷中迟延违约责任有关疑难问题的认定与处理[EB/OL] http://www.chinacourt.org/html/article/200811/12/33002l.shtml,2008-11-12
[28]肖婷.商品房逾期办证谁之过[EB/OL].http://www.hsdcw.com/html/2008-3-2/103682.htm,2008-03-02
[29]韩延斌.商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定处理——对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读[A].民事审判指导与参考[C].北京：法律出版社,2006：154
[30]奚庆.商品房买卖中开发商的办证义务及相关法律问题研究[A].审判研究[C].北京：法律出版社,2009：24
[31]韩延斌.商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定处理——对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读[A].民事审判指导与参考[C].北京：法律出版社,2006：154
[32]蔡永民,脱剑锋,李志忠.物权法新论[M]北京：中国社会科学出版社,2008：7
[33]李建伟.民法60讲[M].北京：人民法院出版社,2009：146-147
[34]奚庆.商品房买卖中开发商的办证义务及相关法律问题研究[A].审判研究[C].北京：法律出版社,2009：25
[35]金俭.房地产大学[M].北京：科学出版社,2008：205
[36]储国强.西安：购房纠纷八成为预期交房、逾期办理房产证[EB/OL] http://www.ce.cn/cysc/fdc/xq/200903/24/t20090324_18591349.shtml,2009-03-24
[37]《民事诉讼法》第二百二十八条规定：“对判决、裁定和其他法律文书指定的行为,被执行人未按执行通知履行的,人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成,费用由被执行人承担。
[38]唐德华.执行法律及司法解释条文释义[M]北京：人民法院出版社,2004：427
[39]唐德华.执行法律及司法解释条文释义[M]北京：人民法院出版社,2004：427-428
[40]《民事诉讼法》第二百二十九条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
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[2]陈小君.合同法学[M].北京：中国政法大学出版社,2007
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[10]马俊驹、余延满.民法原论[M].北京：法律出版社,2007
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[8]《合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
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[26]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
[27]张伟.商品房买卖纠纷中迟延违约责任有关疑难问题的认定与处理[EB/OL] http://www.chinacourt.org/html/article/200811/12/33002l.shtml,2008-11-12
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[37]《民事诉讼法》第二百二十八条规定：“对判决、裁定和其他法律文书指定的行为,被执行人未按执行通知履行的,人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成,费用由被执行人承担。
[38]唐德华.执行法律及司法解释条文释义[M]北京：人民法院出版社,2004：427
[39]唐德华.执行法律及司法解释条文释义[M]北京：人民法院出版社,2004：427-428
[40]《民事诉讼法》第二百二十九条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
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