我国物业管理法律制度研究
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摘要
物权法确立了我国建筑物区分所有权在物业管理法律制度中的基础地位,但因物权法的相关法律规定存在瑕疵,以及与其配套的物业管理条例等法规、规章的制度设计也存在一定的漏洞,这使得物权法在实施后产生了很多新的法律问题。本文主要在对物业管理法律制度基本理论研究的基础上,联系我国物业管理法律制度的现状,对我国物业管理法律制度存在的若干争议较大的问题:业主大会及业主委员会法律地位,地下车位所有权,前期物业管理法律制度这三个问题进行了比较深入的研究。提出问题后,通过对国外处理此类问题的法律实践与我国现有物业管理法律制度的现状进行对比,找出问题产生的根源,并提出自己的立法建议。
文章的正文由三部分组成,分别为:物业管理法律制度的基本理论,我国物业管理法律制度的基本框架,我国当前物业管理法律制度中存在的几个问题及对策。
通过对物业管理法律制度的基本概念的研究,论证了建筑物区分所有权理论是物业管理法律制度理论基础的根源。通过对国外的物业管理法律制度的发展模式的介绍及优缺点分析,论证了我国建立在建筑物区分所有权理论基础上的物业管理法律制度模式的优点、不足及未来的立法方向。
以建筑物区分所有权为物业管理法律制度的理论基础,又重点研究了我国物业管理法律制度的框架,包括:物业管理在物权上的地位及特有的公私兼顾的法律属性,我国物业管理法律制度体现的三个基本原则和主要存在的五种法律关系。
在上述物业管理法律理论的指导下,结合我国物业现状,本文重点对三个问题做了专题研究。一是业主大会及业主委员会的法律地位问题,提出了应该由全体业主自主决定是否将业主大会或业主委员会设立为有民事主体资格的“其他组织”,并设计了配套的法律制度。二是物权法通过后所形成的小区停车位的问题,提出了原则上地下车位(包括在人防工程设立的停车位)为全体业主所有,特定条件下,可以通过契约自由的原则约定地下车位归属的立法建议。三是引起物业纠纷最多的前期物业管理制度问题,列举了现有制度存在的几个问题,并针对上述问题提出了相应的立法建议,即通过完善法律制度限制建设单位在前期物业管理中滥用权利,保护业主的权利,从而减少因前期物业管理法律制度的不足而产生的法律纠纷。
文章在最后也指出物业管理所涉及的法律问题远远不止上述这些,并相信随着我国物业法律制度的研究系统化、专业化,立法的专业化,我国必将建立起完善的物业管理法律制度。
Real Right Law made partitioned ownership of building area to be the basis of the realty management right .But there are some shortcomings in the relevant legal rules of Real Right Law, and the system design of its relevant provisions, such as Realty Management Ordinance, also has loopholes, so after the implementing of Real Right Law, there are many new legal problems appeared. The article based on research on the basic theory of realty management legal system, and it combined the present situation in our country. It made a deep research on some controversial questions on realty management legal system. These questions are about the legal position of owners’assembly and owners’committee, the ownership of the parking place under the building, and front realty management legal system. After proposing these questions, the author contrasted the foreign legal practices with our country, found the source of these questions, and proposed his legislative proposals.
The article consists of three parts. The three parts are the basic theory of realty management legal system, the framework of our realty management legal system, and some questions and countermeasures about our present realty management legal system.
Through researching the basic concepts in realty management legal system, the article expounded and proved why partitioned ownership of building area is the theory basis of realty management legal system. Through introducing the foreign development model on realty management legal system, and analyzing their advantages and shortcomings, the article expounded and proved the advantages, shortcomings and forward legislative direction about the realty management legal system in our country.
The framework of realty management legal system in our country contains: the position of realty management in realty, realty management both has public law and civil law’s legal property which is special, the three principles of our realty management legal system, and the main five legal relationships.
Under the guidance of the aforementioned realty management legal theory, combined with the present situation in our country, the article made a special research on three questions. The first is the legal position of owners’assembly and owners’committee. The author proposed that it should be decided by all the owners whether establishing the owners’assembly and owners’committee to be an“other organizations”, and designed related provisions. The second is the ownership of the parking place under the building. The author proposed that it should be owned by all the owners in principle. Under specific conditions, it can be agreed by the principle of contract freely. The third is front realty management legal system which caused most problems. The author listed some problems on recent legal system, proposed corresponding legislative proposals that through improving legal systems to confine constructors to abuse right in front realty management, protect the right of owners, and induce legal disputes caused by lacking of front realty management legal system.
At last, the article proposed that the legal problems on realty management are more than what the author mentioned above, and the author believes that with the developing of researching on realty management legal system and legislation, we can make the realty management legal system in our country to be perfect.
文章的正文由三部分组成,分别为:物业管理法律制度的基本理论,我国物业管理法律制度的基本框架,我国当前物业管理法律制度中存在的几个问题及对策。
通过对物业管理法律制度的基本概念的研究,论证了建筑物区分所有权理论是物业管理法律制度理论基础的根源。通过对国外的物业管理法律制度的发展模式的介绍及优缺点分析,论证了我国建立在建筑物区分所有权理论基础上的物业管理法律制度模式的优点、不足及未来的立法方向。
以建筑物区分所有权为物业管理法律制度的理论基础,又重点研究了我国物业管理法律制度的框架,包括:物业管理在物权上的地位及特有的公私兼顾的法律属性,我国物业管理法律制度体现的三个基本原则和主要存在的五种法律关系。
在上述物业管理法律理论的指导下,结合我国物业现状,本文重点对三个问题做了专题研究。一是业主大会及业主委员会的法律地位问题,提出了应该由全体业主自主决定是否将业主大会或业主委员会设立为有民事主体资格的“其他组织”,并设计了配套的法律制度。二是物权法通过后所形成的小区停车位的问题,提出了原则上地下车位(包括在人防工程设立的停车位)为全体业主所有,特定条件下,可以通过契约自由的原则约定地下车位归属的立法建议。三是引起物业纠纷最多的前期物业管理制度问题,列举了现有制度存在的几个问题,并针对上述问题提出了相应的立法建议,即通过完善法律制度限制建设单位在前期物业管理中滥用权利,保护业主的权利,从而减少因前期物业管理法律制度的不足而产生的法律纠纷。
文章在最后也指出物业管理所涉及的法律问题远远不止上述这些,并相信随着我国物业法律制度的研究系统化、专业化,立法的专业化,我国必将建立起完善的物业管理法律制度。
Real Right Law made partitioned ownership of building area to be the basis of the realty management right .But there are some shortcomings in the relevant legal rules of Real Right Law, and the system design of its relevant provisions, such as Realty Management Ordinance, also has loopholes, so after the implementing of Real Right Law, there are many new legal problems appeared. The article based on research on the basic theory of realty management legal system, and it combined the present situation in our country. It made a deep research on some controversial questions on realty management legal system. These questions are about the legal position of owners’assembly and owners’committee, the ownership of the parking place under the building, and front realty management legal system. After proposing these questions, the author contrasted the foreign legal practices with our country, found the source of these questions, and proposed his legislative proposals.
The article consists of three parts. The three parts are the basic theory of realty management legal system, the framework of our realty management legal system, and some questions and countermeasures about our present realty management legal system.
Through researching the basic concepts in realty management legal system, the article expounded and proved why partitioned ownership of building area is the theory basis of realty management legal system. Through introducing the foreign development model on realty management legal system, and analyzing their advantages and shortcomings, the article expounded and proved the advantages, shortcomings and forward legislative direction about the realty management legal system in our country.
The framework of realty management legal system in our country contains: the position of realty management in realty, realty management both has public law and civil law’s legal property which is special, the three principles of our realty management legal system, and the main five legal relationships.
Under the guidance of the aforementioned realty management legal theory, combined with the present situation in our country, the article made a special research on three questions. The first is the legal position of owners’assembly and owners’committee. The author proposed that it should be decided by all the owners whether establishing the owners’assembly and owners’committee to be an“other organizations”, and designed related provisions. The second is the ownership of the parking place under the building. The author proposed that it should be owned by all the owners in principle. Under specific conditions, it can be agreed by the principle of contract freely. The third is front realty management legal system which caused most problems. The author listed some problems on recent legal system, proposed corresponding legislative proposals that through improving legal systems to confine constructors to abuse right in front realty management, protect the right of owners, and induce legal disputes caused by lacking of front realty management legal system.
At last, the article proposed that the legal problems on realty management are more than what the author mentioned above, and the author believes that with the developing of researching on realty management legal system and legislation, we can make the realty management legal system in our country to be perfect.
引文
①(李宗锷,香港房地产法,第9页,香港:商务印书馆香港分馆,1988)
②(参见李万才等主编:《物业管理事务手册》,第3页远东出版社1997年版)
①(李小宁、季诺,《规范上海市物业管理主体立法研究》,载中国网络律师网http://netlawcn.com/second/content.asp? no:541,)
②(陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第206页)
①(董藩、刘毅、秦凤伟编著,《物业管理法律与制度》,第21页,清华大学出版社2010年7月第二版)。
①(参见陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,第83-84页,北京,法律出版社,1995版)。
②(徐海燕著,《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,第4页,法律出版社,2009年5月第一版)
③(徐海燕著,《区分所有建筑物管理的法律问题研究,》第5页,法律出版社,2009年5月第一版)
④(J.Barmann,“德国住宅所以权法”,戴东雄译,载《法学论丛》第13卷,第1期)
①(叶天泉,《关于物业管理立法的思考》,《中国房地产》1997年第五期。)
①(孙国华,《法理学》,第337页,法律出版社,1995年)
①(以下部分参考徐海燕,《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,第222-224页,法律出版社,2009年5月第一版)
①(江平主编,《民法学》,第151—152页,中国政法大学出版社, 2000年1月第一版)
①(马克力、王磊、罗海艳,《物业管理纠纷》,第246页-247页,法律出版社,2007年第一版)
①(参见陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,第166-167页,北京,法律出版社,1995版).
①(参见陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,第166-167页,法律出版社,1995版)
①(邓微,《参考浅析前期物业管理中的法律问题》,人民论坛学术前沿(总第293期))
①(徐海燕,《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,第93页,法律出版社,2009年5月第一版)
【1】韩松、姜战军、张翔:《物权法所有权编》,中国人民大学出版社2007年版。
【2】李宗锷:《香港房地产法》,香港:商务印书馆香港分馆,1988版。
【3】徐海燕:《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,法律出版社2009年版。
【4】陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社1995年版。
【5】江平主编:《民法学》,中国政法大学出版社2000年版。
【6】孙国华:《法理学》,法律出版社,1995版。
【7】马克力、王磊、罗海燕:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版。
【8】董藩、刘毅、秦凤伟:《物业管理法律与制度》,清华大学出版社2010年版。
【9】刘燕萍:《物业管理法规与案例分析》,机械工业出版社2009年版。
【10】杨立新主编:《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版。
【11】杨立新主编:《最高人民法院审理建筑物区分所有权案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版。
【12】张晶伊、陈伟主编:《物业管理基本制度与政策》,中国建筑工业出版社2006年版。
【13】李加林、周心怡主编:《物业管理实务》,中国建筑工业出版社2006年版。
【14】张柳青主编:《物权法审批实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版。
【15】梁书文主编:《审理建设工程案件的法律依据》,人民法院出版社2004年版。
【16】李万才等主编:《物业管理事务手册》,远东出版社1997年版。 (2)论文
【1】李小宁、季诺:《规范上海市物业管理主体立法研究》,载中国网络律师网,http://netlawcn.com/second/content.asp? no:541,2010年9月25日访问。
【2】叶天泉:《关于物业管理立法的思考》,《中国房地产》1997年第五期。
【3】作者:邓微:《浅析前期物业管理中的法律问题》,人们论坛学术前沿(总第293期)。
【4】J.Barmann,《德国住宅所以权法》,戴东雄译,载《法学论丛》第13卷,第1期
②(参见李万才等主编:《物业管理事务手册》,第3页远东出版社1997年版)
①(李小宁、季诺,《规范上海市物业管理主体立法研究》,载中国网络律师网http://netlawcn.com/second/content.asp? no:541,)
②(陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第206页)
①(董藩、刘毅、秦凤伟编著,《物业管理法律与制度》,第21页,清华大学出版社2010年7月第二版)。
①(参见陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,第83-84页,北京,法律出版社,1995版)。
②(徐海燕著,《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,第4页,法律出版社,2009年5月第一版)
③(徐海燕著,《区分所有建筑物管理的法律问题研究,》第5页,法律出版社,2009年5月第一版)
④(J.Barmann,“德国住宅所以权法”,戴东雄译,载《法学论丛》第13卷,第1期)
①(叶天泉,《关于物业管理立法的思考》,《中国房地产》1997年第五期。)
①(孙国华,《法理学》,第337页,法律出版社,1995年)
①(以下部分参考徐海燕,《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,第222-224页,法律出版社,2009年5月第一版)
①(江平主编,《民法学》,第151—152页,中国政法大学出版社, 2000年1月第一版)
①(马克力、王磊、罗海艳,《物业管理纠纷》,第246页-247页,法律出版社,2007年第一版)
①(参见陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,第166-167页,北京,法律出版社,1995版).
①(参见陈华彬,《现代建筑物区分所有权制度研究》,第166-167页,法律出版社,1995版)
①(邓微,《参考浅析前期物业管理中的法律问题》,人民论坛学术前沿(总第293期))
①(徐海燕,《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,第93页,法律出版社,2009年5月第一版)
【1】韩松、姜战军、张翔:《物权法所有权编》,中国人民大学出版社2007年版。
【2】李宗锷:《香港房地产法》,香港:商务印书馆香港分馆,1988版。
【3】徐海燕:《区分所有建筑物管理的法律问题研究》,法律出版社2009年版。
【4】陈华彬:《建筑物区分所有权研究》,法律出版社1995年版。
【5】江平主编:《民法学》,中国政法大学出版社2000年版。
【6】孙国华:《法理学》,法律出版社,1995版。
【7】马克力、王磊、罗海燕:《物业管理纠纷》,法律出版社2007年版。
【8】董藩、刘毅、秦凤伟:《物业管理法律与制度》,清华大学出版社2010年版。
【9】刘燕萍:《物业管理法规与案例分析》,机械工业出版社2009年版。
【10】杨立新主编:《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版。
【11】杨立新主编:《最高人民法院审理建筑物区分所有权案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版。
【12】张晶伊、陈伟主编:《物业管理基本制度与政策》,中国建筑工业出版社2006年版。
【13】李加林、周心怡主编:《物业管理实务》,中国建筑工业出版社2006年版。
【14】张柳青主编:《物权法审批实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版。
【15】梁书文主编:《审理建设工程案件的法律依据》,人民法院出版社2004年版。
【16】李万才等主编:《物业管理事务手册》,远东出版社1997年版。 (2)论文
【1】李小宁、季诺:《规范上海市物业管理主体立法研究》,载中国网络律师网,http://netlawcn.com/second/content.asp? no:541,2010年9月25日访问。
【2】叶天泉:《关于物业管理立法的思考》,《中国房地产》1997年第五期。
【3】作者:邓微:《浅析前期物业管理中的法律问题》,人们论坛学术前沿(总第293期)。
【4】J.Barmann,《德国住宅所以权法》,戴东雄译,载《法学论丛》第13卷,第1期