我国城市土地储备运作模式研究
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摘要
随着《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》以及国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日《土地储备管理办法》等政策的出台,我国的土地储备制度得到了前所未有的规范,其中对土地的供应、出让、土地储备的计划、收购、开发、利用、储备土地的范围和程序都作了说明,为我国土地储备的实施起到了法律规范作用。但现有的法律法规中并没有对土地储备运作模式进行相关的说明,各地根据实际情况采用了不同的土地储备运作模式。
本文在借鉴前人研究成果的基础上,通过对比分析国内外城市的土地储备运作模式,研究得出了我国土地储备应选择的运作模式。结合土地储备在大同市运作的情况,对大同市土地储备运作模式进行了重构。本文运用了社会调查、资料分析归纳、比照分析、文献研究的方法。
本文在第一章介绍了选题背景、研究目的和意义、研究现状以及研究思路和方法。在第二章首先列举了土地储备和土地储备运作模式的定义,随后介绍了土地储备的理论依据:供求理论、市场失灵理论和政府经济学理论,并且提出了三种土地储备运作模式:政府主导型、市场主导型、政府市场结合型运作模式。在第三章里比较分析了国外的土地储备模式,然后对我国城市土地储备发展概况进行了介绍,随后对上海市场主导、杭州政府主导和武汉政府市场相结合的土地储备模式进行了比较分析。在第四章,对我国应选择哪种土地储备模式进行了研究。第五章对大同市的土地储备模式进行了研究,最后对大同市土地储备运作模式进行了重构:设计运用了依法性、系统性和循序渐进的原则,在此基础上完成了大同市土地储备运作模式的框架设计。
本文通过对土地储备运作模式的研究,分析得出我国应采用政府市场相结合的土地储备运作模式,在制度方面要积极采用土地储备优先购买权,资金方面要实行多元化融资,同时应该采取土地储备委员会、土地储备中心、土地交易中心和土地公司相结合的机构设置模式。
With "the State Council on strengthening the state-owned land asset management notice", "Office of the State Council on regulating state-owned land use right transfer of income and expenditure management notice" and the Ministry of Land and Resources, the Ministry of Finance, People's Bank of China on November 19, 2007 " Land reserve management practices "such as the introduction of the policy, China's land reserve system has been unprecedented norms, in which the supply of land transfer, land bank plan, acquisition, development, use, land reserves the scope and procedures are explained , China's land reserve for the implementation of legal norms played a role. However, the existing laws and regulations on land reserves and no mode of operation of the related note, according to the actual situation around the use of a different mode of operation of land reserves.
Based on the results from previous studies on the basis of comparative analysis of domestic and foreign cities through the land reserve mode of operation, studies of China's land reserve should choose the mode of operation. Combination of land reserves in the operation of the Datong City, the mode of operation in Datong City land reserves for the reconstruction. In this paper, the use of social surveys and data analysis summarized, mutatis mutandis, analysis, literature research methods.
This paper in the first chapter of the topics background, purpose and significance of research, study and research the status quo ideas and methods. First of all listed in Chapter II of the land reserves and land reserve mode of operation of the definition, then introduced a land bank of the theoretical basis: supply and demand theory, theory of market failure and government economic theory and made a land reserve of three modes of operation: government-led Type, market-oriented, market-bound mode of operation. In the third chapter comparative analysis of the foreign reserves of land mode, and then on China's urban land for development of the reserves, then the market-led Shanghai, Hangzhou and Wuhan, the government-led market integration of land reserve a comparative analysis of patterns. In the fourth chapter, which should be selected on China's land reserve models were studied. Chapter V of the land reserves in Datong City model was studied, the last land reserves in Datong City on a reconstruction mode of operation: the use of the design in accordance with the law, the principle of gradual and systematic, on the basis of Datong City completed a land reserve Mode of operation of the framework design.
Based on the operation of the land bank study, analyze that China should adopt a combination of the market land reserve mode of operation, the system should actively use the land reserves for pre-and funding to implement diversified financing, and land should be taken Reserve Board, the Land Reserve Center, land-trading center and land companies combine the organizational setup mode.
本文在借鉴前人研究成果的基础上,通过对比分析国内外城市的土地储备运作模式,研究得出了我国土地储备应选择的运作模式。结合土地储备在大同市运作的情况,对大同市土地储备运作模式进行了重构。本文运用了社会调查、资料分析归纳、比照分析、文献研究的方法。
本文在第一章介绍了选题背景、研究目的和意义、研究现状以及研究思路和方法。在第二章首先列举了土地储备和土地储备运作模式的定义,随后介绍了土地储备的理论依据:供求理论、市场失灵理论和政府经济学理论,并且提出了三种土地储备运作模式:政府主导型、市场主导型、政府市场结合型运作模式。在第三章里比较分析了国外的土地储备模式,然后对我国城市土地储备发展概况进行了介绍,随后对上海市场主导、杭州政府主导和武汉政府市场相结合的土地储备模式进行了比较分析。在第四章,对我国应选择哪种土地储备模式进行了研究。第五章对大同市的土地储备模式进行了研究,最后对大同市土地储备运作模式进行了重构:设计运用了依法性、系统性和循序渐进的原则,在此基础上完成了大同市土地储备运作模式的框架设计。
本文通过对土地储备运作模式的研究,分析得出我国应采用政府市场相结合的土地储备运作模式,在制度方面要积极采用土地储备优先购买权,资金方面要实行多元化融资,同时应该采取土地储备委员会、土地储备中心、土地交易中心和土地公司相结合的机构设置模式。
With "the State Council on strengthening the state-owned land asset management notice", "Office of the State Council on regulating state-owned land use right transfer of income and expenditure management notice" and the Ministry of Land and Resources, the Ministry of Finance, People's Bank of China on November 19, 2007 " Land reserve management practices "such as the introduction of the policy, China's land reserve system has been unprecedented norms, in which the supply of land transfer, land bank plan, acquisition, development, use, land reserves the scope and procedures are explained , China's land reserve for the implementation of legal norms played a role. However, the existing laws and regulations on land reserves and no mode of operation of the related note, according to the actual situation around the use of a different mode of operation of land reserves.
Based on the results from previous studies on the basis of comparative analysis of domestic and foreign cities through the land reserve mode of operation, studies of China's land reserve should choose the mode of operation. Combination of land reserves in the operation of the Datong City, the mode of operation in Datong City land reserves for the reconstruction. In this paper, the use of social surveys and data analysis summarized, mutatis mutandis, analysis, literature research methods.
This paper in the first chapter of the topics background, purpose and significance of research, study and research the status quo ideas and methods. First of all listed in Chapter II of the land reserves and land reserve mode of operation of the definition, then introduced a land bank of the theoretical basis: supply and demand theory, theory of market failure and government economic theory and made a land reserve of three modes of operation: government-led Type, market-oriented, market-bound mode of operation. In the third chapter comparative analysis of the foreign reserves of land mode, and then on China's urban land for development of the reserves, then the market-led Shanghai, Hangzhou and Wuhan, the government-led market integration of land reserve a comparative analysis of patterns. In the fourth chapter, which should be selected on China's land reserve models were studied. Chapter V of the land reserves in Datong City model was studied, the last land reserves in Datong City on a reconstruction mode of operation: the use of the design in accordance with the law, the principle of gradual and systematic, on the basis of Datong City completed a land reserve Mode of operation of the framework design.
Based on the operation of the land bank study, analyze that China should adopt a combination of the market land reserve mode of operation, the system should actively use the land reserves for pre-and funding to implement diversified financing, and land should be taken Reserve Board, the Land Reserve Center, land-trading center and land companies combine the organizational setup mode.
引文
① 资源米源: 郑英弘.建立都市土地储备制度之研究.台湾政法大学地政研究所,1991
① 资料来源:黄贤金,谢正栋等.土地储备经营与城市经济发展—以南京市为例.中国土地,2001,12
① 资料来源:杨遴杰等. 我国土地储备机构发展状况分析,2003
② 资料来源:杨遴杰等. 我国土地储备机构发展状况分析,2003
① 资料来源:杨遴杰等.我国土地储备机构发展状况分析,2003
② 资料来源:杨遴杰.中国城市土地储备功能与模式研究,2002
① 资料来源:胡向敏.城市土地收购储备的理论基础与现行模式的比较研究,2004
① 资料来源:胡向敏.城市土地收购储备的理论基础与现行模式的比较研究,2004
① 资料来源:胡向敏.城市土地储备收购的理论基础与现行模式的比较研究,2004
① 资料来源:杨遴杰等.我国土地储备机构发展状况分析,2003
① 资料来源:杨遴杰等.我国土地储备机构发展状况分析,2003
[1] 姚华军.关于实行最严格的国土资源管理制度的思考.资源产业[J],2003.(02)
[2] 姚华军.我国国土资源管理体制的历史、现状及发展趋势.中国地质矿产经济[J],2001.(11)
[3] 周进生.国外自然资源管理模式及选择动因分析.国土资源情报[J],2005.(02)
[4] 周进生.我国国土资源可持续发展进程分析及政策取向.中国矿业[J],2001.(06)
[5] 陆红生 王秀兰.土地管理学[M].中国经济出版社,2000
[6] 罗昀.城市土地储备制度研究:[硕士学位论文].南京大学,2000
[7] 关淑铁.完善我国城市土地储备制度初探[J].中国城市经济,2007.(02)
[8] 曹先强.论完善我国城市土地储备制度的运行机制 [J].财经界,2007.(01)
[9] 赵艳华 罗永泰.土地收购储备机制中存在的问题及对策分析[J].城市发展研究,2005.(01)
[10] 欧阳安蛟.中国城市土地收购储备制度:理论与实践[M].经济管理出版社,2002
[11] 杨遴杰 林坚.国外土地储备制度及借鉴[J].中国土地,2002.(05)
[12] 周治平.城市土地经济运行[M].广东高教出版社,1990
[13] 杨继瑞.中国城市用地制度创新[M].四川大学出版社,1995
[14] 张文新.论城市土地储备的理论基础[J].城市发展研究,2004.(02)
[15] 施忠祥 李学明.论城市土地储备制度[J].安徽农业大学学报(社科版),2004.(01)
[16] 李艳虹.城市土地储备制度与政府干预[J].生产力研究,2004.(09)
[17] 高向军.土地整理理论与实践[M].地质出版社,2003
[18] 赵贺.中国城市土地利用机制研究[M].经济管理出版社,2004
[19] 楼江.城市地产评估理论与实践[M].南京:东南大学出版社,2004
[20] 周伟林 严冀.城市经济学[M].复旦大学出版社,2004
[21] 冯昌中 宋佳波.社会主义市场经济条件下的土地储备及其模式选择[J].地理科学,2002.(03)
[22] 刘陶.我国土地储备制度中的商业银行风险分析[J].国土资源,2005.(04)
[23] 刘卫东 罗吕榕.城市土地资产经营与管理[M].科学出版社,2004
[24] 李景国.有效控制土地供应,确保土地市场的持续健康发展[J].国土资源,2004.(03)
[25] 沈鸿 达红.我国城市土地收购储备法制建设现状、问题和对策[J].城市问题,2005.(01)
[26] 唐星龄.当前我国土地收购储备制度透视[J].中国土地,2005.(03)
[27] 张波.如何储备——土地储备库内涵、储备方式及问题评析[J].中国土地,2005.(02)
[28] 窦艳杰 吴洪剑.土地储备融资模式探析[J].北方经济,2007.(10)
[29] 卢新海 邓中明.对我国城市土地储备制度的评析[J].城市规划汇刊,2004.(06)
[30] 冯庆福.土地储备法律制度研究:[硕士学位论文].厦门大学,2006
[31] 罗丽华.城市土地储备制度研究:[硕士学位论文].同济大学,2003
[32] 季朗超.土地储备制度对房地产市场的影响[J] 中国房地产,2003.(07)
[33] 吴海洋.当前土地供应调控主要任务[J].城市开发,2005.(05)
[34] 史建东.浅谈土地交易方式与价格的关系[J].中国土地,2005.(05)
[35] 刘维新.土地储备制度实施的效应、变化和思考[J].中国房地产金融,2003.(05)
[36] 杜葵 黄义忠.城市土地收购价格内涵界定与评估思路探讨[J]昆明理工大学学报(理工版),2004.(04)
[37] 曹振概 何小敏.土地政策对房地产市场的影响[J].国土资源,2006.(02)
[38] 苗春霖.土地储备的风险与对策[J].中国土地2005.(01)
[39] 郭立芳 陈利根.土地储备量影响因素分析[J].中国土地,2003.(11)
[40] 刘兆云.警惕土地储备制度实施中的风险[J].城市开发,2003.(08)
[41] 谭术魁 彭补拙.对我国若干城市土地储各运作的比较[J].中国房地产,2003.(01)
[42] 冯庆福.我国土地储备的三种模式及比较[J].发展研究,2006.(12)
[43] 王如渊 王宾.我国城市土地经营的理性思考[J].经济体制改革,2005.(01)
[44] 吴正红 万婷.拓宽城市土地储备资金渠道的儿种思路[J].城市问题,2004.(02)
[45] 谷燕成.浅议土地储备应遵循的基本原则[J].中国房地产,2007.(10)
[46] 杨绍梅 周淑娟 徐振兴.浅谈土地调控与土地储备[J].当代生态农业,2007.(01)
[47] 李建建 戴双兴.城市土地储备制度与地价上涨的关系研究[J].当代经济研究,2007.(08)
[48] 傅鸿源 张丽娟.我国土地储备制度完善的思路与途径[J].重庆工学院学报,2006.(09)
[49] 胡向敏.城市土地收购储备的理论基础与现行模式的比较研究:[硕士学位论文].浙江大学,2004
[50] 杨雪莲.城市土地收购储备模式比较及其运作研究:[硕士学位论文].新疆农业大学,2003
[51] 王宇峰.完善我国城市土地储备制度研究:[硕士学位论文].华中师范大学,2005
[52] 蔡祖炼.我国城市土地储备制度研究:[硕士学位论文].武汉科技大学,2005
[53] 李杰.我国土地储备制度研究:[硕士学位论文].中央民族大学,2005
[54] 鲁金萍.我国城市土地收购储备制度运行研究:[硕士学位论文].新疆农业大学,2006
[55] 李新建.中小城市土地收购储备运行机制研究:[硕士学位论文].山东农业大学,2005
[56] 赵小凤.重庆市土地储备制度研究:[硕士学位论文].西南农业大学.2005
[57] 何向萍.雅安市雨城区土地储备研究:[硕士学位论文].四川农业大学,2005
[58] 苏晟.城市土地储备制度中存在的问题及对策研究:[硕士学位论文].西安建筑科技大学,2005
[59] 李品.城市土地储备问题研究:[硕士学位论文].西北农林科技大学,2006
[60] Liu, R, Zhao, ZY, Wu, YN,et al. Analysis on construction management mode of China's South-to-North Water Diversion Project PROCEEDINGS OF 2006 INTERNATIONAL CONFERENCE ON CONSTRUCTION & REAL ESTATE MANAGEMENT, VOLS 1 2006
[61] Virginia Watson, Crossingb oundaries:the Arnhem Land Reserve and the administrative imagination1911-1977,Paper of "Corssing Boundaires- Australian Historical Association 11th Biennial Conference", July 2002
[62] Uniform Appraisal Standards For Federal Land Acquisitions[M],Washigton, D.C,2002
[63] D.B.Needham, B.Kruijt, P.Koenders. Urban land and property markets in the Netherlands [M]. UCL Press, 1993
[64] Greet Overbeek and Janneke Vader: "Urban Pressure and Rural Land Use", Agricultural Economics Research Institute,August 2003
① 资料来源:黄贤金,谢正栋等.土地储备经营与城市经济发展—以南京市为例.中国土地,2001,12
① 资料来源:杨遴杰等. 我国土地储备机构发展状况分析,2003
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[46] 杨绍梅 周淑娟 徐振兴.浅谈土地调控与土地储备[J].当代生态农业,2007.(01)
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[64] Greet Overbeek and Janneke Vader: "Urban Pressure and Rural Land Use", Agricultural Economics Research Institute,August 2003