公共租赁住房制度研究
摘要
公共租赁住房制度是基于我国公共住房领域市场失灵和政府失灵之双重困境而构建的,是为了解决中低收入住房困难阶层的居住问题,通过国家提供政策支持,由政府直接投资建造或由其他建设机构进行建造,政府统一管理,并以较低租金和价格向中低收入住房困难阶层进行出租和出售的保障性住房。迄今为止,对于公共租赁住房制度,学界更多的是在社会保障的框架中加以探讨,亦即对公共租赁住房的保障性展开研究,并提出了诸多合理的理论主张和立法建议。相较而言,针对法学视野中的公共租赁住房制度所展开的研究则稍显不足,至少是不甚系统。鉴此,本文以历史分析、比较分析和实证分析相结合的方法,仅就法学视野中的公共租赁住房制度进行探讨。全文由五个部分构成。
第一部分是公共租赁住房制度的概述。本部分首先结合政策层面和学术层面探求公共租赁住房制度的基本概念。接着,从国家干预性、社会保障性、准公共性、适用性、保障对象的宽泛性五个方面,进一步说明了公共租赁住房制度的基本特征。
第二部分是公共租赁住房制度的理论依据。对于公共租赁住房制度的理论依据,本部分主要通过三个方面进行了论述:人权意义的住房权的确立、国家干预法治化理论、福利经济学主张。依循确权(住房权)、实施(国家干预)和政府职责(社会保障)这三个视角,对于公共租赁住房制度的理论依据作了较为系统的梳理。
第三部分为公共租赁住房制度的功能和定位。本部分首先从市场化过渡和政府职能缺位两个方面阐述了公共租赁住房制度是我国住房制度改革的发展和完善。接着,通过对现有的经济适用住房制度和廉租住房制度的缺陷分析,得出我国公共住房制度应当采取双轨制和统一论的结论:即中低收入住房困难阶层的住房问题必须通过市场机制和政府保障的“双轨制”来解决,现有的住房保障制度必须以公共租赁住房制度为主体进行整合,实现统一投入、统一建设和统一管理,节约建设成本和制度成本。
第四部分是发达国家和地区公共租赁住房制度的模式和启示。本部分通过对英国的廉租公房制度、新加坡的组屋制度、日本的公营住宅制度、美国的住房抵押贷款制度、香港的公屋制度的情况介绍,总结出我国构建公共租赁住房制度应当强化政府对公共租赁住房的保障职能、注重公共租赁住房保障的适度性和动态调整公共租赁住房的保障水平。
第五部分是公共租赁住房具体制度研究。从宏观层面,通过对土地供给制度、融资制度、多方位筹措房源制度、项目管理和实施制度的设计,旨在构建我国的公共租赁住房制度。
Public rental housing system is based on China's public housing areas of market failure and government failure double trouble and construct, is to solve the housing difficulties of low-income housing problem, through classes of national policy support, provide with the direct investment to build or by other construction organization construction, government management, and with lower rent and price to low-income housing difficulties class in the rent and sell for affordable housing. So far, for public rental housing, circles more in social security is discussed within the framework of the public rental housing, i.e. the security of launched research, and put forward the theory of many reasonable claims and legislative proposals. In comparison with the vision of public rental housing law that the research is on system of insufficient slightly, at least not very system. In view of this, this article takes the historical analysis, comparative analysis and empirical analysis method of combining the law, just the vision of public rental housing system were discussed. Full text of five parts.
The first part is public rental housing system overview of. This section first with the policy level and the academic level of public rental housing system exploring the basic concepts. Then, from state intervening, social security, quasi public, applicability, guarantee object in five aspects of the broadness, further explained the public rental housing system of basic characteristics.
The second part is the public rental housing system theory basis. For public rental housing system theory basis, mainly through three aspects of this section discusses the housing authority: civil rights significance of the establishment, state intervention rule-of-law theory, welfare economics claims. Follow counterpoising truly (housing rights), implementation (state intervention) and the government responsibility (social security) this three perspectives for public rental housing system, the theoretical basis of the made a more systematic comb.
The third part is the public rental housing system function and orientation. This section first government functions from market transition and two aspects, the absence of public rental housing system is China's housing system reform of development and perfection. Then, based on the existing economy applicable housing system and the defects of the system of low-rent housing, author conclude that the public housing system should adopt double track and the conclusion: namely integrity in the housing difficulties of low-income housing problems must through stratum of market mechanism and a government guarantee of "double track" to resolve, the existing housing safeguard system must take public rental housing system as the main body, reunification integrate into, unified construction and unified management, save construction cost and system cost.
The fourth part is developed countries and regions public rental housing system model and enlightenment. This part of the public to Britain by the system of low-rent housing estates, Singapore, Japan's public housing system, and American system of housing mortgage-backed system, Hong Kong's public rental housing system in China was introduced, summed up constructing public rental housing system should reinforce to public rental housing government functions, pay attention to safeguard the public rental housing safeguard referable criteria and dynamic adjusting public rental housing safeguard level.
The fifth part is the public rental housing concrete system research. From the macroscopic level, through to the land supply system,
The financing system and multi-dimensional raise suite system, project management and implementation of system design, which is aimed at the establishment of China's public rental housing system.
第一部分是公共租赁住房制度的概述。本部分首先结合政策层面和学术层面探求公共租赁住房制度的基本概念。接着,从国家干预性、社会保障性、准公共性、适用性、保障对象的宽泛性五个方面,进一步说明了公共租赁住房制度的基本特征。
第二部分是公共租赁住房制度的理论依据。对于公共租赁住房制度的理论依据,本部分主要通过三个方面进行了论述:人权意义的住房权的确立、国家干预法治化理论、福利经济学主张。依循确权(住房权)、实施(国家干预)和政府职责(社会保障)这三个视角,对于公共租赁住房制度的理论依据作了较为系统的梳理。
第三部分为公共租赁住房制度的功能和定位。本部分首先从市场化过渡和政府职能缺位两个方面阐述了公共租赁住房制度是我国住房制度改革的发展和完善。接着,通过对现有的经济适用住房制度和廉租住房制度的缺陷分析,得出我国公共住房制度应当采取双轨制和统一论的结论:即中低收入住房困难阶层的住房问题必须通过市场机制和政府保障的“双轨制”来解决,现有的住房保障制度必须以公共租赁住房制度为主体进行整合,实现统一投入、统一建设和统一管理,节约建设成本和制度成本。
第四部分是发达国家和地区公共租赁住房制度的模式和启示。本部分通过对英国的廉租公房制度、新加坡的组屋制度、日本的公营住宅制度、美国的住房抵押贷款制度、香港的公屋制度的情况介绍,总结出我国构建公共租赁住房制度应当强化政府对公共租赁住房的保障职能、注重公共租赁住房保障的适度性和动态调整公共租赁住房的保障水平。
第五部分是公共租赁住房具体制度研究。从宏观层面,通过对土地供给制度、融资制度、多方位筹措房源制度、项目管理和实施制度的设计,旨在构建我国的公共租赁住房制度。
Public rental housing system is based on China's public housing areas of market failure and government failure double trouble and construct, is to solve the housing difficulties of low-income housing problem, through classes of national policy support, provide with the direct investment to build or by other construction organization construction, government management, and with lower rent and price to low-income housing difficulties class in the rent and sell for affordable housing. So far, for public rental housing, circles more in social security is discussed within the framework of the public rental housing, i.e. the security of launched research, and put forward the theory of many reasonable claims and legislative proposals. In comparison with the vision of public rental housing law that the research is on system of insufficient slightly, at least not very system. In view of this, this article takes the historical analysis, comparative analysis and empirical analysis method of combining the law, just the vision of public rental housing system were discussed. Full text of five parts.
The first part is public rental housing system overview of. This section first with the policy level and the academic level of public rental housing system exploring the basic concepts. Then, from state intervening, social security, quasi public, applicability, guarantee object in five aspects of the broadness, further explained the public rental housing system of basic characteristics.
The second part is the public rental housing system theory basis. For public rental housing system theory basis, mainly through three aspects of this section discusses the housing authority: civil rights significance of the establishment, state intervention rule-of-law theory, welfare economics claims. Follow counterpoising truly (housing rights), implementation (state intervention) and the government responsibility (social security) this three perspectives for public rental housing system, the theoretical basis of the made a more systematic comb.
The third part is the public rental housing system function and orientation. This section first government functions from market transition and two aspects, the absence of public rental housing system is China's housing system reform of development and perfection. Then, based on the existing economy applicable housing system and the defects of the system of low-rent housing, author conclude that the public housing system should adopt double track and the conclusion: namely integrity in the housing difficulties of low-income housing problems must through stratum of market mechanism and a government guarantee of "double track" to resolve, the existing housing safeguard system must take public rental housing system as the main body, reunification integrate into, unified construction and unified management, save construction cost and system cost.
The fourth part is developed countries and regions public rental housing system model and enlightenment. This part of the public to Britain by the system of low-rent housing estates, Singapore, Japan's public housing system, and American system of housing mortgage-backed system, Hong Kong's public rental housing system in China was introduced, summed up constructing public rental housing system should reinforce to public rental housing government functions, pay attention to safeguard the public rental housing safeguard referable criteria and dynamic adjusting public rental housing safeguard level.
The fifth part is the public rental housing concrete system research. From the macroscopic level, through to the land supply system,
The financing system and multi-dimensional raise suite system, project management and implementation of system design, which is aimed at the establishment of China's public rental housing system.
引文
2李昌麒主编:《经济法学》,法律出版社2007年版,第104页。
3李昌麒、应飞虎:“论经济法的独立性---基于对市场失灵最佳克服的视角”,载《山西大学学报》(哲学社会科学版)2001年第3期。
4 [美]保罗·萨缪尔森、威廉·诺德豪斯著:《经济学》(第18版),萧琛译,人民邮电出版社2008版第31页。
5国务院:《政府工作报告》,2010年。
6住房城乡建设部等中央7部门:《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,2010年6月。
7姚玲珍:《中国公共住房政策模式研究》,上海财经大学出版社2009年版,第9页。
8李乐平:“论社会保障权的属性”,《实事求是》,2008年第4期,第50页。
9 [美]保罗·萨缪尔森、威廉·诺德豪斯著:《经济学》(第12版),高鸿业等译,中国发展出版社1992年版,第194页。
10王宏哲:《住房权研究》,北京:中国法制出版社,2008年版,第2页。
13 [英]佛里德利希﹒冯﹒哈耶克著:《自由秩序原理》(上),邓正来译,三联书店1997年版,第294页。
14 [英]庇古:《福利经济学》,朱映、张胜纪、吴良健译,北京:商务出版社,2006年版,第55页。
15李闫岩:《房地产法学》,大连理工大学出版社2008版,第123页。
16参见建设部课题组:《住房、住房制度改革和房地产市场专题研究》,中国建筑工业出版社2007年版,第118页。
17吴春岐、楚道文、王倩:《房地产法新论》,中国政法大学出版社2008年版,第357页。
18参见王辉:《主要发达国家住房保障制度及其实施对我国的启示》,载《世界经济与政治论坛》,2006年第4期。
20张庭伟:“实现小康后的住宅发展问题—从美国60年来住房政策的演变看中国的住房发展”,载《城市规划》,2001年第4期。
21王坤:“低收入者住房的解决之道”,载《中国经济时报》,2005年6月。
22王巍、魏建漳:“香港公屋制度对深圳的启示”,载《特区经济》,2007年第4期。
23周精灵、刘丹:“香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示”,载《长春大学学报》,2007年第1期,第17页。
24李智:《房地产投资信托(REITs)法律制度研究》,北京:法律出版社,2008年版,第15页。
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