论物业服务企业的安全保障义务
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摘要
物业服务企业的安全保障义务是指在物业管理关系中,物业服务企业依照法律规定或物业服务合同的约定负有保护业主人身、财产免受侵害的义务。违反这一义务应当承担相应的损害赔偿责任。
制度的设计需要理论的支撑,物业服务企业安全保障义务制度作为保障业主人身、财产权益的重要手段,亦存在法理依据:法的安全价值的要求、保障个人权利的需要、和谐社会理念的体现、诚实信用原则的运用、危险控制理论的要求、符合世界立法潮流。
在司法实践中,如何确定物业服务企业安全保障义务的标准,是一个十分重要的问题,这个问题涉及到物业服务企业是否应承担损害赔偿责任以及损害赔偿责任的大小。通过比较法上的观察和对我国现状的考察,确定物业服务企业安全保障义务的标准有法定标准、约定标准、行业惯例标准、理性人标准。依据这些标准,物业服务企业安全保障义务的内容可分为设施设备的安全保障义务、服务管理的安全保障义务、防范、制止违法行为的安全保障义务和制度建设的安全保障义务。
物业服务企业违反安全保障义务,应承担损害赔偿责任。对于责任的性质,参酌国外学说与立法例及国内学者对违反安全保障义务的责任性质的论断,结合我国物业管理行业的实际,物业服务企业违反安全保障义务的责任性质原则上为侵权责任,但也不排除物业服务企业承担合同责任的情况。在物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的归责原则方面,当物业服务企业控制的设施设备不符合安全防范要求时,如果这些设施设备是《民法通则》第126条规定的适用严格责任的物,则物业服务企业应当承担严格责任,否则,承担过错责任。在过错责任原则之下,对物业服务企业的过错的认定应采用客观标准说。物业服务企业违反安全保障义务的侵权责任的构成要件为三要件:物业服务企业的过错、损害事实、物业服务企业的过错与损害事实存在因果关系。在因果关系的判断上,应借鉴国外因果关系的相关理论。物业服务企业在违反设施设备的安全保障义务与服务管理的安全保障义务时,承担直接责任,物业服务企业违反防范、制止违法行为的安全保障义务时,承担补充责任。物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的免责事由有不可抗力、第三人过错和受害人过错。
《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等规范性法律文件对物业服务企业安全保障义务的规定弥补了我国物业服务企业安全保障义务制度的立法空缺,标志着我国物业服务企业的安全管理进入了依法管理的新时期。但这些规定存有不足,需要从侵权法领域和物业管理法领域两方面加以完善。此外,物业管理保险制度和物业管理安全基金制度也具有填补业主在物业管理区域内遭受的人身、财产损害之功能。
The connotation of security obligation of real-estate service enterprise is that real-estate enterprise in the real-estate management relation shall fully fulfill his obligations of protecting proprietor's personal or property rights according to the law or real-estate service contract. Real-estate service enterprise violate this obligation should undertake the corresponding compensational liability.
The design of system needs theoretical support, the system of security obligation of real-estate service enterprise also has nomological basis for becoming an important means of protecting the proprietor's personal and property rights, which includes: the requirement of the safe value of law, the needs of ensure individual right, the embodiment of harmonious social conception, the utilization of good faith principle the requirement of the danger-control theory, conforms to world legislative trend.
In the judicial practice, how to determine the standard of security obligation of real-estate service enterprise is an extremely important question, this problem is concerned with real-estate service enterprise whether should undertake the compensational liability as well as the size of compensational liability. Through observe the standard of security obligation in foreign countries and investigate present situation of our country, the standard that determines security obligation of real-estate service enterprise has legal standard, standard stipulated and the profession standard of usual practice, rational person standard. Based on these standards, the content of security obligation of real-estate service enterprise may divide into the security obligation of facility equipment, security obligation of service management, security obligation of keeping away transgresses, security obligation of system construction.
The real-estate service enterprise should undertake the compensational liability if he violates the security obligation. Regarding to the nature of liability, consider the theory and legislative example of foreign countries and the domestic scholar's viewpoints of the nature of liability that violates the security obligation, combine the reality of the real-estate management profession of our country, the liability of tort is predominant essence of liability when the real-estate service enterprise violates the security obligation should undertake, but it remain contains the condition that real-estate service enterprise undertake liability of contract. About the principle of imputation of liability of tort for real-estate service enterprise violating the security obligation, when the facility equipments controlled by real-estate service enterprise is inconsistent with the requirement of safe ,guard, If these facility equipments are belong to the thing which apply to strict liability of sub-clause 126 of " general provisions of the civil law ", real-estate service enterprise should undertake strict liability, otherwise, undertake fault liability. The judgment of the fault of real-estate service enterprise adopts the theory of objective standard. The constitution of liability of tort for real-estate service enterprise violating security obligation include the fault of real-estate service enterprise, damage of fact, relation of cause. On the judgment of relation of cause, the law adopts the related theory of foreign countries. The real-estate service enterprise violate the security obligation of facility equipment and service management, undertake direct liability, the real-estate service enterprise violate the security obligation of keeping away transgresses, undertake supplementary liability. The immunities for liability of tort for real-estate service enterprise violating security obligation has three situations: force majeure, third party's fault, proprietor's fault.
"Real-estate Management Regulation", the Supreme People's Court promulgate the "Interpretations of Certain Issues Concerning the Application of Cognizance of Personal Damages" and regulated legal documents ensure the stipulation of the security obligation of real-estate enterprise ,which remedied the legislative vacancy of our country's system of security obligation of real-estate service enterprise, marks the safe management of our country's real-estate service enterprise has entered new period managed in accordance with law. But these stipulations have deficiencies, need to be perfected from tort law field and real-estate law field. Besides, the insurance system of real-estate management and the safe fund system of real-estate management also have the function of fill the personal, property infringement that proprietors suffer in the real-estate management region.
制度的设计需要理论的支撑,物业服务企业安全保障义务制度作为保障业主人身、财产权益的重要手段,亦存在法理依据:法的安全价值的要求、保障个人权利的需要、和谐社会理念的体现、诚实信用原则的运用、危险控制理论的要求、符合世界立法潮流。
在司法实践中,如何确定物业服务企业安全保障义务的标准,是一个十分重要的问题,这个问题涉及到物业服务企业是否应承担损害赔偿责任以及损害赔偿责任的大小。通过比较法上的观察和对我国现状的考察,确定物业服务企业安全保障义务的标准有法定标准、约定标准、行业惯例标准、理性人标准。依据这些标准,物业服务企业安全保障义务的内容可分为设施设备的安全保障义务、服务管理的安全保障义务、防范、制止违法行为的安全保障义务和制度建设的安全保障义务。
物业服务企业违反安全保障义务,应承担损害赔偿责任。对于责任的性质,参酌国外学说与立法例及国内学者对违反安全保障义务的责任性质的论断,结合我国物业管理行业的实际,物业服务企业违反安全保障义务的责任性质原则上为侵权责任,但也不排除物业服务企业承担合同责任的情况。在物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的归责原则方面,当物业服务企业控制的设施设备不符合安全防范要求时,如果这些设施设备是《民法通则》第126条规定的适用严格责任的物,则物业服务企业应当承担严格责任,否则,承担过错责任。在过错责任原则之下,对物业服务企业的过错的认定应采用客观标准说。物业服务企业违反安全保障义务的侵权责任的构成要件为三要件:物业服务企业的过错、损害事实、物业服务企业的过错与损害事实存在因果关系。在因果关系的判断上,应借鉴国外因果关系的相关理论。物业服务企业在违反设施设备的安全保障义务与服务管理的安全保障义务时,承担直接责任,物业服务企业违反防范、制止违法行为的安全保障义务时,承担补充责任。物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的免责事由有不可抗力、第三人过错和受害人过错。
《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等规范性法律文件对物业服务企业安全保障义务的规定弥补了我国物业服务企业安全保障义务制度的立法空缺,标志着我国物业服务企业的安全管理进入了依法管理的新时期。但这些规定存有不足,需要从侵权法领域和物业管理法领域两方面加以完善。此外,物业管理保险制度和物业管理安全基金制度也具有填补业主在物业管理区域内遭受的人身、财产损害之功能。
The connotation of security obligation of real-estate service enterprise is that real-estate enterprise in the real-estate management relation shall fully fulfill his obligations of protecting proprietor's personal or property rights according to the law or real-estate service contract. Real-estate service enterprise violate this obligation should undertake the corresponding compensational liability.
The design of system needs theoretical support, the system of security obligation of real-estate service enterprise also has nomological basis for becoming an important means of protecting the proprietor's personal and property rights, which includes: the requirement of the safe value of law, the needs of ensure individual right, the embodiment of harmonious social conception, the utilization of good faith principle the requirement of the danger-control theory, conforms to world legislative trend.
In the judicial practice, how to determine the standard of security obligation of real-estate service enterprise is an extremely important question, this problem is concerned with real-estate service enterprise whether should undertake the compensational liability as well as the size of compensational liability. Through observe the standard of security obligation in foreign countries and investigate present situation of our country, the standard that determines security obligation of real-estate service enterprise has legal standard, standard stipulated and the profession standard of usual practice, rational person standard. Based on these standards, the content of security obligation of real-estate service enterprise may divide into the security obligation of facility equipment, security obligation of service management, security obligation of keeping away transgresses, security obligation of system construction.
The real-estate service enterprise should undertake the compensational liability if he violates the security obligation. Regarding to the nature of liability, consider the theory and legislative example of foreign countries and the domestic scholar's viewpoints of the nature of liability that violates the security obligation, combine the reality of the real-estate management profession of our country, the liability of tort is predominant essence of liability when the real-estate service enterprise violates the security obligation should undertake, but it remain contains the condition that real-estate service enterprise undertake liability of contract. About the principle of imputation of liability of tort for real-estate service enterprise violating the security obligation, when the facility equipments controlled by real-estate service enterprise is inconsistent with the requirement of safe ,guard, If these facility equipments are belong to the thing which apply to strict liability of sub-clause 126 of " general provisions of the civil law ", real-estate service enterprise should undertake strict liability, otherwise, undertake fault liability. The judgment of the fault of real-estate service enterprise adopts the theory of objective standard. The constitution of liability of tort for real-estate service enterprise violating security obligation include the fault of real-estate service enterprise, damage of fact, relation of cause. On the judgment of relation of cause, the law adopts the related theory of foreign countries. The real-estate service enterprise violate the security obligation of facility equipment and service management, undertake direct liability, the real-estate service enterprise violate the security obligation of keeping away transgresses, undertake supplementary liability. The immunities for liability of tort for real-estate service enterprise violating security obligation has three situations: force majeure, third party's fault, proprietor's fault.
"Real-estate Management Regulation", the Supreme People's Court promulgate the "Interpretations of Certain Issues Concerning the Application of Cognizance of Personal Damages" and regulated legal documents ensure the stipulation of the security obligation of real-estate enterprise ,which remedied the legislative vacancy of our country's system of security obligation of real-estate service enterprise, marks the safe management of our country's real-estate service enterprise has entered new period managed in accordance with law. But these stipulations have deficiencies, need to be perfected from tort law field and real-estate law field. Besides, the insurance system of real-estate management and the safe fund system of real-estate management also have the function of fill the personal, property infringement that proprietors suffer in the real-estate management region.
引文
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[2]参见(德)克里斯带安·冯·巴尔.欧洲比较侵权行为法(下)[M].焦美华译,张新宝校.北京:法律出版社,2001:296-297
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[4]物业纠纷案件年增长20%[N].北京晚报,2007.05.31
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[2]Verkehrspflicht是德国侵权行为法上的一个重要概念,原指维持交通安全(Verkehrssicherungspflicht),其后扩张及于其他社会交往活动,参阅Verkehrspflichte,1980;Larez/Canaris,Schuldrecht,Ⅱ/2,S399f,Kotz,Deliksrecht,S94.转引自(台)林美惠.论法上交易安全义务理论之建立[J].民法研究会第八次会研讨会,法学丛刊,168:124
[3]参见刘士国.中国民法典制定问题研究[M].济南:山东人民出版社,2003:149
[1]参见(日)奥田昌道.安全关照义务.见:石田喜久夫,西原道雄,高木铎喜男.损害赔偿法的课题与展望[C].东京:日本评论社,1990:20
[2]亚麻地毯案的案情为:一位妇女到一家百货公司购买亚麻地毯,当售货员准备把这位妇女选中的亚麻地毯取下来时,另外两卷先前放在一旁的地毯掉了下来,砸伤了这位妇女和她的孩子。德国最高法院认为商店因其雇员的过失,没有尽到照顾保护义务,造成妇人和孩子的伤害,应承担损害赔偿责任。参见屈茂辉,王泽功.经营者先合同义务与消费者权益保护[J].消费经济,1999(4):158
[3]参见(德)迪特尔·梅迪库斯.德国民法总论[M].邵建东.北京:法律出版社,2000.
[4]参见(德)克里斯蒂安·冯·巴尔.欧洲比较侵权行为法(上)[M].焦美华译,张新宝审校.北京:法律出版社,2001:145
[5]参见(德)克里斯蒂安·冯·巴尔.欧洲比较侵权行为法(上)[M].焦美华译,张新宝审校.北京:法律出版社,2001:582
[6]参见刘士国.安全关照义务论[J].法学研究,1999(5):56
[1]参见刘士国.中国民法典制定问题研究[M].济南:山东人民出版社,2003:153
[2]参见(日)高桥真.安全关照义务法理及其背景[M].东京:中央大学出版社,1994:185
[3]王泽鉴先生称之为:社会活动安全注意义务,参见(台)王洋鉴.侵权行为法(第一册)[M].北京:中国政法大学出版社,2001(7).朱柏松先生称之为:社会安全注意义务,参见(台)朱柏松.德国商品制造人责任论[J].法学丛刊,141、142.郭丽珍称之为:交易安全注意义务,参见(台)郭丽珍.论产品责任中之产品安全问题[J].法学丛刊,161.林美惠称之为:交易安全义务,参见(台)林美惠.论我国法上交易安全义务理论之建立[J].法学论丛,28(1).
[4]参见(台)林美惠.论我国法上交易安全义务理论之建立[J].法学论丛,28(1).
[5]B.S.Markesinis & S.F.Deakin,Tort law,Oxford:Clarendon Press(4th.ed,1999),p.69.
[6]See Nichael Jone,Torts,Blackston Press ZIMITED 1996,p.38.
[7]See Williamp · Statsky,Torts Personal In Jury litigation,west publishing company 1990,p.245.
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[3]程啸.安全保障义务.见:王利明.人身损害赔偿疑难问题:最高法院人身损害赔偿司法解释之评论与展望[C].北京:中国社会科学出版社,2004(1):250-251
[4]参见曾隆兴.详解损害赔偿[M].北京:中国政法大学出版社,2004(1):505
[5]参见建设部房地产司物业管理处.简述物业管理[Z].1994(6)
[6]《物业管理条例》第6条 第1款将其定义为房屋的所有权人。本文所指的业主仅为自然人,不包括未出售房屋享有所有权的房地产开发商和已经对房屋享有所有权的法人业主。
[1]Christian Bay.The Structure of Freedom,Stanford,1958,p.19.
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[4]转引自(美)E·博登海默.法理学、法哲学与法律方法[M].邓正来等.北京:中国政法大学出版社,2001:106
[5]转引自(美)E·博登海默.法理学、法哲学与法律方法[M].邓正来等.北京:中国政法大学出版社,2001:106
[6]转引自(美)E·博登海默.法理学、法哲学与法律方法[M].邓正来等.北京:中国政法大学出版社,2001:
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[5]参见(德)克里斯蒂安·冯·巴尔.欧洲比较侵权行为法(上)[M].焦美华译,张新宝审校.北京:法律出版社,2001:277
[1]参见(德)克里斯蒂安·冯·巴尔.欧洲比较侵权行为法(下)[M].焦美华译,张新宝审校.北京:法律出版社,2001:269
[2]参见王利明.侵权行为法归责原则研究[M].北京:中国政法大学出版社,1996.
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[2]《布莱克法学辞典》对特殊关系做出如下定义:“某种具有信赖成分的关系,特别是一方信赖另一方会尽合理注意义务,而另一方知道或应当知道该信赖存在。”摘自Black's Law Dictionary,West Group,7th Edition,p.1405.
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[7]E.Deutsch "Allegemeines Hafungsrecht" 2 Aufl.S.66f.
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[1]安健.哈尔滨一小区车库内“奔驰”被淹[N].人民法院报,2006.03.20
[2]和信花园业主被杀案的案情为:黎明和黎凌霄曾在被害人陈某家中做过木工,发现陈某家中装修用的材料高档且出手大方,心生歹意,2007年6月10日下午1时30分左右,两人携带作案工具来到陈某住处--和信花园。小区保安既没要求两人登记,又未对两人进行盘查,便同意其进入小区。两人发现陈某不在家,遂在小区内等候,下午4时左右,他们见陈某一人走进楼道,便一路尾随至陈某住处,以送邮件之名敲开了陈某家的门,然后用随身携带的作案工具迅速将陈某控制,逼迫陈某说出家中密码箱的密码,并从里面拿出4万元左右现金,紧接着,两人又逼迫陈某说出银行卡的密码,随后,两人一人留在房中看者陈某,另一个人拿着陈某的银行卡到附近银行取出了4000多元现金,得手后残忍地将陈某杀害。摘自张永胜,陈玉杰.市区江南昨发生入室抢劫杀人案[N].金华日报,2007.06.11(2)
[1]乔学慧.女子电梯间被劫杀 家属告大厦物业索赔45万败诉[Z].中国法院网,http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=265039&k_title=物业&k_content=物业&k_author=2007.09.17
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[5](德)克里斯带安·冯·巴尔.欧洲比较侵权行为法(上)[M].焦美华译,张新宝审校.北京:法律出版社,2001:563
[6](日)平野裕之.安全关照义务的观念应朝什么方向发展。见:载椿寿夫.现代合同与现代债权的展塑(债法总论2)[C].1991:33.转引自刘士国.安全关照义务论[J].法学研究,1999(5):57
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[4]《民法通则》第126条的规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落或者其他事故致人损害的,建筑物等的保有者应当承担赔偿责任。”
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[1]全国人大常委会法工委起草的《中华人民共和国民法(草案)》第八编“侵权行为法”第65条规定:“旅馆、银行的客户以及列车的乘客,在旅馆、银行、列车上受到他人侵害的,侵权人应当承担侵权责任”。“无法确认侵权人或侵权人没有能力承担赔偿责任的情况下,旅馆、银行、列车的所有人或经营者尽到保护义务的,不承担责任;未尽到保护义务的,应当承担补充责任”。
[2]参见杨立新.论侵权责任的补充责任[J].法律适用,2003(6):18-19;黄松有.最高人民法院人身损害赔偿司法解释的理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2004:110
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[1]王利明教授主持的民法典学者建议稿 第1857条规定:“安全保障义务的合理限度范围应依据以下标准加以确定:(一)义务人是否获益;(二)风险或损害行为的来源;(三)预防与控制风险或损害的成本;(四)社会的一般观念。摘自王利明.中国民法典学者建泌稿及立法理由[M].北京:法律出版社,2005(6):67
[2]参见(德)马克思·书伯.论经济与社会中的法律[M].北京:中国大百科全书出版社,1998:28
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[6]参见刘言浩.宾馆对住客的保护义务:王利毅、张丽霞诉上海银河宾馆损害赔偿上诉案评析[J].法学研究,2001(3):154
[1]梁慧星教授指出:“法律上所谓过错,是指行为人在从事违法行为时的心理状态。”参见王家福.民法债权[M].北京:法律出版社,1999:236.张新宝教授亦指出:“我们认为,我国侵权行为法中的过错是指加害人主观上的一种可归责的心理状态。”参见张新宝.中国侵权行为法[M].北京:中国社会科学出版社,1998:129
[2]马克思言:“对象不同,作用于这些对象的行为也就不同,因而意图也就一定不同,除了行为的内容和形式而外,试问还有什么客观标准来衡量意图呢?”马克思恩格斯全集(第1卷)[C].北京:人民出版社,1965:138
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[4]Year Book Pasch 17 Edw 4.Fol,2.p.12.转引自张民安.过错责任制度研究[D].北京:中国社会科学院,2002.03:60
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[4]参见(台)林美惠.论我国法上交易安全义务理论之建立[J].法学论丛,28(1).
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[4]参见曾隆兴.详解损害赔偿[M].北京:中国政法大学出版社,2004(1):505
[5]参见建设部房地产司物业管理处.简述物业管理[Z].1994(6)
[6]《物业管理条例》第6条 第1款将其定义为房屋的所有权人。本文所指的业主仅为自然人,不包括未出售房屋享有所有权的房地产开发商和已经对房屋享有所有权的法人业主。
[1]Christian Bay.The Structure of Freedom,Stanford,1958,p.19.
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[1](德)克里斯蒂安·冯·巴尔.欧洲比较侵权行为法(上)[M].焦美华译,张新宝审校.北京:法律出版社,2001:145
[2]夏勇.中国民权哲学[M].北京:生活·读书·新知三联书店,2004(9):132
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[1]张军.不断提高物业管理企业构建和谐社区的能力[J].中国物业管理,2005(5):34
[2]参见董藩,秦凤伟,刘毅.物业管理法律与制度[M].北京:清华大学出版社,2006(2):172
[3]物业纠纷案件年增长20%[N].北京晚报,2007.05.31
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[2]和信花园业主被杀案的案情为:黎明和黎凌霄曾在被害人陈某家中做过木工,发现陈某家中装修用的材料高档且出手大方,心生歹意,2007年6月10日下午1时30分左右,两人携带作案工具来到陈某住处--和信花园。小区保安既没要求两人登记,又未对两人进行盘查,便同意其进入小区。两人发现陈某不在家,遂在小区内等候,下午4时左右,他们见陈某一人走进楼道,便一路尾随至陈某住处,以送邮件之名敲开了陈某家的门,然后用随身携带的作案工具迅速将陈某控制,逼迫陈某说出家中密码箱的密码,并从里面拿出4万元左右现金,紧接着,两人又逼迫陈某说出银行卡的密码,随后,两人一人留在房中看者陈某,另一个人拿着陈某的银行卡到附近银行取出了4000多元现金,得手后残忍地将陈某杀害。摘自张永胜,陈玉杰.市区江南昨发生入室抢劫杀人案[N].金华日报,2007.06.11(2)
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[4]《民法通则》第126条的规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落或者其他事故致人损害的,建筑物等的保有者应当承担赔偿责任。”
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[1]全国人大常委会法工委起草的《中华人民共和国民法(草案)》第八编“侵权行为法”第65条规定:“旅馆、银行的客户以及列车的乘客,在旅馆、银行、列车上受到他人侵害的,侵权人应当承担侵权责任”。“无法确认侵权人或侵权人没有能力承担赔偿责任的情况下,旅馆、银行、列车的所有人或经营者尽到保护义务的,不承担责任;未尽到保护义务的,应当承担补充责任”。
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[1]王利明教授主持的民法典学者建议稿 第1857条规定:“安全保障义务的合理限度范围应依据以下标准加以确定:(一)义务人是否获益;(二)风险或损害行为的来源;(三)预防与控制风险或损害的成本;(四)社会的一般观念。摘自王利明.中国民法典学者建泌稿及立法理由[M].北京:法律出版社,2005(6):67
[2]参见(德)马克思·书伯.论经济与社会中的法律[M].北京:中国大百科全书出版社,1998:28
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[6]参见刘言浩.宾馆对住客的保护义务:王利毅、张丽霞诉上海银河宾馆损害赔偿上诉案评析[J].法学研究,2001(3):154
[1]梁慧星教授指出:“法律上所谓过错,是指行为人在从事违法行为时的心理状态。”参见王家福.民法债权[M].北京:法律出版社,1999:236.张新宝教授亦指出:“我们认为,我国侵权行为法中的过错是指加害人主观上的一种可归责的心理状态。”参见张新宝.中国侵权行为法[M].北京:中国社会科学出版社,1998:129
[2]马克思言:“对象不同,作用于这些对象的行为也就不同,因而意图也就一定不同,除了行为的内容和形式而外,试问还有什么客观标准来衡量意图呢?”马克思恩格斯全集(第1卷)[C].北京:人民出版社,1965:138
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