基于GIS的城镇定级估价和网格地价模型的探讨与分析
|
摘要
城镇定级估价是土地资源管理的一个重要组成部分。通过城镇土地定级和基准地价更新可以保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理，可以促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地所有权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易，从而为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。
本文依托于合肥市2007年城镇土地定级估价项目，首先分析了课题的国内外研究现状，探讨了与城镇定级、基准地价更新以及网格地价模型分析相关的若干关键技术，包括土地估价理论、地理信息系统技术、神经网络BP算法建模等。在城镇定级中，我们讨论了城镇土地定级的工作步骤、因素体系的建立、因素资料的整理和量化等，然后利用GIS软件对定级进行了详细的计算，最后给出了定级成果。基准地价中我们着重讨论了样点地价计算和修正的常用方法，利用样点地价平均值法和因素比较法对基准地价进行了求解和分析。网格地价是本文的创新点，也是本文着重讨论的内容，对网格地价的概念、特点、意义进行了阐述，并利用回归模型和神经网络BP模型对网格地价进行了测算和分析。最后总结论文，并提出若干后续研究建议。
The town land classification and price evaluation is an important constituent of the land resource management. Through the town land classification and datum soil-rent value renewal may guarantee the country land ownership in the economical realization as well as the use economical method strengthening land property management, may promote the land using system reform, paid sells, transfer state-owned land property rights, strengthen the country to the land market management, promote normal transaction, thus provide the basis for using the city land comprehensive, scientific, reasonably.
This article depends on the town land classification and land price evaluation project of Hefei in 2007, first analyzes the domestic and foreign research present situation of this topic, discusses certain essential technologies related to the town land established grades, the datum soil-rent value renewal with the cities as well as the grid soil-rent value model analysis, including land appraisal theory, GIS technology, artificial neural network algorithm of BP and so on. In the town land classification, we discuss the work steps, the factor system establishment, the factor material reorganization and the quantification of the town land classification and so on, then using GIS software to carry on the detailed computation for the established grades, finally produce the achievement of the established grades. In the datum soil-rent value we emphatically discuss the common methods of the sample spot soil-rent value computation and the revision, carry on the solution and the analysis for the datum soil-rent value using the sample spot soil-rent mean value and the factor comparison test. The grid soil-rent value is the innovation spot of this article, also is the content which this article emphatically discusses, expatiate the grid soil-rent value concept, the characteristic and the significance, and carry on the grid soil-rent value which has surveyed with the analysis using the return model and the nerve network BP model. Finally summarize this paper, and put forward certain following research proposals
本文依托于合肥市2007年城镇土地定级估价项目，首先分析了课题的国内外研究现状，探讨了与城镇定级、基准地价更新以及网格地价模型分析相关的若干关键技术，包括土地估价理论、地理信息系统技术、神经网络BP算法建模等。在城镇定级中，我们讨论了城镇土地定级的工作步骤、因素体系的建立、因素资料的整理和量化等，然后利用GIS软件对定级进行了详细的计算，最后给出了定级成果。基准地价中我们着重讨论了样点地价计算和修正的常用方法，利用样点地价平均值法和因素比较法对基准地价进行了求解和分析。网格地价是本文的创新点，也是本文着重讨论的内容，对网格地价的概念、特点、意义进行了阐述，并利用回归模型和神经网络BP模型对网格地价进行了测算和分析。最后总结论文，并提出若干后续研究建议。
The town land classification and price evaluation is an important constituent of the land resource management. Through the town land classification and datum soil-rent value renewal may guarantee the country land ownership in the economical realization as well as the use economical method strengthening land property management, may promote the land using system reform, paid sells, transfer state-owned land property rights, strengthen the country to the land market management, promote normal transaction, thus provide the basis for using the city land comprehensive, scientific, reasonably.
This article depends on the town land classification and land price evaluation project of Hefei in 2007, first analyzes the domestic and foreign research present situation of this topic, discusses certain essential technologies related to the town land established grades, the datum soil-rent value renewal with the cities as well as the grid soil-rent value model analysis, including land appraisal theory, GIS technology, artificial neural network algorithm of BP and so on. In the town land classification, we discuss the work steps, the factor system establishment, the factor material reorganization and the quantification of the town land classification and so on, then using GIS software to carry on the detailed computation for the established grades, finally produce the achievement of the established grades. In the datum soil-rent value we emphatically discuss the common methods of the sample spot soil-rent value computation and the revision, carry on the solution and the analysis for the datum soil-rent value using the sample spot soil-rent mean value and the factor comparison test. The grid soil-rent value is the innovation spot of this article, also is the content which this article emphatically discusses, expatiate the grid soil-rent value concept, the characteristic and the significance, and carry on the grid soil-rent value which has surveyed with the analysis using the return model and the nerve network BP model. Finally summarize this paper, and put forward certain following research proposals
引文
[1] 燕新程，谢啸斌等．农用土地分等方法研究[J]，河南：河南农业大学学报，2001年7月：27-31．
[2] 袁秀杰．农用地分等定级估价研究一以淄川区为例[D]．山东：山东农业大学硕士论文，2003年5月
[3] 合肥市国土资源局．合肥市城市土地价格调查工作报告与技术报告，2002年9月
[4] 阎天龙，曹照平．土地估价指南[M]．北京：机械工业出版社，2004年9月
[5] 赵晓玲，耿红，唐旭．城镇基准地价更新方法探讨[J]应用技术第22卷91-95
[6] 王树良，曾旭平，王新洲．试论我国基准地价[J]．测绘信息与程，1999，(4)：27-31
[7] 王莉．城市土地估价理论与方法的比较研究[J]．北方工业大学学报，1994，6(4)
[8] 李伍坚．我国现行基准地价的探讨[J]．价格月刊，1996年7月：23-24
[9] 刁海亭．组件式GIS支持下的城镇土地定级信息系统[D]．山东：山东农业大学硕士论文，2003年5月
[10] 丁健．丹麦的土地估价制度[J]．外国经济与管理，1997年5月
[11] 陈志敏．国外房地产估价制度的分析比较[J]．财经科学，2001年
[12] 李素芹，冯皓．中日房地产估价制度比较[J]．吉林师范学院学报，1998，19(3)：17-20
[13] 杨继瑞．中国城市地价论[M]．1998年04月
[14] 郑新奇．机助农用土地分等定级估价理论与实践[M]．2000年06月
[15] 闫天龙，曹照平．土地估价知识问答[M]．北京：机械工业出版社
[16] 陈述彭．地理信息系统导论[M]．北京：科学出版社，2000年5月
[17] 张正栋．地理信息系统原理、应用与工程[M]．2005年9月
[18] 宋关福．组件式地理信息系统研究[D]．北京：中科院地理所博士学位论文，1998年6月
[19] 张艳．基于．NET平台和ArcGIS Engine的土地利用规划信息系统的研究与开发[D]．安徽：合肥工业大学硕士论文，2007年5月
[20] 张艳．基于GIS的城镇土地定级估价模型研究[D]．长安大学硕士论文，2003年5月
[21] 孙剑．ArcGI S之前世今生(下篇)[J]．3S新闻周刊，2006年4月：13-14
[22] What is ArcGIS, GIS by ESRI, 2001年
[23] 党安荣、贾海峰、易善桢、刘钞．ArcGIS 8 Desktop地理信息系统应用 指南[M]．北京：清华大学出版社，2003．03
[24] 刘光，刘小东．地理信息系统二次开发实例教程：C#和MapObjects实现[M]．北京：清华大学出版社，2005年3月
[25] 蒋波涛．ArcObjects开发基础与技巧—基于VisualBasic．NET[M]．武汉：武汉大学出版社，2004年4月
[26] Exploring ArcObjects, GIS by ESRI, Edited by Michacl Zeiler, 2001年
[27] 吴良才，胡振琪．基于神经网络的GPS高程转换方法[J]．工程勘察，2004年第二期：49-51
[28] 胡伍生．神经网络理论及其工程应用[M]．东南大学交通学院，2003年3月
[29] 阎弘文．城镇基准地价更新与平衡[M]．2002年08月
[30] 周生路等．土地评价学[M]．东南大学出版社
[31] 蒙吉军．土地评价与管理[M]．北京：科学出版社
[32] 董黎明，胡存智．城镇土地定级原理与方法[M]．北京：地震出版社，1992年
[33] 国土资源部土地估价师资格考试委员会．土地估价理论与方法[M]．2000年10月
[34] 葛京凤．地产价格评估原理与方法[M]．2002年07月
[35] 国家质量监督检验检疫总局。城镇土地分等定级规程(GB／T18507-2001)．北京：中国标准出版社，2002年
[36] 北京市基准地价研究2002编委会．北京市基准地价研究2002．2003年5月
[37] 国家质量监督检验检疫总局。城镇土地估价规程(GB／T18507-2001)北京：中国标准出版社，2002年
[38] 宋货要辑稿，食货，69之13
[39] 马克思．资本论(第三卷)[M]．人民出版社，1975，705
[40] 朱仁友崔太平．我国农地估价中运用收益还原法存在的问题与求解[J]．商业研究，2001．02 75-77
[41] 陈常优．城镇土地定级估价理论与实践[M]1997年8月
[42] 任志远．中国西部城市定级估价----探索与实践[M]2000年1月
[43] 张瑜．土地估价理论与实务----我国城市土地估价实务探讨[M]．1992．9
[44] 土地估价师实务手册《土地估价师实务手册》编写组．北京：机械工业出版社，2006．05
[45] 临沂市国土资源局．山东省临沂市城区基准地价更新研究．2003年3月
[46] 张瑜．土地估价理论与实务[M]．北京：企业管理出版社，1992
[47] 吴今培，孙德山．现代数据分析[M]．北京：机械工业出版社 2006年2月
[48] 董延旭．土地定级估价信息系统开发研究[J]．地球信息科学，2000．3 76～79
[49] 刘红新，岳东杰．单参数快速搜索BP算法在GPS高程拟合中的应用[J]．工程勘察，2003第一期：54-57
[50] 山东省莱芜市国土资源局．山东省莱芜市城区土地级别与基准地价更新报告．2002年12月
[51] 苏志超．市地与农地收益能力及地价之差异[M]．立法委员潘廉方先生八十寿诞祝寿论丛，台湾财团法人私立潘氏图书馆，1984：18
[2] 袁秀杰．农用地分等定级估价研究一以淄川区为例[D]．山东：山东农业大学硕士论文，2003年5月
[3] 合肥市国土资源局．合肥市城市土地价格调查工作报告与技术报告，2002年9月
[4] 阎天龙，曹照平．土地估价指南[M]．北京：机械工业出版社，2004年9月
[5] 赵晓玲，耿红，唐旭．城镇基准地价更新方法探讨[J]应用技术第22卷91-95
[6] 王树良，曾旭平，王新洲．试论我国基准地价[J]．测绘信息与程，1999，(4)：27-31
[7] 王莉．城市土地估价理论与方法的比较研究[J]．北方工业大学学报，1994，6(4)
[8] 李伍坚．我国现行基准地价的探讨[J]．价格月刊，1996年7月：23-24
[9] 刁海亭．组件式GIS支持下的城镇土地定级信息系统[D]．山东：山东农业大学硕士论文，2003年5月
[10] 丁健．丹麦的土地估价制度[J]．外国经济与管理，1997年5月
[11] 陈志敏．国外房地产估价制度的分析比较[J]．财经科学，2001年
[12] 李素芹，冯皓．中日房地产估价制度比较[J]．吉林师范学院学报，1998，19(3)：17-20
[13] 杨继瑞．中国城市地价论[M]．1998年04月
[14] 郑新奇．机助农用土地分等定级估价理论与实践[M]．2000年06月
[15] 闫天龙，曹照平．土地估价知识问答[M]．北京：机械工业出版社
[16] 陈述彭．地理信息系统导论[M]．北京：科学出版社，2000年5月
[17] 张正栋．地理信息系统原理、应用与工程[M]．2005年9月
[18] 宋关福．组件式地理信息系统研究[D]．北京：中科院地理所博士学位论文，1998年6月
[19] 张艳．基于．NET平台和ArcGIS Engine的土地利用规划信息系统的研究与开发[D]．安徽：合肥工业大学硕士论文，2007年5月
[20] 张艳．基于GIS的城镇土地定级估价模型研究[D]．长安大学硕士论文，2003年5月
[21] 孙剑．ArcGI S之前世今生(下篇)[J]．3S新闻周刊，2006年4月：13-14
[22] What is ArcGIS, GIS by ESRI, 2001年
[23] 党安荣、贾海峰、易善桢、刘钞．ArcGIS 8 Desktop地理信息系统应用 指南[M]．北京：清华大学出版社，2003．03
[24] 刘光，刘小东．地理信息系统二次开发实例教程：C#和MapObjects实现[M]．北京：清华大学出版社，2005年3月
[25] 蒋波涛．ArcObjects开发基础与技巧—基于VisualBasic．NET[M]．武汉：武汉大学出版社，2004年4月
[26] Exploring ArcObjects, GIS by ESRI, Edited by Michacl Zeiler, 2001年
[27] 吴良才，胡振琪．基于神经网络的GPS高程转换方法[J]．工程勘察，2004年第二期：49-51
[28] 胡伍生．神经网络理论及其工程应用[M]．东南大学交通学院，2003年3月
[29] 阎弘文．城镇基准地价更新与平衡[M]．2002年08月
[30] 周生路等．土地评价学[M]．东南大学出版社
[31] 蒙吉军．土地评价与管理[M]．北京：科学出版社
[32] 董黎明，胡存智．城镇土地定级原理与方法[M]．北京：地震出版社，1992年
[33] 国土资源部土地估价师资格考试委员会．土地估价理论与方法[M]．2000年10月
[34] 葛京凤．地产价格评估原理与方法[M]．2002年07月
[35] 国家质量监督检验检疫总局。城镇土地分等定级规程(GB／T18507-2001)．北京：中国标准出版社，2002年
[36] 北京市基准地价研究2002编委会．北京市基准地价研究2002．2003年5月
[37] 国家质量监督检验检疫总局。城镇土地估价规程(GB／T18507-2001)北京：中国标准出版社，2002年
[38] 宋货要辑稿，食货，69之13
[39] 马克思．资本论(第三卷)[M]．人民出版社，1975，705
[40] 朱仁友崔太平．我国农地估价中运用收益还原法存在的问题与求解[J]．商业研究，2001．02 75-77
[41] 陈常优．城镇土地定级估价理论与实践[M]1997年8月
[42] 任志远．中国西部城市定级估价----探索与实践[M]2000年1月
[43] 张瑜．土地估价理论与实务----我国城市土地估价实务探讨[M]．1992．9
[44] 土地估价师实务手册《土地估价师实务手册》编写组．北京：机械工业出版社，2006．05
[45] 临沂市国土资源局．山东省临沂市城区基准地价更新研究．2003年3月
[46] 张瑜．土地估价理论与实务[M]．北京：企业管理出版社，1992
[47] 吴今培，孙德山．现代数据分析[M]．北京：机械工业出版社 2006年2月
[48] 董延旭．土地定级估价信息系统开发研究[J]．地球信息科学，2000．3 76～79
[49] 刘红新，岳东杰．单参数快速搜索BP算法在GPS高程拟合中的应用[J]．工程勘察，2003第一期：54-57
[50] 山东省莱芜市国土资源局．山东省莱芜市城区土地级别与基准地价更新报告．2002年12月
[51] 苏志超．市地与农地收益能力及地价之差异[M]．立法委员潘廉方先生八十寿诞祝寿论丛，台湾财团法人私立潘氏图书馆，1984：18