农村建设用地权属流转研究
|
摘要
农村土地流转领域分为三大块：农地流转、建设用地流转和未利用地流转。相对来说,对农村建设用地权属流转的研究系全新领域。农村建设用地权属流转研究可从经济学和法学两个层面进行。法学层面的农村建设用地流转研究又可细分为行政法、经济法和民商法三个方面,本文着重农村建设用地权属流转的民商法研究。
农村建设用地,是指由集体所有的,用于非农业目的的土地,包括宅基地、乡镇企业用地、公共设施用地、公益事业用地。农村建设用地权属流转是指法定主体依法对集体建设用地以一定方式处分,使其主体发生变化。农村建设用地需要其所有权属性的完全回归。
土地需要在动态流转中才能充分实现其价值,农村建设用地也不例外。当前我国对国有建设用地和农村建设用地区别对待,国有土地的流转已较为规范有序,而对农村建设用地的流转现行法律则基本禁止,从而使农村建设用地的财产价值无法得以充分体现。现行农村建设用地法律层面的唯一流转形式就是征地,国家征收土地的唯一途径有着相当多的弊端,急需要再引进其他流转形式,允许农村建设用地合法流转则成为必然。允许农村建设用地流转使农村建设用地的物权属性得以充分体现,有利于增加农民的收入、充分保护广大农民的利益,有利于增加土地供给、遏制不断攀升的房价,有利于消除现行土地流转制度下既得利益阶层的垄断利益、实现社会公平。同时,允许农村土地合法流转也是统筹城乡发展,建设社会主义新农村的需要。早已在某些地方兴起的农村建设用地流转试点也印证了农村建设用地权属流转的需要,并积累了丰富的经验。
实现农村建设用地权属流转,要消除现行法律尤其是民商法层面的障碍：修改土地管理法、农村土地承包法、房地产管理法、物权法的相关规定；要允许农村建设用地采取出让、转让、出租、抵押等合法流转形式进行流转；农村建设用地自由流转为主,国家征地为辅；城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩,开展农村建设用地整理,占补平衡；有条件的小产权房合法化。
The field of rural land transfer can be devided into three segments: farming land transfer, construction land transfer and no-used land transfer. Relatively speaking, the study of rural construction land right transfer is a new terrain. The study of rural construction land right transfer can be processed through two lays as economics and law.To the law lay, the study of rural construction land right transfer includes three parts as administrative law, economic law and civil and commercial law. This essay emphasizes the civil and commercial law research about the transfer of rural construction land rights.
The rural construction land refers the collectivity owned land used for non-agricultural intention and includes house sites, land for rural enterprises, public facilities, land for public welfare undertakings.Rural construction land rights transfer refers legal bodies dispose the collective construction land through certain legitimate ways and then the rights owner changed. The rural construction land call for the complete regression of its ownerships attribute.
The value of the land may be completely carried out only in the course of dynamic transfer and the rural construction land confirms the truth. Nowadays the national construction lands and the rural construction lands are treated discriminatoyily, this phenomenon is showed in the truth that the national construction lands transfer is legal and standard while the rural construction land transfer is prohibited by the law. As a result, the proper value of the rural construction lands can't be manifested entirely. The land levies being the only legitimate means of rural construction lands rights transfer have so many shortcoming, accordingly,other transfer means such as rural construction land rights transferring freely should be introduced. Empowering the transfer of the rural construction land rights shows the reality of the rural construction land as well as benefits the farmers'income increasing and protects the farmers welfare fully. At the same time, This policy is good for increasing the construction land supply and controlling the ever-increasing price of commercial houses. Of course, the molopoly benefits of the vested interest owners can be eliminated and the social justice is achieved. Finally, Allowing the free transfer of rural construction land rights is a must for unifying the development of city and rural and forming the socialism new rural. By the way, certain experimental cases was already existed in some area also confirms the must of the transfer of rural construction land rights.
To realize the transfer of rural construction land rights, we should get rid of obstacles of law especially the civil and commercial law: modifying the corresponding items about The Law of Land Administration, The Rural Land Renting Law, The Law of Urban Real Estate Administration and The Reality Law; Allow the legal transfer of rural construction land by means of remise, demise, lease, mortagage and so on; Adopting the policy that the free transfer of rural construction land rights gives priority to the land levies; The increasing of city construction land matches the decreasing of the rural construction land under the condition of the processing of rural construction lands; conditional legitimation of the little property house.
农村建设用地,是指由集体所有的,用于非农业目的的土地,包括宅基地、乡镇企业用地、公共设施用地、公益事业用地。农村建设用地权属流转是指法定主体依法对集体建设用地以一定方式处分,使其主体发生变化。农村建设用地需要其所有权属性的完全回归。
土地需要在动态流转中才能充分实现其价值,农村建设用地也不例外。当前我国对国有建设用地和农村建设用地区别对待,国有土地的流转已较为规范有序,而对农村建设用地的流转现行法律则基本禁止,从而使农村建设用地的财产价值无法得以充分体现。现行农村建设用地法律层面的唯一流转形式就是征地,国家征收土地的唯一途径有着相当多的弊端,急需要再引进其他流转形式,允许农村建设用地合法流转则成为必然。允许农村建设用地流转使农村建设用地的物权属性得以充分体现,有利于增加农民的收入、充分保护广大农民的利益,有利于增加土地供给、遏制不断攀升的房价,有利于消除现行土地流转制度下既得利益阶层的垄断利益、实现社会公平。同时,允许农村土地合法流转也是统筹城乡发展,建设社会主义新农村的需要。早已在某些地方兴起的农村建设用地流转试点也印证了农村建设用地权属流转的需要,并积累了丰富的经验。
实现农村建设用地权属流转,要消除现行法律尤其是民商法层面的障碍：修改土地管理法、农村土地承包法、房地产管理法、物权法的相关规定；要允许农村建设用地采取出让、转让、出租、抵押等合法流转形式进行流转；农村建设用地自由流转为主,国家征地为辅；城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩,开展农村建设用地整理,占补平衡；有条件的小产权房合法化。
The field of rural land transfer can be devided into three segments: farming land transfer, construction land transfer and no-used land transfer. Relatively speaking, the study of rural construction land right transfer is a new terrain. The study of rural construction land right transfer can be processed through two lays as economics and law.To the law lay, the study of rural construction land right transfer includes three parts as administrative law, economic law and civil and commercial law. This essay emphasizes the civil and commercial law research about the transfer of rural construction land rights.
The rural construction land refers the collectivity owned land used for non-agricultural intention and includes house sites, land for rural enterprises, public facilities, land for public welfare undertakings.Rural construction land rights transfer refers legal bodies dispose the collective construction land through certain legitimate ways and then the rights owner changed. The rural construction land call for the complete regression of its ownerships attribute.
The value of the land may be completely carried out only in the course of dynamic transfer and the rural construction land confirms the truth. Nowadays the national construction lands and the rural construction lands are treated discriminatoyily, this phenomenon is showed in the truth that the national construction lands transfer is legal and standard while the rural construction land transfer is prohibited by the law. As a result, the proper value of the rural construction lands can't be manifested entirely. The land levies being the only legitimate means of rural construction lands rights transfer have so many shortcoming, accordingly,other transfer means such as rural construction land rights transferring freely should be introduced. Empowering the transfer of the rural construction land rights shows the reality of the rural construction land as well as benefits the farmers'income increasing and protects the farmers welfare fully. At the same time, This policy is good for increasing the construction land supply and controlling the ever-increasing price of commercial houses. Of course, the molopoly benefits of the vested interest owners can be eliminated and the social justice is achieved. Finally, Allowing the free transfer of rural construction land rights is a must for unifying the development of city and rural and forming the socialism new rural. By the way, certain experimental cases was already existed in some area also confirms the must of the transfer of rural construction land rights.
To realize the transfer of rural construction land rights, we should get rid of obstacles of law especially the civil and commercial law: modifying the corresponding items about The Law of Land Administration, The Rural Land Renting Law, The Law of Urban Real Estate Administration and The Reality Law; Allow the legal transfer of rural construction land by means of remise, demise, lease, mortagage and so on; Adopting the policy that the free transfer of rural construction land rights gives priority to the land levies; The increasing of city construction land matches the decreasing of the rural construction land under the condition of the processing of rural construction lands; conditional legitimation of the little property house.
引文
1魏振瀛：《民法》(第三版),北京大学出版社、高等教育出版社,第233页
2蒋晓玲：《农村集体建设用地使用权流转制度的立法设计》,载于《天水行政学院学报》,2007年第1期,第104页。
3王卫国、王广华：《中国土地权利的法制建设》,中国政法大学出版社2002年版,第39页。
4袁修雨：《改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考》,载于《乡镇经济》,2009年第4期,第6-7页。
5孟勤国：《中国农村土地流转问题研究》,法律出版社2008年12月版,第124-127页。
6梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年3月版,第443页。
7郭洁：《土地资源保护和民事立法研究》,法律出版社2002年版,第294页。
8江平：《农村土地立法三难题》,载于《财经》2005年第25期,第145页
9郭璇、钟娴君：《集体建设用地使用权流转法律问题探讨》,《中山大学学报论丛》,2005年第1期。
10刘允洲：《制度创新之路—农村集体建设用地流转管理实践与理论》,人民日报出版社2001版,第107页。
11张兴国：《农村集体建设用地流转三地比较》,《调查研究》,2006年第9期。
12姜爱林、叶红玲、张晏：《苏州市流转评说》,载于《中国土地》,2000年第1期。
13姜爱林、叶红玲、张晏：《苏州市流转评说》,载于《中国土地》,2000年第1期。
14王权典：农村集体建设用地使用权流转法律问题研析—结合广东相关立法及实践的述评》,《华南农业大学学报》(社会科学版),2006年1期。
16黄庆杰；《农村集体建设用地流转的现状、问题与对策—以北京市为例》,载于北京房产律师网,2010年6月29日。
17黄庆杰：《农村集体建设用地流转的现状、问题与对策—以北京市为例》,摘录于北京房产律师网,2010年06月29日。
18马克思：《资本论》(第三卷),人民出版社,1975年版,第695页。
23司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学博士学位论文,2006年4月。
25聂林琳：《农村建设用地使用权流转制度研究》,湘潭大学硕士学位论文,2008年4月。
26聂林琳：《农村建设用地使用权流转制度研究》,湘潭大学硕士学位论文,2008年4月
[1]魏振瀛.民法(第三版)[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社,2007.
[2]王卫国,王广华.中国土地权利的法制建设[M].北京：中国政法大学出版社,2002.
[3]孟勤国.中国农村土地流转问题研究[M].北京：法律出版社2008.
[4]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京：社会科学文献出版社,2000.
[5]郭洁.土地资源保护和民事立法研究[M].北京：法律出版社,2002.
[6]刘允洲.制度创新之路—农村集体建设用地流转管理实践与理论[M].北京：人民日报出版社,2001.
[7]马克思.资本论(第三卷)[M].北京：人民出版社.1975.
[8]裴亚洲著.新编房地产法教程[M].河北：河北人民出版社,2008.
[9]蒋晓玲.农村集体建设用地使用权流转制度的立法设计[J].天水行政学院学报,2007(1).
[10]袁修雨.改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考[J].乡镇经济,2009(4)
[11]江平.农村土地立法三难题[J].财经,2005(25)
[12]郭璇、钟娴君.集体建设用地使用权流转法律问题探讨[J].中山大学学报论丛,2005年(1)
[13]武建东.土地权利改革与中国房市的全流通[J].载于新浪财经,2007(3).
[14]司艳丽.论集体建设用地使用权流转的法律规制[D].中国政法大学博士学位论文,2006.
[15]郭家虎、崔文娟.农村建设用地使用权流转的制度障碍与制度构建[J].经济与管理,2007(11).
[16]聂林琳.农村建设用地使用权流转制度研究[D].湘潭大学硕士学位论文,2008.
[17]张海涛.论农村建设用地使用权流转的制度构建[J].山西经济管理干部学院学报,2007 (1).
[18]钱忠好、曲福田.规范政府土地征用行为切实保障农民土地权益[J].中国农村经济,2010(2).
[19]王雨濛,张安录.基于新农村建设背景下城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的思考[J].华中农业大学学报,2008(4).
[20]胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度[J].国土资源,2008(4).
[21]崔丽.农村建设用地使用权流转的制度构建[J].山西煤炭管理干部学院学报,2008(4).
[22]刘广明,尤晓娜.农村建设用地流转的理论反思与制度构建[J].北京工业大学学报(社会科学版),2007.4(2).
[23]周中举.论农村建设用地使用权的流转[J].农村经济,2008(3).
[24]耿爽.农村建设用地上市流转中的法律问题[J].中国民商法实务论坛,2007(12).
[25]林建平,邓爱珍,赵小敏,郭万春.城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的探讨—以江西省定南县为例[J].江西农业大学学报(社会科学版),2008(3).
[26]程世勇李伟群.农村建设用地流转和土地产权制度变迁[J]. REFORM OF ECONOMIC SYSTEM,2009(1).
[26]刘国园.规范农村建设用地流转[J].理论探讨,2008(4).
[27]蔡继明.从农村建设用地流转看农村土地制度改革[J].国土资源,2009(2).
[28]鲁建平,张月英.大力推进农村建设用地整理复垦加快实施农村与城市用地总量平衡战略[J].探索研究,2009(6).
[29]杨巧玲.对城镇与农村建设用地挂钩政策的探讨[J].安徽农业科学,2007(4).
[30]段瑞兰,孙凯.关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩政策的思考[J].山东国土资源,2006(11).
[31]王振伟,汪晓春.合理利用农村建设用地的几点思考[J].经济与科技,2007(12).
[32]司少峰.合理使用新农村建设用地对策与建议[J].安徽农学通报,2009.12.15.
[33]高丽珂.我国农村集体建设用地使用权流转法律制度研究[J].河南大学研究生硕士学位论文,2009.
[34]王贵杨.集体土地使用权流转法律制度研究[J].西南政法大学硕士学位论文,2008.
[35]张兴国.农村集体建设用地流转三地比较[J].调查研究,2006(9).
[36]姜爱林,叶红玲,张晏.苏州市流转评说[J].中国土地,2000(11).
[371王权典.农村集体建设用地使用权流转法律问题研析—结合广东相关立法及实践的述评[J].华南农业大学学报(社会科学版),2006(1).
[38]周其仁.小产权,大机会[J].载于经济观察报,2007.8.27.
2蒋晓玲：《农村集体建设用地使用权流转制度的立法设计》,载于《天水行政学院学报》,2007年第1期,第104页。
3王卫国、王广华：《中国土地权利的法制建设》,中国政法大学出版社2002年版,第39页。
4袁修雨：《改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考》,载于《乡镇经济》,2009年第4期,第6-7页。
5孟勤国：《中国农村土地流转问题研究》,法律出版社2008年12月版,第124-127页。
6梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年3月版,第443页。
7郭洁：《土地资源保护和民事立法研究》,法律出版社2002年版,第294页。
8江平：《农村土地立法三难题》,载于《财经》2005年第25期,第145页
9郭璇、钟娴君：《集体建设用地使用权流转法律问题探讨》,《中山大学学报论丛》,2005年第1期。
10刘允洲：《制度创新之路—农村集体建设用地流转管理实践与理论》,人民日报出版社2001版,第107页。
11张兴国：《农村集体建设用地流转三地比较》,《调查研究》,2006年第9期。
12姜爱林、叶红玲、张晏：《苏州市流转评说》,载于《中国土地》,2000年第1期。
13姜爱林、叶红玲、张晏：《苏州市流转评说》,载于《中国土地》,2000年第1期。
14王权典：农村集体建设用地使用权流转法律问题研析—结合广东相关立法及实践的述评》,《华南农业大学学报》(社会科学版),2006年1期。
16黄庆杰；《农村集体建设用地流转的现状、问题与对策—以北京市为例》,载于北京房产律师网,2010年6月29日。
17黄庆杰：《农村集体建设用地流转的现状、问题与对策—以北京市为例》,摘录于北京房产律师网,2010年06月29日。
18马克思：《资本论》(第三卷),人民出版社,1975年版,第695页。
23司艳丽：《论集体建设用地使用权流转的法律规制》,中国政法大学博士学位论文,2006年4月。
25聂林琳：《农村建设用地使用权流转制度研究》,湘潭大学硕士学位论文,2008年4月。
26聂林琳：《农村建设用地使用权流转制度研究》,湘潭大学硕士学位论文,2008年4月
[1]魏振瀛.民法(第三版)[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社,2007.
[2]王卫国,王广华.中国土地权利的法制建设[M].北京：中国政法大学出版社,2002.
[3]孟勤国.中国农村土地流转问题研究[M].北京：法律出版社2008.
[4]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京：社会科学文献出版社,2000.
[5]郭洁.土地资源保护和民事立法研究[M].北京：法律出版社,2002.
[6]刘允洲.制度创新之路—农村集体建设用地流转管理实践与理论[M].北京：人民日报出版社,2001.
[7]马克思.资本论(第三卷)[M].北京：人民出版社.1975.
[8]裴亚洲著.新编房地产法教程[M].河北：河北人民出版社,2008.
[9]蒋晓玲.农村集体建设用地使用权流转制度的立法设计[J].天水行政学院学报,2007(1).
[10]袁修雨.改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考[J].乡镇经济,2009(4)
[11]江平.农村土地立法三难题[J].财经,2005(25)
[12]郭璇、钟娴君.集体建设用地使用权流转法律问题探讨[J].中山大学学报论丛,2005年(1)
[13]武建东.土地权利改革与中国房市的全流通[J].载于新浪财经,2007(3).
[14]司艳丽.论集体建设用地使用权流转的法律规制[D].中国政法大学博士学位论文,2006.
[15]郭家虎、崔文娟.农村建设用地使用权流转的制度障碍与制度构建[J].经济与管理,2007(11).
[16]聂林琳.农村建设用地使用权流转制度研究[D].湘潭大学硕士学位论文,2008.
[17]张海涛.论农村建设用地使用权流转的制度构建[J].山西经济管理干部学院学报,2007 (1).
[18]钱忠好、曲福田.规范政府土地征用行为切实保障农民土地权益[J].中国农村经济,2010(2).
[19]王雨濛,张安录.基于新农村建设背景下城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的思考[J].华中农业大学学报,2008(4).
[20]胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度[J].国土资源,2008(4).
[21]崔丽.农村建设用地使用权流转的制度构建[J].山西煤炭管理干部学院学报,2008(4).
[22]刘广明,尤晓娜.农村建设用地流转的理论反思与制度构建[J].北京工业大学学报(社会科学版),2007.4(2).
[23]周中举.论农村建设用地使用权的流转[J].农村经济,2008(3).
[24]耿爽.农村建设用地上市流转中的法律问题[J].中国民商法实务论坛,2007(12).
[25]林建平,邓爱珍,赵小敏,郭万春.城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的探讨—以江西省定南县为例[J].江西农业大学学报(社会科学版),2008(3).
[26]程世勇李伟群.农村建设用地流转和土地产权制度变迁[J]. REFORM OF ECONOMIC SYSTEM,2009(1).
[26]刘国园.规范农村建设用地流转[J].理论探讨,2008(4).
[27]蔡继明.从农村建设用地流转看农村土地制度改革[J].国土资源,2009(2).
[28]鲁建平,张月英.大力推进农村建设用地整理复垦加快实施农村与城市用地总量平衡战略[J].探索研究,2009(6).
[29]杨巧玲.对城镇与农村建设用地挂钩政策的探讨[J].安徽农业科学,2007(4).
[30]段瑞兰,孙凯.关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩政策的思考[J].山东国土资源,2006(11).
[31]王振伟,汪晓春.合理利用农村建设用地的几点思考[J].经济与科技,2007(12).
[32]司少峰.合理使用新农村建设用地对策与建议[J].安徽农学通报,2009.12.15.
[33]高丽珂.我国农村集体建设用地使用权流转法律制度研究[J].河南大学研究生硕士学位论文,2009.
[34]王贵杨.集体土地使用权流转法律制度研究[J].西南政法大学硕士学位论文,2008.
[35]张兴国.农村集体建设用地流转三地比较[J].调查研究,2006(9).
[36]姜爱林,叶红玲,张晏.苏州市流转评说[J].中国土地,2000(11).
[371王权典.农村集体建设用地使用权流转法律问题研析—结合广东相关立法及实践的述评[J].华南农业大学学报(社会科学版),2006(1).
[38]周其仁.小产权,大机会[J].载于经济观察报,2007.8.27.