我国城镇商品房楼花按揭法律问题研究
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摘要
商品房楼花按揭制度源自中国香港,是世界发达国家和地区流行的一种以在建或将建的商品房作为担保物,以取得银行按揭贷款的融资购楼模式。由于其特殊的融资功能,自传入我国以后,日趋盛行,越来越成为普通收入者在购买商品房时的一种有效购楼方式。
然而,国内许多人士对楼花按揭制度的法律机理和运作机制还不甚了解,且在我国城镇商品房楼花按揭的实践中,出现了一系列的法律问题和纠纷难以解决。基于此,笔者以楼花按揭法律制度为研究对象,对楼花及其按揭的渊源进行了考证,并对此制度的性质及其预告登记的效力定位进行了法律上的探讨和评析;在此基础上,还对楼花按揭制度中按揭权的实现问题以及令人关注的楼花按揭运作中各方当事人的常见风险作了深入的分析,并就其常见风险的法律防范和对策提出了自己的建议和设想,以期楼花按揭业务能有效、正常的运行,繁荣房地产金融市场,促进市场经济健康、稳定和快速发展。关键词: .
Mortgage of property under construction of commercial housing, derived from Hong Kong of China, is a kind of financial houses, prevailing in developed nations and regions. It is guaranteed with buildings being and. to be built, and can be purchased on mortgage loans from banks. Because of its particular function, this system is adopted as an effective way increasingly by people with common income to purchase financial houses since its introduction into China.
However, it is not known to the domestic people about the legal and operating mechanism of this system. And there appears a series of intractable legal issue and disputes during the process when such a system is put into practices. For this sake,this essay focuses on the legal system in mortgage of property under construction. It examines the origin of the mechanism, illustrates the characters and feasible evaluation of premonitory registration of this system, and investigates into the problems about realization of rights and some common risks with clients concerning these risks of legal precautions, aimed at operating the mortgage business efficiently and smoothly,flourishing the financial market in estate, and developing the market economy healthily and stably. Key words: mortgage of property under construction,
然而,国内许多人士对楼花按揭制度的法律机理和运作机制还不甚了解,且在我国城镇商品房楼花按揭的实践中,出现了一系列的法律问题和纠纷难以解决。基于此,笔者以楼花按揭法律制度为研究对象,对楼花及其按揭的渊源进行了考证,并对此制度的性质及其预告登记的效力定位进行了法律上的探讨和评析;在此基础上,还对楼花按揭制度中按揭权的实现问题以及令人关注的楼花按揭运作中各方当事人的常见风险作了深入的分析,并就其常见风险的法律防范和对策提出了自己的建议和设想,以期楼花按揭业务能有效、正常的运行,繁荣房地产金融市场,促进市场经济健康、稳定和快速发展。关键词: .
Mortgage of property under construction of commercial housing, derived from Hong Kong of China, is a kind of financial houses, prevailing in developed nations and regions. It is guaranteed with buildings being and. to be built, and can be purchased on mortgage loans from banks. Because of its particular function, this system is adopted as an effective way increasingly by people with common income to purchase financial houses since its introduction into China.
However, it is not known to the domestic people about the legal and operating mechanism of this system. And there appears a series of intractable legal issue and disputes during the process when such a system is put into practices. For this sake,this essay focuses on the legal system in mortgage of property under construction. It examines the origin of the mechanism, illustrates the characters and feasible evaluation of premonitory registration of this system, and investigates into the problems about realization of rights and some common risks with clients concerning these risks of legal precautions, aimed at operating the mortgage business efficiently and smoothly,flourishing the financial market in estate, and developing the market economy healthily and stably. Key words: mortgage of property under construction,
引文
1、符启林.房地产法 [M],北京:法律出版社,1997.
2、金俭.房地产法的理论与实务 [M],南京:南京大学出版社,1995.
3、何美欢.香港担保法 [M],北京:北京大学出版社,1997.
4、许明月.抵押权制度研究 [M],北京:法律出版社,1998.
5、马原.房地产案件新问题与判例研究 [M],北京:人民法院出版社,1997.
6、李泽沛.香港法律大全 [M],北京:法律出版社,1992.
7、王泽鉴.民法学说与判例研究 [M],北京:中国政法大学出版社(第一册),1998.
8、谢怀拭.票据法概论 [M],北京:法律出版社,1990.
9、王闯.让与担保法律制度研究 [M],北京:法律出版社,2000.
10、梁慧星.中国物权法草案建议稿 [M],北京:社会科学文献出版社,2000.
11、蔡永民.比较担保法 [M],北京:北京大学出版社,2004.
12、杜景林、卢谌译.德国民法典 [M],北京:中国政法大学出版社,1999.
13、朱征夫、何海东、贺玉平.房地产开发经营中的合同问题 [M],北京:法律出版社,2004.
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2、许明月.英国法上的按揭 [J],民商法论从,第 11 卷.
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5、程力.楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响 [J],马原主编,《房地产案件新问题与判解研究》,人民法院出版社,1997.
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9、黄志明、张琦.论按揭的法律定位 [J],法学家,2001,(3).
10、刘雪斌.论建立让与担保制度 [J],江西财经大学学报,2002,(6).
11、王利明.抵押权若干问题的探讨 [J],法学,2000,(11).
12、王建源.让予担保制度研究 [J],王泽鉴著,《民法物权》第一册,第 75 页.
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14、陈旭铎.商品房预售中预告登记制度的完善 [J],中国房地产,2001,(11).
15、肖厚国.物权变动研究 [J],中国社会科学院研究生院博士学位论文.
16、董建军.住房“转按揭”贷款业务探讨 [J],农会金融研究,2003,(7).
17、彭志贞、蒲夫生.个人住房按揭中物保与人保并存时的法律适用分析 [J],金融论坛,2003,(8).
Fisher and Lightwood’s Law of Mortgage, by F.L.G Tyler ,Butterworths,1977,pp.1
1、王涌泉,《住房按揭法律问题研究》, http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=672
2、http://www.zhonglun.com
3、http://www.hnlawyer.org/dacanghai/0004/topic.asp?topic_id=292&forum_id=1
4、颜国容,中国法院网:http://www.chinacourt.org/
5、戴志武,中国法院网:http://www.chinacourt.org/
6、中国总经理网:http://www.cnceo.com/
7、http://www.tjfdc.gov.cn/zyjl/showarticle.asp?id=14999
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