商品房按揭的法律问题研究
|
摘要
按揭制度在中国大陆实施已经十几年了，在这期间，有许多学者对其性质作了很多论著，对按揭的法律性质、制度设定、及相关制度完善等方面进行了详细的研究和论述，但是大多数学者都是从纯理论上来看待我国大陆按揭的本质问题，而忽略了按揭制度在中国大陆实践中呈现的特征。它虽有英美法按揭之名却无其实，虽有大陆法抵押、权利质押之实却无其形，所以本文基于按揭在我国大陆中实务操作的基础，分不同的情况进行了不同的定位，这不仅有利于人们对按揭的认识，也有利于立法学者用现有的法律框架规制按揭制度。
本文分为四个部分，本文先论述了按揭制度的渊源，在此基础上分析了我国大陆按揭制度的法律性质，然后又分析了几种新型按揭，最后对几个与按揭相关的制度进行了研究分析。
第一部分从按揭制度的渊源出发，探索分析了按揭在英国产生、发展的历程及按揭在美国、香港法律中呈现的特色。
第二部分主要分析了我国商品房按揭的法律定性问题。由于按揭制度在我国大陆是先有实务操作，后有相关立法规定，所以要研究我国大陆按揭的性质，必须从按揭在我国大陆实务操作中出发。本部分首先从我国大陆按揭制度的构成和特征出发，详细探悉了我国大陆按揭的实践特征；其次在实践的基础上分析了国内出现的几种理论学说：让于担保说、抵押说、权利质押说及契约联立说。一、让与担保说。虽然我国大陆按揭转移按揭标的物某种权益的特征与让与以转移担保物所有权为特征的让与担保在形式上相似，但是因转移的内容不同而具有本质差异——按揭转移的是请求交付按揭标的物的一种期待权，而让与担保转移的是担保物的所有权；二、是抵押、质押说。按揭与抵押、权利质押在法律主体、法律关系、权利设定、实现的方式等形式上存在很大的差异，但是抵押和权利质押与按揭在某些方面存在相同的本质特征——现房按揭与期房按揭的后期阶段在本质上是抵押，期房按揭的前期阶段实质上属于权利质押；三、是契约联立说。此说认为按揭是商品房买卖关系、按揭(抵押)贷款关系、房地产开发商的保证关系及与保险公司订立的保险关系组合而成的一种独立交易方式。因此认为按揭属于债权的范畴，但笔者认为按揭虽然在某方面具有债权性质，比如期房按揭的前期阶段，但是从总体上来说按揭是一种担保物权，涉及到不动产物权的变动和担保等排他权和优先受
Mortgage has been carried out in the Main Land more than ten years. During this period, many scholars have made many theories in the aspect of its legal nature, the establishment of mortgage rights and other relevant systems, but many of them ignore the characteristics of mortgage appearing its practicing in the Main Land. Even though it has the forms of Anglo-American law system, it hasn't their nature. Even though it has the nature of hypothecate and pledge of Continental law system, it hasn't their forms. Therefore this essay makes different qualitative analysis from different situations of the basis of the practicing characteristics of Chinese mortgage. This essay not only helps people make knowledge of Chinese mortgage but also helps the legislators standardize the system of mortgage under the frame of the current legal system.
The essay is made up four parts. The first part analyzes the production of mortgage based on the origin of mortgage and summaries its characteristics appearing in English, America and Hong Kong. The second part is the most important part in the essay, in which it makes an analysis of the legal nature of mortgage of our country commodity apartment. Mortgage has been practicing in the Main Land before it is legislated. Therefore if we want to study the legal nature of Chinese mortgage, we must be on the base of its practicing characteristics. In this part, the first thing is to analyze and summary its practicing characteristics in China. The second thing is to mention few theories such as Conveyance, Hypothecate, Pledge and the Unit of Agreement 1. Conveyance. The practicing characteristic of mortgage that transfers some interests of the mortgaged property is similar with Conveyance's character that transfers the proprietary tights. However they are different from their transferring rights. 2. Hypothecate and Pledge. Mortgage, Hypothecate and Pledge are different from their legal subjects, legal relationships, the way of its rights realizing. But on the other hand, they have the same nature that the mortgage of completed apartment and the second period of the uncompleted apartment have the same nature of Hypothecate and the first period of the uncompleted apartment is belong to Right's Pledge. 3. The Unit of Agreement. This theory believes that mortgage is an independent way of trade composed of the sale relationship of
本文分为四个部分，本文先论述了按揭制度的渊源，在此基础上分析了我国大陆按揭制度的法律性质，然后又分析了几种新型按揭，最后对几个与按揭相关的制度进行了研究分析。
第一部分从按揭制度的渊源出发，探索分析了按揭在英国产生、发展的历程及按揭在美国、香港法律中呈现的特色。
第二部分主要分析了我国商品房按揭的法律定性问题。由于按揭制度在我国大陆是先有实务操作，后有相关立法规定，所以要研究我国大陆按揭的性质，必须从按揭在我国大陆实务操作中出发。本部分首先从我国大陆按揭制度的构成和特征出发，详细探悉了我国大陆按揭的实践特征；其次在实践的基础上分析了国内出现的几种理论学说：让于担保说、抵押说、权利质押说及契约联立说。一、让与担保说。虽然我国大陆按揭转移按揭标的物某种权益的特征与让与以转移担保物所有权为特征的让与担保在形式上相似，但是因转移的内容不同而具有本质差异——按揭转移的是请求交付按揭标的物的一种期待权，而让与担保转移的是担保物的所有权；二、是抵押、质押说。按揭与抵押、权利质押在法律主体、法律关系、权利设定、实现的方式等形式上存在很大的差异，但是抵押和权利质押与按揭在某些方面存在相同的本质特征——现房按揭与期房按揭的后期阶段在本质上是抵押，期房按揭的前期阶段实质上属于权利质押；三、是契约联立说。此说认为按揭是商品房买卖关系、按揭(抵押)贷款关系、房地产开发商的保证关系及与保险公司订立的保险关系组合而成的一种独立交易方式。因此认为按揭属于债权的范畴，但笔者认为按揭虽然在某方面具有债权性质，比如期房按揭的前期阶段，但是从总体上来说按揭是一种担保物权，涉及到不动产物权的变动和担保等排他权和优先受
Mortgage has been carried out in the Main Land more than ten years. During this period, many scholars have made many theories in the aspect of its legal nature, the establishment of mortgage rights and other relevant systems, but many of them ignore the characteristics of mortgage appearing its practicing in the Main Land. Even though it has the forms of Anglo-American law system, it hasn't their nature. Even though it has the nature of hypothecate and pledge of Continental law system, it hasn't their forms. Therefore this essay makes different qualitative analysis from different situations of the basis of the practicing characteristics of Chinese mortgage. This essay not only helps people make knowledge of Chinese mortgage but also helps the legislators standardize the system of mortgage under the frame of the current legal system.
The essay is made up four parts. The first part analyzes the production of mortgage based on the origin of mortgage and summaries its characteristics appearing in English, America and Hong Kong. The second part is the most important part in the essay, in which it makes an analysis of the legal nature of mortgage of our country commodity apartment. Mortgage has been practicing in the Main Land before it is legislated. Therefore if we want to study the legal nature of Chinese mortgage, we must be on the base of its practicing characteristics. In this part, the first thing is to analyze and summary its practicing characteristics in China. The second thing is to mention few theories such as Conveyance, Hypothecate, Pledge and the Unit of Agreement 1. Conveyance. The practicing characteristic of mortgage that transfers some interests of the mortgaged property is similar with Conveyance's character that transfers the proprietary tights. However they are different from their transferring rights. 2. Hypothecate and Pledge. Mortgage, Hypothecate and Pledge are different from their legal subjects, legal relationships, the way of its rights realizing. But on the other hand, they have the same nature that the mortgage of completed apartment and the second period of the uncompleted apartment have the same nature of Hypothecate and the first period of the uncompleted apartment is belong to Right's Pledge. 3. The Unit of Agreement. This theory believes that mortgage is an independent way of trade composed of the sale relationship of
引文
1、粱慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2003年版。
2、何美欢：《香港担保法》，北京大学出版社1995年版。
3、李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版。
4、李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1998年版。
5、蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2003年版。
6、陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版。
7、许明月：《英国法中的不动产按揭》，载于《民商法论从》第11卷。
8、梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年版。
9、梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版。
10、李国光，奚晓明：《〈最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉理解与适用》，青林人民出版社2002年版。
11、袁登明，季宏：《新版重点法条解读》，人民法院出版社2005年版。
12、卫固、王坤：《让与担保在我国物权法中的地位》，载于《现代法学》2004年10月第26卷第5期。
13、程力：《楼宇按揭对我国抵押制度理论发展的影响》，载于马原主编《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版。
14、辜明安，盛枫：《购房按揭强制保险探析》，载于《四川理工学院学报(社会科学版)》2004年12月第19卷第四期。
15、林钧跃：《美国信用管理的相关法律体系》，载于《世界经济》2000年第4期。
16、王世其：《购房按揭强制保险若干问题分析》，载于《法学》2003年第4期。
17、杨与龄：《民法物权》，台湾正中书局1980年版。
18、王轶：《所有权保留制度研究》，载于梁慧星主编《民商法论从》第六卷，法律出版社1997年版。
19、宁教铭，陈群蜂：《房地产按揭权法律性质探析》，载于《河北法学》2001年第3期。
20、贾波：《住房按揭贷款的“识假”与“防假”》，载于《西南金融》2003年第3期。
21、李希：《试论按揭的法律属性》，载于《政治与法律》，1998年第3期
22、谢林刚：《中国大陆楼花按揭制度研究》，山东大学硕士论文，2004年4月
23、罗亮森：《假按揭掀起你的盖头来》，载于《上海证券报》2004年7月5日。
24、熊其康：《对加快我国个人信用法律制度建设的思考》，载于《经济界》2005年第1期。
25、晏钢、赵灿：《浅谈我国目前开展的住房按揭业务》，载于《云南财贸学院学报》1998年第3期。
26、周显志、夏少敏：《英美消费信贷法律制度的历史考察》，载于《消费经济》2000年第2期。
27、曾邦华：《揭开“假按揭”面纱》，载于《中国房地产报》2002年9月10日。
28、李巧毅：《比较按揭分类制度》，载于《政法学刊》2005年2月第22卷第1期。
29、曹建元：《房产保险》，上海财经出版社2001年版。
30、祝华政：《销售进度启示录—假按揭政府控市的下一个难题》，来自：http://sz.focus.cn/news/2005-04-08/98811.html。
31、《开发商自爆内幕：二手房假按揭操作更黑》，来自：http://news.qq.com/a/20051213/001234.htm。
32、朱建农：《加息了如何办理“转按揭”》，来自：http://house.focus.cn/msgview/2343/19990395.html。
33、赵怀勇：《用制度规范个人信用》，来自：http://www.ccn86.com/news/research/20060201/19654.html。
34、殷丽娟：《二手房转按揭警防五大风险七个操作步骤不可马虎》，来自：http://house.focus.cn/news/2004-08-03/72240.html。
35、曾圣华：《转按揭回避了成交风险 二手楼市盛行转按揭》，来自：http://sz.focus.cn/news/2005-08-22/123822.html。
36、陈运军：《厦门：二手房转按揭突然变得很流行》，来自：http://www.fzhome.com.cn/html/2005/12/200512062527-1.htm。
37、任志刚：《最有效房价调控措施限制二手房转按揭》，来自：http://www.zytop.com/n/cal1604096.htm。
38、《限制 “转按揭” 对银行影响不大》，来自：http://yibg.stock.cnfol.com/050411/139,1330,1244930,00.shtml。
39、洛涛：《慎买销售不畅楼盘》，来自：http://finance.sina.com.cn/ro11/20041214/05201221949.shtml。
40、廖志明：《实施个人信用档案的社会意义》，来自：http://pg.cx360.com/2005/10/27/2005102711350073499.html。
41、《恒源祥品牌挑战个人信用消费失利启示》，来自：http://law.nzn.cn/news.php?do=view&ni=222202006.1.20。
2、何美欢：《香港担保法》，北京大学出版社1995年版。
3、李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版。
4、李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1998年版。
5、蔡耀忠：《中国房地产法研究》，法律出版社2003年版。
6、陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版。
7、许明月：《英国法中的不动产按揭》，载于《民商法论从》第11卷。
8、梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年版。
9、梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版。
10、李国光，奚晓明：《〈最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉理解与适用》，青林人民出版社2002年版。
11、袁登明，季宏：《新版重点法条解读》，人民法院出版社2005年版。
12、卫固、王坤：《让与担保在我国物权法中的地位》，载于《现代法学》2004年10月第26卷第5期。
13、程力：《楼宇按揭对我国抵押制度理论发展的影响》，载于马原主编《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版。
14、辜明安，盛枫：《购房按揭强制保险探析》，载于《四川理工学院学报(社会科学版)》2004年12月第19卷第四期。
15、林钧跃：《美国信用管理的相关法律体系》，载于《世界经济》2000年第4期。
16、王世其：《购房按揭强制保险若干问题分析》，载于《法学》2003年第4期。
17、杨与龄：《民法物权》，台湾正中书局1980年版。
18、王轶：《所有权保留制度研究》，载于梁慧星主编《民商法论从》第六卷，法律出版社1997年版。
19、宁教铭，陈群蜂：《房地产按揭权法律性质探析》，载于《河北法学》2001年第3期。
20、贾波：《住房按揭贷款的“识假”与“防假”》，载于《西南金融》2003年第3期。
21、李希：《试论按揭的法律属性》，载于《政治与法律》，1998年第3期
22、谢林刚：《中国大陆楼花按揭制度研究》，山东大学硕士论文，2004年4月
23、罗亮森：《假按揭掀起你的盖头来》，载于《上海证券报》2004年7月5日。
24、熊其康：《对加快我国个人信用法律制度建设的思考》，载于《经济界》2005年第1期。
25、晏钢、赵灿：《浅谈我国目前开展的住房按揭业务》，载于《云南财贸学院学报》1998年第3期。
26、周显志、夏少敏：《英美消费信贷法律制度的历史考察》，载于《消费经济》2000年第2期。
27、曾邦华：《揭开“假按揭”面纱》，载于《中国房地产报》2002年9月10日。
28、李巧毅：《比较按揭分类制度》，载于《政法学刊》2005年2月第22卷第1期。
29、曹建元：《房产保险》，上海财经出版社2001年版。
30、祝华政：《销售进度启示录—假按揭政府控市的下一个难题》，来自：http://sz.focus.cn/news/2005-04-08/98811.html。
31、《开发商自爆内幕：二手房假按揭操作更黑》，来自：http://news.qq.com/a/20051213/001234.htm。
32、朱建农：《加息了如何办理“转按揭”》，来自：http://house.focus.cn/msgview/2343/19990395.html。
33、赵怀勇：《用制度规范个人信用》，来自：http://www.ccn86.com/news/research/20060201/19654.html。
34、殷丽娟：《二手房转按揭警防五大风险七个操作步骤不可马虎》，来自：http://house.focus.cn/news/2004-08-03/72240.html。
35、曾圣华：《转按揭回避了成交风险 二手楼市盛行转按揭》，来自：http://sz.focus.cn/news/2005-08-22/123822.html。
36、陈运军：《厦门：二手房转按揭突然变得很流行》，来自：http://www.fzhome.com.cn/html/2005/12/200512062527-1.htm。
37、任志刚：《最有效房价调控措施限制二手房转按揭》，来自：http://www.zytop.com/n/cal1604096.htm。
38、《限制 “转按揭” 对银行影响不大》，来自：http://yibg.stock.cnfol.com/050411/139,1330,1244930,00.shtml。
39、洛涛：《慎买销售不畅楼盘》，来自：http://finance.sina.com.cn/ro11/20041214/05201221949.shtml。
40、廖志明：《实施个人信用档案的社会意义》，来自：http://pg.cx360.com/2005/10/27/2005102711350073499.html。
41、《恒源祥品牌挑战个人信用消费失利启示》，来自：http://law.nzn.cn/news.php?do=view&ni=222202006.1.20。