土地征收立法研究
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摘要
现代法治国家的主要特征,是将保护私人财产权当作国家存在和政治运作的重要目的。土地是中国农民最重要的财产。农民的土地财产权能否得到有效保障,不仅关系到“三农问题”的解决,还会影响到中国的宪政建设。
纵观中国当下的土地征收实践,矛盾四起,纷争不断。中央政府希望“守住十八亿亩耕地红线不动摇”,地方政府则对通过土地征收增加财政收入和促进经济发展感兴趣,土地权利人更加希望能够保护自身的权利,并分享现代化和工业化带来的成果。遗憾的是,现有的法律制度并没有给土地权利人提供足够的“抗争武器”。当土地被征收时,农村集体和农民拿到的补偿费用仅仅能占到被征收土地出让金的十分之一,甚至几十分之一。
事实上,中国土地征收存在的问题,主要是由于制度不完善造成的。就土地征收的目的来说,宪法和法律虽然规定为了“公共利益”需要才能征收土地,但在政府垄断土地一级市场的背景下,由于土地管理法同时规定任何单位和个人因建设而使用土地的只能申请使用国有土地,使集体土地无法直接进入市场。为了满足各种建设项目用地需要,无论是公益的,还是私益的,都不得不通过征收的方式获得土地。从土地征收程序上,用地人无法从法律上参与征地过程,但在事实上有时却要承担与被征地人谈判和提供前期征地资金的义务。土地被征收后,用地人只能通过“招、拍、挂”的方式获得用地资格,在法律和事实上都存在不能中标的风险,被征地人更无法有效参与征地程序。另外,从行政复议和行政诉讼的规定看,基本上也认为征地决定是不可诉的。就征地补偿和安置标准而言,采用“不超过被征收土地的年平均生产总值30倍”的计算标准极大损害了农民的利益,使被征地人与因土地用途规划变更引起的土地增值无缘,农民的土地发展权被剥夺了。从土地补偿费用的分配来看,法律规定是由集体组织享有,虽然在国土资源部的努力下,土地承包权人获得的补偿费用在不断提高,但与法治意义上的分配规则相比,尚存在较大的差距。
发达国家土地征收制度因国情不同也存在一定的差异,但在土地征收的公共利益目的确定、土地征收权的程序规制和公平补偿方面,有着很大的相似性。就土地征收目的而言,不少国家都确立了对“公共利益目的”严格解释的理念和征地前的履行有诚意的“协商购买”程序。此外,还有些国家实行“公共利益目的”决定的司法审查制度,为土地征收权的运行安装“刹车”装置。就土地征收程序来说,政府主要发挥征地的批准功能,而非“先征地,再卖地”这种既当“运动员”,又当“裁判员”的双重角色。同时,不少国家都建立了对征地决定不服和补偿争议的司法审查程序,极为重视司法对土地征收权的控制。关于土地征收的补偿,基本上都确立了“市场价值”的补偿标准,有些国家甚至建立了“市场价格加成”补偿标准,以弥补被征地人为公共利益作出的牺牲。
结合世界发达国家征地制度的经验,以及党的十七届三中全会关于土地征收制度改革的要求,笔者认为,中国土地征收制度改革的要点如下：
第一,土地征收立法应当以城乡统一建设用地市场的构建为前提,在集体土地和国有土地平等、农业用地和建设用地平等两个“两权平等”的制度框架下进行。
第二,土地征收是国家以合法的形式强制取得土地财产权,不应当轻易发动。即使符合公共利益目的,也不意味着必然要征收,还应当遵守比例原则,正当法律程序原则和法律保留原则。
第三,土地征收的“公共利益”是可以界定和量化的。在坚持实体上对公共利益进行概括和列举的同时,发挥程序认定机制的优势。同时,建立对公共利益目的的司法审查机制,有效实现土地征收的公共利益目的限制。
第四,土地征收是由一系列独立的具体行政行为构成的行政活动,每一步都会对利害关系人的权益造成影响,每一阶段都应当贯彻正当法律程序原则的要求。同时,加强土地利用规划管制,下放土地征收审批权限,对于大型工程建设用地可以尝试通过立法方式征收。还应当强调司法在土地征收与补偿程序中的作用,实现司法对土地征收权的有效控制。
第五,树立土地征收过程中政府的征地审批机关角色,改变现行的“政府统一征地模式”,由用地人作为征地申请人,在征地补偿等问题上直接和被征地人协商。协商购买协议可在土地征收的任何阶段达成,一旦签订协商购买协议,可立即停止征收行为。
第六,摒弃“土地财政”的诱惑,建构公平的市场价格补偿标准,合理分配土地征收过程中的土地增值,实现土地所有权人、使用权人和国家(主要通过税收)的利益共享。
Protecting the property right of citizens is the main role of modern country which following rule of law. Land is the most important property for Chinese peasant. So, It is a big issue to protect the land property of peasant in for the constitutionalism and rule of law in China.
There are lots of contradictions and disputes between different parties in the area of eminent domain. The central government believes China needs 0.12 billion ha (1,8 billion mu) farm land to ensure food security, hence, it apply itself to established one severe land regulation system in the national level; However, the local governments have the different standpoint, they are more interests in economic development and fiscal revenue from eminent domain; land right holders wish protect their land rights and share the achievement of modernization and industrialization, but they can not find the enough legal“weapon”in the legal system of China to help themself. When the rural collective land was taken by government and land developers, the peasant just gets little compensation which maybe just ten percent of the market value of land or less.
As a matter of fact, the root of most conflict in the area of eminent domain of China can be found in the defective land legal system. On the one hand, as the state of Chinese constitution and other land laws, the implement of eminent domain should based on“public interest”; on the other hand, as the state of Land Administration Law, All units and individuals that need land for construction purposes shall, in accordance with law, apply for the use of State-owned land, with the exception of the collective economic organizations and peasants of such organizations that have lawfully obtained approval of using the land owned by peasant collectives of these organizations to build township or town enterprises or to build houses for villagers and the units and individuals that have lawfully obtained approval of using the land owned by peasant collectives to build public utilities or public welfare undertakings of a township (town) or village. As the result, the government establishes a ban to the Collective-owned land into land market directly, except the Collective-owned land transfer into State-owned land via the system of eminent domain.
In the process of eminent domain, the land developer's interests and rights are always in the risk in the process of land expropriation, too. They can not get the guarantee of land use rights from government, but have to provide the early stage of compensation and other negotiation costs to peasant. For the peasant, they have no right to appeal the decision of land expropriation of local government, neither via administrative review, nor the administrative proceeding; they also can not share the appreciation of land value, as they are just the land user but not the land owner.
Although there are some differences on the eminent domain system among the developed countries due to their respective national conditions, yet there is a great similarity among them on the cognition of the public interest purpose of eminent domain and procedure regulation and fare compensation of eminent domain power. As for eminent domain purpose, a considerable amount of countries have established a concept of strictly interpreting“public interest purpose”and a“Consultation Purchase”program which is supposed to be sincerely implemented before land acquisition. In addition, the implementing of the judicial review system based on“public interest purpose”among some countries installs a“brake”device for the operation of eminent domain power. Speaking of eminent domain program, the government plays a main role in the approval of eminent domain rather than the dual role as both“player”and“referee”in the process of acquiring land first, followed by land sales. At the meantime, many countries have established a judicial review procedure for the purpose of settling the compensation disputes and the issues of disagreement of land acquisition decision, which indicates that they attach great importance to the manipulation of jurisdiction on land expropriation power. When it comes to eminent domain compensation, almost all the countries have established a“market value”standard of compensation and some countries have even established a“land price addition”standard of compensation, striving to make up for the sacrifices already made by the people whose land are acquired for the interest of the public.
Basing on the experiences of eminent domain of developed country, and also following the guidance of the report of the third plenary session of Chinese Communist party's seventeen on the land system, the reform of eminent domain of China in the future should following the next steps.
Firstly, the legislation of eminent domain should base on the unified land market in the urban and rural. The Collective-owned land must have the same legal status with the State-owned land.
Secondly, the power of land expropriation of government should be strictly limited by the principle of proportionality, the principle of dual process of law, and the principle of legal reservation, even if the power of land expropriation is meeting the demand of“public interests”.
Thirdly,“public interests”in the system of land expropriation should be shape and clearly defined. The confirmation of“public interests”has to pass the test of substance justice and procedural justice. The judicial review system is also a very important and necessary mechanism to regulate the power of land expropriation.
Fourthly, to protect the right of land holder, every specific administrative act of government should to follow the principle of due process of law. In the meantime, the central government needs to enhance the legal status and legal validity of land planning, decentralize the power of examination and approval of land expropriation. The judicial branch of government also should to review the process of eminent domain and compensation, if the citizens take the cases before the court.
Fifth, the model of eminent domain in the legal system should be abolished in which the government, with the style of Authoritarian, is the party who decide when and where to enforce the power of land expropriation. In the future, as the applicant to develop the land, land developers have the right to negotiate with the land right holder on the issue of land expropriation and compensation.
At the last, it is have to changed that the local level fiscal revenue system which dependent on land incomes seriously. In the future, the land owner, land use right holder and the government will share the benefit of appreciation of land value.
纵观中国当下的土地征收实践,矛盾四起,纷争不断。中央政府希望“守住十八亿亩耕地红线不动摇”,地方政府则对通过土地征收增加财政收入和促进经济发展感兴趣,土地权利人更加希望能够保护自身的权利,并分享现代化和工业化带来的成果。遗憾的是,现有的法律制度并没有给土地权利人提供足够的“抗争武器”。当土地被征收时,农村集体和农民拿到的补偿费用仅仅能占到被征收土地出让金的十分之一,甚至几十分之一。
事实上,中国土地征收存在的问题,主要是由于制度不完善造成的。就土地征收的目的来说,宪法和法律虽然规定为了“公共利益”需要才能征收土地,但在政府垄断土地一级市场的背景下,由于土地管理法同时规定任何单位和个人因建设而使用土地的只能申请使用国有土地,使集体土地无法直接进入市场。为了满足各种建设项目用地需要,无论是公益的,还是私益的,都不得不通过征收的方式获得土地。从土地征收程序上,用地人无法从法律上参与征地过程,但在事实上有时却要承担与被征地人谈判和提供前期征地资金的义务。土地被征收后,用地人只能通过“招、拍、挂”的方式获得用地资格,在法律和事实上都存在不能中标的风险,被征地人更无法有效参与征地程序。另外,从行政复议和行政诉讼的规定看,基本上也认为征地决定是不可诉的。就征地补偿和安置标准而言,采用“不超过被征收土地的年平均生产总值30倍”的计算标准极大损害了农民的利益,使被征地人与因土地用途规划变更引起的土地增值无缘,农民的土地发展权被剥夺了。从土地补偿费用的分配来看,法律规定是由集体组织享有,虽然在国土资源部的努力下,土地承包权人获得的补偿费用在不断提高,但与法治意义上的分配规则相比,尚存在较大的差距。
发达国家土地征收制度因国情不同也存在一定的差异,但在土地征收的公共利益目的确定、土地征收权的程序规制和公平补偿方面,有着很大的相似性。就土地征收目的而言,不少国家都确立了对“公共利益目的”严格解释的理念和征地前的履行有诚意的“协商购买”程序。此外,还有些国家实行“公共利益目的”决定的司法审查制度,为土地征收权的运行安装“刹车”装置。就土地征收程序来说,政府主要发挥征地的批准功能,而非“先征地,再卖地”这种既当“运动员”,又当“裁判员”的双重角色。同时,不少国家都建立了对征地决定不服和补偿争议的司法审查程序,极为重视司法对土地征收权的控制。关于土地征收的补偿,基本上都确立了“市场价值”的补偿标准,有些国家甚至建立了“市场价格加成”补偿标准,以弥补被征地人为公共利益作出的牺牲。
结合世界发达国家征地制度的经验,以及党的十七届三中全会关于土地征收制度改革的要求,笔者认为,中国土地征收制度改革的要点如下：
第一,土地征收立法应当以城乡统一建设用地市场的构建为前提,在集体土地和国有土地平等、农业用地和建设用地平等两个“两权平等”的制度框架下进行。
第二,土地征收是国家以合法的形式强制取得土地财产权,不应当轻易发动。即使符合公共利益目的,也不意味着必然要征收,还应当遵守比例原则,正当法律程序原则和法律保留原则。
第三,土地征收的“公共利益”是可以界定和量化的。在坚持实体上对公共利益进行概括和列举的同时,发挥程序认定机制的优势。同时,建立对公共利益目的的司法审查机制,有效实现土地征收的公共利益目的限制。
第四,土地征收是由一系列独立的具体行政行为构成的行政活动,每一步都会对利害关系人的权益造成影响,每一阶段都应当贯彻正当法律程序原则的要求。同时,加强土地利用规划管制,下放土地征收审批权限,对于大型工程建设用地可以尝试通过立法方式征收。还应当强调司法在土地征收与补偿程序中的作用,实现司法对土地征收权的有效控制。
第五,树立土地征收过程中政府的征地审批机关角色,改变现行的“政府统一征地模式”,由用地人作为征地申请人,在征地补偿等问题上直接和被征地人协商。协商购买协议可在土地征收的任何阶段达成,一旦签订协商购买协议,可立即停止征收行为。
第六,摒弃“土地财政”的诱惑,建构公平的市场价格补偿标准,合理分配土地征收过程中的土地增值,实现土地所有权人、使用权人和国家(主要通过税收)的利益共享。
Protecting the property right of citizens is the main role of modern country which following rule of law. Land is the most important property for Chinese peasant. So, It is a big issue to protect the land property of peasant in for the constitutionalism and rule of law in China.
There are lots of contradictions and disputes between different parties in the area of eminent domain. The central government believes China needs 0.12 billion ha (1,8 billion mu) farm land to ensure food security, hence, it apply itself to established one severe land regulation system in the national level; However, the local governments have the different standpoint, they are more interests in economic development and fiscal revenue from eminent domain; land right holders wish protect their land rights and share the achievement of modernization and industrialization, but they can not find the enough legal“weapon”in the legal system of China to help themself. When the rural collective land was taken by government and land developers, the peasant just gets little compensation which maybe just ten percent of the market value of land or less.
As a matter of fact, the root of most conflict in the area of eminent domain of China can be found in the defective land legal system. On the one hand, as the state of Chinese constitution and other land laws, the implement of eminent domain should based on“public interest”; on the other hand, as the state of Land Administration Law, All units and individuals that need land for construction purposes shall, in accordance with law, apply for the use of State-owned land, with the exception of the collective economic organizations and peasants of such organizations that have lawfully obtained approval of using the land owned by peasant collectives of these organizations to build township or town enterprises or to build houses for villagers and the units and individuals that have lawfully obtained approval of using the land owned by peasant collectives to build public utilities or public welfare undertakings of a township (town) or village. As the result, the government establishes a ban to the Collective-owned land into land market directly, except the Collective-owned land transfer into State-owned land via the system of eminent domain.
In the process of eminent domain, the land developer's interests and rights are always in the risk in the process of land expropriation, too. They can not get the guarantee of land use rights from government, but have to provide the early stage of compensation and other negotiation costs to peasant. For the peasant, they have no right to appeal the decision of land expropriation of local government, neither via administrative review, nor the administrative proceeding; they also can not share the appreciation of land value, as they are just the land user but not the land owner.
Although there are some differences on the eminent domain system among the developed countries due to their respective national conditions, yet there is a great similarity among them on the cognition of the public interest purpose of eminent domain and procedure regulation and fare compensation of eminent domain power. As for eminent domain purpose, a considerable amount of countries have established a concept of strictly interpreting“public interest purpose”and a“Consultation Purchase”program which is supposed to be sincerely implemented before land acquisition. In addition, the implementing of the judicial review system based on“public interest purpose”among some countries installs a“brake”device for the operation of eminent domain power. Speaking of eminent domain program, the government plays a main role in the approval of eminent domain rather than the dual role as both“player”and“referee”in the process of acquiring land first, followed by land sales. At the meantime, many countries have established a judicial review procedure for the purpose of settling the compensation disputes and the issues of disagreement of land acquisition decision, which indicates that they attach great importance to the manipulation of jurisdiction on land expropriation power. When it comes to eminent domain compensation, almost all the countries have established a“market value”standard of compensation and some countries have even established a“land price addition”standard of compensation, striving to make up for the sacrifices already made by the people whose land are acquired for the interest of the public.
Basing on the experiences of eminent domain of developed country, and also following the guidance of the report of the third plenary session of Chinese Communist party's seventeen on the land system, the reform of eminent domain of China in the future should following the next steps.
Firstly, the legislation of eminent domain should base on the unified land market in the urban and rural. The Collective-owned land must have the same legal status with the State-owned land.
Secondly, the power of land expropriation of government should be strictly limited by the principle of proportionality, the principle of dual process of law, and the principle of legal reservation, even if the power of land expropriation is meeting the demand of“public interests”.
Thirdly,“public interests”in the system of land expropriation should be shape and clearly defined. The confirmation of“public interests”has to pass the test of substance justice and procedural justice. The judicial review system is also a very important and necessary mechanism to regulate the power of land expropriation.
Fourthly, to protect the right of land holder, every specific administrative act of government should to follow the principle of due process of law. In the meantime, the central government needs to enhance the legal status and legal validity of land planning, decentralize the power of examination and approval of land expropriation. The judicial branch of government also should to review the process of eminent domain and compensation, if the citizens take the cases before the court.
Fifth, the model of eminent domain in the legal system should be abolished in which the government, with the style of Authoritarian, is the party who decide when and where to enforce the power of land expropriation. In the future, as the applicant to develop the land, land developers have the right to negotiate with the land right holder on the issue of land expropriation and compensation.
At the last, it is have to changed that the local level fiscal revenue system which dependent on land incomes seriously. In the future, the land owner, land use right holder and the government will share the benefit of appreciation of land value.
引文
①有学者指出,中国共产党一直把在不同的历史条件下解决土地问题作为党和领导人民实现战略目标的关键：通过土地革命,中国共产党成功开辟了农村包围城市的革命道路,并取得了新民主主义革命的胜利；通过土地改革,中国共产党巩固了新生的革命政权,改造了中国古老的农村社会,启动了中国社会主义现代化；通过土地承包,中国共产党成功启动了改革开放,使古老的中国真正走向了社会主义市场经济和全面现代化的发展道路。参见叶国文：《土地政策的政治逻辑——农民、政权与中国现代化》,天津人民出版社2008年版,第3页。
②面对严峻的”三农问题”,国务院2003年3月发出《关于全面推进农村税费改革试点工作的意见》的文件,试图减轻农民负担。2004年3月5日,温家宝总理在全国人大二次会议政府工作报告中谈到要在五年内取消农业税。2005年12月29日十届全国人大常委会第十九次会议经表决决定,农业税条例自2006年1月1日起废止。
③2006年中央“一号文件“《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》1月21日正式公布,明确指出“十一五”时期(2006-2010)是社会主义新农村建设的关键时期。这是2004年以来中国连续第三个以农业、农村和农民为主题的中央“一号文件”。
①王振宇：《河北定州惨案——行政违法与黑社会势力介入征地拆迁》,http://www.bjimpact.org/Article. asp?ArticleID=101,访问日期2010年12月22日。
②涂重航等：《江苏邳州村支书带200人持刀强行征地致1死1伤》,新华网,访问日期2010年01月18日。
③《河南许昌发生征地血案、村官涉嫌指使轧死村民》,来源于《京华时报》2010年4月26日。
④马怀德：《集体土地如何征收》,来源于http://www. sina.com. cn,访问日期2010年12月17日。
①盖幸福：《中国拟对土地征收立法、直指土地财政隐痛》,来源于http://www.e23.cn,访问日期2010年9月17日。
②本次调查的对象主要是调研区域内的农民、市民和公务员。特别是,为了反映中国土地问题的整体情况以及保证调查数据和结论的代表性和可信性,除了河南省外,项目组还选定江苏省和广东省进行了详实考察；其中,被调查的公务员涉及面较广,既包括省、市、县级的国土资源管理、房屋拆迁与城乡规划等政府部门的工作人员,又包括各级司法部门的法官。本次调研包括河南省内调研和江苏与广东省外调研两个阶段,其中省内调研是重点。在本次调查中,共发放市民农民问卷500份,回收有效问卷总共404份,占总数的80.8%；发放公务员问卷500份,回收有效问卷466份,总数的93.2%。市民和农民访谈50人次,公务员访谈60人次。
①韩大元：《宪法文本的“公共利益”规范分析》,《法学论坛》2005年第1期。
②胡锦光、王锴：《论我国宪法中“公共利益”的界定》,《中国法学》2005年第1期。
③范进学：《定义“公共利益”的方法论及概念诠释》,《法学论坛》2005年第1期。
④石佑启：《论公共利益与私有财产权保护》,《法学论坛》2006年第6期。
⑤刘连泰：《“公共利益”解释的困境及其突围》,《文史哲》2006年第2期。
⑥王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》2009年第2期。
①吴春燕：《我国土地征收中公共利益的厘定与处置》,《现代法学》2008年第6期。
②沈岳峰：《土地征用中的公共利益界定》,《黑龙江政法管理干部学院学报》2004年第3期。
③刘国臻：《论我国土地征收公共利益目的之边界》,《中国行政管理》2010年第9期。
④姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准——美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期。
⑤可参见：姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准——美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期；耿利航：《如何界定公共利益——美国联邦最高法院”凯洛诉新伦敦市案”的剖析和启示》,《法学杂志》2007年第2期；张千帆：《“公共利益”的困境与出路——美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》,《中国法学》2005年第5期。Kelo v. City of New London,545 U.S.469 (2005).
①张莉：《法国土地征收公益性审查机制及其对中国的启示》,《行政法学研究》2009年第1期。
②袁治杰：《德国土地征收中的公共利益》,《行政法学研究》2010年第2期。
③例如,在国家在集体土地所有权人、使用权人不知情的前提下,通过“农用地转用审批”、“征收审批”两道程序,将非国有财产的集体土地变成了国家所有；征地机关发布的征收土地的“公告”,并不是国家为了听取集体土地所有权人、使用权人意见而作的一种告知,它仅仅是将“两审批”这一内部程序形成的决定通知给他们,要求他们服从、执行而已。章剑生：《行政征收程序论—以土地征收为例》,《东方法学》2009年第2期。
④程洁：《土地征收征用中的程序失范与重构》,《法学研究》2006年第1期。
①张玉东：《公益征收程序的探讨——以一般征收程序为对象》,《政法论丛》2006年第6期。
②王红建：《土地征收过程中政府角色的定位》,《贵州社会科学》2009年第7期。
③周大伟：《美国土地征收和房屋拆迁中的司法原则和判例》,《北京城市规划》2004年第1期。
④[德]哈特穆特.毛雷尔著,高家伟译：《行政法学总论》,法律出版社2000年版,第700页。
⑤丁文著：《物权限制研究》,中国社会科学出版社2008年版,第304页。
⑥日本土地征收的普通程序分为五个阶段：公共事业准备、公共事业认定、调查报告制作、征收委员会裁决以及不服裁决的诉讼,而主要程序是事业认定、征收委员会裁决、不服申诉和诉讼程序。钟头朱：《论日本土地征收程序》,《哈尔滨学院学报》2011年第5期。
①李牧、耿宝建：《论我国土地征收及补偿制度的完善》,《法商研究》2005年第2期。
②屈万辉、周志芳：《中国土地征收补偿标准研究——基于地方立法文本的分析》,《法学研究》2009年第3期。
③吴晓明、屈茂辉：《论征收补偿收益的分配机制》,《求索》2009年第4期。
④张千帆：《“公正补偿”与征收权的宪法限制》,《法学研究》2005年第2期。
⑤沈开举、胡光全：《美国行政征用补偿市场价值计算方法解读》,《行政法学研究》2007年第3期。
①邓志宏：《德国公用征收补偿制度对中国的启示》,《社科纵横》2008年第8期。
②钟头朱：《中韩土地征收补偿制度比较研究》,《黑龙江省政法管理干部学院学报》2011年第2期。
③林峰：《土地征收与补偿：香港的经验》,《法学》2007年第8期。
④季金华、徐骏：《土地征收纠纷解决的法律机制》,《金陵法律评论》2006年秋季卷。
⑤周建华：《哪些土地征收纠纷可向法院提起行政诉讼》,《江苏法制报》2009年8月21日,第6版。
⑥冯琦、冯叶、叶鹏：《农村集体土地征彻瞻费分配纠纷案件特点、成因及对策》,《法律适用》2007年第9期。
⑦丁文：《土地征收救济机制之比较研究》,《法学评论》2008年第1期。
①王向前、黄小波：《土地征收争议裁决：向独立性看齐》,《中国经济导报》2011年1月11日,第B6版。
①沈开举：《论征收征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
② See Condemnation Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation, Theodore J-Novak Brian W-Blaesser, ThomasF-Geselbracht Rudnick&Wolfe, p36.
③ Georgia v. City of Chattanooga,264 U.S.472,480 (1924); Tucson Elec. Power Co. v. Adams,656 P.2d 1257, 1259 (Ariz.1982); Public Water Supply Dist. v. Fowlkes,407 S.W.2d 642,647 (Mo.1966); Washington v. Charlton,430 P.2d 977,978 (Wash.1967).
②苗连营：《试论公用征收制度的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
See Black Law Dictionary, Seventh edition, West Group P1467.
②J·M·奥比：《公用征收、领土整治、城市规划和建筑》,1980年法文版,第22页。转引自王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第354。
③[德]哈特穆特·毛雷尔著：《行政法学总沦》,高家伟译,法律出版社2000年1月版,第66页。
④沈开举：《论征收、征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
⑤苗连营：《试论公用征收制度的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
① Henderson Bridge Co. v. City of Henderson,173 U.S.592,615 (1899)(已纳税的桥梁公司获得市对其保护的利益)County of Mobile v. Kimball,102 U.S.691,703 (1880)(旨在使州和县获益而征税的行为不是为了公共使用而获得财产的行为)Morale v. City of Baltimore,5 Md.314.320 (1854);People ex reel. Griffin v. Mayor of Brooklyn,4 N.Y.419 (1831)(为修缮街道而征税的行为表明了公共负担由个人分担的做法,纳税人可从政府的收益中获得补偿。).
②Commonwealth v. National Gettysburg Battlefield Tower, Inc.,302 A.2d 886.887 (Pa.), aff’d,311 A.2d 588 (Pa..1973).
③ Commonwealth v. National Gettysburg Battlefield Tower, Inc.,302 A.2d 886,887;也可参见Hartman v. State Corp.Comm'n,529 P.2d 134 (Kan.1974)(管制地产旨在防止污染,保护认可(upheld)的可用水)Gibbons v. Missouri K&T.R.Co.,285 P.1040 (Okla.1939)(所发布的命令要求清除阻碍十字路口,造成危险情况的广告牌).
④ Hartman v. State Comm'n.529 P.2d 134,147.
⑤ Redevelopment Auth. v. Woodring,445 A.2d 724,727(基于审美目的而管制财产的行为构成了征用,而不是治安权的行使,对此应予补偿。); Hartman v. State Corp. Comm'n,445 A.2d 724.
① Redevelopment Auth. v. Woodring,445 A.2d 724.
② Corrigan v. City of Scottsdale,720 P.2d 513,514 (Ariz.), cert.denied,479 U.S.986 (1986).
③ Barrett v. Hamby,219 S.E.2d 399 (Ga.1975).
④ Ann celli v. Town of S. Kingstown,463 A.2d 133,134 (R.I.1983).
⑤叶芳、刘畅：《征收权法理分析》,《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第11期。
⑥ Dukeminier & Krier property (2002).1102-1103.
⑦ Frank Ⅰ. Michelman, Property, Utility, and Fairness:Comments on the Ethical Foundations of Just Compensation"Law,80 Harvard Law Review 1165 (1967).
⑧叶芳：《冲突与平衡：土地征收中的权力与权利》,上海社会科学出版社2011年版,第3页。
①郑贤君：《“公共利益”的界定是一个宪法分权问题——从Eminent Domain的主权属性谈起》,《法学论坛》2005年第1期。
②[美]伯纳德·施瓦茨：《美国法律史》,中国政法大学出版社1990年版,第117页。
③1354年英国通过的《自由令》第28条规定：“未经法律的正当程序答辩,对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所,不得逮捕或监禁,不得剥夺其继承权或剥夺其生存之权利。”
①林喆：《权利的法哲学》,山东人民出版社1999年版,第239页。
②《人权宣言》规定财产是社会不可侵犯的权利,除非当合法认定的公共需要明显且必须时,且在公平而事先补偿的条件下,任何人的财产不得被剥夺。
③张千帆：《“公正补偿”与征收权的宪法限制》,《法学研究》2005年第2期。
④如1950年11月21日公布的《城市郊区土地改革条例》、1953年12月5日公布的《国家建设征用土地办法》均采用了“土地征用”一词。
①之所以认为土地征收的对象仅仅是集体土地,在于我国的土地公有制度。参见王太高：《土地征收制度比较研究》,《比较法研究》2004年第4期。
②王富博：《土地征收的私权保护》,《政法论坛》2005年第1期。
③王富博：《土地征收的私权保护》,《政法论坛》2005年第1期。此观点还可参见：薛刚凌：《土地征收补偿制度研究》,《政法论坛》2005年第2期；王兴运：《土地征收补偿制度研究》,《中国法学》2005年第3期；邓瑾秋：《我国土地征收立法若干问题浅析》,《法学杂志》2005年第1期。
④王兴运：《土地征收补偿制度研究》,《中国法学》2005年第3期。
⑤罗世荣、张倩：《农村集体土地征收制度法律研究——关于宪法修正案第20条的思考》,《学术论坛》2005年第1期。
①根据《土地管理法》第58条的规定,为了公共利益需要使用土地的,或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。
②《物权法》第42条：为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
③张静、胡秀玲：《对提前收回国有土地使用权行为性质的界定》,《今日财富》2011年11月21日。
④李祎恒、金俭：《国有土地使用权“收回”之质疑》,《学术界》2001年第8期。
①450 U.S.621,646-47(1981).(Brennan,
②苗连营：《公用征收的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
③苗连营：《公用征收的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
①本部分内容主要引用了沈开举、王红建：《中国大陆行政补偿法治及研究之发展》,载中国法学会行政法学研究会2004年年会论文集。
②本部分内容主要引用了沈开举、王红建：《中国大陆行政补偿法治及研究之发展》,载中国法学会行政法学研究会2004年年会论文集。
③该法规定,因保护国家和地方重点保护野生动物,造成农作物或者其它损失的,由当地政府给予补偿。1988年11月8日第七届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过中华人民共和国野生动物保护法第14条之规定。
④该法规定,兴建水工程或者其它建设项目,对原有灌溉用水、供水资源或者航道水量有不利影响的,建设单位应当采取补救措施或者给予补偿。1988年1月21日第六届全国人民代表大会常务委员会第24次会议通过《中华人民共和国水法》第20条之规定。
⑤本部分内容主要引用了沈开举、王红建：《中国大陆行政补偿法治及研究之发展》,载中国法学会行政法学研究会2004年年会论文集。
①杨惠：《土地用途管制法律制度研究》,法律出版社2010年版,第202页。
②规划和计划指标的制定和分配不切实际,在指标富余的地方,促使地方政府多用建设用地,粗放利用或闲置土地；在指标不足的地方就要千方百计争指标,指标争不来,只好超指标、违规违法用地。参见郑振源：《反思现行土地用途管制制度：行政计划配置下七缺陷》,《东方早报》2012年2月21日。
①更何况,国家完全可以通过征收土地增值税的方式分享土地用途变更带来的土地增值。
②这里主要是集体建设用地,农业用地的流转事实上也存在较大的限制。
①何·皮特：《谁是中国土地的拥有者——制度变迁、产权和社会冲突》,社会科学文献出版社2008年版,第33页。
①美国联邦宪法第5条修正案规定：“非依正当程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有公平补偿,不得征收私有财产供公共使用。”其第14条修正案规定,州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。
①在1922年判决的宾夕法尼亚州煤矿公司案(Pennsylvania Coal Co. v. Mahon)中,美国人开始接受管制性征收理论,并着手对因为这种征收所带来的公民权利的损害进行补偿。在代表联邦最高法院多数所撰写的判决中,霍姆斯大法官指出,“财产权可以受到一定程度上的规制,但如果这种规制超出合理的限度(ifregulation goes too far),那就可以被认为是构成了征收”。See Pennsylvania Coal Co. v. Mahon,260 U.S.393 (1922).
②李蕊：《国外土地征收制度考察研究》,《重庆社会科学》2005年第3期。
③金俭：《房地产法研究》,科学出版社2004年版,第4页。
④李珍贵：《美国土地征用制度》,《中国土地》2001年第4期。
①e.g.,haw.Rev.Stat & 46-61,书中详细列举了县运用征用权获取私人财产的各种目的。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著,张双根译：《德国物权法》(上册),法律出版社,2004年2月第1版,第579页。
①[德1哈特穆特·毛雷尔著《行政法学总论》,高家伟译,法律出版社2000年版,第699页。
②黄琲斐：《德国城市更新之路》,《北京规划建设》2004年第5期；吴唯佳：《德国的城市规划法》,《国外城市规划》1996年第1期。
③金俭：《房地产法研究》,科学出版社2004年版,第3-4页。
①《人权宣言》第17条规定：“财产是神圣不可侵犯的权利。除非当合法认定的公共需要所显示必需时,且在公平和预先补偿的条件下,任何人的财产不得被剥夺。”
②[法]古斯塔夫·佩泽尔主编：《法国行政法》(第十九版),廖坤明、周洁译,张凝校,国家行政学院出版社2002年版,第32页。
①刘建：《20世纪法国城市规划立法及其启示》,《国外城市规划》2004年第5期。
②[日]芦新信喜著,高桥和之增订,林来梵等译,《宪法》(第三版),北京大学出版社2006年版,第206页。
③“二战”后制定日本国宪法时,美国占领军提出的宪法草案。1946年1月,美国占领军总司令麦克阿瑟认为日本政府提出的宪法草案没有充分满足美国的要求,决定由占领军亲自起草宪法草案。1946年2月由占领军总司令部民政处处长惠特尼根据麦克阿瑟提出的改革天皇制、放弃战争和废除封建制度为原则组织起草,并于同年2月13日将宪法草案交给日本政府。这个草案由前言和92条组成,规定以国民主权为基本原理,放弃战争、废除军备、保护基本人权等原则。草案的大部分内容被日本政府所采纳。参见许崇德主编：《中华法学大辞典·宪法学卷》,中国检察出版社1995年版,第363页。
④参见[日]阿部照哉等编著,周宗宪译：《宪法》(下册),中国政法大学出版社2006年版,第221页。
⑤杨建顺：《日本行政法通论》,中国法制出版社1998年版,第594页。日本国宪法第14条第1款原文如下：“全体国民在法律面前一律平等。在政治、经济以及社会的关系中,都不得以人种、信仰、性别、社会身份以及门第的不同而有所差别”。
①现行土地征收法最大的特点是土地征收中公共事业认定的民主化。例如,该法不但明确列举了公共利益事业的范围,而且还规定了对公共利益的异议程序和举行听证会的程序等。
②增加了征收纠纷的调解制度。
③新设了指名委员制度和不明裁决制度。
④在这次修订中,土地征收法导入了“土地价格固定制度”。
⑤修改为公益事业的认定被作为都道府县的自治事务,如果都道府县的知事拒绝公益事业的认定或不作为,当事人可以直接要求国土交通大臣进行认定。
⑥修订后的土地征收法在总体上明确了划分了公益事业认定厅和征收委员会的职责分工,规定征收委员会的职责是以第三方的立场就征收事宜做出公正的判断。
⑦日本土地征收法自最初确立以来,修改频繁。其实,这一频繁修改的过程也是日本土地征收立法从无到有、从简略粗糙到详细完备的不断发展完善和不断适应社会现实需要的过程。胡春秀：《从日本土地征收制度的发展看我国土地征收立法的完善》,《云南大学学报(法学版)》2010年第5期。
⑧杨建顺：《日本行政法通论》,中国法制出版社1998年版,第595页。
①征用土地的补偿费,在农村中应由当地人民政府会同用地单位、农民协会及土地原所有人(或原使用人)或由原所有人(或原使用人)推出代表评议商定之。土地补偿标准一般土地最近三年至五年产量的总值为标准,特殊土地可以进行相应的变通处理。此外,如果有公有土地可以调剂,也应当须发给被调剂土地的农民一定迁移补助费。对被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物及种植的农作物,均应按公平合理的价格予以补偿。
②1956年3月17日全国人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过。
③王小刚：《中国农村土地征收：问题、原因及改革方向》,http://www.rurallandlaw.cn/R_P_Show2.aspx? News_PI=2826,最后访问日期2012年3月20日。
①王小刚：《中国农村土地征收：问题、原因及改革方向》,http://www.rurallandlaw.cn/R_P_Show2.aspx? News_PI=2826,最后访问日期2012年3月20日。
②上述数据来源于中国土地法律制度研究课题组河南小组的调研结果。
①沈开举：《论征收征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
②对于土地划拨制度来说,由于其不符合市场经济平等竞争的原则,理应废除。当前,国土资源部部长在讲话中也多次提到要废除土地划拨制度。关于国有土地的使用年限,物权法已经规定了可以自动续期的制度。笔者认为,国有土地使用权国家可以通过正式土地税的方式体现国家所有的性质,应当取消年限制度。
①金承东：《论行政法律保留原则》,《浙江社会科学》2002年第1期。
①李燕：《论比例原则》,《行政法学研究》2001年第2期。
②王铁雄：《征收补偿与财产权保护制度研究》,中国法制出版社2011年版,第90页。
①杨临宏：《行政法中的比例原则研究》,《法制与社会发展》2001年第6期。
②余凌云：《论行政法上的比例原则》,《法学家》2002年第2期。
③王书成：《论比例原则中的利益衡量》,《甘肃政法学院学报》2008年第2期。
① Nishihara Hiroshi, Constitutional Meaning of the Proportionality Principle in the Face of “Surveillance State” 26 Waseda Bulletin of Comparative Law 1,2008, pp.3-4.
②赵世义：《财产征用及其宪法约束》,《法商研究》1999年第4期。
③[美]伯纳德·施瓦茨：《美国法律史》,王军译,中国政法大学出版社1990年版,第117页。
①邢益精：《联邦最高法院在财产征收中的公共利益标准》,《法治研究》2009年第1期。
Missouri Pacific Ry. Co. v. Nebraska 164 U.S.403 (1896).
②例如,1832年新泽西州法院判决私人公司利用政府的征收权在特拉华河沿岸建造工业设施的行为符合公共使用目的。法院不认为这是为私人使用征收财产,而认为该征收行为会使整个地区都会从经济发展中受益。
①姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准：美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期。
②例如,1877年在雷耶森诉布朗案(Ryerson v Brown)中,库雷强调密歇根州1873年米尔达姆(Milldam)法令允许私人公司为建设水力工厂而征收私人土地是违宪的,并提出在“有极大必需”的时候,方可赋予私人征收权。
③姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准：美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期。
④在美国的城市发展中,中上层社会人口和企业的郊区化导致中心城市地位受到周边城镇和郊区的挑战,越来越多的贫困人口蜗居在市中心区。杜鲁门总统当选后,把城市住宅作为“公平施政”计划的一个重心,1949年住房法案通过清理贫民窟和“枯萎”地区推动了消灭低标准、不合格房屋的进程。
①刘连泰：《将征收的不动产用于商业开发是否违宪》,《法商研究》2009年第1期。
② Implementation of Executive Order 13406:Protecting the Property Rights of the American People, the Attorney General, Sep.16,2008;Anthony Lizan, Life After Kelo v. City of New London. in Property Rights Alliance June 23,2010.
①袁治杰：《德国土地征收中的公共利益》,《行政法学研究》2010年第2期。
②袁治杰：《德国土地征收中的公共利益》,《行政法学研究》2010年第2期。
③法国《人权宣言》第17条：“私人财产神圣不可侵犯,除非当合法认定的公共需要所显然必需时,且在公平而预先补偿的条件下,任何人的财产不得受到剥夺。”
①陈海燕：《法国公用征收制度研究》,复旦大学2010年硕士学位论文.
②《法国法上的行政征收与行政征用——来自“中法行政征收与行政征用学术研讨会”的报告》,《公法研究》2007年第5辑。
③在一个财产征收的案例中,评政院认为,从豪华旅馆和附属赌场的接待能力看,为建造该旅馆而实施的征收也符合公共利益。王铁雄：《征收补偿与财产权保护制度研究》,中国法制出版社2011年版,第62页。
④例如,在1961年一个因建设高速公路而征地的案件中,法官只是笼统地指出建设高速公路项目本身构成一种公用目的,拒绝对行政机关最终采纳的道路路线选择方案进行审查。张莉：《法国土地征收公益性审查机制及其对中国的启示》,《行政法学研究》2009年第1期。
⑤1966年,法国政府决定在里尔进行一次城市规划与建设的试验。为了让当时遍布城区的高等教育机构搬离市中心,政府决定投资10亿法郎,征地50公顷,在里尔市东部建设一座未来可以容纳3万学生和2-2.5万居民的高教新城。为此,政府决定征收和拆除250栋住宅,其中部分是根据市政府上一年度颁发的建筑许可证刚刚施工完成的新房。面对反对声浪,政府被迫修改了项目规划,决定只拆除88栋房屋。即便如
①参见《日本土地收用法》第3条,台湾地区行政院经济建设委员会、健全经社法规工作小组1989年11月出版。
②胡春秀：《从日本土地征收制度的发展看我国土地征收立法的完善》,《云南大学学报(法学版)》2010年第5期。
①胡春秀：《从日本土地征收制度的发展看我国土地征收立法的完善》,《云南大学学报(法学版)》2010年第5期。
②张千帆：《“公共利益”的困境与出路——美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》,《中国法学》2005年第5期。
③王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第364-366页。
④ See Theodore J.Novak,Brian W.Blaesser,Thomas F.Geselbracht,Condemnation of Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation,Wiley Law Publications,John Wiley & Sons,Inc.P.46.
① http://www.mlr.gov.cn/tdgl/tdzsly/201012/t20101222_807065.htm,访问日期2010年12月23日。
② http://www.sqmlr.gov.cn/UserFiles/File/20101217142506494.doc,访问日期2010年12月25日。
① http://www.mlr.gov.cn/tdgl/tdzsly/201012/t20101222_807005.htm,访问日期2010年12月25。
②赵建华：《“大学城”纷纷上马的背后》,《中国改革报》,2005年6月6日第2版。
③张鹰：《“大学城”筑巢引凤,教育与地产孰虚孰实》,http://news.xinhuanet.com/house/2003-11/07 /content 1166878.htm,最后访问2012年2月20日。
①《高尔夫球场占地为去年全国批准建设用地8%》,《中国青年报》,2011年9月13日。
②《国务院办公厅近日发出通知清理整顿开发区》,《城市规划》2003年9期。
③夏珺：《全国开发区数量和面积减少七成多》,《人民日报》2007年9月18日第6版。
①卢新海、邓中明：《对我国城市土地储备制度的评析》,《城市规划汇刊》2004年第6期。
②2001年4月30日,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)首次提出：“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。
③例如,上海市人民政府2004年6月9日发布的《上海市土地储备办法》规定：“本办法所称的土地储备,是指市、区(县)政府委托土地储备机构,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的行为。”杭州市人民政府1999年3月发布的《杭州市土地储备实施办法》规定：“本办法所称的土地储备,是指土地储备机构依据本办法的规定,将需要盘活的土地收回、收购予以储存,并通过前期开发利用和受政府委托以出让等形式,盘活存量土地资产的行为。”武汉市人民政府2002年6月发布的《武汉市土地储备管理办法》规定：“本办法所称土地储备,是指土地储备机构依照本办法的规定,将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库予以储存,并进行前期开发整理,合理配置土地资源的行为。”
①熊晖：《异化与回归：我国城市土地储备制度的正当性考辨》,《现代法学》2006年第4期。
②关艳馨、孙昊亮：《浅析土地储备机构及其行为的性质》,《当代法学》2003年第9期。
③根据《土地管理法》第58条规定,有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权：(1)为公共利益需要使用土地的；(2)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的；依照前款第1项、第2项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当的补偿。
④来源于《最高人民法院公报》2004年第4期。
①2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。
①有关资料显示,在某省11个县(1996年)200个最大的用地项目中,属于公共事业的仅有42项,占21%；属于政府机关的10项,占5%；而以营利为目的的公司企业的148项,占74%。其中房地产项目有35项,占18%。在这方面,尤以“开发区热”引起的“圈地运动”最为严重。据有关部门2003年的调查,全国共有各级各类开发区3837家,其中经国务院批准的只有232家,占6%；省级政府批准的有1019家,占26.6%；其他2586家都是省级以下政府批准的,占67.4%。据不完全统计,各类开发区规划面积达3.6万平方公里,已超过了现有城镇建设用地总量。参见邱蓉、姚剑虹：《论开发区政府行为的变迁》,《经济问题探索》2009年第4期。
②李强：《中国土地征收法律制度研究》,http://www. studa.net/company/061021/1506188-2.html,访问日期2010年12月25日。
③容志：《土地调控中中央与地方的博弈——政策变迁的政治经济学分析》,中国社会科学出版社2010年版,第63页。
①邵绘春：《土地财政的风险与对策研究》,《安徽农业科学》2007年第13期。
②《全国土地出让金突破2万亿,卖地成地方最大收入》,《人民日报》,http://www.jjxww. com/html/show. aspx?id=182571&cid=22###,访问日期2010年12月27日。
①冀文林：《中国国土资源年鉴》(2009),中国国土资源年鉴编辑部2010年版,第190页。
②冀文林：《中国国土资源年鉴》(2010),中国国土资源年鉴编辑部2011年版,第87页。
③参见：《国务院总理温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话》,王世元：《中国国土资源年鉴》(2005),中国国土资源年鉴编辑部2005年版,第27页。
④吕国平：《中国国土资源年鉴》(2007),中国国土资源年鉴编辑部2008年版,第150页。
①参见：《国务院总理温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话》,王世元：《中国国土资源年鉴》(2005),中国国土资源年鉴编辑部2005年版,第27页。
②冀文林：《中国国土资源年鉴》(2010),中国国土资源年鉴编辑部2011年版,第20页。
③图片来源于http://cn.chinagate.cn/resource/2009-03/31/content_17531913.htm,访问日期2012年3月20日。
①宋雅芳：《试论财产征用的公共利益目的》,《河南社会科学》2005年第1期。
②李惠宗：《财产权保护与土地征收补偿》,载台湾行政法学会主编：《资讯法制、土地规划与损失补偿之新趋势》,台湾元照出版公司2010年版,第34页。
①季卫东：《没有程序就没有真正的法治可言》,《人民日报》2010年6月10日。
①本问题论述可参见：《物权法,仍然回避界定公共利益》http://web.qltv.com.cn/nodePages/I504950001.shtm,访问日期2012年2月4日。
②梁慧星：《民法总论》,法律出版社2001年版,第53页。
③所谓公共利益,指公路道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水地区域的保护、森林保护事业以及国家法律规定的其他公共利益。参见梁彗星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第96页。
④王利明：《物权法草案中征收征用制度的完善》,《中国法学》2005年第6期。
⑤第42条规定：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
①退一步来说,假如物权法草案规定征收补偿条款的话,应当对公共利益的形成机制进行规定,或者说规定确立公共利益的程序。
①邦建云：《物权法无法承受之重——公共利益与私人利益的界定兼谈给物权法松绑》,北大法律信息网http://article.chinalawinfo.com/article/user/homepage.asp?Userid=130318,访问日期2011年12月4日。
①“所谓公共利益,指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业,环境保护、文化古迹级风景名胜的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护事业,以及国家规定的其他公共利益。”梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第191-194页。
①具体是指陕西省宝鸡市眉县、西安市郊区的农民和公务员。农民问卷发放500份,回收有效问卷总共424份；发放公务员问卷200份,回收有效问卷162份。
①类似论述可参见宋雅芳：《试论财产征用的公共利益目的》,《河南社会科学》2005年第2期。
②王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年1月版,第364-366页。
③季卫东：《法律程序的意义——对中国法制建设的另一种思考》,《中国社会科学》1993年第1期。
①本部分内容主要参考了王静：《美国土地征收程序研究》,载《公法研究》2011年第10辑；王静：《中美土地征收和土地纠纷解决机制研讨会综述》,《行政法学研究》2008年第4期。
①例如,加州法律规定土地征收地决定应包括：第一,对征地的理由,即基于何种公共利益,而且应说明征收权的法律依据。第二,征收不动产的具体位置。第三,相关事项的声明,包括计划项目所实现的公共利益和实施的必要性；计划项目选址符合公众的最大利益,给私人造成损失最小；为项目计划征收特定财产的必要性等等。此外,征收机构还应当提供完成项目足够资金的证明材料,已经有“诚意”的购买过程,有关机关的批准文件,举行征收听证会的证明材料等。
②王静：《美国土地征收程序研究》,载《公法研究》2011年第2期。
①[德]哈特穆特·毛雷尔著：《行政法学总论》,高家伟译,法律出版社2000年版,第694页。
①参见2002年7月23日最近一次修改《联邦德国建筑法典》第112、113条。
②德国征用土地程序和赔偿及其对中国的启示,http://china.findlaw.cn/fangdichan/zhengdibuchang/ gjzd/gjzdcx/20110318/77347.html,访问日期2012年1月2日。
③王名扬：《法国行政法》中国政法大学出版社1988年版,第374页。
①批准公用目的的决定、被征用不动产具体位置图、必须听取的咨询意见、进行具体位置调查的决定以及调查结束后的记录、可转让决定等。
①日本行政征用补偿一般分事业准备、事业认定、调查报告的制作、征用委员会裁决以及不服申诉和诉讼五个阶段。
②杨建顺：《日本行政法通论》,中国法制出版社1998年版,第473页。
③一般来说,国家或者都道府县为起业人或者施行事业跨两个以上都道府县区域等需建设大臣作出事业认定。此外,铁道事业、重要港湾事业、航空事业、电器通讯事业、广播事业或电源开发等事业使用土地也有建设大臣认定。其他由管辖该起业地的都道府县知事作出事业认定。
④主要的申请材料应包括事业计划书、土地管理人意见书、土地利用限制机关意见及其有关事业主管机关意见等。
①在日本,一般认为主要根据土地供用于事业而得到利益和丧失利益这种经济观点,即通过比较衡量方法作出判断是否有利于土地适当、合理利用。
②详细内容可参见钟头朱：《论日本土地征收程序》,《哈尔滨学院学报》2011年第5期。
③若所有权人及利害关系人对调查书等有异议的,应将内容记载并签名。若所有权人等拒绝签名,有见证人签名。
④收用委员会有7名成员组成,以准司法的方式裁决征收的重大事宜。
①钟头朱：《论日本土地征收程序》,《哈尔滨学院学报》2011年第5期。
②周大伟：《美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判解——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》,载法治政府网http://law.china.cn/thesis/txt/2007-05/18/content_1584246.htm,访问日期：2012年12月6日。
①参见2002年7月23日最近一次修改的《联邦德国建筑法典》第108条。
②王正立、姜贵善、刘伟：《世界主要国家土地征用程序比较研究》,《国土资源情报》2001年第3期。
①冀文林：《中国国土资源年鉴》(2009),中国国土资源年鉴编辑部2009年4月版。第187页。
②邹爱华：《被征收人土地征收救济难困境及其对策——以国务院土地征收决定权为视角》,《国家行政学院学报》2012年第1期。
③不可诉论者的理由：《中华人民共和国行政复议法》第30条第2款规定,国务院或省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地等自然资源的所有权的行政复议决定为最终裁决。依此规定,国务院或省级人民政府的复议决定是不可诉的,征收土地决定也应当是不可诉的。还有观点认为,行政机关还常以征地批复是内部审批行为,批复是上下级机关之间的内部公文,属于上级机关向下级机关作出的内部指示。笔者认为,这种说法是没有法律依据的,但事实上这样的诉讼法院往往不予受理。
④《政府征地被指违法,150农民一审告赢国土资源部》,http://old.chinacourt.org/public/detail.php?id=154980,访问日期2012年3月25日。
⑤(2010)皖行终字第00069号,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.295929。
①行政复议法第三十条第二款,根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。
②(2007)渝五中行初字41号,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.101586。
①陕西省西安市中级人民法院判决书,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.22115。
①即用地单位持经批准的建设项目设计计划任务书或上级主管机关的有关证明文件,向拟征地所在地的县、市土地管理机关申请,经县、市人民政府审查同意后,进行选址。
②该文件规定,征用农村集体所有土地,为经济建设和社会发展提供用地,是政府行为。各地必须按照《土地管理法》确立的征用土地制度,实现县级以上地方人民政府统一征地。各地土地行政主管部门代表政府组织征地的审查报批和具体实施工作。
③该文件规定,在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。
④该文件规定,一是告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。二是确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状
①《土地管理法实施条例》规定,征收土地方案经依法批准后,被征收土地所在地的市、县人民政府组织应将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等予以公告。
②征收土地公告应当包括下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；(四)办理征地补偿登记的期限、地点。
③征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容：(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量；(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；(五)农业人员的具体安置途径；(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。
①王红建：《土地征收中政府角色定位》,《贵州社会科学》2009年第7期。
②实践中,一般是向相应级别的政府土地管理部门提出。
①参见(2005)渝一中行初字第165号行政判决书。重庆市政府以渝府地(2003)1369号文批复同意将原告何某某等397名村民所在村社32.9公顷农村集体土地转为建设用地。何某某等以区国土局所作的补偿安置方案适用依据错误、补偿标准过低为由,要求市政府裁决。市政府裁决后维持了原方案,何某某等不服裁决起诉至法院。法院审理认为,《重庆市土地管理规定》和《重庆市征地补偿安置办法》规定：征用土地的土地补偿费,为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍：征用土地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。区国土局根据该规定所作的补偿安置方案依据正确,符合要求,判决维持了市政府的裁决。来源于樊非：《土地征收和被征地农民权益保护法律问题与对策——从征地行政诉讼的角度分析》,http://www.cqjgdj.gov.cn/n8073c368.aspx,访问日期2012年3月30日。
②应松年：《程序的独立价值》,《法制日报》2003年4月16日。
①Robert S. Summers, Evalution and Improving Legal Process:A Plea for'Process Values.
②刘金友：《简论程序比实体更重要》,《法制日报》2002年2月17日第3版。
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①(2011)南行终字第54号,来源于北大法宝[法宝引证码]CLI.C.414840。
①单新国：《土地发展权在集体土地征收中的缺失与矫正》,《郑州航空工业管理学院学报》2011年第1期。
①王红建：《土地征收中政府角色定位》,《贵州社会科学》2009年第7期。
②陈立夫：《土地征收与损失补偿》,《土地法研究》,新学林出版股份有限公司2007年版。
③王红建：《台湾的土地征收制度http://www.lawscience.cn/news_show.asp?id=4415.访问日期2010年12月26日。
①梁亚荣、刘燕：《构建正当的土地征收程序》,《中国土地科学》2008年第11期。
②李集合、彭立峰：《土地征收：正当程序的缺失与构建》,《理论导刊》2008年第2期。
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①参见《中华人民共和国土地管理法》第44条第3款。
②土地利用年度计划是各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况,按年度编制的计划书。历史地看,是计划时代“指标经济”的产物。
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①沈开举：《论证收征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
①王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①参见《十一届全国人大常委会立法规划》(2008年10月29日)。
②参见《国务院办公厅关于印发国务院2009年立法工作计划的通知》(国办发(2009)2号)。
①王红建：《论土地供给的双轨制》,《河南师范大学学报》,2009年第4期。
②条例规定,新开工的项目,没有移民安置规划不得审批工程设计文件、办理征地手续,不得施工。同时该条例第25条规定,“特大型水利水电工程建设征地补偿和移民安置办法由国务院有关主管部门另行制定,报国务院审批。”
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
④叶芳：《冲突与平衡：土地征收中的权力与权利》,上海社会科学出版社2011年版,第10页。
⑤张千帆：《“公共利益”的困境与出路——美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》,《中国法学》2005年第5期。
①其中,政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准,其他项目无论规模大小,均改为备案制,并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目,政府只审批资金申请报告。要严格限定实行政府核准制的范围,并根据变化的情况适时调整。
②(一)项目申报单位情况；(二)拟建项目情况；(三)建设用地与相关规划；(四)资源利用和能源耗用分析；(五)生态环境影响分析；(六)经济和社会效果分析。
③(一)城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；(二)国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；(三)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；(四)根据有关法律法规应提交的其他文件。
④该法第4条第3款规定,农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
⑤农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地；建设用地是指指
①也有学者提出,目前我国以土地征收面积为基础划分土地征收审批权限由很大弊端,应当以征收事项是中央还是地方事务为基础划分。参见季金华、徐骏：《土地征收法律问题研究》,山东人民出版社2011年版,第258页。
②相关论述可参见潘嘉玮：《城市化过程中——土地征收法律问题研究》,人民出版社2009年版,第206页。
①张千帆：《公正补偿与征收权的宪法限制》,《法学研究》2005年第2期。
②[美]理查德.A.爱珀斯坦著：《征收一私人财产权和征用权》,李昊、刘刚、翟小波译,中国人民大学出版社2011年10月版,第196页。
③市场价格被认为是一个自愿出卖的人从一个自愿买受人那里获得的价格。
④在Kimball Laundry Co V. United States案,弗兰福特大法官提出,财产价值产生于主管需要与态度,因而对于财产所有人而言的价值在很大程度上不同于被征收人的价值。或者说,财产所有人的主观价值损失无权请求国家补偿。338 U.S.1,5(1949).参见房绍坤等著：《公益征收法研究》,中国人民大学出版社2011年3月版,第356页。
①王静：《美国土地征收补偿的计算》,《国家行政学院学报》2008年第6期。
②沈开举等：《美国行政征用补偿市场价值计算方法解读》,《行政法学研究》2007年第3期。
③ See Theodore J.Novak, Brian W.Blaesser, Thomas F.Geselbracht, Condemnation of Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation, Wiley Law Publications, John Wiley & Sons, Inc.P.
①陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第502-503页。
②黄宗乐：《土地征收补偿法上若干问题之研讨》,《台大法学论丛》,第21卷第1期。
③参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典》第93条第4款。
④[德]鲍尔.施蒂尔纳：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第564页。
⑤参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典》第93条。
①陈卫佐译注：《德国民法典》(第一版),法律出版社2004年版,第25-26页。
② E. Schmidt-Assmann, Zur Dogmengeschichte und junferen Entwicklung der Enteignungsentschadigung, Festschrift fur W.Weber,1974, S590.
③根据德国1934年10月16日颁布的《估价法》(Bewertungagesetz, RGB1.1.1035;1952年1月16日修改,BGB1.I.S22)第10条第2款关于一般价值的规定,几乎与《联邦建筑法典》(Baugesetzbuch)第142条第2款规定的“市场价值”如出一辙。
④陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第505-506页。
⑤参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典第》第95条第2款。
⑥参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典》第96条。
0陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第210页。
①黄宗乐：《土地征收补偿法上若干问题之研讨》,《台大法学论丛》第21卷第1期。
②[德1哈特穆特·毛雷尔著：《行政法学总论》,高家伟译,法律出版社2000年版,第695页。
③陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第512-513页。
①王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第393页。
①《法国法上的行政征收与行政征用——来自中法“行政征收与行政征用学术研讨会上的报告”》,载《公法研究》2007年第5辑。
①[日]阿部照哉等：《宪法》(下册),周宗宪译,中国政法大学出版社2006年版,第225页。
②修正率一般为政府所定。
①中国1988年宪法修正案将现行宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律规定能够转让”。
②2004年10月18日出台的国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》规定：在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇市中农民集体土地所有建设用地使用权可以依法流转。
③金俭：《房地产法研究》,科学出版社2003年出版,第61页。
①省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准,报省级人民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用,不能使被征地农民保持原有生活水平,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,由当地人民政府统筹安排,从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。有条件的地区,省级国土资源部门可会同有关部门制订
①姜开勤：《征用土地增值收益分配分析》,《农业经济》2004年第10期。
②李强：《中国土地征收法律制度研究》,www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp,访问日期2011年12月30日。
③邵绘春：《“土地财政”的风险与对策研究》,《安徽农业科学》2007年第13期。
④有资料显示,2001年至2003年,全国土地出让金达9100多亿元,约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年,土地出让收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。甚至在有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,个别地方甚至占80%以上。
⑤图片来源于http://www.globrand.com/2009/190304.shtml,访问日期2012年3月25日。
①张青、胡凯：《中国土地财政的起因与改革》,《财贸经济》2009年第9期。
②邵绘春：《“土地财政”的风险与对策研究》,《安徽农业科学》2007年第13期。
③沈开举：《行政补偿法研究》,法律出版社2004年版,第65页。
①黄征学：《土地征用存在的问题及其对策思路》,http://www.crei.cn,访问日期2010年12月4日。
②李昌平：《应让农民当土地资本家》,《商界：评论》2010年第1期。
③刘红：《城市增长、土地增值与城市政策》,《中央财经大学学报》2006年第8期。
①参见《中华人民共和国土地管理法》第47条。
②《土地管理法实施条例》规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。参见《土地管理法实施条例》第26条。
③参见(2005)渝一中行初字第113号行政判决书。原告陈某某等40人系某区陈家桥镇居民,其户口登记为”非农业人口”,但仍然拥有农村承包土地,从事农业工作。后陈某某等承包土地被征用,陈某某等人据此认为应该得到安置补偿费。这个案件涉及补偿安置范围问题,在这个案件中,行政机关以《重庆市土地管理规定》和《重庆市征地补偿安置办法》却规定是以户籍为标准划分补偿安置范围为由,将陈某某等人排除在补偿安置范围之外。来源于樊非：《土地征收和被征地农民权益保护法律问题与对策——从征地行政诉讼的角度分析》,http://www.cqjgdj.gov.cn/n8073c368.aspx,访问日期2012年3月30日。
①参见国土资发(2001]358号《关于切实做好征地补偿安置工作的通知》。
②参见国土资发(2004]238号《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。
③参见国土资发(2010)96号《关于进一步做好征地管理工作的通知》。
④http://www.sxgovcn/黄河新闻网2011年11月14日。
⑤陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案,来源于《最高人民法院公报》2005年第10期。
①土地承包经营权被认为是一个没有明确概念的术语,甚至有人提出应当用其他词语代替。从一般意义上看,土地承包经营权,是指农民、集体在法律规定和合同约定的范围内对于集体所有的或者国家所有的由全民所有制单位、集体所有制单位使用的土地占有、使用、收益的权利。可参见王家福、黄明川：《土地法的理论与实践》,人民日报出版社1991年版,第56页。
②陈祥健：《<农村土地承包法>草案若干问题的思考》,《法学》2001年第1期。
③梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第527页。
①中国社会科学院法学研究所物权法研究课题组：《制定中国物权法的基本思路》,《法学研究》1995年第3期。
②郭洁：《试论农地承包合同的物权化问题》,《中国法学》2001年第3期。
③王卫国：《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第182页。
③陈甦：《土地承包经营权物权化与农地使用权制度的确立》,《中国法学》1996年第3期。
⑤孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》,《法学研究》2001年第1期。
⑥陈甦：《土地承包经营权物权化与农地使用权制度的确立》,《中国法学》1996年第3期。
⑦丁关良：《农村土地承包经营权物权制度的完善设想》,《经济问题》2001年第1期。
⑧参见《民法通则》第80条第2款。
①参见《农业法》第10条。
②王卫国、王广华：《中国土地权利的法制建设》,中国政法大学出版社2002年版,第127页。
③《物权法》第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”
④刘保玉、秦伟：《物权与债权的区分及其相对性问题论纲》,《法学论坛》2002年第5期。
①刘俊：《土地承包经营权性质探讨》,《现代法学》2007年第2期。
②《宪法》第8条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济,是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。
③《宪法》第74条劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括：(一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；(二)集体经济组织的财产；(三)集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；(四)集体所有的其他财产。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。
①孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》,《法学研究》2001年第1期。
②中国物权法研究课题组：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000版,第269-271页。
③韩松：《论共同共有》,《甘肃政法学院学报》2000年第4期。
④王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社2001年版,第281页。
⑤陈小君：《物权法制定的若干问题研究》,载王利明《物权法专题研究》吉林人民出版社2001年版,第174页。
⑥孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》,《法学研究》2001第1期。
⑦马俊驹：《对我国民法典制定中的几个焦点问题的看法》,载马俊驹：《民法典探索与展望》,中国民主法制出版社2005年版,第127页。
⑧[德]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》法律出版社2004年版,第513页。
⑨崔智友：《中国村民自治的法学思考》,《中国社会科学》2001年第3期。
①程为敏：《关于村民自治主体性的若干思考》,《中国社会科学》2005第3期。
②马俊驹、杨春禧：《论集体土地所有权制度改革的目标》,《吉林大学社会科学学报》2007年第3期。
③谢平、立地：《对“占谁地给谁钱”土地补偿分配方式的思考(上)》,《朝阳日报》2010年9月18日。
①刘丽、王正立：《世界主要国家的土地征用补偿原则》,《国土资源情报》2004年第1期。
①王红建：《论我国土地供给的双轨制》,《河南师范大学学报》2009年第4期。
①王小乔：《天津“土改”：一场自上而下的改革》,来源：南方周末http://www.infzm.com/content/7423/0,访问日期2012年11月20日。
②陈利根、郭立芳：《关于集体建设用地流转制度构建的探讨》,2001年中国法学会环境资源法学研究会年会论文集。
①周平平：《土地征收补偿原则研究》,《国土资源》2005年第1期。
②王红建：《论我国土地供给的双轨制》,《河南师范大学学报》2009年第4期。
③因为有时会出现市价补偿不能实现新建替代措施的目的,被征收人会提出按照重置成本标准进行补偿。
④例如,加拿大征收法规对可以在市价的基础上给予15%的加成补偿。
⑤傅蔚冈：《征收补偿要依据市场价值》,《东方早报》2010年2月7日,第A10版。
① Kenneth Jupp. European feudalism from its emergence through its decline [J]. The American Journal of Economics and Sociology,2000,59(5):2745.
②张俊、于海燕：《国内外城市土地增值收益分配制度的比较与借鉴》,《价格月刊》2008年第3期。
③惠彦、陈雯：《英国土地增值管理制度的演变及借鉴》,《中国土地科学》2008年第8期。
①刘国臻：《论美国的土地发展权制度及其对我国的启示》,《法学评论》2007年第3期。
②陈名村、孙颖：《美国土地发展权制度对我国的借鉴意义》,《决策与信息》2008年第8期。
①刘国臻：《论美国的土地发展权制度及其对我国的启示》,《法学评论》2007年第3期。
②周诚：农地征用中的公正合理补偿、再论中国农地征收的合理补偿、农地征收宜秉持“全面开发权”论、2003年9月2日、2005年10月17日、2006年2月13日中国经济时报。
③周诚：《关于我国农地转非自然增值分配理论的新思考》,《农业经济问题》2006年第12期。
④周其仁：《农地产权与征地制度一中国城市化面临的重大选择》,《经济学》2004年第1期。
①周诚：《关于我国农地转非自然增值分配理论的新思考》,《农业经济问题》2006年第12期。
②高汉：《集体产权下的中国农地制度征收问题研究》,上海人民出版社2009年版,第90页。
①陈小君等：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省的调研报告》,法律出版社2010年版,第156页。
②周其仁：《农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择》,《经济学》2004年第1期。
③钱忠好：《农村土地承包经营权产权残缺与市场流转困境：理论与政策分析》,《管理世界》2002年第6期。
④周其仁：《农地产权与征地制度》,北京大学宪法与行政法研究中心2005年“农村宪政与行政法治”研讨会论文。
⑤郑洪等：《深化土地产权制度改革、塑农民土地主人地位》,《南方日报》2003年12月30日。
①贺雪峰：《地权的逻辑——中国农村土地制度向何处去》,中国政法大学出版社2010年10月版,第7页。
②梁慧星：《中国物权法研究》,法律出版社1996年版,第369页。柴强先生认为,土地发展权是指是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。胡兰玲教授认为,土地发展权是一种与所有权具有同样效力和权能的物权,可以单独使用和处分。李世平教授认为,土地发展权是将土地变更为不同使用性质的权利,它既可以与土地所有权合为一体,也可以与土地所有权者分离。
③李昌麟：《土地用途管制法律制度研究——以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第156页。
④刘永湘、杨明洪：《中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争》,《中国农村经济》2003年第6期。
①详细内容可参见周其仁：《还权赋能——成都土地制度改革的启示》,《经济观察报》2009年6月29日,第41版；北京大学国家发展研究院综合课题组：《还权赋能——成都土地制度改革探索的调查研究》,《国际经济评论》2010年第2期。
②王海鸿、杜茎深：《论土地发展权及其对我国土地征收制度的创新》,《中州学刊》2007年第5期。
③曲顺兰、路春城：《论土地税在土地资源管理中的作用及其完善》,《山东经济》2006年第4期。
①蒋省三、刘守英、李青：《中国土地政策改革——政策演进与地方实施》,上海三联书店2010年版,第266页。
②周诚：《论土地增值及其政策取向》,《经济研究》1994年第11期。
①钱明星：《论用益物权的特征及其社会作用》,《法制与社会发展》1998年第3期。
①周江红：《土地承包经营权独立补偿问题研究——以<物权法>与<土地管理法>的衔接为中心》,《兰州大学学报(社会科学版)》2011年第5期。
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[4]《陕甘宁边区地权条例》,1944年12月边区第二届参议会第二次大会讨论通过。
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[6]《中华人民共和国宪法》,1982年12月4日,在中华人民共和国第五届全国人大第五次会议上正式通过并颁布,后经过了1988年、1993年、1999年和2004年四次修正。
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[8]《国家建设征用土地办法》,1953年11月5日政务院第一百九十二次会议通过,12月5日政务院公布施行。
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[10]《物权法》,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过。
[11]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,1990年5月19日国务院令第55号通过。
[12]《中华人民共和国城市规划法》,中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1989年12月26日通过。
[13]《关于修改(中华人民共和国土地管理法>的决定》,1998年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过。
[14]《中华人民共和国文物保护法》,1982年11月19日第五届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过,中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2002年10月28日修订。
[15]《中华人民共和国自然保护区条例》,1994年10月9日国务院发布,1994年12月1日起施行。
[16]《关于保护地震台站观测环境的暂行规定》,1979年3月20国务院批准,1979年3月20国家地震局发布。
[17]《地震监测条例和地震设施观测环境保护条例》,1994年1月10日国务院发布。
[18]《中华人民共和国防震减灾法》,中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于1997年12月29日通过。
[19]《中华人民共和国野生动物保护法》,1988年11月8日第七届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过。
[20]《中华人民共和国水法》,1988年1月21日第六届全国人民代表大会常务委员会第24次会议通过。
[21]《土地改革法》,1950年6月28日中央人民政府委员会第八次会议通过。
[22]《城市郊区土地改革条例》,1950年11月10日第五十八次政务会议通过。
[23]《中华人民共和国立法法》,2000年3月15日第九届全国人民代表大会第三次会议通过。
[24]《中华人民共和国房地产管理法》,1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过。
[25]《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号),2001年4月30日国务院发布。
[26]《上海市土地储备办法》,上海市人民政府2004年6月9日发布。
[27]《杭州市土地储备实施办法》,杭州市人民政府1999年3月发布。
[28]《武汉市土地储备管理办法》,武汉市人民政府2002年6月发布。
[29]《国有土地上房屋征收与补偿条例》,2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,2011年1月21日公布并实施。
[30]《<国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)>公开征求意见的通知》,国务院法制办公室2010年12月15日公布。
[31]《报国务院批准的建设用地审查办法》,国务院1999年10月22日发布实施。
[32]《中央人民政府政务院关于国家建设征用土地办法》,1953年11月5日政务院第一百九十二次政务会议通过。
[33]《国家建设征用土地条例》,1982年5月14日国务院公布施行。
[34]《报国务院批准的建设用地审查办法》,1999年10月22日国务院发布实施。
[35]《中华人民共和国行政复议法》,1999年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过。
[36]《关于加强征地管理工作的通知》,国土资发[1999]480号文件,1999年12月24日国土资源部通过。
[37]《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》,国发[2004]25号文,2004年10月21日国务院通过。
[38]《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》,国土资发[2004]238号,2004年11月3日国土资源部通过。
[39]《土地管理法实施条例》,1998年12月24日国务院第12次常务会议通过。
[40]《土地征收公告办法》(搜索不到相关信息)
[41]《十一届全国人大常委会立法规划》,十一届全国人大常委会立法工作会议2008年10月29日公布。
[42]《国务院办公厅关于印发国务院2009年立法工作计划的通知》,国办发(2009)2号,国务院2009年1月7日公布。
[43]《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》,1991年2月15日国务院公布。
[44]《关于深化改革严格土地管理的规定》,2004年10月18日国务院公布。
[45]《关于切实做好征地补偿安置工作的通知》,国土资发(2001)358号,2011年11月16日国土资源部公布。
[46]《关于进一步做好征地管理工作的通知》,国土资发[2010]96号,国土资源部2010年6月26日发布。
[47]《中华人民共和国民法通则》,中华人民共和国第六届全国人民代表大会第四次会议于1986年4月12日通过,自1987年1月1日起施行。
[48]《中华人民共和国农业法》,1993年7月2日第八届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过,2002年12月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订。
[49]《人权宣言》, Declaration des Droits de l'Homme et du Citoyen,法国1789年8月26日由制宪会议通过。
[50]《美利坚合众国宪法》,美国1787年9月15日由制宪会议通过。1789年3月4日,正式生效。后又附加了27条宪法修正案。
[51]《自由令》,1354年英国国会通过。
[52]《联邦德国建筑法典》,2002年7月23日最近一次修改。
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[27]陕西省西安市中级人民法院判决书,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.22115。
[28](2011)南行终字第54号,来源于北大法宝[法宝引证码]CLI.C.414840。
[29](2009)渝五中行初字第74号,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.251792。
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[2]Condemnation Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation, Theodore J-Novak Brian W-Blaesser, ThomasF-Geselbracht, Rudnick & Wolfe.
[3]Georgia v. City of Chattanooga,264 U.S.472,480 (1924).
[4]Tucson Elec. Power Co. v. Adams,656 P.2d 1257,1259 (Ariz.1982).
[5]Public Water Supply Dist. v. Fowlkes,407 S.W.2d 642,647 (Mo.1966).
[6]Washington v. Charlton,430 P.2d977,978 (Wash.1967)
[7]Black Law Dictionary, Seventh edition, West Group P1467.
[8]Henderson Bridge Co. v. City of Henderson,173 U.S.592,615 (1899)
[9]County of Mobile v.Kimball.102U.S.691,703 (1880)
[10]Morale v. City of Baltimore,5 Md.314.320 (1854).
[11]People ex reel. Griffin v. Mayor of Brooklyn,4 N.Y.419 (1831).
[12]Commonwealth v. National Gettysburg Battlefield Tower, Inc.,302 A.2d 886.887 (Pa.) aff d, 311 A.2d 588 (Pa..1973).
[13]Commonwealth v. National Gettysburg Battlefield Tower, Inc.,302A.2d886,887.
[14]Hartman v. State Corp.Comm'n,529 P.2d 134 (Kan.1974).
[15]Gibbons v. Missouri K&T.R.Co.,285 P.1040 (Okla.1939)①Hartman v. State Comm’n.529 P.2d 134,147.
[16]Redevelopment Auth. v. Woodring,445 A.2d 724,727.
[17]Hartman v. State Corp. Comm'n,445 A.2d 724.
[18]Redevelopment Auth. v. Woodring,445 A.2d 724.
[19]Corrigan v. City of Scottsdale,720 P.2d 513,514 (Ariz.), cert.denied,479 U.S.986 (1986).
[20]Barrett v. Hamby,219 S.E.2d 399 (Ga.1975).
[21]Ann celli v. Town of S. Kingstown,463 A.2d 133,134 (R.I.1983).
[22]Dukeminier & Krier property (2002).1102-1103.
[23]Frank I. Michelman, Property, Utility, and Fairness:Comments on the Ethical Foundations of”Just Compensation"Law,80 Harvard Law Review 1165 (1967).
[24]Pennsylvania Coal Co. v. Mahon,260 U.S.393 (1922).
[25]haw. Rev. Stat.& 46-61.
[26]Nishihara Hiroshi, Constitutional Meaning of the Proportionality Principle in the Face of "Surveillance State" 26 Waseda Bulletin of Comparative Lawl,2008, pp.3-4.
[27]Missouri Pacific Ry. Co. v. Nebraska 164 U.S.403 (1896).
[28]Kelo v. City of New London, (04-108) 545 U.S.469 (2005).
[29]Implementation of Executive Order 13406:Protecting the Property Rights of the American People, the Attorney General, Sep.16,2008;Anthony Lizan, Life After Kelo v. City of New London, in Property Rights Alliance June 23,2010
[30]Theodore J.Novak,Brian W.Blaesser,Thomas F.Geselbracht,Condemnation of Property: Practice and Strategies for Winning Just Compensation,Wiley Law Publications,John Wiley & Sons,Inc.
[31]Robert S. Summers, Evalution and Improving Legal Process:A Plea for'ProcessValues.
[32]Theodore J.Novak, Brian W.Blaesser, Thomas F.Geselbracht, Condemnation of Property: Practice and Strategies for Winning Just Compensation, Wiley Law Publications, John Wiley & Sons, Inc.P.?
[33]E. Schmidt-Assmann, Zur Dogmengeschichte und jiinferen Entwicklung der Enteignungsentschadigung, Festschrift fur W.Weber,1974, S590。
②面对严峻的”三农问题”,国务院2003年3月发出《关于全面推进农村税费改革试点工作的意见》的文件,试图减轻农民负担。2004年3月5日,温家宝总理在全国人大二次会议政府工作报告中谈到要在五年内取消农业税。2005年12月29日十届全国人大常委会第十九次会议经表决决定,农业税条例自2006年1月1日起废止。
③2006年中央“一号文件“《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》1月21日正式公布,明确指出“十一五”时期(2006-2010)是社会主义新农村建设的关键时期。这是2004年以来中国连续第三个以农业、农村和农民为主题的中央“一号文件”。
①王振宇：《河北定州惨案——行政违法与黑社会势力介入征地拆迁》,http://www.bjimpact.org/Article. asp?ArticleID=101,访问日期2010年12月22日。
②涂重航等：《江苏邳州村支书带200人持刀强行征地致1死1伤》,新华网,访问日期2010年01月18日。
③《河南许昌发生征地血案、村官涉嫌指使轧死村民》,来源于《京华时报》2010年4月26日。
④马怀德：《集体土地如何征收》,来源于http://www. sina.com. cn,访问日期2010年12月17日。
①盖幸福：《中国拟对土地征收立法、直指土地财政隐痛》,来源于http://www.e23.cn,访问日期2010年9月17日。
②本次调查的对象主要是调研区域内的农民、市民和公务员。特别是,为了反映中国土地问题的整体情况以及保证调查数据和结论的代表性和可信性,除了河南省外,项目组还选定江苏省和广东省进行了详实考察；其中,被调查的公务员涉及面较广,既包括省、市、县级的国土资源管理、房屋拆迁与城乡规划等政府部门的工作人员,又包括各级司法部门的法官。本次调研包括河南省内调研和江苏与广东省外调研两个阶段,其中省内调研是重点。在本次调查中,共发放市民农民问卷500份,回收有效问卷总共404份,占总数的80.8%；发放公务员问卷500份,回收有效问卷466份,总数的93.2%。市民和农民访谈50人次,公务员访谈60人次。
①韩大元：《宪法文本的“公共利益”规范分析》,《法学论坛》2005年第1期。
②胡锦光、王锴：《论我国宪法中“公共利益”的界定》,《中国法学》2005年第1期。
③范进学：《定义“公共利益”的方法论及概念诠释》,《法学论坛》2005年第1期。
④石佑启：《论公共利益与私有财产权保护》,《法学论坛》2006年第6期。
⑤刘连泰：《“公共利益”解释的困境及其突围》,《文史哲》2006年第2期。
⑥王利明：《论征收制度中的公共利益》,《政法论坛》2009年第2期。
①吴春燕：《我国土地征收中公共利益的厘定与处置》,《现代法学》2008年第6期。
②沈岳峰：《土地征用中的公共利益界定》,《黑龙江政法管理干部学院学报》2004年第3期。
③刘国臻：《论我国土地征收公共利益目的之边界》,《中国行政管理》2010年第9期。
④姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准——美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期。
⑤可参见：姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准——美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期；耿利航：《如何界定公共利益——美国联邦最高法院”凯洛诉新伦敦市案”的剖析和启示》,《法学杂志》2007年第2期；张千帆：《“公共利益”的困境与出路——美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》,《中国法学》2005年第5期。Kelo v. City of New London,545 U.S.469 (2005).
①张莉：《法国土地征收公益性审查机制及其对中国的启示》,《行政法学研究》2009年第1期。
②袁治杰：《德国土地征收中的公共利益》,《行政法学研究》2010年第2期。
③例如,在国家在集体土地所有权人、使用权人不知情的前提下,通过“农用地转用审批”、“征收审批”两道程序,将非国有财产的集体土地变成了国家所有；征地机关发布的征收土地的“公告”,并不是国家为了听取集体土地所有权人、使用权人意见而作的一种告知,它仅仅是将“两审批”这一内部程序形成的决定通知给他们,要求他们服从、执行而已。章剑生：《行政征收程序论—以土地征收为例》,《东方法学》2009年第2期。
④程洁：《土地征收征用中的程序失范与重构》,《法学研究》2006年第1期。
①张玉东：《公益征收程序的探讨——以一般征收程序为对象》,《政法论丛》2006年第6期。
②王红建：《土地征收过程中政府角色的定位》,《贵州社会科学》2009年第7期。
③周大伟：《美国土地征收和房屋拆迁中的司法原则和判例》,《北京城市规划》2004年第1期。
④[德]哈特穆特.毛雷尔著,高家伟译：《行政法学总论》,法律出版社2000年版,第700页。
⑤丁文著：《物权限制研究》,中国社会科学出版社2008年版,第304页。
⑥日本土地征收的普通程序分为五个阶段：公共事业准备、公共事业认定、调查报告制作、征收委员会裁决以及不服裁决的诉讼,而主要程序是事业认定、征收委员会裁决、不服申诉和诉讼程序。钟头朱：《论日本土地征收程序》,《哈尔滨学院学报》2011年第5期。
①李牧、耿宝建：《论我国土地征收及补偿制度的完善》,《法商研究》2005年第2期。
②屈万辉、周志芳：《中国土地征收补偿标准研究——基于地方立法文本的分析》,《法学研究》2009年第3期。
③吴晓明、屈茂辉：《论征收补偿收益的分配机制》,《求索》2009年第4期。
④张千帆：《“公正补偿”与征收权的宪法限制》,《法学研究》2005年第2期。
⑤沈开举、胡光全：《美国行政征用补偿市场价值计算方法解读》,《行政法学研究》2007年第3期。
①邓志宏：《德国公用征收补偿制度对中国的启示》,《社科纵横》2008年第8期。
②钟头朱：《中韩土地征收补偿制度比较研究》,《黑龙江省政法管理干部学院学报》2011年第2期。
③林峰：《土地征收与补偿：香港的经验》,《法学》2007年第8期。
④季金华、徐骏：《土地征收纠纷解决的法律机制》,《金陵法律评论》2006年秋季卷。
⑤周建华：《哪些土地征收纠纷可向法院提起行政诉讼》,《江苏法制报》2009年8月21日,第6版。
⑥冯琦、冯叶、叶鹏：《农村集体土地征彻瞻费分配纠纷案件特点、成因及对策》,《法律适用》2007年第9期。
⑦丁文：《土地征收救济机制之比较研究》,《法学评论》2008年第1期。
①王向前、黄小波：《土地征收争议裁决：向独立性看齐》,《中国经济导报》2011年1月11日,第B6版。
①沈开举：《论征收征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
② See Condemnation Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation, Theodore J-Novak Brian W-Blaesser, ThomasF-Geselbracht Rudnick&Wolfe, p36.
③ Georgia v. City of Chattanooga,264 U.S.472,480 (1924); Tucson Elec. Power Co. v. Adams,656 P.2d 1257, 1259 (Ariz.1982); Public Water Supply Dist. v. Fowlkes,407 S.W.2d 642,647 (Mo.1966); Washington v. Charlton,430 P.2d 977,978 (Wash.1967).
②苗连营：《试论公用征收制度的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
See Black Law Dictionary, Seventh edition, West Group P1467.
②J·M·奥比：《公用征收、领土整治、城市规划和建筑》,1980年法文版,第22页。转引自王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第354。
③[德]哈特穆特·毛雷尔著：《行政法学总沦》,高家伟译,法律出版社2000年1月版,第66页。
④沈开举：《论征收、征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
⑤苗连营：《试论公用征收制度的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
① Henderson Bridge Co. v. City of Henderson,173 U.S.592,615 (1899)(已纳税的桥梁公司获得市对其保护的利益)County of Mobile v. Kimball,102 U.S.691,703 (1880)(旨在使州和县获益而征税的行为不是为了公共使用而获得财产的行为)Morale v. City of Baltimore,5 Md.314.320 (1854);People ex reel. Griffin v. Mayor of Brooklyn,4 N.Y.419 (1831)(为修缮街道而征税的行为表明了公共负担由个人分担的做法,纳税人可从政府的收益中获得补偿。).
②Commonwealth v. National Gettysburg Battlefield Tower, Inc.,302 A.2d 886.887 (Pa.), aff’d,311 A.2d 588 (Pa..1973).
③ Commonwealth v. National Gettysburg Battlefield Tower, Inc.,302 A.2d 886,887;也可参见Hartman v. State Corp.Comm'n,529 P.2d 134 (Kan.1974)(管制地产旨在防止污染,保护认可(upheld)的可用水)Gibbons v. Missouri K&T.R.Co.,285 P.1040 (Okla.1939)(所发布的命令要求清除阻碍十字路口,造成危险情况的广告牌).
④ Hartman v. State Comm'n.529 P.2d 134,147.
⑤ Redevelopment Auth. v. Woodring,445 A.2d 724,727(基于审美目的而管制财产的行为构成了征用,而不是治安权的行使,对此应予补偿。); Hartman v. State Corp. Comm'n,445 A.2d 724.
① Redevelopment Auth. v. Woodring,445 A.2d 724.
② Corrigan v. City of Scottsdale,720 P.2d 513,514 (Ariz.), cert.denied,479 U.S.986 (1986).
③ Barrett v. Hamby,219 S.E.2d 399 (Ga.1975).
④ Ann celli v. Town of S. Kingstown,463 A.2d 133,134 (R.I.1983).
⑤叶芳、刘畅：《征收权法理分析》,《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第11期。
⑥ Dukeminier & Krier property (2002).1102-1103.
⑦ Frank Ⅰ. Michelman, Property, Utility, and Fairness:Comments on the Ethical Foundations of Just Compensation"Law,80 Harvard Law Review 1165 (1967).
⑧叶芳：《冲突与平衡：土地征收中的权力与权利》,上海社会科学出版社2011年版,第3页。
①郑贤君：《“公共利益”的界定是一个宪法分权问题——从Eminent Domain的主权属性谈起》,《法学论坛》2005年第1期。
②[美]伯纳德·施瓦茨：《美国法律史》,中国政法大学出版社1990年版,第117页。
③1354年英国通过的《自由令》第28条规定：“未经法律的正当程序答辩,对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所,不得逮捕或监禁,不得剥夺其继承权或剥夺其生存之权利。”
①林喆：《权利的法哲学》,山东人民出版社1999年版,第239页。
②《人权宣言》规定财产是社会不可侵犯的权利,除非当合法认定的公共需要明显且必须时,且在公平而事先补偿的条件下,任何人的财产不得被剥夺。
③张千帆：《“公正补偿”与征收权的宪法限制》,《法学研究》2005年第2期。
④如1950年11月21日公布的《城市郊区土地改革条例》、1953年12月5日公布的《国家建设征用土地办法》均采用了“土地征用”一词。
①之所以认为土地征收的对象仅仅是集体土地,在于我国的土地公有制度。参见王太高：《土地征收制度比较研究》,《比较法研究》2004年第4期。
②王富博：《土地征收的私权保护》,《政法论坛》2005年第1期。
③王富博：《土地征收的私权保护》,《政法论坛》2005年第1期。此观点还可参见：薛刚凌：《土地征收补偿制度研究》,《政法论坛》2005年第2期；王兴运：《土地征收补偿制度研究》,《中国法学》2005年第3期；邓瑾秋：《我国土地征收立法若干问题浅析》,《法学杂志》2005年第1期。
④王兴运：《土地征收补偿制度研究》,《中国法学》2005年第3期。
⑤罗世荣、张倩：《农村集体土地征收制度法律研究——关于宪法修正案第20条的思考》,《学术论坛》2005年第1期。
①根据《土地管理法》第58条的规定,为了公共利益需要使用土地的,或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权。
②《物权法》第42条：为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
③张静、胡秀玲：《对提前收回国有土地使用权行为性质的界定》,《今日财富》2011年11月21日。
④李祎恒、金俭：《国有土地使用权“收回”之质疑》,《学术界》2001年第8期。
①450 U.S.621,646-47(1981).(Brennan,
②苗连营：《公用征收的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
③苗连营：《公用征收的宪法基础》,《河南社会科学》2004年第3期。
①本部分内容主要引用了沈开举、王红建：《中国大陆行政补偿法治及研究之发展》,载中国法学会行政法学研究会2004年年会论文集。
②本部分内容主要引用了沈开举、王红建：《中国大陆行政补偿法治及研究之发展》,载中国法学会行政法学研究会2004年年会论文集。
③该法规定,因保护国家和地方重点保护野生动物,造成农作物或者其它损失的,由当地政府给予补偿。1988年11月8日第七届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过中华人民共和国野生动物保护法第14条之规定。
④该法规定,兴建水工程或者其它建设项目,对原有灌溉用水、供水资源或者航道水量有不利影响的,建设单位应当采取补救措施或者给予补偿。1988年1月21日第六届全国人民代表大会常务委员会第24次会议通过《中华人民共和国水法》第20条之规定。
⑤本部分内容主要引用了沈开举、王红建：《中国大陆行政补偿法治及研究之发展》,载中国法学会行政法学研究会2004年年会论文集。
①杨惠：《土地用途管制法律制度研究》,法律出版社2010年版,第202页。
②规划和计划指标的制定和分配不切实际,在指标富余的地方,促使地方政府多用建设用地,粗放利用或闲置土地；在指标不足的地方就要千方百计争指标,指标争不来,只好超指标、违规违法用地。参见郑振源：《反思现行土地用途管制制度：行政计划配置下七缺陷》,《东方早报》2012年2月21日。
①更何况,国家完全可以通过征收土地增值税的方式分享土地用途变更带来的土地增值。
②这里主要是集体建设用地,农业用地的流转事实上也存在较大的限制。
①何·皮特：《谁是中国土地的拥有者——制度变迁、产权和社会冲突》,社会科学文献出版社2008年版,第33页。
①美国联邦宪法第5条修正案规定：“非依正当程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有公平补偿,不得征收私有财产供公共使用。”其第14条修正案规定,州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。
①在1922年判决的宾夕法尼亚州煤矿公司案(Pennsylvania Coal Co. v. Mahon)中,美国人开始接受管制性征收理论,并着手对因为这种征收所带来的公民权利的损害进行补偿。在代表联邦最高法院多数所撰写的判决中,霍姆斯大法官指出,“财产权可以受到一定程度上的规制,但如果这种规制超出合理的限度(ifregulation goes too far),那就可以被认为是构成了征收”。See Pennsylvania Coal Co. v. Mahon,260 U.S.393 (1922).
②李蕊：《国外土地征收制度考察研究》,《重庆社会科学》2005年第3期。
③金俭：《房地产法研究》,科学出版社2004年版,第4页。
④李珍贵：《美国土地征用制度》,《中国土地》2001年第4期。
①e.g.,haw.Rev.Stat & 46-61,书中详细列举了县运用征用权获取私人财产的各种目的。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著,张双根译：《德国物权法》(上册),法律出版社,2004年2月第1版,第579页。
①[德1哈特穆特·毛雷尔著《行政法学总论》,高家伟译,法律出版社2000年版,第699页。
②黄琲斐：《德国城市更新之路》,《北京规划建设》2004年第5期；吴唯佳：《德国的城市规划法》,《国外城市规划》1996年第1期。
③金俭：《房地产法研究》,科学出版社2004年版,第3-4页。
①《人权宣言》第17条规定：“财产是神圣不可侵犯的权利。除非当合法认定的公共需要所显示必需时,且在公平和预先补偿的条件下,任何人的财产不得被剥夺。”
②[法]古斯塔夫·佩泽尔主编：《法国行政法》(第十九版),廖坤明、周洁译,张凝校,国家行政学院出版社2002年版,第32页。
①刘建：《20世纪法国城市规划立法及其启示》,《国外城市规划》2004年第5期。
②[日]芦新信喜著,高桥和之增订,林来梵等译,《宪法》(第三版),北京大学出版社2006年版,第206页。
③“二战”后制定日本国宪法时,美国占领军提出的宪法草案。1946年1月,美国占领军总司令麦克阿瑟认为日本政府提出的宪法草案没有充分满足美国的要求,决定由占领军亲自起草宪法草案。1946年2月由占领军总司令部民政处处长惠特尼根据麦克阿瑟提出的改革天皇制、放弃战争和废除封建制度为原则组织起草,并于同年2月13日将宪法草案交给日本政府。这个草案由前言和92条组成,规定以国民主权为基本原理,放弃战争、废除军备、保护基本人权等原则。草案的大部分内容被日本政府所采纳。参见许崇德主编：《中华法学大辞典·宪法学卷》,中国检察出版社1995年版,第363页。
④参见[日]阿部照哉等编著,周宗宪译：《宪法》(下册),中国政法大学出版社2006年版,第221页。
⑤杨建顺：《日本行政法通论》,中国法制出版社1998年版,第594页。日本国宪法第14条第1款原文如下：“全体国民在法律面前一律平等。在政治、经济以及社会的关系中,都不得以人种、信仰、性别、社会身份以及门第的不同而有所差别”。
①现行土地征收法最大的特点是土地征收中公共事业认定的民主化。例如,该法不但明确列举了公共利益事业的范围,而且还规定了对公共利益的异议程序和举行听证会的程序等。
②增加了征收纠纷的调解制度。
③新设了指名委员制度和不明裁决制度。
④在这次修订中,土地征收法导入了“土地价格固定制度”。
⑤修改为公益事业的认定被作为都道府县的自治事务,如果都道府县的知事拒绝公益事业的认定或不作为,当事人可以直接要求国土交通大臣进行认定。
⑥修订后的土地征收法在总体上明确了划分了公益事业认定厅和征收委员会的职责分工,规定征收委员会的职责是以第三方的立场就征收事宜做出公正的判断。
⑦日本土地征收法自最初确立以来,修改频繁。其实,这一频繁修改的过程也是日本土地征收立法从无到有、从简略粗糙到详细完备的不断发展完善和不断适应社会现实需要的过程。胡春秀：《从日本土地征收制度的发展看我国土地征收立法的完善》,《云南大学学报(法学版)》2010年第5期。
⑧杨建顺：《日本行政法通论》,中国法制出版社1998年版,第595页。
①征用土地的补偿费,在农村中应由当地人民政府会同用地单位、农民协会及土地原所有人(或原使用人)或由原所有人(或原使用人)推出代表评议商定之。土地补偿标准一般土地最近三年至五年产量的总值为标准,特殊土地可以进行相应的变通处理。此外,如果有公有土地可以调剂,也应当须发给被调剂土地的农民一定迁移补助费。对被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物及种植的农作物,均应按公平合理的价格予以补偿。
②1956年3月17日全国人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过。
③王小刚：《中国农村土地征收：问题、原因及改革方向》,http://www.rurallandlaw.cn/R_P_Show2.aspx? News_PI=2826,最后访问日期2012年3月20日。
①王小刚：《中国农村土地征收：问题、原因及改革方向》,http://www.rurallandlaw.cn/R_P_Show2.aspx? News_PI=2826,最后访问日期2012年3月20日。
②上述数据来源于中国土地法律制度研究课题组河南小组的调研结果。
①沈开举：《论征收征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
②对于土地划拨制度来说,由于其不符合市场经济平等竞争的原则,理应废除。当前,国土资源部部长在讲话中也多次提到要废除土地划拨制度。关于国有土地的使用年限,物权法已经规定了可以自动续期的制度。笔者认为,国有土地使用权国家可以通过正式土地税的方式体现国家所有的性质,应当取消年限制度。
①金承东：《论行政法律保留原则》,《浙江社会科学》2002年第1期。
①李燕：《论比例原则》,《行政法学研究》2001年第2期。
②王铁雄：《征收补偿与财产权保护制度研究》,中国法制出版社2011年版,第90页。
①杨临宏：《行政法中的比例原则研究》,《法制与社会发展》2001年第6期。
②余凌云：《论行政法上的比例原则》,《法学家》2002年第2期。
③王书成：《论比例原则中的利益衡量》,《甘肃政法学院学报》2008年第2期。
① Nishihara Hiroshi, Constitutional Meaning of the Proportionality Principle in the Face of “Surveillance State” 26 Waseda Bulletin of Comparative Law 1,2008, pp.3-4.
②赵世义：《财产征用及其宪法约束》,《法商研究》1999年第4期。
③[美]伯纳德·施瓦茨：《美国法律史》,王军译,中国政法大学出版社1990年版,第117页。
①邢益精：《联邦最高法院在财产征收中的公共利益标准》,《法治研究》2009年第1期。
Missouri Pacific Ry. Co. v. Nebraska 164 U.S.403 (1896).
②例如,1832年新泽西州法院判决私人公司利用政府的征收权在特拉华河沿岸建造工业设施的行为符合公共使用目的。法院不认为这是为私人使用征收财产,而认为该征收行为会使整个地区都会从经济发展中受益。
①姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准：美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期。
②例如,1877年在雷耶森诉布朗案(Ryerson v Brown)中,库雷强调密歇根州1873年米尔达姆(Milldam)法令允许私人公司为建设水力工厂而征收私人土地是违宪的,并提出在“有极大必需”的时候,方可赋予私人征收权。
③姚佐莲：《公用征收中的公共利益标准：美国判例的发展演变》,《环球法律评论》2006年第1期。
④在美国的城市发展中,中上层社会人口和企业的郊区化导致中心城市地位受到周边城镇和郊区的挑战,越来越多的贫困人口蜗居在市中心区。杜鲁门总统当选后,把城市住宅作为“公平施政”计划的一个重心,1949年住房法案通过清理贫民窟和“枯萎”地区推动了消灭低标准、不合格房屋的进程。
①刘连泰：《将征收的不动产用于商业开发是否违宪》,《法商研究》2009年第1期。
② Implementation of Executive Order 13406:Protecting the Property Rights of the American People, the Attorney General, Sep.16,2008;Anthony Lizan, Life After Kelo v. City of New London. in Property Rights Alliance June 23,2010.
①袁治杰：《德国土地征收中的公共利益》,《行政法学研究》2010年第2期。
②袁治杰：《德国土地征收中的公共利益》,《行政法学研究》2010年第2期。
③法国《人权宣言》第17条：“私人财产神圣不可侵犯,除非当合法认定的公共需要所显然必需时,且在公平而预先补偿的条件下,任何人的财产不得受到剥夺。”
①陈海燕：《法国公用征收制度研究》,复旦大学2010年硕士学位论文.
②《法国法上的行政征收与行政征用——来自“中法行政征收与行政征用学术研讨会”的报告》,《公法研究》2007年第5辑。
③在一个财产征收的案例中,评政院认为,从豪华旅馆和附属赌场的接待能力看,为建造该旅馆而实施的征收也符合公共利益。王铁雄：《征收补偿与财产权保护制度研究》,中国法制出版社2011年版,第62页。
④例如,在1961年一个因建设高速公路而征地的案件中,法官只是笼统地指出建设高速公路项目本身构成一种公用目的,拒绝对行政机关最终采纳的道路路线选择方案进行审查。张莉：《法国土地征收公益性审查机制及其对中国的启示》,《行政法学研究》2009年第1期。
⑤1966年,法国政府决定在里尔进行一次城市规划与建设的试验。为了让当时遍布城区的高等教育机构搬离市中心,政府决定投资10亿法郎,征地50公顷,在里尔市东部建设一座未来可以容纳3万学生和2-2.5万居民的高教新城。为此,政府决定征收和拆除250栋住宅,其中部分是根据市政府上一年度颁发的建筑许可证刚刚施工完成的新房。面对反对声浪,政府被迫修改了项目规划,决定只拆除88栋房屋。即便如
①参见《日本土地收用法》第3条,台湾地区行政院经济建设委员会、健全经社法规工作小组1989年11月出版。
②胡春秀：《从日本土地征收制度的发展看我国土地征收立法的完善》,《云南大学学报(法学版)》2010年第5期。
①胡春秀：《从日本土地征收制度的发展看我国土地征收立法的完善》,《云南大学学报(法学版)》2010年第5期。
②张千帆：《“公共利益”的困境与出路——美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》,《中国法学》2005年第5期。
③王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第364-366页。
④ See Theodore J.Novak,Brian W.Blaesser,Thomas F.Geselbracht,Condemnation of Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation,Wiley Law Publications,John Wiley & Sons,Inc.P.46.
① http://www.mlr.gov.cn/tdgl/tdzsly/201012/t20101222_807065.htm,访问日期2010年12月23日。
② http://www.sqmlr.gov.cn/UserFiles/File/20101217142506494.doc,访问日期2010年12月25日。
① http://www.mlr.gov.cn/tdgl/tdzsly/201012/t20101222_807005.htm,访问日期2010年12月25。
②赵建华：《“大学城”纷纷上马的背后》,《中国改革报》,2005年6月6日第2版。
③张鹰：《“大学城”筑巢引凤,教育与地产孰虚孰实》,http://news.xinhuanet.com/house/2003-11/07 /content 1166878.htm,最后访问2012年2月20日。
①《高尔夫球场占地为去年全国批准建设用地8%》,《中国青年报》,2011年9月13日。
②《国务院办公厅近日发出通知清理整顿开发区》,《城市规划》2003年9期。
③夏珺：《全国开发区数量和面积减少七成多》,《人民日报》2007年9月18日第6版。
①卢新海、邓中明：《对我国城市土地储备制度的评析》,《城市规划汇刊》2004年第6期。
②2001年4月30日,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)首次提出：“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。
③例如,上海市人民政府2004年6月9日发布的《上海市土地储备办法》规定：“本办法所称的土地储备,是指市、区(县)政府委托土地储备机构,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的行为。”杭州市人民政府1999年3月发布的《杭州市土地储备实施办法》规定：“本办法所称的土地储备,是指土地储备机构依据本办法的规定,将需要盘活的土地收回、收购予以储存,并通过前期开发利用和受政府委托以出让等形式,盘活存量土地资产的行为。”武汉市人民政府2002年6月发布的《武汉市土地储备管理办法》规定：“本办法所称土地储备,是指土地储备机构依照本办法的规定,将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库予以储存,并进行前期开发整理,合理配置土地资源的行为。”
①熊晖：《异化与回归：我国城市土地储备制度的正当性考辨》,《现代法学》2006年第4期。
②关艳馨、孙昊亮：《浅析土地储备机构及其行为的性质》,《当代法学》2003年第9期。
③根据《土地管理法》第58条规定,有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权：(1)为公共利益需要使用土地的；(2)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的；依照前款第1项、第2项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当的补偿。
④来源于《最高人民法院公报》2004年第4期。
①2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。
①有关资料显示,在某省11个县(1996年)200个最大的用地项目中,属于公共事业的仅有42项,占21%；属于政府机关的10项,占5%；而以营利为目的的公司企业的148项,占74%。其中房地产项目有35项,占18%。在这方面,尤以“开发区热”引起的“圈地运动”最为严重。据有关部门2003年的调查,全国共有各级各类开发区3837家,其中经国务院批准的只有232家,占6%；省级政府批准的有1019家,占26.6%；其他2586家都是省级以下政府批准的,占67.4%。据不完全统计,各类开发区规划面积达3.6万平方公里,已超过了现有城镇建设用地总量。参见邱蓉、姚剑虹：《论开发区政府行为的变迁》,《经济问题探索》2009年第4期。
②李强：《中国土地征收法律制度研究》,http://www. studa.net/company/061021/1506188-2.html,访问日期2010年12月25日。
③容志：《土地调控中中央与地方的博弈——政策变迁的政治经济学分析》,中国社会科学出版社2010年版,第63页。
①邵绘春：《土地财政的风险与对策研究》,《安徽农业科学》2007年第13期。
②《全国土地出让金突破2万亿,卖地成地方最大收入》,《人民日报》,http://www.jjxww. com/html/show. aspx?id=182571&cid=22###,访问日期2010年12月27日。
①冀文林：《中国国土资源年鉴》(2009),中国国土资源年鉴编辑部2010年版,第190页。
②冀文林：《中国国土资源年鉴》(2010),中国国土资源年鉴编辑部2011年版,第87页。
③参见：《国务院总理温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话》,王世元：《中国国土资源年鉴》(2005),中国国土资源年鉴编辑部2005年版,第27页。
④吕国平：《中国国土资源年鉴》(2007),中国国土资源年鉴编辑部2008年版,第150页。
①参见：《国务院总理温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话》,王世元：《中国国土资源年鉴》(2005),中国国土资源年鉴编辑部2005年版,第27页。
②冀文林：《中国国土资源年鉴》(2010),中国国土资源年鉴编辑部2011年版,第20页。
③图片来源于http://cn.chinagate.cn/resource/2009-03/31/content_17531913.htm,访问日期2012年3月20日。
①宋雅芳：《试论财产征用的公共利益目的》,《河南社会科学》2005年第1期。
②李惠宗：《财产权保护与土地征收补偿》,载台湾行政法学会主编：《资讯法制、土地规划与损失补偿之新趋势》,台湾元照出版公司2010年版,第34页。
①季卫东：《没有程序就没有真正的法治可言》,《人民日报》2010年6月10日。
①本问题论述可参见：《物权法,仍然回避界定公共利益》http://web.qltv.com.cn/nodePages/I504950001.shtm,访问日期2012年2月4日。
②梁慧星：《民法总论》,法律出版社2001年版,第53页。
③所谓公共利益,指公路道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水地区域的保护、森林保护事业以及国家法律规定的其他公共利益。参见梁彗星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第96页。
④王利明：《物权法草案中征收征用制度的完善》,《中国法学》2005年第6期。
⑤第42条规定：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
①退一步来说,假如物权法草案规定征收补偿条款的话,应当对公共利益的形成机制进行规定,或者说规定确立公共利益的程序。
①邦建云：《物权法无法承受之重——公共利益与私人利益的界定兼谈给物权法松绑》,北大法律信息网http://article.chinalawinfo.com/article/user/homepage.asp?Userid=130318,访问日期2011年12月4日。
①“所谓公共利益,指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业,环境保护、文化古迹级风景名胜的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护事业,以及国家规定的其他公共利益。”梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第191-194页。
①具体是指陕西省宝鸡市眉县、西安市郊区的农民和公务员。农民问卷发放500份,回收有效问卷总共424份；发放公务员问卷200份,回收有效问卷162份。
①类似论述可参见宋雅芳：《试论财产征用的公共利益目的》,《河南社会科学》2005年第2期。
②王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年1月版,第364-366页。
③季卫东：《法律程序的意义——对中国法制建设的另一种思考》,《中国社会科学》1993年第1期。
①本部分内容主要参考了王静：《美国土地征收程序研究》,载《公法研究》2011年第10辑；王静：《中美土地征收和土地纠纷解决机制研讨会综述》,《行政法学研究》2008年第4期。
①例如,加州法律规定土地征收地决定应包括：第一,对征地的理由,即基于何种公共利益,而且应说明征收权的法律依据。第二,征收不动产的具体位置。第三,相关事项的声明,包括计划项目所实现的公共利益和实施的必要性；计划项目选址符合公众的最大利益,给私人造成损失最小；为项目计划征收特定财产的必要性等等。此外,征收机构还应当提供完成项目足够资金的证明材料,已经有“诚意”的购买过程,有关机关的批准文件,举行征收听证会的证明材料等。
②王静：《美国土地征收程序研究》,载《公法研究》2011年第2期。
①[德]哈特穆特·毛雷尔著：《行政法学总论》,高家伟译,法律出版社2000年版,第694页。
①参见2002年7月23日最近一次修改《联邦德国建筑法典》第112、113条。
②德国征用土地程序和赔偿及其对中国的启示,http://china.findlaw.cn/fangdichan/zhengdibuchang/ gjzd/gjzdcx/20110318/77347.html,访问日期2012年1月2日。
③王名扬：《法国行政法》中国政法大学出版社1988年版,第374页。
①批准公用目的的决定、被征用不动产具体位置图、必须听取的咨询意见、进行具体位置调查的决定以及调查结束后的记录、可转让决定等。
①日本行政征用补偿一般分事业准备、事业认定、调查报告的制作、征用委员会裁决以及不服申诉和诉讼五个阶段。
②杨建顺：《日本行政法通论》,中国法制出版社1998年版,第473页。
③一般来说,国家或者都道府县为起业人或者施行事业跨两个以上都道府县区域等需建设大臣作出事业认定。此外,铁道事业、重要港湾事业、航空事业、电器通讯事业、广播事业或电源开发等事业使用土地也有建设大臣认定。其他由管辖该起业地的都道府县知事作出事业认定。
④主要的申请材料应包括事业计划书、土地管理人意见书、土地利用限制机关意见及其有关事业主管机关意见等。
①在日本,一般认为主要根据土地供用于事业而得到利益和丧失利益这种经济观点,即通过比较衡量方法作出判断是否有利于土地适当、合理利用。
②详细内容可参见钟头朱：《论日本土地征收程序》,《哈尔滨学院学报》2011年第5期。
③若所有权人及利害关系人对调查书等有异议的,应将内容记载并签名。若所有权人等拒绝签名,有见证人签名。
④收用委员会有7名成员组成,以准司法的方式裁决征收的重大事宜。
①钟头朱：《论日本土地征收程序》,《哈尔滨学院学报》2011年第5期。
②周大伟：《美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判解——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革》,载法治政府网http://law.china.cn/thesis/txt/2007-05/18/content_1584246.htm,访问日期：2012年12月6日。
①参见2002年7月23日最近一次修改的《联邦德国建筑法典》第108条。
②王正立、姜贵善、刘伟：《世界主要国家土地征用程序比较研究》,《国土资源情报》2001年第3期。
①冀文林：《中国国土资源年鉴》(2009),中国国土资源年鉴编辑部2009年4月版。第187页。
②邹爱华：《被征收人土地征收救济难困境及其对策——以国务院土地征收决定权为视角》,《国家行政学院学报》2012年第1期。
③不可诉论者的理由：《中华人民共和国行政复议法》第30条第2款规定,国务院或省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地等自然资源的所有权的行政复议决定为最终裁决。依此规定,国务院或省级人民政府的复议决定是不可诉的,征收土地决定也应当是不可诉的。还有观点认为,行政机关还常以征地批复是内部审批行为,批复是上下级机关之间的内部公文,属于上级机关向下级机关作出的内部指示。笔者认为,这种说法是没有法律依据的,但事实上这样的诉讼法院往往不予受理。
④《政府征地被指违法,150农民一审告赢国土资源部》,http://old.chinacourt.org/public/detail.php?id=154980,访问日期2012年3月25日。
⑤(2010)皖行终字第00069号,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.295929。
①行政复议法第三十条第二款,根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征用土地的决定,省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。
②(2007)渝五中行初字41号,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.101586。
①陕西省西安市中级人民法院判决书,来源于北大法宝,[法宝引证码]CLI.C.22115。
①即用地单位持经批准的建设项目设计计划任务书或上级主管机关的有关证明文件,向拟征地所在地的县、市土地管理机关申请,经县、市人民政府审查同意后,进行选址。
②该文件规定,征用农村集体所有土地,为经济建设和社会发展提供用地,是政府行为。各地必须按照《土地管理法》确立的征用土地制度,实现县级以上地方人民政府统一征地。各地土地行政主管部门代表政府组织征地的审查报批和具体实施工作。
③该文件规定,在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。
④该文件规定,一是告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。二是确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状
①《土地管理法实施条例》规定,征收土地方案经依法批准后,被征收土地所在地的市、县人民政府组织应将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等予以公告。
②征收土地公告应当包括下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；(四)办理征地补偿登记的期限、地点。
③征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容：(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量；(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；(五)农业人员的具体安置途径；(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。
①王红建：《土地征收中政府角色定位》,《贵州社会科学》2009年第7期。
②实践中,一般是向相应级别的政府土地管理部门提出。
①参见(2005)渝一中行初字第165号行政判决书。重庆市政府以渝府地(2003)1369号文批复同意将原告何某某等397名村民所在村社32.9公顷农村集体土地转为建设用地。何某某等以区国土局所作的补偿安置方案适用依据错误、补偿标准过低为由,要求市政府裁决。市政府裁决后维持了原方案,何某某等不服裁决起诉至法院。法院审理认为,《重庆市土地管理规定》和《重庆市征地补偿安置办法》规定：征用土地的土地补偿费,为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍：征用土地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。区国土局根据该规定所作的补偿安置方案依据正确,符合要求,判决维持了市政府的裁决。来源于樊非：《土地征收和被征地农民权益保护法律问题与对策——从征地行政诉讼的角度分析》,http://www.cqjgdj.gov.cn/n8073c368.aspx,访问日期2012年3月30日。
②应松年：《程序的独立价值》,《法制日报》2003年4月16日。
①Robert S. Summers, Evalution and Improving Legal Process:A Plea for'Process Values.
②刘金友：《简论程序比实体更重要》,《法制日报》2002年2月17日第3版。
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①(2011)南行终字第54号,来源于北大法宝[法宝引证码]CLI.C.414840。
①单新国：《土地发展权在集体土地征收中的缺失与矫正》,《郑州航空工业管理学院学报》2011年第1期。
①王红建：《土地征收中政府角色定位》,《贵州社会科学》2009年第7期。
②陈立夫：《土地征收与损失补偿》,《土地法研究》,新学林出版股份有限公司2007年版。
③王红建：《台湾的土地征收制度http://www.lawscience.cn/news_show.asp?id=4415.访问日期2010年12月26日。
①梁亚荣、刘燕：《构建正当的土地征收程序》,《中国土地科学》2008年第11期。
②李集合、彭立峰：《土地征收：正当程序的缺失与构建》,《理论导刊》2008年第2期。
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①参见《中华人民共和国土地管理法》第44条第3款。
②土地利用年度计划是各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况,按年度编制的计划书。历史地看,是计划时代“指标经济”的产物。
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①沈开举：《论证收征用权》,《理论月刊》2009年第2期。
①王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
①参见《十一届全国人大常委会立法规划》(2008年10月29日)。
②参见《国务院办公厅关于印发国务院2009年立法工作计划的通知》(国办发(2009)2号)。
①王红建：《论土地供给的双轨制》,《河南师范大学学报》,2009年第4期。
②条例规定,新开工的项目,没有移民安置规划不得审批工程设计文件、办理征地手续,不得施工。同时该条例第25条规定,“特大型水利水电工程建设征地补偿和移民安置办法由国务院有关主管部门另行制定,报国务院审批。”
③王红建：《论土地征收的程序规制》,《湖北社会科学》2009年第8期。
④叶芳：《冲突与平衡：土地征收中的权力与权利》,上海社会科学出版社2011年版,第10页。
⑤张千帆：《“公共利益”的困境与出路——美国公用征收条款的宪法解释及其对中国的启示》,《中国法学》2005年第5期。
①其中,政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准,其他项目无论规模大小,均改为备案制,并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目,政府只审批资金申请报告。要严格限定实行政府核准制的范围,并根据变化的情况适时调整。
②(一)项目申报单位情况；(二)拟建项目情况；(三)建设用地与相关规划；(四)资源利用和能源耗用分析；(五)生态环境影响分析；(六)经济和社会效果分析。
③(一)城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；(二)国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；(三)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；(四)根据有关法律法规应提交的其他文件。
④该法第4条第3款规定,农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
⑤农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地；建设用地是指指
①也有学者提出,目前我国以土地征收面积为基础划分土地征收审批权限由很大弊端,应当以征收事项是中央还是地方事务为基础划分。参见季金华、徐骏：《土地征收法律问题研究》,山东人民出版社2011年版,第258页。
②相关论述可参见潘嘉玮：《城市化过程中——土地征收法律问题研究》,人民出版社2009年版,第206页。
①张千帆：《公正补偿与征收权的宪法限制》,《法学研究》2005年第2期。
②[美]理查德.A.爱珀斯坦著：《征收一私人财产权和征用权》,李昊、刘刚、翟小波译,中国人民大学出版社2011年10月版,第196页。
③市场价格被认为是一个自愿出卖的人从一个自愿买受人那里获得的价格。
④在Kimball Laundry Co V. United States案,弗兰福特大法官提出,财产价值产生于主管需要与态度,因而对于财产所有人而言的价值在很大程度上不同于被征收人的价值。或者说,财产所有人的主观价值损失无权请求国家补偿。338 U.S.1,5(1949).参见房绍坤等著：《公益征收法研究》,中国人民大学出版社2011年3月版,第356页。
①王静：《美国土地征收补偿的计算》,《国家行政学院学报》2008年第6期。
②沈开举等：《美国行政征用补偿市场价值计算方法解读》,《行政法学研究》2007年第3期。
③ See Theodore J.Novak, Brian W.Blaesser, Thomas F.Geselbracht, Condemnation of Property:Practice and Strategies for Winning Just Compensation, Wiley Law Publications, John Wiley & Sons, Inc.P.
①陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第502-503页。
②黄宗乐：《土地征收补偿法上若干问题之研讨》,《台大法学论丛》,第21卷第1期。
③参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典》第93条第4款。
④[德]鲍尔.施蒂尔纳：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第564页。
⑤参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典》第93条。
①陈卫佐译注：《德国民法典》(第一版),法律出版社2004年版,第25-26页。
② E. Schmidt-Assmann, Zur Dogmengeschichte und junferen Entwicklung der Enteignungsentschadigung, Festschrift fur W.Weber,1974, S590.
③根据德国1934年10月16日颁布的《估价法》(Bewertungagesetz, RGB1.1.1035;1952年1月16日修改,BGB1.I.S22)第10条第2款关于一般价值的规定,几乎与《联邦建筑法典》(Baugesetzbuch)第142条第2款规定的“市场价值”如出一辙。
④陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第505-506页。
⑤参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典第》第95条第2款。
⑥参见2002年7月23日最近一次修改德国《联邦建筑法典》第96条。
0陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第210页。
①黄宗乐：《土地征收补偿法上若干问题之研讨》,《台大法学论丛》第21卷第1期。
②[德1哈特穆特·毛雷尔著：《行政法学总论》,高家伟译,法律出版社2000年版,第695页。
③陈新民：《德国公法学基础理论》,山东人民出版社2001年版,第512-513页。
①王名扬：《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第393页。
①《法国法上的行政征收与行政征用——来自中法“行政征收与行政征用学术研讨会上的报告”》,载《公法研究》2007年第5辑。
①[日]阿部照哉等：《宪法》(下册),周宗宪译,中国政法大学出版社2006年版,第225页。
②修正率一般为政府所定。
①中国1988年宪法修正案将现行宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律规定能够转让”。
②2004年10月18日出台的国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》规定：在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇市中农民集体土地所有建设用地使用权可以依法流转。
③金俭：《房地产法研究》,科学出版社2003年出版,第61页。
①省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准,报省级人民政府批准后公布执行。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用,不能使被征地农民保持原有生活水平,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,由当地人民政府统筹安排,从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。有条件的地区,省级国土资源部门可会同有关部门制订
①姜开勤：《征用土地增值收益分配分析》,《农业经济》2004年第10期。
②李强：《中国土地征收法律制度研究》,www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp,访问日期2011年12月30日。
③邵绘春：《“土地财政”的风险与对策研究》,《安徽农业科学》2007年第13期。
④有资料显示,2001年至2003年,全国土地出让金达9100多亿元,约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年,土地出让收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。甚至在有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,个别地方甚至占80%以上。
⑤图片来源于http://www.globrand.com/2009/190304.shtml,访问日期2012年3月25日。
①张青、胡凯：《中国土地财政的起因与改革》,《财贸经济》2009年第9期。
②邵绘春：《“土地财政”的风险与对策研究》,《安徽农业科学》2007年第13期。
③沈开举：《行政补偿法研究》,法律出版社2004年版,第65页。
①黄征学：《土地征用存在的问题及其对策思路》,http://www.crei.cn,访问日期2010年12月4日。
②李昌平：《应让农民当土地资本家》,《商界：评论》2010年第1期。
③刘红：《城市增长、土地增值与城市政策》,《中央财经大学学报》2006年第8期。
①参见《中华人民共和国土地管理法》第47条。
②《土地管理法实施条例》规定,土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。参见《土地管理法实施条例》第26条。
③参见(2005)渝一中行初字第113号行政判决书。原告陈某某等40人系某区陈家桥镇居民,其户口登记为”非农业人口”,但仍然拥有农村承包土地,从事农业工作。后陈某某等承包土地被征用,陈某某等人据此认为应该得到安置补偿费。这个案件涉及补偿安置范围问题,在这个案件中,行政机关以《重庆市土地管理规定》和《重庆市征地补偿安置办法》却规定是以户籍为标准划分补偿安置范围为由,将陈某某等人排除在补偿安置范围之外。来源于樊非：《土地征收和被征地农民权益保护法律问题与对策——从征地行政诉讼的角度分析》,http://www.cqjgdj.gov.cn/n8073c368.aspx,访问日期2012年3月30日。
①参见国土资发(2001]358号《关于切实做好征地补偿安置工作的通知》。
②参见国土资发(2004]238号《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。
③参见国土资发(2010)96号《关于进一步做好征地管理工作的通知》。
④http://www.sxgovcn/黄河新闻网2011年11月14日。
⑤陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案,来源于《最高人民法院公报》2005年第10期。
①土地承包经营权被认为是一个没有明确概念的术语,甚至有人提出应当用其他词语代替。从一般意义上看,土地承包经营权,是指农民、集体在法律规定和合同约定的范围内对于集体所有的或者国家所有的由全民所有制单位、集体所有制单位使用的土地占有、使用、收益的权利。可参见王家福、黄明川：《土地法的理论与实践》,人民日报出版社1991年版,第56页。
②陈祥健：《<农村土地承包法>草案若干问题的思考》,《法学》2001年第1期。
③梁慧星：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第527页。
①中国社会科学院法学研究所物权法研究课题组：《制定中国物权法的基本思路》,《法学研究》1995年第3期。
②郭洁：《试论农地承包合同的物权化问题》,《中国法学》2001年第3期。
③王卫国：《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第182页。
③陈甦：《土地承包经营权物权化与农地使用权制度的确立》,《中国法学》1996年第3期。
⑤孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》,《法学研究》2001年第1期。
⑥陈甦：《土地承包经营权物权化与农地使用权制度的确立》,《中国法学》1996年第3期。
⑦丁关良：《农村土地承包经营权物权制度的完善设想》,《经济问题》2001年第1期。
⑧参见《民法通则》第80条第2款。
①参见《农业法》第10条。
②王卫国、王广华：《中国土地权利的法制建设》,中国政法大学出版社2002年版,第127页。
③《物权法》第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”
④刘保玉、秦伟：《物权与债权的区分及其相对性问题论纲》,《法学论坛》2002年第5期。
①刘俊：《土地承包经营权性质探讨》,《现代法学》2007年第2期。
②《宪法》第8条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济,是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。
③《宪法》第74条劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括：(一)法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；(二)集体经济组织的财产；(三)集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；(四)集体所有的其他财产。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。
①孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》,《法学研究》2001年第1期。
②中国物权法研究课题组：《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000版,第269-271页。
③韩松：《论共同共有》,《甘肃政法学院学报》2000年第4期。
④王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社2001年版,第281页。
⑤陈小君：《物权法制定的若干问题研究》,载王利明《物权法专题研究》吉林人民出版社2001年版,第174页。
⑥孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》,《法学研究》2001第1期。
⑦马俊驹：《对我国民法典制定中的几个焦点问题的看法》,载马俊驹：《民法典探索与展望》,中国民主法制出版社2005年版,第127页。
⑧[德]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》法律出版社2004年版,第513页。
⑨崔智友：《中国村民自治的法学思考》,《中国社会科学》2001年第3期。
①程为敏：《关于村民自治主体性的若干思考》,《中国社会科学》2005第3期。
②马俊驹、杨春禧：《论集体土地所有权制度改革的目标》,《吉林大学社会科学学报》2007年第3期。
③谢平、立地：《对“占谁地给谁钱”土地补偿分配方式的思考(上)》,《朝阳日报》2010年9月18日。
①刘丽、王正立：《世界主要国家的土地征用补偿原则》,《国土资源情报》2004年第1期。
①王红建：《论我国土地供给的双轨制》,《河南师范大学学报》2009年第4期。
①王小乔：《天津“土改”：一场自上而下的改革》,来源：南方周末http://www.infzm.com/content/7423/0,访问日期2012年11月20日。
②陈利根、郭立芳：《关于集体建设用地流转制度构建的探讨》,2001年中国法学会环境资源法学研究会年会论文集。
①周平平：《土地征收补偿原则研究》,《国土资源》2005年第1期。
②王红建：《论我国土地供给的双轨制》,《河南师范大学学报》2009年第4期。
③因为有时会出现市价补偿不能实现新建替代措施的目的,被征收人会提出按照重置成本标准进行补偿。
④例如,加拿大征收法规对可以在市价的基础上给予15%的加成补偿。
⑤傅蔚冈：《征收补偿要依据市场价值》,《东方早报》2010年2月7日,第A10版。
① Kenneth Jupp. European feudalism from its emergence through its decline [J]. The American Journal of Economics and Sociology,2000,59(5):2745.
②张俊、于海燕：《国内外城市土地增值收益分配制度的比较与借鉴》,《价格月刊》2008年第3期。
③惠彦、陈雯：《英国土地增值管理制度的演变及借鉴》,《中国土地科学》2008年第8期。
①刘国臻：《论美国的土地发展权制度及其对我国的启示》,《法学评论》2007年第3期。
②陈名村、孙颖：《美国土地发展权制度对我国的借鉴意义》,《决策与信息》2008年第8期。
①刘国臻：《论美国的土地发展权制度及其对我国的启示》,《法学评论》2007年第3期。
②周诚：农地征用中的公正合理补偿、再论中国农地征收的合理补偿、农地征收宜秉持“全面开发权”论、2003年9月2日、2005年10月17日、2006年2月13日中国经济时报。
③周诚：《关于我国农地转非自然增值分配理论的新思考》,《农业经济问题》2006年第12期。
④周其仁：《农地产权与征地制度一中国城市化面临的重大选择》,《经济学》2004年第1期。
①周诚：《关于我国农地转非自然增值分配理论的新思考》,《农业经济问题》2006年第12期。
②高汉：《集体产权下的中国农地制度征收问题研究》,上海人民出版社2009年版,第90页。
①陈小君等：《农村土地法律制度的现实考察与研究——中国十省的调研报告》,法律出版社2010年版,第156页。
②周其仁：《农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择》,《经济学》2004年第1期。
③钱忠好：《农村土地承包经营权产权残缺与市场流转困境：理论与政策分析》,《管理世界》2002年第6期。
④周其仁：《农地产权与征地制度》,北京大学宪法与行政法研究中心2005年“农村宪政与行政法治”研讨会论文。
⑤郑洪等：《深化土地产权制度改革、塑农民土地主人地位》,《南方日报》2003年12月30日。
①贺雪峰：《地权的逻辑——中国农村土地制度向何处去》,中国政法大学出版社2010年10月版,第7页。
②梁慧星：《中国物权法研究》,法律出版社1996年版,第369页。柴强先生认为,土地发展权是指是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。胡兰玲教授认为,土地发展权是一种与所有权具有同样效力和权能的物权,可以单独使用和处分。李世平教授认为,土地发展权是将土地变更为不同使用性质的权利,它既可以与土地所有权合为一体,也可以与土地所有权者分离。
③李昌麟：《土地用途管制法律制度研究——以土地用途管制权为中心》,厦门大学出版社2010年版,第156页。
④刘永湘、杨明洪：《中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争》,《中国农村经济》2003年第6期。
①详细内容可参见周其仁：《还权赋能——成都土地制度改革的启示》,《经济观察报》2009年6月29日,第41版；北京大学国家发展研究院综合课题组：《还权赋能——成都土地制度改革探索的调查研究》,《国际经济评论》2010年第2期。
②王海鸿、杜茎深：《论土地发展权及其对我国土地征收制度的创新》,《中州学刊》2007年第5期。
③曲顺兰、路春城：《论土地税在土地资源管理中的作用及其完善》,《山东经济》2006年第4期。
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②周诚：《论土地增值及其政策取向》,《经济研究》1994年第11期。
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[8]《国家建设征用土地办法》,1953年11月5日政务院第一百九十二次会议通过,12月5日政务院公布施行。
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[18]《中华人民共和国防震减灾法》,中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于1997年12月29日通过。
[19]《中华人民共和国野生动物保护法》,1988年11月8日第七届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过。
[20]《中华人民共和国水法》,1988年1月21日第六届全国人民代表大会常务委员会第24次会议通过。
[21]《土地改革法》,1950年6月28日中央人民政府委员会第八次会议通过。
[22]《城市郊区土地改革条例》,1950年11月10日第五十八次政务会议通过。
[23]《中华人民共和国立法法》,2000年3月15日第九届全国人民代表大会第三次会议通过。
[24]《中华人民共和国房地产管理法》,1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过。
[25]《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号),2001年4月30日国务院发布。
[26]《上海市土地储备办法》,上海市人民政府2004年6月9日发布。
[27]《杭州市土地储备实施办法》,杭州市人民政府1999年3月发布。
[28]《武汉市土地储备管理办法》,武汉市人民政府2002年6月发布。
[29]《国有土地上房屋征收与补偿条例》,2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,2011年1月21日公布并实施。
[30]《<国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)>公开征求意见的通知》,国务院法制办公室2010年12月15日公布。
[31]《报国务院批准的建设用地审查办法》,国务院1999年10月22日发布实施。
[32]《中央人民政府政务院关于国家建设征用土地办法》,1953年11月5日政务院第一百九十二次政务会议通过。
[33]《国家建设征用土地条例》,1982年5月14日国务院公布施行。
[34]《报国务院批准的建设用地审查办法》,1999年10月22日国务院发布实施。
[35]《中华人民共和国行政复议法》,1999年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过。
[36]《关于加强征地管理工作的通知》,国土资发[1999]480号文件,1999年12月24日国土资源部通过。
[37]《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》,国发[2004]25号文,2004年10月21日国务院通过。
[38]《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》,国土资发[2004]238号,2004年11月3日国土资源部通过。
[39]《土地管理法实施条例》,1998年12月24日国务院第12次常务会议通过。
[40]《土地征收公告办法》(搜索不到相关信息)
[41]《十一届全国人大常委会立法规划》,十一届全国人大常委会立法工作会议2008年10月29日公布。
[42]《国务院办公厅关于印发国务院2009年立法工作计划的通知》,国办发(2009)2号,国务院2009年1月7日公布。
[43]《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》,1991年2月15日国务院公布。
[44]《关于深化改革严格土地管理的规定》,2004年10月18日国务院公布。
[45]《关于切实做好征地补偿安置工作的通知》,国土资发(2001)358号,2011年11月16日国土资源部公布。
[46]《关于进一步做好征地管理工作的通知》,国土资发[2010]96号,国土资源部2010年6月26日发布。
[47]《中华人民共和国民法通则》,中华人民共和国第六届全国人民代表大会第四次会议于1986年4月12日通过,自1987年1月1日起施行。
[48]《中华人民共和国农业法》,1993年7月2日第八届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过,2002年12月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订。
[49]《人权宣言》, Declaration des Droits de l'Homme et du Citoyen,法国1789年8月26日由制宪会议通过。
[50]《美利坚合众国宪法》,美国1787年9月15日由制宪会议通过。1789年3月4日,正式生效。后又附加了27条宪法修正案。
[51]《自由令》,1354年英国国会通过。
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