农村房屋产权流转研究
摘要
建设社会主义新农村，统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化是新形势下解决“三农”问题的根本途径。而农村房屋产权流转是当前建设社会主义新农村、推进城乡一体化进程中倍受社会各界关注、争议较大的一个问题。农村房屋作为农村资源的一个重要组成部份，其开发利用就成为社会各界关心、关注和研究的重要课题。因此，研究农村房屋产权流转对解决“三农”问题具有重要的意义。本文共分为六部分，共计4.7万字。
首先，论文在相关理论综述和理论研究现状的基础上，分析了加快农村房屋产权流转的重要意义：有利于促进住宅资源优化合理配置，提高经济效率；有利于拓宽农民的增收渠道，增加农民收入；有利于实现城乡一体化的发展；有利于建立逐步改变城乡二元经济结构的体制；有利于和谐社会的构建以及符合我国宪法人权保护等。其次，以成都市为例进行实证分析，对成都地区农村房屋产权流转现状进行调查分析，为探索农村房屋产权流转奠定基础。其调查的主要内容：一是流转主体的经济状况和意愿、流转群体，流转客体即房屋的使用情况、建设情况、权属登记发证情况、闲置情况，流转市场即房屋的交易情况、活跃程度，流转方式即转让、租赁和抵押情况；二是考察农民集中居住区房屋产权流转的可行性，简单分析了其他城市地区农村房屋产权流转实践。然后，重点分析了当前制约我国农村房屋产权流转的因素：第一，我国农村宅基地使用权制度是农村房屋产权流转的最大制度瓶颈和障碍；第二，农村房屋产权权利界定模糊限制了农村房屋产权流转；第三，农村社会保障体系尚未完全建立，不能为农村房屋产权流转提供内在动力；第四，农村房地产市场发育水平低，不能为农村房屋产权流转提供外在动力。最后，以搞活农村房屋产权
In order to solve the problems of farmer, agriculture and rural areas in the new situation, it is essential to build the new socialistic rural areas, to plan the economic and social development of both urban and rural areas as a whole, and to push forward the integration of urban and rural areas. The property flow of the rural house is violently disputed and widely concerned in these processes. As an important part of rural resources, the rural housing and its development and utility become an important research project. Therefore, the research on the property flow of rural house is significant in solving the problems of farmer, agriculture and rural areas.
Firstly, on the basis of a summary of related theories and the actual research, this thesis analyses the significance of speeding up the property flow of rural house. This method is favorable for promoting the most optimum and rational distribution of housing resources and advancing economic efficiency, for broadening farmers' channels of increasing income, and for realizing the integration of city and country. This method helps the establishment of the system that can gradually change the dualistic economic structure of city and countryside. And it favors the construction of harmonious society and accords with the law of protecting individual property in our Constitution.
Secondly, investigation and analyses are made on the actual state of the property flow of rural house in Chengdu area, which lays the groundwork for this research. The investigation includes: 1) the economic state and intention of the subject of flow(people concerned), the concerned group, the situation of the object
首先，论文在相关理论综述和理论研究现状的基础上，分析了加快农村房屋产权流转的重要意义：有利于促进住宅资源优化合理配置，提高经济效率；有利于拓宽农民的增收渠道，增加农民收入；有利于实现城乡一体化的发展；有利于建立逐步改变城乡二元经济结构的体制；有利于和谐社会的构建以及符合我国宪法人权保护等。其次，以成都市为例进行实证分析，对成都地区农村房屋产权流转现状进行调查分析，为探索农村房屋产权流转奠定基础。其调查的主要内容：一是流转主体的经济状况和意愿、流转群体，流转客体即房屋的使用情况、建设情况、权属登记发证情况、闲置情况，流转市场即房屋的交易情况、活跃程度，流转方式即转让、租赁和抵押情况；二是考察农民集中居住区房屋产权流转的可行性，简单分析了其他城市地区农村房屋产权流转实践。然后，重点分析了当前制约我国农村房屋产权流转的因素：第一，我国农村宅基地使用权制度是农村房屋产权流转的最大制度瓶颈和障碍；第二，农村房屋产权权利界定模糊限制了农村房屋产权流转；第三，农村社会保障体系尚未完全建立，不能为农村房屋产权流转提供内在动力；第四，农村房地产市场发育水平低，不能为农村房屋产权流转提供外在动力。最后，以搞活农村房屋产权
In order to solve the problems of farmer, agriculture and rural areas in the new situation, it is essential to build the new socialistic rural areas, to plan the economic and social development of both urban and rural areas as a whole, and to push forward the integration of urban and rural areas. The property flow of the rural house is violently disputed and widely concerned in these processes. As an important part of rural resources, the rural housing and its development and utility become an important research project. Therefore, the research on the property flow of rural house is significant in solving the problems of farmer, agriculture and rural areas.
Firstly, on the basis of a summary of related theories and the actual research, this thesis analyses the significance of speeding up the property flow of rural house. This method is favorable for promoting the most optimum and rational distribution of housing resources and advancing economic efficiency, for broadening farmers' channels of increasing income, and for realizing the integration of city and country. This method helps the establishment of the system that can gradually change the dualistic economic structure of city and countryside. And it favors the construction of harmonious society and accords with the law of protecting individual property in our Constitution.
Secondly, investigation and analyses are made on the actual state of the property flow of rural house in Chengdu area, which lays the groundwork for this research. The investigation includes: 1) the economic state and intention of the subject of flow(people concerned), the concerned group, the situation of the object
引文
① 《马克思恩格斯全集》第23卷 人民出版社，1975年版第253页
② 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994年版，第93页
③ 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994，第94页
④ 埃瑞克·菲吕博腾：《新制度经济学》[C]．上海：上海财经大学出版社，1998，第117页
① 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994，第124页
② 道格拉斯·诺斯：《经济史中的结构与变迁》[M]。上海人民出版社、上海三联书店，1994，第92页
③ 道格拉斯·诺斯：《经济史中的结构与变迁》[M]。上海人民出版社、上海三联书店，1994，第94页
④ 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994，第127页
① 高富平：《土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究》，法律出版社，2001年12月，第95页
② 何志：《物权法判解研究与适用》，人民法院出版社，2004年3月第1版，第186页
③ 史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社，2000年版，第229页
① 梁慧星：《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第488页
② 田开玉：《关于农村房屋交易的法律思考》《临忻律师网》
① 黄为森：《谈谈农村房屋产权交易和权属登记管理问题》《中国房地产》99年8期
① 参见：http://www.v-dxs.com/wz/nytz-C/Cl.htm。
① 数据来源：国家统计局官方网站。参见：http://www.stats.gov.cn。
① 资料来源《2004中国统计年鉴》
① 吴晓鹏、李建新：《城里人为何到乡下买农宅》，载《浙江日报》，2003年9月4日。
② 参见：http;//www.gdnet.com.cn
① 参见：http://www.hzag.gov.cn。
② 油庆贤：《从解决农民集资楼权属登记问题谈城乡一体化管理》，载《房地产权产籍》，2005年第5期，第14-15页。
① 马克思：《资本论》(第1卷)，人民出版社，1975年版，第102页。
② 王利明：《物权法论》(修订本)，中国政法大学出版社，2003年版，序言第1页。
① (美)科斯：《社会成本问题》，载科斯等：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994年版，第78页
② 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社，2002年版，第474页。
① 关于这个问题的论述，主要参阅了秦晖教授的《“优化配置”?“土地福利”?——关于农村土地制度的思考》，在此致谢。见http://www.cngdsz.net/discourse/article_print.asp?articleid=4697。
① 参见: http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=22300。
① 梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由·物权编》，法律出版社，2004年版，第235页。
② 一如上述，我国“房地同时走”立法例仅针对城市房屋和土地权利的关系，并未规定农村房屋和土地权利的关系，但在解释上，似乎应一体对待。
① 范晓杰：《农村私有住房可以用于抵押》，载《人民法院报》，2000年11月11日。
① 蒋安杰、杨傲多：《物权法草案纷争未了》，载《法制日报》，2005年7月23日。
② 参见：http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20050823-124634.htm。
[1] (德)马克思：《资本论》[M]第1卷．人民出版社，1975年版。
[2] (德《马克思恩格斯全集》[M]第23卷．人民出版社，1975年版。
[3] (德《马克思恩格斯全集》[M]第4卷．人民出版社，1975年版。
[4] (德《马克思恩格斯全集》[M]第46卷(上)．人民出版社，1975年版。
[5] (美)伯纳德·施瓦茨：《美国法律史》[M]．王军等译，中国政法大学出版社，1989年版。
[6] 埃瑞克·菲吕博腾等《新制度经济学》[M]．上海财经大学出版社，1998。
[7] 道格拉斯·诺斯．经济史中的结构与变迁[M]．上海人民出版社、上海三联书店，1994。
[8] 道格拉斯·诺斯《制度、制度变迁与经济绩效》[M]．上海人民出版社、上海三联书店，1994。
[9] (美)科斯等：《财产权利与制度变迁》[M]．上海三联书店、上海人民出版社，1994年版。
[10] (德)柯武刚、史漫飞：《制度经济学》[M]．商务印书馆，2000年版。
[11] (英)彼得·斯坦、约翰·香德：《西方社会的法律价值》[M]．王献平译，中国人民公安大学出版社，1989年版。
[12] 谢在全：《民法物权论》(上)[M]．中国政法大学出版社，1999年版。
[13] 刘德宽：《民法诸问题与新展望》[M]．台湾三民书局1979年版。
[14] 梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由·物权编》[M]．法律出版社，2004年版。
[15] 孙宪忠：《中国物权法总论》[M]．法律出版社，2003年版。
[16] 王利明：《物权法论》(修订本)[M]．中国政法大学出版社，2003年版。
[17] 王利明：《物权法研究》[M]．中国人民大学出版社，2002年版。
[18] 关涛：《我国不动产法律问题专论》(修订版)[M]．人民法院出版社，2004年版。
[19] 王卫国、王广华：《中国土地权利的法制建设》[M]．中国政法大学出版社，2002年版。
[20] 骆忠红《浅析农村房屋买卖的若干法律问题》[J]．浙江金正大律师事务所2004年。
[21] 王卫国：《中国土地权利研究》[M]．中国政法大学出版社，2003年版。
[22] 程啸：《物权法·担保物权》[M]．中国法制出版社，2005年版。
[23] 尹飞：《物权法·用益物权》[M]．中国法制出版社，2005年版。
[24] 陈小君等：《农村土地法律制度研究——田野调查解读》[J]．中国政法大学出版社，2004年版。
[25] 张永岳：《国际房地产概述》[M]．上海人民出版社，2004年版。
[26] 王克强、刘红梅：《中国农村地产市场研究》[M]．上海财经大学出版社，2003年版。
[27] 全国人大常委会法制工作委员会民法室：《物权法(草案)参考》[M]．中国民主法制出版社，2005年版。
[28] 李玉华：《农村房屋产权登记法律制度构设》[J]．普法园地，2003．11
[29] 田开玉：《关于农村房屋交易的法律思考》[J]．《临忻律师网》，2005．3。
[30] 张旭航 刁世哲：《农村宅基地使用权的内容》[J]．科技与法律，2005．9。
[31] 杨淑凌：《农村宅基地使用权流转探讨》[J]．国土与资源，2005年8月。
[32] 张待水：《农村宅基地使用权流转法律制度探析》[J]．江西社会科学，2004年3月。
[33] 黄为森：《谈谈农村房屋产权交易和权属登记管理问题》[J]．《中国房地产》99年8期，总第224期。
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[35] 刘铮：《论农村和谐社会与宅基地管理法制创新》[J]．民主与法治研究，2005年2月。
[36] 韩玉斌：《农村宅基地使用权立法论纲》[J]．四川大学硕士论文，2002．5
[37] 张建华：《农村宅基地使用权流转模式探讨》[J]．土地使用制度改革，2005年3期。
[38] 李炜 李悦：《农村房屋可以买卖吗——兼谈农村房屋买卖合同的效力问题》[J]．案例分析，2005年3期。
[39] 谭良：《应允许城市居民购买农村房屋》[J]．湖南经济管理干部学院学报，2004年4期。
② 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994年版，第93页
③ 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994，第94页
④ 埃瑞克·菲吕博腾：《新制度经济学》[C]．上海：上海财经大学出版社，1998，第117页
① 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994，第124页
② 道格拉斯·诺斯：《经济史中的结构与变迁》[M]。上海人民出版社、上海三联书店，1994，第92页
③ 道格拉斯·诺斯：《经济史中的结构与变迁》[M]。上海人民出版社、上海三联书店，1994，第94页
④ 科斯：《财产权利与制度变迁》，上海三联书店、上海人民出版社，1994，第127页
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① 数据来源：国家统计局官方网站。参见：http://www.stats.gov.cn。
① 资料来源《2004中国统计年鉴》
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① 参见: http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=22300。
① 梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由·物权编》，法律出版社，2004年版，第235页。
② 一如上述，我国“房地同时走”立法例仅针对城市房屋和土地权利的关系，并未规定农村房屋和土地权利的关系，但在解释上，似乎应一体对待。
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① 蒋安杰、杨傲多：《物权法草案纷争未了》，载《法制日报》，2005年7月23日。
② 参见：http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20050823-124634.htm。
[1] (德)马克思：《资本论》[M]第1卷．人民出版社，1975年版。
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[10] (德)柯武刚、史漫飞：《制度经济学》[M]．商务印书馆，2000年版。
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[14] 梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由·物权编》[M]．法律出版社，2004年版。
[15] 孙宪忠：《中国物权法总论》[M]．法律出版社，2003年版。
[16] 王利明：《物权法论》(修订本)[M]．中国政法大学出版社，2003年版。
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[18] 关涛：《我国不动产法律问题专论》(修订版)[M]．人民法院出版社，2004年版。
[19] 王卫国、王广华：《中国土地权利的法制建设》[M]．中国政法大学出版社，2002年版。
[20] 骆忠红《浅析农村房屋买卖的若干法律问题》[J]．浙江金正大律师事务所2004年。
[21] 王卫国：《中国土地权利研究》[M]．中国政法大学出版社，2003年版。
[22] 程啸：《物权法·担保物权》[M]．中国法制出版社，2005年版。
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[24] 陈小君等：《农村土地法律制度研究——田野调查解读》[J]．中国政法大学出版社，2004年版。
[25] 张永岳：《国际房地产概述》[M]．上海人民出版社，2004年版。
[26] 王克强、刘红梅：《中国农村地产市场研究》[M]．上海财经大学出版社，2003年版。
[27] 全国人大常委会法制工作委员会民法室：《物权法(草案)参考》[M]．中国民主法制出版社，2005年版。
[28] 李玉华：《农村房屋产权登记法律制度构设》[J]．普法园地，2003．11
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[30] 张旭航 刁世哲：《农村宅基地使用权的内容》[J]．科技与法律，2005．9。
[31] 杨淑凌：《农村宅基地使用权流转探讨》[J]．国土与资源，2005年8月。
[32] 张待水：《农村宅基地使用权流转法律制度探析》[J]．江西社会科学，2004年3月。
[33] 黄为森：《谈谈农村房屋产权交易和权属登记管理问题》[J]．《中国房地产》99年8期，总第224期。
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[35] 刘铮：《论农村和谐社会与宅基地管理法制创新》[J]．民主与法治研究，2005年2月。
[36] 韩玉斌：《农村宅基地使用权立法论纲》[J]．四川大学硕士论文，2002．5
[37] 张建华：《农村宅基地使用权流转模式探讨》[J]．土地使用制度改革，2005年3期。
[38] 李炜 李悦：《农村房屋可以买卖吗——兼谈农村房屋买卖合同的效力问题》[J]．案例分析，2005年3期。
[39] 谭良：《应允许城市居民购买农村房屋》[J]．湖南经济管理干部学院学报，2004年4期。