新中国城市住房供给制度的变迁及思考
摘要
住房是人类生存发展的必需品。它为人们遮风挡雨，是人们进行家庭生活和社会交往的场所。住房也是商品，并由于其价值巨大且持有成本低，购置住房往往成为人们重要的投资途径。
从必需品的角度来说，住房问题是人权问题，因而满足居民的居住需要，改善居民的居住条件是国家的义务。较好地满足和引导居民的住房需求也是一个社会健康有序发展的重要条件。但是，国家在城市居民住房上的投入，往往与国家在其他方面的投入，比如工业、国防，发生冲突。因此，是否有一个符合人权标准，能够处理好城市住房与其他方面之间矛盾，使居民住房需求得到符合经济发展水平的最大满足的城市住房供给制度意义重大。从商品的角度说，住房的生产、消费、分配、交换是一项产业。住房产业对增加政府财政收入、促进经济增长有突出贡献，因而格外受到关注和期待。但是，过分强调住房的商品属性，把住房供给当成增加财政收入、促进经济增长的工具会引发诸多社会问题，带来灾难性的经济和社会后果。
城市住房问题的根源是工业化和城市化。早在19世纪，许多国家在工业化过程中就经历过城市住房短缺的阵痛。各国根据本国的情况制定了解决住房短缺的制度，积累了宝贵的经验。作为后发的工业化国家，新中国的建立是工业化和城市化的开始。建国以来，虽然党和政府制定和改革了城市住房供给制度，力图改善城市居民的住房条件，但是城市住房问题依然严峻，并引发了很多社会问题。今天，我国城市住房问题已成为从百姓到官员，从民间到学界，举国上下关注的焦点。
究其原因，是我们对关于住房的国家义务和住房与经济发展的关系这两个问题一直缺乏正确的认识，因而也缺少有正确价值观指导的城市住房供给制度，城市住房供给制度也一直被动适应社会环境的变化。
通过对我国建国以来城市住房供给制度变迁的原因、过程和结果的历史梳理，探究制度变迁背后的价值观念的变化，总结各时期制度的利弊得失，考察国外住房供给制度的变迁过程和经验教训，进而重构我国住房供给制度的目标和原则，指导城市住房问题的解决，是本文的写作目的。
论文分为以下几个部分：
引言：介绍研究新中国城市住房供给制度的理论意义和实践意义、本研究领域的国内外研究文献综述、论文主要解决的问题、研究方法、思路和创新点。另外，引言部分对城市住房供给制度的概念和内容做了界定，明确了本文的研究对象和研究范围。
第一章至第四章是对建国以来城市住房供给制度的历史梳理，介绍各时期城市住房供给制度变迁的原因、过程和结果。
第一章：介绍建国初期城市住房供给制度的变迁。建国伊始，城市住房严重短缺，为建立和巩固新生社会主义政权，缓解城市住房短缺问题，政府没收、接收了封建和帝国主义性质的城市房地产，对城市私有房地产实行公私合营和社会主义改造的公有化政策，城市公有房地产初步形成。在此基础上，顺应建设生产城市的要求，我国建立了国家主导的城市住房投资建设制度和福利分配制度。
第二章：介绍工业大跃进和文革时期的城市住房供给制度。工业大跃进时期，片面强调优先发展重工业，在这种价值理念和经济政策的指导下，城市住房建设为工业发展做出了巨大牺牲。文革期间，我国城市住房建设一度停滞，邓小平主持工作后才有所恢复。
第三章：介绍改革开放后至1998年金融危机前城市住房供给制度变迁。改革开放后，面对城市居住水平下降、难以承受的财政压力和加快的城市化进程，关于住房属性和建筑业的认识发生了质的飞跃。在现实压力和新观念的推动下，城市住房供给制度改革启动，城市住房投资建设主体日益多元，住房商品化试点开展。80年代初，随着城市经济体制改革的展开和稳定金融的经济政策的确立，城市住房供给制度改革继续推进，住房商品化进程加快，出现了新的合作建房模式，土地有偿供给制度确立。1991年，邓小平南方谈话极大地促进了我国经济的发展和经济体制改革步伐的加快，城市住房分配制度由实物福利分配逐步向货币分配转变。
第四章：介绍自1998年东南亚金融危机以来城市住房供给制度的变迁。1998年，为减少金融危机给我国经济带来的负面影响，我国城市住房货币分配制度正式确立，住房的实物福利分配停止。货币化住房分配制度的建立让中国经济安全度过了东南亚金融危机。2003年，非典来袭，为防止经济下滑，保持经济高速增长，房地产业被确立为国民经济的支柱产业，促进城市住房消费的一系列政策出台。城市住房又一次为经济增长立下汗马功劳。之后，城市住房进入频繁调控阶段。2008年，为了应付次贷危机对我国经济的冲击、促进经济增长，一度紧缩的房地产政策转变为扩张型政策，以促进城市住房投资、建设和交易。城市住房供给制度又一次救中国经济于水火之中。随着城市住房领域矛盾的尖锐化，2009年后，中央逐渐认识到保障房建设的重要性，中央和地方政府在此问题上的矛盾也日益凸显。
第五章：对建国以来我国城市住房供给制度变迁进行总体考察。在历史考察的基础上，本章概括了建国至今我国关于城市住房的价值观的变迁过程、城市住房问题上各利益主体之间的博弈和我国城市住房供给制度与社会经济发展的关系。随着中国政治、经济、国外环境等现实因素的变化，与住房制度有关的价值观也呈现一个由“政治”向“经济”，由“生产”向“生活”，由“居者有其屋”到“住有所居”，由“住房通过商品市场解决”向“逐步重视保障”的不断修正过程。在城市住房问题上，各利益主体，中央和地方政府、房地产开发商、银行、城市居民，存在多元利益诉求，需要寻找一个各方接受的，相对公平的方法或者平台来完成博弈，维护社会的公平正义。基于对城市住房所持的价值观念，我国城市住房供给制度的变迁一直是在政治经济现实条件的变化、政治经济法律制度的变革、国外经济形势变幻的夹缝中进行的，住房供给制度几乎完全成为配合完成其他政治经济目标的配角，其本身的制度目的一直处于被忽略的地位。
第六章：介绍国外住房供给制度。本章选取德国和美国作为研究对象，总结两国住房供给制度变迁的过程、具体制度和经验教训，以期给我国住房供给制度的制定提供启示。德国拥有世界上最先进的住房供给制度，而美国因住房金融制度引发的次贷危机更值得我们在当下进行深思。
第七章：对何为正义的城市住房供给制度的探寻。本章先从人权和法的价值两个维度探讨什么是正义的城市住房供给制度；接下来讨论了城市住房供给制度与社会的关系；最后，得出这样的结论：一个正义的住房供给制度应该是一个符合人权标准，促进人人拥有平等的住房权利，禁止政府侵犯住房权利，满足人的安全、平等、自由和效率要求的法律制度。作为一个正义的住房供给制度，应该坚持其本身的法律精神、原则和内容，不能过分被动适应社会政治、经济环境的变化。
第八章：构建我国城市住房供给制度的目标和原则。首先，本章对当前住房领域中人们困惑的几个问题做了回应，明确了“住房供给制度的前提是城市土地公有制”，“住房制度改革不能倒退”，“国家必须干预城市住房供给”三个问题。然后，本章提出城市住房供给制度的目标是满足居民居住需要、改善居民住房条件；此目标的实现方式是保证居民“住有所居”，城市住房供给以廉租房、公租房为主，商品房为辅；城市住房供给制度应坚持最低保障原则、效率原则和公平原则。
Housing is a necessity for human's survival and development. It is the shelter andthe place of family’s life and social interactions. At the same time, housing is thecommodity. Its low holding cost and huge value made it an important way to invest.
From the necessity perspective, the housing problem is the human rights issue. Itis the nation's obligations to meet the residents' living needs and improve the livingconditions. It’s also an important content of the healthy and orderly development ofthe society to satisfy and guide the residents housing demand. State’s investment inthe housing of urban dwellers tends to conflict with the national investment in otherareas, such as industrial development and national defense. Whether there is a housingsystem which is according to human right’s standard, reasonably processing thecontradiction between ubran housing and the investment in other industries andmeeting residents’ maximum standard housing needs in line with the level ofeconomic development is very significant. From the view of the commodity, theproduction, consumption, distribution and exchange of housing is an industry.Housing industry attracts a lot of attention because of its outstanding contribution toincrease government fiscal revenue and promote economic growth. However,emphasis too much on housing’s commodity attribute and trade it as a tool to increasefiscal revenue and economic growth would lead to many social problems and bringdisastrous consequences of economy and society.
The the root cause of the problem of urban housing is industrialization andurbanization. In the18th and19th century, during the process of the industrialrevolution, many countries had experienced the shortage of urban housing. Theyformulated measures to solve the problem and accumulated a lot of valuableexperience.
China's Industrialization and Urbanization began in1949, which is quite late.Since then, Chinese government has set a lot of related measures to improve thehousing conditions, but it does not solve the problem fundamentally. Urban housingproblem has been the whole country's problems.
The reason is that we do not have enough knowledge of these two issues. One is the state's obligations in housing, the other is the relationship between housing andeconomic development. So the shortage of a right guidance view leading the urbanhousing system is not suitable for the social environment.
The purpose of this paper is to put forward the principle of the housing system tosolve city housing problems by combing the changes of the previous system history,the change of the value, gains and losses in different times, and referencing theexperience of foreign countries.
The paper divided into the following several parts:
Introduction: Introduce the theoretical and practical significance of the study ofthe new Chinese urban housing supply system, the main problem of domestic andinternational research literature review of the research areas, research methods, ideasand innovation of this paper. In addition, the introduction difines the concept and thecontent of the urban housing supply system and makes clear the object and the scopeof the research.
The first chapter to the fourth chapter combs urban housing supply systemsince1949, introducing the cause，the process and result of urban housing supplysystem in different period.
The first chapter: introduce urban housing supply system in the begining of theEstablishment. There had beeen a serious shortage of city housing in the beginning of1949. In order to establish and consolidate the new born socialist regime and to easethe shortage of urban housing problem, Governmen forfeited and received the feudaland imperialist nature of urban real estate, carried out the public-private partnershipmovement and Socialist transformation. And then, the public housing systemestablished. At the same time, complying with the requirements of the production ofthe city, the urban property investment system and welfare distribution systemestablished.
The second chapter: Introduce the city housing system during the Great LeapForward and the Cultural Revolution Period. In the Great Leap Forward, unilaterallyemphasising on the development of heavy industry, city housing construction hadmade enormous sacrifices. During the Cultural Revolution Period, urban housingconstruction once stagnated until Deng Xiaoping back to work.
The third chapter: Introduce the changes of urban housing supply system duringthe period from the reform and opening up to financial crisis which happened in1998. After reform and opening up, the fundamental change happened because of fallingdown of the level of housing condition in city, financial pressure and urbanizationprocess. Under the promotion of actual pressure and new concept, reform of urbanhousing supply system is started, the investor of urban housing becomes diversity,commercial housing is developed in pilot. At the beginning of1980s, with the reformof the city economic system and the spread of stable financial economic policyestablishment, urban housing system continues to push forward, housingcommercialization process speeds up, the emergence of a new collaborationhouse-building mode, land compensation supply system is established. In1991, DengXiaoping's southern talk promoted the development of economy and the reform ofeconomic system, city housing distribution system was changed from the materialobject welfare distribution gradually to monetary allocation.
The forth chapter: Introduce the changes of urban housing supply system duringthe period from the year when financial crisis happened to today in Southeast Asian.In1998, in order to induce negative influence which caused by the financial crisis toChinese economy, urban housing money distribution system was established, and thesystem of physical welfare distribution was abolished. The establishment of themonetized housing distribution system made Chinese economy security through theSoutheast Asian financial crisis. In2003, SARS happened, in order to preventeconomic downturn and keep the high-speed economic growth, the real estateindustry was established as the pillar industry of the national economy, a series ofpromotion city housing consumption systems were published. The urban housingmade a great contribution to the economic growth. And then, the system of urbanhousing was accommodated frequently. In2008, deflation real estate policy is shiftedto expansion policy which promotes the city housing construction investment tradingin order to cope with the subprime crisis on our country's economic impact, promoteeconomic growth. Urban housing supply system saved the Chinese economy in aemergency situation. With city housing contradictory violent, beginning from the yearof2009, the central government comes to realize the importance of the construction ofguarantee house, and the contradictions between the central and local government alsoincreasingly prominent.
The fifth chapter: Inspection of transition of urban housing supply system ofPeople’s Republic of China. Under the foundation of inspection, this chapter generalizes the process of transition about values of urban housing in China sincefounding, regarding the city housing problem on the game among the interest subjectsand the relationship between the urban housing supply system and the development ofsocial economy. With the development of politic, economy and foreign environment,the values regarding housing system show the process from “political” to “economic”,from “industry” to “live”, from “enjoy the ownership” to “enjoy the use right”, from“rely on market” to “rely on guarantee house”. Regarding the urban housing, theinterest subjects, the central and local governments, real estate developers, Banks,urban residents all have multiple interest demand, so it is necessary to look for arelatively fair way which all the parties can accept to complete the game or platform,maintaining the social equity and justice. Because of the values about urban housing,the changes of the urban housing system are finished in the crack which among thechanges of political and economic reality conditions, political and economic lawsystem, foreign economic situation, as a result housing system almost completelybecome a supporting role in order to complete other political and economic goals, andits aim is neglected.
The sixth chapter: Introduction of the foreign housing supply system. Thischapter selects Germany and the United States as the research object, summarize thechanging process of housing supply system and gain and loss in the two countries inorder to supply experiences and lessons to the housing supply system in our country.
The seventh chapter: Explore the urban housing supply system which is justice.Firstly, this chapter explores urban housing supply system which is the justice fromhuman rights and the value of act, and then discuss the relations between the urbanhousing system and society, and the final conclusion is that the justice residence legalsystem should be according with human rights standards, promote everyone has equalhousing rights, ban government infringe upon housing rights, satisfy the safety,equality, freedom and efficiency. As a justice urban housing supply system, it shouldinsist on the spirit, principle and content of law, rather than adapt passively to thesocial political and economic environment as a primary task.
The eighth chapter: Introduce the objectives and principles of urban housingsupply system. First, this chapter responses three questions which a few peopleconfuse about in the current area of housing: city public ownership of land is thepremise of the housing supply system, housing system reform can not turn back, and the state must intervene in the urban housing supply. Then, this chapter proposes thatthe urban housing supply system goal is to meet the living needs, improve the housingconditions of residents. The realization of this goal is to ensure that residents' havehouse to live in, and urban housing supply give priority to affordable housing andpublic rental housing, supplemented by commercial property. To safeguard theachievement of this objective, we should stick to the principle of minimum protection,the principle of efficiency and the principle of fairness.
从必需品的角度来说，住房问题是人权问题，因而满足居民的居住需要，改善居民的居住条件是国家的义务。较好地满足和引导居民的住房需求也是一个社会健康有序发展的重要条件。但是，国家在城市居民住房上的投入，往往与国家在其他方面的投入，比如工业、国防，发生冲突。因此，是否有一个符合人权标准，能够处理好城市住房与其他方面之间矛盾，使居民住房需求得到符合经济发展水平的最大满足的城市住房供给制度意义重大。从商品的角度说，住房的生产、消费、分配、交换是一项产业。住房产业对增加政府财政收入、促进经济增长有突出贡献，因而格外受到关注和期待。但是，过分强调住房的商品属性，把住房供给当成增加财政收入、促进经济增长的工具会引发诸多社会问题，带来灾难性的经济和社会后果。
城市住房问题的根源是工业化和城市化。早在19世纪，许多国家在工业化过程中就经历过城市住房短缺的阵痛。各国根据本国的情况制定了解决住房短缺的制度，积累了宝贵的经验。作为后发的工业化国家，新中国的建立是工业化和城市化的开始。建国以来，虽然党和政府制定和改革了城市住房供给制度，力图改善城市居民的住房条件，但是城市住房问题依然严峻，并引发了很多社会问题。今天，我国城市住房问题已成为从百姓到官员，从民间到学界，举国上下关注的焦点。
究其原因，是我们对关于住房的国家义务和住房与经济发展的关系这两个问题一直缺乏正确的认识，因而也缺少有正确价值观指导的城市住房供给制度，城市住房供给制度也一直被动适应社会环境的变化。
通过对我国建国以来城市住房供给制度变迁的原因、过程和结果的历史梳理，探究制度变迁背后的价值观念的变化，总结各时期制度的利弊得失，考察国外住房供给制度的变迁过程和经验教训，进而重构我国住房供给制度的目标和原则，指导城市住房问题的解决，是本文的写作目的。
论文分为以下几个部分：
引言：介绍研究新中国城市住房供给制度的理论意义和实践意义、本研究领域的国内外研究文献综述、论文主要解决的问题、研究方法、思路和创新点。另外，引言部分对城市住房供给制度的概念和内容做了界定，明确了本文的研究对象和研究范围。
第一章至第四章是对建国以来城市住房供给制度的历史梳理，介绍各时期城市住房供给制度变迁的原因、过程和结果。
第一章：介绍建国初期城市住房供给制度的变迁。建国伊始，城市住房严重短缺，为建立和巩固新生社会主义政权，缓解城市住房短缺问题，政府没收、接收了封建和帝国主义性质的城市房地产，对城市私有房地产实行公私合营和社会主义改造的公有化政策，城市公有房地产初步形成。在此基础上，顺应建设生产城市的要求，我国建立了国家主导的城市住房投资建设制度和福利分配制度。
第二章：介绍工业大跃进和文革时期的城市住房供给制度。工业大跃进时期，片面强调优先发展重工业，在这种价值理念和经济政策的指导下，城市住房建设为工业发展做出了巨大牺牲。文革期间，我国城市住房建设一度停滞，邓小平主持工作后才有所恢复。
第三章：介绍改革开放后至1998年金融危机前城市住房供给制度变迁。改革开放后，面对城市居住水平下降、难以承受的财政压力和加快的城市化进程，关于住房属性和建筑业的认识发生了质的飞跃。在现实压力和新观念的推动下，城市住房供给制度改革启动，城市住房投资建设主体日益多元，住房商品化试点开展。80年代初，随着城市经济体制改革的展开和稳定金融的经济政策的确立，城市住房供给制度改革继续推进，住房商品化进程加快，出现了新的合作建房模式，土地有偿供给制度确立。1991年，邓小平南方谈话极大地促进了我国经济的发展和经济体制改革步伐的加快，城市住房分配制度由实物福利分配逐步向货币分配转变。
第四章：介绍自1998年东南亚金融危机以来城市住房供给制度的变迁。1998年，为减少金融危机给我国经济带来的负面影响，我国城市住房货币分配制度正式确立，住房的实物福利分配停止。货币化住房分配制度的建立让中国经济安全度过了东南亚金融危机。2003年，非典来袭，为防止经济下滑，保持经济高速增长，房地产业被确立为国民经济的支柱产业，促进城市住房消费的一系列政策出台。城市住房又一次为经济增长立下汗马功劳。之后，城市住房进入频繁调控阶段。2008年，为了应付次贷危机对我国经济的冲击、促进经济增长，一度紧缩的房地产政策转变为扩张型政策，以促进城市住房投资、建设和交易。城市住房供给制度又一次救中国经济于水火之中。随着城市住房领域矛盾的尖锐化，2009年后，中央逐渐认识到保障房建设的重要性，中央和地方政府在此问题上的矛盾也日益凸显。
第五章：对建国以来我国城市住房供给制度变迁进行总体考察。在历史考察的基础上，本章概括了建国至今我国关于城市住房的价值观的变迁过程、城市住房问题上各利益主体之间的博弈和我国城市住房供给制度与社会经济发展的关系。随着中国政治、经济、国外环境等现实因素的变化，与住房制度有关的价值观也呈现一个由“政治”向“经济”，由“生产”向“生活”，由“居者有其屋”到“住有所居”，由“住房通过商品市场解决”向“逐步重视保障”的不断修正过程。在城市住房问题上，各利益主体，中央和地方政府、房地产开发商、银行、城市居民，存在多元利益诉求，需要寻找一个各方接受的，相对公平的方法或者平台来完成博弈，维护社会的公平正义。基于对城市住房所持的价值观念，我国城市住房供给制度的变迁一直是在政治经济现实条件的变化、政治经济法律制度的变革、国外经济形势变幻的夹缝中进行的，住房供给制度几乎完全成为配合完成其他政治经济目标的配角，其本身的制度目的一直处于被忽略的地位。
第六章：介绍国外住房供给制度。本章选取德国和美国作为研究对象，总结两国住房供给制度变迁的过程、具体制度和经验教训，以期给我国住房供给制度的制定提供启示。德国拥有世界上最先进的住房供给制度，而美国因住房金融制度引发的次贷危机更值得我们在当下进行深思。
第七章：对何为正义的城市住房供给制度的探寻。本章先从人权和法的价值两个维度探讨什么是正义的城市住房供给制度；接下来讨论了城市住房供给制度与社会的关系；最后，得出这样的结论：一个正义的住房供给制度应该是一个符合人权标准，促进人人拥有平等的住房权利，禁止政府侵犯住房权利，满足人的安全、平等、自由和效率要求的法律制度。作为一个正义的住房供给制度，应该坚持其本身的法律精神、原则和内容，不能过分被动适应社会政治、经济环境的变化。
第八章：构建我国城市住房供给制度的目标和原则。首先，本章对当前住房领域中人们困惑的几个问题做了回应，明确了“住房供给制度的前提是城市土地公有制”，“住房制度改革不能倒退”，“国家必须干预城市住房供给”三个问题。然后，本章提出城市住房供给制度的目标是满足居民居住需要、改善居民住房条件；此目标的实现方式是保证居民“住有所居”，城市住房供给以廉租房、公租房为主，商品房为辅；城市住房供给制度应坚持最低保障原则、效率原则和公平原则。
Housing is a necessity for human's survival and development. It is the shelter andthe place of family’s life and social interactions. At the same time, housing is thecommodity. Its low holding cost and huge value made it an important way to invest.
From the necessity perspective, the housing problem is the human rights issue. Itis the nation's obligations to meet the residents' living needs and improve the livingconditions. It’s also an important content of the healthy and orderly development ofthe society to satisfy and guide the residents housing demand. State’s investment inthe housing of urban dwellers tends to conflict with the national investment in otherareas, such as industrial development and national defense. Whether there is a housingsystem which is according to human right’s standard, reasonably processing thecontradiction between ubran housing and the investment in other industries andmeeting residents’ maximum standard housing needs in line with the level ofeconomic development is very significant. From the view of the commodity, theproduction, consumption, distribution and exchange of housing is an industry.Housing industry attracts a lot of attention because of its outstanding contribution toincrease government fiscal revenue and promote economic growth. However,emphasis too much on housing’s commodity attribute and trade it as a tool to increasefiscal revenue and economic growth would lead to many social problems and bringdisastrous consequences of economy and society.
The the root cause of the problem of urban housing is industrialization andurbanization. In the18th and19th century, during the process of the industrialrevolution, many countries had experienced the shortage of urban housing. Theyformulated measures to solve the problem and accumulated a lot of valuableexperience.
China's Industrialization and Urbanization began in1949, which is quite late.Since then, Chinese government has set a lot of related measures to improve thehousing conditions, but it does not solve the problem fundamentally. Urban housingproblem has been the whole country's problems.
The reason is that we do not have enough knowledge of these two issues. One is the state's obligations in housing, the other is the relationship between housing andeconomic development. So the shortage of a right guidance view leading the urbanhousing system is not suitable for the social environment.
The purpose of this paper is to put forward the principle of the housing system tosolve city housing problems by combing the changes of the previous system history,the change of the value, gains and losses in different times, and referencing theexperience of foreign countries.
The paper divided into the following several parts:
Introduction: Introduce the theoretical and practical significance of the study ofthe new Chinese urban housing supply system, the main problem of domestic andinternational research literature review of the research areas, research methods, ideasand innovation of this paper. In addition, the introduction difines the concept and thecontent of the urban housing supply system and makes clear the object and the scopeof the research.
The first chapter to the fourth chapter combs urban housing supply systemsince1949, introducing the cause，the process and result of urban housing supplysystem in different period.
The first chapter: introduce urban housing supply system in the begining of theEstablishment. There had beeen a serious shortage of city housing in the beginning of1949. In order to establish and consolidate the new born socialist regime and to easethe shortage of urban housing problem, Governmen forfeited and received the feudaland imperialist nature of urban real estate, carried out the public-private partnershipmovement and Socialist transformation. And then, the public housing systemestablished. At the same time, complying with the requirements of the production ofthe city, the urban property investment system and welfare distribution systemestablished.
The second chapter: Introduce the city housing system during the Great LeapForward and the Cultural Revolution Period. In the Great Leap Forward, unilaterallyemphasising on the development of heavy industry, city housing construction hadmade enormous sacrifices. During the Cultural Revolution Period, urban housingconstruction once stagnated until Deng Xiaoping back to work.
The third chapter: Introduce the changes of urban housing supply system duringthe period from the reform and opening up to financial crisis which happened in1998. After reform and opening up, the fundamental change happened because of fallingdown of the level of housing condition in city, financial pressure and urbanizationprocess. Under the promotion of actual pressure and new concept, reform of urbanhousing supply system is started, the investor of urban housing becomes diversity,commercial housing is developed in pilot. At the beginning of1980s, with the reformof the city economic system and the spread of stable financial economic policyestablishment, urban housing system continues to push forward, housingcommercialization process speeds up, the emergence of a new collaborationhouse-building mode, land compensation supply system is established. In1991, DengXiaoping's southern talk promoted the development of economy and the reform ofeconomic system, city housing distribution system was changed from the materialobject welfare distribution gradually to monetary allocation.
The forth chapter: Introduce the changes of urban housing supply system duringthe period from the year when financial crisis happened to today in Southeast Asian.In1998, in order to induce negative influence which caused by the financial crisis toChinese economy, urban housing money distribution system was established, and thesystem of physical welfare distribution was abolished. The establishment of themonetized housing distribution system made Chinese economy security through theSoutheast Asian financial crisis. In2003, SARS happened, in order to preventeconomic downturn and keep the high-speed economic growth, the real estateindustry was established as the pillar industry of the national economy, a series ofpromotion city housing consumption systems were published. The urban housingmade a great contribution to the economic growth. And then, the system of urbanhousing was accommodated frequently. In2008, deflation real estate policy is shiftedto expansion policy which promotes the city housing construction investment tradingin order to cope with the subprime crisis on our country's economic impact, promoteeconomic growth. Urban housing supply system saved the Chinese economy in aemergency situation. With city housing contradictory violent, beginning from the yearof2009, the central government comes to realize the importance of the construction ofguarantee house, and the contradictions between the central and local government alsoincreasingly prominent.
The fifth chapter: Inspection of transition of urban housing supply system ofPeople’s Republic of China. Under the foundation of inspection, this chapter generalizes the process of transition about values of urban housing in China sincefounding, regarding the city housing problem on the game among the interest subjectsand the relationship between the urban housing supply system and the development ofsocial economy. With the development of politic, economy and foreign environment,the values regarding housing system show the process from “political” to “economic”,from “industry” to “live”, from “enjoy the ownership” to “enjoy the use right”, from“rely on market” to “rely on guarantee house”. Regarding the urban housing, theinterest subjects, the central and local governments, real estate developers, Banks,urban residents all have multiple interest demand, so it is necessary to look for arelatively fair way which all the parties can accept to complete the game or platform,maintaining the social equity and justice. Because of the values about urban housing,the changes of the urban housing system are finished in the crack which among thechanges of political and economic reality conditions, political and economic lawsystem, foreign economic situation, as a result housing system almost completelybecome a supporting role in order to complete other political and economic goals, andits aim is neglected.
The sixth chapter: Introduction of the foreign housing supply system. Thischapter selects Germany and the United States as the research object, summarize thechanging process of housing supply system and gain and loss in the two countries inorder to supply experiences and lessons to the housing supply system in our country.
The seventh chapter: Explore the urban housing supply system which is justice.Firstly, this chapter explores urban housing supply system which is the justice fromhuman rights and the value of act, and then discuss the relations between the urbanhousing system and society, and the final conclusion is that the justice residence legalsystem should be according with human rights standards, promote everyone has equalhousing rights, ban government infringe upon housing rights, satisfy the safety,equality, freedom and efficiency. As a justice urban housing supply system, it shouldinsist on the spirit, principle and content of law, rather than adapt passively to thesocial political and economic environment as a primary task.
The eighth chapter: Introduce the objectives and principles of urban housingsupply system. First, this chapter responses three questions which a few peopleconfuse about in the current area of housing: city public ownership of land is thepremise of the housing supply system, housing system reform can not turn back, and the state must intervene in the urban housing supply. Then, this chapter proposes thatthe urban housing supply system goal is to meet the living needs, improve the housingconditions of residents. The realization of this goal is to ensure that residents' havehouse to live in, and urban housing supply give priority to affordable housing andpublic rental housing, supplemented by commercial property. To safeguard theachievement of this objective, we should stick to the principle of minimum protection,the principle of efficiency and the principle of fairness.
引文
①宋黎鹃.一定要有自己的房子？[EB/OL]． http://www.psychologies.com.cn/life/investigation/house.
②宋黎鹃.一定要有自己的房子？[EB/OL]．http://www.psychologies.com.cn/life/investigation/house.
③宋黎鹃.一定要有自己的房子？[EB/OL]． http://www.psychologies.com.cn/life/investigation/house.
①Shlomo Angel.“Housing Policy Matters”（A Global Analysis Oxford University Press,2000），p.3-4.转引自：邓卫,宋扬.住宅经济学[M]．北京：清华大学出版社，2008，第3页．
②陈涛.中国家庭住房价值40万亿，占据一半私人财富[EB/OL]．http://finance.qq.com/a/20091011/000482.htm，2009年10月21日，来源：新民晚报．
③吴璇，欧阳永晟，周方，陈伟秋，穗府研，穗房宣.广州市长称房价是政治问题，推七措施抑制房价
[EB/OL]．http://bj.house.sina.com.cn/scan/2007-03-28/0811182107.html，来源:金羊网．
①恩格斯.论住宅问题[A].中共中央马克思恩格斯列宁斯大林著作编译局.马克思恩格斯全集(第18卷)[100]．北京：人民出版社，1995，第233-321页．
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第196页．
①地方政府财政收入，多数来源土地招拍挂获利
上海三联书店，上海人民出版社，2008，第3页．
①吕俊华，彼得·罗，张杰.1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第280-281页．
②吕俊华，彼得·罗，张杰.1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第279页．
①吕俊华，彼得·罗，张杰.1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第195-196页．
②Kosta Mathéy, ed., Housing Policies in the Socialist Third World (London:Mansell PublishingLimited,1990), P13-14．
①【英】史密斯著，卢卫译.城市化，住宅和发展过程[M]．天津社会科学院出版社，2000，第6页．
②【英】史密斯著，卢卫译.城市化，住宅和发展过程[M]．天津社会科学院出版社，2000，第254页．
①张山斯．房子：60年的激荡史[EB/OL]. http://media.sj998.com/html/2009-09-23/160790.shtml．
②蔡德容.中国城镇住宅体制改革研究[M].北京:中国财政经济出版社，1987，第35页.转引自吕俊华，彼得·罗，张杰.1840-2000中国现代城市住宅[M].北京：清华大学出版社，2003，第115页．
①关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页.“因为只有这样，才能使城市居民有足够的房屋可住。如果不采取这样的方针，而采取相反的方针，如象土地改革运动中某些个别城市曾错误地实行的没收房屋，或不确定、不保护房屋所有权，不问具体情况无条件、无限制地强制压低房屋租额等办法，结果就会造成城市房屋的破坏。当修盖房屋无利可图而房屋所有权又无可靠保障时，不仅没有人愿意花钱去盖新房屋，而且连旧有的房屋也会没有人管、没有人修，甚至任意拆卖；结果使得人民没有足够的房子住，对于人民反而极为不利。人民政府将来是一定要修筑多量的城市房屋来解决市民的住宅问题的，但是，今天国家的资财主要是用于进行人民革命战争和用于恢复和发展生产，不可能投下大量资本来建筑房屋。因此就需要鼓励私人资本来修建房屋。要使私人资本愿意投入房屋的建造，就必须保护房屋的所有权并允许其正当合法地租赁，让资本可以周转，房主有利可图。但是，怎样才算有利可图呢？由于房屋的等级、地位……等复杂情况，不可能也无须规定硬性的租额，只可以由房主和房客自由协议才能确定。政府今天的责任，只在于取缔一些封建的特权、强占强租、投机取巧或收取过高租额的行为，使房屋的租赁确能在自由协议的基础上进行，让工人及其他劳动人民有房可住并不至受到过分的剥削······”
②关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页.
③关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页.
④华北局关于坚决纠正侵犯人们私有财产和劳动所得行为的通报（1950年5月17日）[Z]．中共中央华北局办公厅．中共中央华北局重要文件汇编（第一卷）[Z]，1954，第616页．
①毕宝德．中国房地产市场研究[M]．北京：中国人民大学出版社，1994，第21页．转引自：吕俊华，彼得·罗，张杰.1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第115页．
②陈方南．新中国城市土地政策评析[J]．东北师大学报，2006，6．
③王先进．土地法全书[M]．长春：吉林教育出版社，1990，第36-37页．
④上海私营房地产的社会主义改造[A]．中共上海市委党史研究室．峥嵘岁月（1949－1978）[100]，2002．转引自：
⑤关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页．
①张群．居有其屋——中国住房权历史研究[M]．北京：社会科学文献出版社，2009，第183页．
①张群．居有其屋——中国住房权历史研究[M]．北京：社会科学文献出版社，2009年，第185页．
①中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》
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①上海私营房地产的社会主义改造[A]．中共上海市委党史研究室．峥嵘岁月（1949－1978）[100]，2002．转引自：http://blog.soufun.com/2393884/3006338/articledetail.htm．
②中央主管机关负责人就城市私有出租房屋的社会主义改造工作发表谈话[Z]．国家房地产政策文件选编
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③国家房产管理局对国务院批转的“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的说明（1964年7月
15日）[Z]．房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948-1981）[Z]，1982，第229页．
①谭惕吾．对报纸党组和房屋改造的意见[A]．中国政治法律学会资料室．政治界右派分子谬论汇集
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①谭惕吾．对报纸党组和房屋改造的意见[A]．中国政治法律学会资料室．政治界右派分子谬论汇集
[100]．北京：法律出版社，1957，第10页，转引自：张群．居有其屋——中国住房权历史研究[M]．北京：社会科学文献出版社，2009年，第193页．
②城市服务部张永励副部长在第一次全国房产工作会议上的总结报告（1958年2月8日）[A]．北京大学法律系民法教研室资料室．民法参考资料（第二分册）[A]，1983，第279页，转引自：张群．居有其屋——中国住房权历史研究[M]．北京：社会科学文献出版社，2009年，第194页．
③国家房产管理局对国务批转的“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告“的说明（1964年7月十五日）[A]．北京大学法律系民法教研室资料室．民法参考资料（第二分册）[A]，1983，第330页．
①中共中央马克思恩格斯列宁斯大林著作编译局．列宁全集（第1卷）[M]．北京：人民出版社，1955，第71页．
②中华人民共和国发展国民经济的第一个五年计划（一九五三——一九五七）[Z]．建国以来重要文献选
编（第六册）[Z]，北京：中央文献出版社，1993.
③中华人民共和国发展国民经济的第一个五年计划（一九五三——一九五七）[Z]．建国以来重要文献选
编（第六册）[Z]，北京：中央文献出版社，1993．
④Kwok，R.Y.，Urbanization in China: Town and Country in the People’s Republic of China（Ph.D.Thesis Columbia University. Ann Arbor, Xerox University Microfilms，1973，），pp241.转引自：Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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①吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第115页．
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第112页．
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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④Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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①王晓鸣．中国现代城市住宅建设管理大事记（1949-1986）[M]，北京：武汉工业大学出版社，1988，第
57页．转引自：吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第120页．
②1948年底，中央就设立城市公共房产管理委员会。
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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④李富春．关于发展国民经济的第一个五年计划的报告（节录）[Z]．建国以来重要文献选编（第六册），
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⑤吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第132-133页．
⑥吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第132页．
⑦吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第132页．
①http://baike.baidu.com/view/589803.htm
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第118页．
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第116页．
①居住面积包括走廊、客厅、卧室、厨房和卫生间等。
②Howe，C，“The Supply and Administration of Urban Housing in Mainland of China: The Case ofShanghai”，In China quarterly（1968,33），pp.80.转引自：Richard Kirkby，“China”，HousingPolicies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing LimitedLondon，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.289-293.
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第119页．
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第120页．
①刘少奇．中国共产党中央委员会向第八届全国代表大会第二次会议的工作报告（1958年5月5日）[Z]．建国以来重要文献选编（第十一册）［Z］．北京：中央文献出版社，1995．
②中国统计年鉴1984
③中国统计年鉴1984
④中国统计年鉴2010
①城市住房主要由直管公房、自管公房和私房组成。直管公房由城市房管部门直接管理，自管公房由单位自己管理，私房是私人手里还没有公有化的住房。
②孙清华等．住房制度改革和住房心理[M]．北京：中国建筑工业出版社，1991，第17页．转引自：吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第151页．
③立即行动起来，完成把钢产翻一番的伟大任务（1958年9月1日《人民日报》社论）[Z]．建国以来重要文献选编（第十一册）[Z]．北京：中央文献出版社，1995．
④中国统计年鉴1984
①我们的行动口号——反对浪费、勤俭建国[N]．人民日报，1958年2月2日；城市建设必须符合节约口
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②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第162页．
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第153页．
④关于人民公社若干问题的决议（1958年12月10日）［Z］．建国以来重要文献选编（第十一册）［Ｚ］．北京：中央文献出版社，1995．
①吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第163-164页．
②Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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③中共中央批转建筑工程部党组《关于解决城市住宅问题的报告》（1960年10月28日）[Z]．建国以来重要文献选编（第十三册）[Z]．北京：中央文献出版社，1996．
④中共中央批转国家计委党组《关于一九六一年国民经济计划控制数字的报告》（1960年９月30日）[Z]．建国以来重要文献选编（第十三册）[Z]．北京：中央文献出版社，1996．
①11个"五年计划":从超英赶美到坚定改革开放
[EB/OL]．http://www.sznews.com/news/content/2006-03/20/content_62696_7.htm，来源：中国青年报．
②中国统计年鉴2010
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④关于第三个五年计划安排情况的汇报提纲（草稿）(1965-09-02)[Z].建国以来重要文献选编（第二十册）。北京：中央文献出版社，1998.
①吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第175-176页．
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第176页．
①吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第184-185页．
②国务院批转国家建委关于加快城市住宅建设的报告（国发[1978]222号）
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③人民日报，1981年5月8日.转引自：Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.297.
④Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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①邓小平.解放思想，实事求是，团结一致向前看[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z].北京：人民出版社，1982.中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议公报[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）.北京：人民出版社，1982.
②国务院批转国家建委关于加快城市住宅建设的报告（国发[1978]222号）[EB/OL]，http://law.lawtime.cn/d550040555134_1_p1.html.
①Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.301.
②Zhang Jun,“China1980-2000:Urban Construction and Financing”, Unpublishes background paperprepared for The World Bank. Washington D.C.,October.1985.转引自: Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell PublishingLimited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.298-308.
③顾志明.住宅的性质和投资回收问题[J].江汉论坛，1980(5).
④何功建.住宅问题的现实和解决问题的设想[J].江汉论坛,1980(6).
⑤Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.302.
⑥邓卫,宋扬.住宅经济学[M].北京：清华大学出版社，2008，第381页.
⑦Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.301.
⑧国家统计年鉴2010
①中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议公报[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z].北京：人民出版社，1982.
②李先念．在中央工作会议上的讲话[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z].北京：人民出版社，1982.
①叶剑英．在庆祝中华人民共和国成立三十周年大会上的讲话[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）.北京：人民出版社.1982.
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第195页.
①人民日报，1981年5月8日.转引自：Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.297.
②李先念．在中央工作会议上的讲话[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z]．北京：人民出版社，1982．
③邓小平．目前的形势和任务[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z]．北京：人民出版社，1982．
①苏星.怎样使住宅问题解决得快些[J]．红旗．1980(2)．
②见1980年第7、9期的《红旗》。
③1980年4月2日，邓小平同胡耀邦、万里、姚依林、邓力群谈长期规划问题。在谈到建筑业和住宅问题时，小平同志作了重要指示。1984年5月，人民日报公开了这次谈话。《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实
[EB/OL]．http://news.163.com/10/0430/12/65H3DRDC000146BD.html.
①《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实
[EB/OL]．http://news.163.com/10/0430/12/65H3DRDC000146BD.html.
②《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实
[EB/OL]．http://news.163.com/10/0430/12/65H3DRDC000146BD.html.
③城市维护费的源头可追溯至1950年。
④国务院关于加强城市建设作的意见(摘录）(1978年3月)[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选
编（1948-1981）[Z],1982，第34-43页.
①大公报，1978年9月28日，转引自：Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.298.
②Kirkby, Richard J.R.,1985. Urbanization in China: Town and Country in a Developing Economy1949-2000AD. London, Croom Helm. p173.转引自: Richard Kirkby，“China”，Housing Policiesin the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297.
③上海市民一家变迁折射中国住房改革30年[EB/OL]．http://news.sina.com.cn/c/2008-10-20/135716488621.shtml.
①国家建委关于转发国家城市建设总局关于加强住宅建设工作的意见的通知（（８０）建发办字２１９号）
[EB/OL]，http://law.lawtime.cn/d561463566557_1_p4.html.
②在今年三月总局召开的第三次全国城市房产住宅享作会议亡副总局长秦仲方同志作了题为《再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理》的报告。1980-03
③大公报，1979年10月22日.转引自Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.305.
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第181页.
⑤秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
①秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
②具体做法是：对于住直管公房的困难户，自己全部或部分投资、投工、投料、改建、扩建住宅，所投入的资金抵房租；吸收个人资金参加新房建设，新房建成优先分配给“民助户”，若产权归公，民助资金由房管部门逐年偿还，若产权归私人，可将个人资金作为公房预付款，住户进驻后按合同交付价款。在改革初期，因与居民的实际承受能力相适应，发展较快。
③秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
④国家建委关于转发国家城市建设总局关于加强住宅建设工作的意见的通知（（８０）建发办字２１９号）
[EB/OL]．http://law.lawtime.cn/d561463566557_1_p4.html.
⑤吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第199页.
⑥秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
①李鹏.破冰股份制,房地产金融萌芽于深圳
[EB/OL]．http://house.focus.cn/news/2010-10-01/1062765.html，来源：中国房地产报．
②Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.306.
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.306.
①中国统计年鉴2009
②参见赵紫阳1986年3月25日在第六届全国人民代表大会第四次会议上做的《关于第七个五年计划的报告》。
①Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297-305.
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第200页.
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297-308.
④邓卫，宋扬.住宅经济学[M].北京：清华大学出版社，2008，第381页.
⑤Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297-305.
①中国统计年鉴2009
②赵紫阳.在第六届全国人民代表大会第二次会议上政府工作报告[N].人民日报,1984年6月2日.
①中共中央关于制定国民经济和社会发展第七个五年计划的建议[N].人民日报,1985年9月26日.
②中国住房50年变迁[EB/OL]，http://house.focus.cn/news/1999-10-20/147.html.
③城乡建设环境保护部《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知(80)城住字第94号[Z].国家房地产政策文件选编1985年～1987年.北京：能源出版社出版，1988，第71页.
①城乡建设环境保护部《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知(80)城住字第94号[Z].国家房地产政策文件选编1985年～1987年.北京：能源出版社出版，1988，第71页.
②关于住房券，可见下面“提高房租”中的介绍。
③中国住房50年变迁[EB/OL]．http://house.focus.cn/news/1999-10-20/147.html.
④赵紫阳.在中国共产党第十三届中央委员会第三次全体会议上的报告
[EB/OL]．http://www.people.com.cn/GB/shizheng/252/5089/5105/5186/20010430/456364.html.
①邓卫,宋扬.住宅经济学[M].北京：清华大学出版社，2008，第381页.
②Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.300.
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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①符曜伟.中国城市住宅建设与住房制度改革[A].陈俊生，刘国光主编.中国城市经济社会年鉴[100]，1990年第6期，北京：中国城市经济出版社，第200页，1990.
②1988年6月8日,建设部(88)建房字70号文印发了《关于制止贱价出售公有旧住房的紧急通知》,1988年12月5日,建设部、国务院房改领导小组以建房字第375号发出《关于加强出售公有住房价格管理的通知》，要求各地执行国务院公有房出售价格规定，建立公有住房出售价格申报制度和房地产价格评估机构。
①标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，低于市场价。
②1979-1998年的住房制度改革[EB/OL]．http://news.sohu.com/20070319/n248826155.shtml.
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①城镇住宅合作社管理暂行办法
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②城镇住宅合作社管理暂行办法
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③白永秀.陕西房地产市场发育的历史与现状[A].陕西现代市场体系研究[100].西安：陕西师范大学，1996，第226页.
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第223页.
⑤吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第223页.
①是否有利于发展社会主义社会的生产力，是否有利于增强社会主义国家的综合国力，是否有利于提高人民的生活水平
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第248页.
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第247页.
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第247页.
①卜凡中．房子那些事儿[EB/OL]．http://zqb.cyol.com/content/2010-05/19/content_3238271.html.
①朱剑红.房改，你真要改吗[N].人民日报，1998年9月20日.转引自：吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第255页.
②朱剑红.成功的起步——上海建立住房公积金制度纪要[N].人民日报，1995年6月10日，转引自：：吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［Ｍ］．北京：清华大学出版社，2003，第244-255页.
①叶永烈.商品房大战[M]，上海：复旦大学出版社，1997.转引自：吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第257-258页.
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①冯俊.住房与住房政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2009，第194页.
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④朱剑红.房改切入点——新房新制度[N].人民日报，1997年4月8日.
⑤中国统计年鉴2006
⑥吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第251页.
①迈克尔波特.态度，价值观，信念以及繁荣的微观经济学[A].塞缪尔亨廷顿，劳伦斯哈里森.文化的重要作用——价值观如何影响人类进步[100]，北京：新华出版社，2010，第68-69页.
①冯俊.住房与住房政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2009，第128页.
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①中国统计年鉴2009
①国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
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②呈先，岳国强，任荣荣.2010～2011年度REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间[EB/OL]，http://renzhiqianghy.blog.hexun.com/61318313_d.html.
①国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)
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①中国统计年鉴2009
②央行：个人住房贷款最低首付款比例可提高到30%
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①新国八条全文及内容解读
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①关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见
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①廉租住房保障办法[EB/OL]．http://house.people.com.cn/GB/98384/99156/99180/6580344.html．
①中国统计年鉴2009
①周文水.中国房产七年治政[EB/OL]．http://www.people.com.cn/GB/paper83/15416/1366078.html.
②周文水.中国房产七年治政[EB/OL]．http://www.people.com.cn/GB/paper83/15416/1366078.html.
③沈小杰.房地产成地产商"暴富制造器"房改让百姓没房住[EB/OL]．http://business.sohu.com/20061030/n246092323.shtml，来源：瞭望东方周刊.
①曾纪发.次贷危机对我国经济的十大影响
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②2008年政府工作报告
①刘展超.地方土地财政收入缩水，部委酝酿收益分配调整
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②关于恢复房地产业发展的若干意见
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①全国住房和城乡建设工作会提出09年做好九项工作
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②个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
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③国务院常务会研究完善促进房地产市场健康发展政策措施
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①温家宝总理接受新华社记者独家专访
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②国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
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①9.29房产“新政”[EB/OL]．http://q.sohu.com/forum/121/topic/51744021.
②国务院常务会议研究部署做好房地产市场调控工作
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①关于加快发展公共租赁住房的指导意见
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①根据国家统计局网站数据整理
①2012第一救市新政现身,安徽芜湖出台房产新政
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①【德】马克斯.韦伯著，閻克文译.经济与社会第一卷[M].上海：世纪出版集团，上海人民出版社，2010，第452-453页.
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③【美】道格拉斯.C.诺思著，钟正生，邢华，高东明，陈长江，赵晓男，尹振东，王成思译．理解经济变迁的过程[M]．北京：中国人民大学出版社，2008，第47页.
①刘少奇.中国共产党中央委员会向第八届全国代表大会第二次会议的工作报告[Z].建国以来重要文献选编（第十一册）[Z].北京：中央文献出版社，1995.
②李富春.关于第三个五年计划初步设想的说明要点[Z].建国以来重要文献选编（第十八册）[Z].北京：中央文献出版社，1998.
①09年政府工作报告征求意见后把“居者有其屋”改为了“居者有其所”。
①张鑫.中国城镇住房制度变迁中政府行为目标的逻辑演进（1949-2008），2009年辽宁大学博士论文.
②张鑫.中国城镇住房制度变迁中政府行为目标的逻辑演进（1949-2008），2009年辽宁大学博士论文.
③张鑫.中国城镇住房制度变迁中政府行为目标的逻辑演进（1949-2008），2009年辽宁大学博士论文.
①比如霍布斯在《利维坦》中，把政府比喻成一个半神半兽的大型怪物。
②这里参考了诺斯在《制度、制度变迁与经济绩效》中提到的一个简单模型，模型中仅包含统治者和选民。诺斯认为，在这个模型中，规则制定者就像一个歧视性垄断者，为不同的选民群体提供一定程度的保护和正义，或至少能够减少其内部混乱并保护产权；作为回报，统治者将获得税收收入。
①任志强．改革的目标与路径[EB/OL]．http://renzhiqiang.blog.sohu.com/168300905.html．
②任志强．改革的目标与路径[EB/OL]．http://renzhiqiang.blog.sohu.com/168300905.html．
③09年政府工作报告在征求意见后把“居者有其屋”改为了“居者有其所”。
④杨红旭．易居研究院：2010年全国房价收入比7.76，上海为15.4[EB/OL]．http://news.dichan.sina.com.cn/2011/04/01/297910.html．
⑤杨红旭．易居研究院：2010年全国房价收入比7.76，上海为15.4[EB/OL]．http://news.dichan.sina.com.cn/2011/04/01/297910.html．
①杨丽萍．楼市调控决心在政府[EB/OL]．http://www.htsc.com.cn/htnews/news.jsp?docId=513448021，来源：２１世纪经济报道．
②引自土资源部：2010年全国土地市场动态监测分析报告[EB/OL]．http://doc.mbalib.com/view/b8596dd8bfa282775909027246f46c3d.html，MBA智库文档
③引自土资源部.2010年全国土地市场动态监测分析报告[EB/OL]．http://doc.mbalib.com/view/b8596dd8bfa282775909027246f46c3d.html.
①余南平.欧洲社会模式——以欧洲住房政策和住房市场为视角[M].上海：华东师范大学出版社，2009，
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②黄育川．中国消费投资占GDP比例遭误读
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①中国顶级富豪前50位半数涉足房地产
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②南风.专家调查：中国富豪排行榜近六成为私营企业主，主要财富来源靠投资房地产致富[EB/OL]，http://www.nfinv.com/2011/1223/157575.html.
①从文明转型看中国现代化——访中央党校政法部主任张恒山教授[N]，学习时报，2012年3月26日.
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②徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）.
③徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）.
①Florian Tennstedt, Sozialgeschichte der Sozialpolitik in Deutschland, S.141.转引自:徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007
（4）．
②徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）．
①徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）.
②曾繁正.西方国家法律制度社会政策及立法[M].北京：红旗出版社，1998，第204-206页.
③郭义贵.略论德国的社会保障法律制度[J].福建政法管理干部学院学报，2001(4).
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①曾繁正.西方国家法律制度社会政策及立法[M].北京：红旗出版社，1998，第204-206页，转引自：郭义贵.略论德国的社会保障法律制度[J].福建政法管理干部学院学报，2001(4).
②【瑞】埃里希·艾克，王步涛，钱秀文译.魏玛共和国史(下卷)[M].北京：商务印书馆，1994，第115-118页.
③刘光耀.德国社会市场经济——理论、发展与比较[M].北京：中央党校出版社，2006，第87页.
①刘光耀.德国社会市场经济——理论、发展与比较[M].北京：中央党校出版社，2006，第88-89页.
②曾繁正.西方国家法律制度社会政策及立法[M].北京：红旗出版社，1998，第204-206页，转引自：郭义贵.略论德国的社会保障法律制度[J].福建政法管理干部学院学报，2001(4).
③刘光耀.德国社会市场经济——理论、发展与比较[M].中央党校出版社，2006，第88-89页.
④贾生化.德国住宅政策的演变和效果分析[J].外国经济与管理，1996(3).
①陈默．前联邦德国的住宅立法与住宅建设[J]．中国房地产导报，1999（15）．
②贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J]．外国经济与管理，1996（3）．
③陈默．前联邦德国的住宅立法与住宅建设[J]．中国房地产导报，1999（15）．
④贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J]．外国经济与管理，1996（3）．
⑤左婷，郑春荣．德国住房政策的转变及其原因分析[J]．中外企业家，2011（10）下．
⑥贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J．外国经济与管理，1996（3）．
①贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J].外国经济与管理，1996(3).
②左婷，郑春荣．德国住房政策的转变及其原因分析[J]．中外企业家，2011（10）下．
③贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J]．外国经济与管理，1996(3).
④余南平．欧洲社会模式——以欧洲住房政策和住房市场为视角[M]．上海：华东师范大学出版社，2009，
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①姚玲珍．德国社会保障制度[M］，上海人民出版社，2011年，234-235页．
②余南平．金融危机下德国住房模式反思[J].德国研究，2010（3）.余南平在此文中指出：德国基民盟1947年《阿伦纲领》、1949年《杜塞尔多夫纲领》在社会责任问题上均表达了与社会民主党同样的观点。具体可见Jeemy Leaman,The Political Economy of West Germany1945-1985, London: Macmillan,1988.
③数据来源：联邦统计局，available at http://www.destatis.de.，转引自：左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
④左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
⑤左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
①左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
②德国住房保障制度走过了160多年
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③德国房屋租赁市场发达，补贴措施完善
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①余南平.欧洲社会模式——以欧洲住房政策和住房市场为视角[M].上海：华东师范大学出版社，2009，
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②郇公弟.德国在次贷危机中独善其身
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①迈克尔波特.态度，价值观，信念以及繁荣的微观经济学[A].塞缪尔亨廷顿，劳伦斯哈里森.文化的重要作用——价值观如何影响人类进步[100]，北京：新华出版社，2010，第70页.
②【英】萨拉格林.马不停蹄地改革[A].萨拉格林.我们还能住哪[100].武汉：华中科技大学，2010，第54页.
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③黄安年.美国政府的住房福利保障政策--从罗斯福新政到约翰逊“伟大社会”时期[J].山东师大学报，1998（4）.
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③李莉.美国公共住房政策的演变.2006年博士论文.
④重新解读居者有其屋住房市场成奥巴马改革新目标
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①陈彼得，魏昕.谁来拯救美国[M]．九州出版社
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②美国人口统计局年度统计报告，转引自：李莉.美国公共住房政策的演变.2006年博士论文.
①以上关于人权问题的论述参考张恒山.法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第239-247页.
②【美】A.麦金太尔.德行之后[M].北京：中国社会科学出版社，1995，第89页.转引自：张恒山.法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第377页.
③张恒山．法理要论[M]．北京：北京大学出版社，2009，第279页.
④张恒山．法理要论[M]．北京：北京大学出版社，2009，第359页.
①张恒山．法理要论[M]．北京：北京大学出版社，2009，第382页.
①采用了王宏哲的博士论文《适足住房权研究》中对adequate的翻译。
②【挪】A．艾德．作为人权的经济、社会和文化权利[A]. A．艾德等编，黄列译．经济、社会和文化权利[100]．北京：中国社会科学出版社，2003，第21页．
①CESCR General Comment No.3[EB/OL]．www.unhcr.org/refworld/docid/4538838e10.html．
②The Right to Adequate Housing(Art.11(1)):.1991-12-13.CESCR General Comment4.(GeneralComments)[EB/OL]．http://www.unhchr.ch/tbs/doc.nsf/0/469f4d91a9378221c12563ed0053547e．
③王宏哲.适足住房权研究.2007年博士论文.
④Activities Of The United Nations Center for Human Settlements (Habitat): Progress Report OfThe Executive Director HS/C/17/INF.6,Table
2[EB/OL]． http://www.unhabitat.org/downloads/docs/1986_44675_inf6.htm．
①张恒山．法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第384页．
②张恒山．法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第200页．
③张恒山．法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第260页．
①Niklas Luhmann, a Sociological Theory of Law (London：Routledg&. Kegan Paulple),1985, pp.1.
②Niklas Luhmann, a Sociological Theory of Law (London：Routledg&. Kegan Paulple),1985, pp.8.
①【美】萨缪尔森.王强译.公共支出的纯理论
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①杨重光．国外土地制度和管理及对我国的启示[J]．中国房地产，2004(12)
①王小乔.一直在分房，从来没违规[N].南方周末，2011年3月31日．笔者并没有在网上现有的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中找到相关的表述。
②在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案
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③关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见
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①目前，没有全国统一的限价房规定。限价房指限制销售价格、住房套型面积和销售对象的住房。限价房的土地供给以招拍挂方式取得，土地价格较低。
①巴曙松.构建住房制度:市场主导下的政府适度介入[J]．市场，2005（9）.
②程益群.住房保障法律制度研究，2009年博士论文.
①中国统计年鉴2009
②呈先，岳国强，任荣荣.2010～2011年度REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间
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③任荣荣：我国城镇住宅建设投资发展趋势
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①汪光焘．把握形势，明确任务，切实做好2007年建设工作——在全国建设工作会议上的报告
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①【美】约翰·罗尔斯著，何怀宏何包钢廖申白译．正义论[M]．北京：中国社会科学出版社，1988，第61页．
①参见《立法法》第58条。
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①关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页.“因为只有这样，才能使城市居民有足够的房屋可住。如果不采取这样的方针，而采取相反的方针，如象土地改革运动中某些个别城市曾错误地实行的没收房屋，或不确定、不保护房屋所有权，不问具体情况无条件、无限制地强制压低房屋租额等办法，结果就会造成城市房屋的破坏。当修盖房屋无利可图而房屋所有权又无可靠保障时，不仅没有人愿意花钱去盖新房屋，而且连旧有的房屋也会没有人管、没有人修，甚至任意拆卖；结果使得人民没有足够的房子住，对于人民反而极为不利。人民政府将来是一定要修筑多量的城市房屋来解决市民的住宅问题的，但是，今天国家的资财主要是用于进行人民革命战争和用于恢复和发展生产，不可能投下大量资本来建筑房屋。因此就需要鼓励私人资本来修建房屋。要使私人资本愿意投入房屋的建造，就必须保护房屋的所有权并允许其正当合法地租赁，让资本可以周转，房主有利可图。但是，怎样才算有利可图呢？由于房屋的等级、地位……等复杂情况，不可能也无须规定硬性的租额，只可以由房主和房客自由协议才能确定。政府今天的责任，只在于取缔一些封建的特权、强占强租、投机取巧或收取过高租额的行为，使房屋的租赁确能在自由协议的基础上进行，让工人及其他劳动人民有房可住并不至受到过分的剥削······”
②关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页.
③关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页.
④华北局关于坚决纠正侵犯人们私有财产和劳动所得行为的通报（1950年5月17日）[Z]．中共中央华北局办公厅．中共中央华北局重要文件汇编（第一卷）[Z]，1954，第616页．
①毕宝德．中国房地产市场研究[M]．北京：中国人民大学出版社，1994，第21页．转引自：吕俊华，彼得·罗，张杰.1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第115页．
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⑤关于城市房产、房租的性质和政策[N].人民日报（新华社信箱），1949年8月12日.房产通讯社．国家房地产政策文件选编（1948年－1981年）[Z]，1982年，第7页．
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①张群．居有其屋——中国住房权历史研究[M]．北京：社会科学文献出版社，2009年，第185页．
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②中央主管机关负责人就城市私有出租房屋的社会主义改造工作发表谈话[Z]．国家房地产政策文件选编
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③国家房产管理局对国务院批转的“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的说明（1964年7月
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①谭惕吾．对报纸党组和房屋改造的意见[A]．中国政治法律学会资料室．政治界右派分子谬论汇集
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①谭惕吾．对报纸党组和房屋改造的意见[A]．中国政治法律学会资料室．政治界右派分子谬论汇集
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①吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第115页．
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③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
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①王晓鸣．中国现代城市住宅建设管理大事记（1949-1986）[M]，北京：武汉工业大学出版社，1988，第
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③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.289-293.
④李富春．关于发展国民经济的第一个五年计划的报告（节录）[Z]．建国以来重要文献选编（第六册），
[Z]．北京：中央文献出版社，1993．
⑤吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第132-133页．
⑥吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第132页．
⑦吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第132页．
①http://baike.baidu.com/view/589803.htm
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第118页．
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第116页．
①居住面积包括走廊、客厅、卧室、厨房和卫生间等。
②Howe，C，“The Supply and Administration of Urban Housing in Mainland of China: The Case ofShanghai”，In China quarterly（1968,33），pp.80.转引自：Richard Kirkby，“China”，HousingPolicies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing LimitedLondon，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.289-293.
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第119页．
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第120页．
①刘少奇．中国共产党中央委员会向第八届全国代表大会第二次会议的工作报告（1958年5月5日）[Z]．建国以来重要文献选编（第十一册）［Z］．北京：中央文献出版社，1995．
②中国统计年鉴1984
③中国统计年鉴1984
④中国统计年鉴2010
①城市住房主要由直管公房、自管公房和私房组成。直管公房由城市房管部门直接管理，自管公房由单位自己管理，私房是私人手里还没有公有化的住房。
②孙清华等．住房制度改革和住房心理[M]．北京：中国建筑工业出版社，1991，第17页．转引自：吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第151页．
③立即行动起来，完成把钢产翻一番的伟大任务（1958年9月1日《人民日报》社论）[Z]．建国以来重要文献选编（第十一册）[Z]．北京：中央文献出版社，1995．
④中国统计年鉴1984
①我们的行动口号——反对浪费、勤俭建国[N]．人民日报，1958年2月2日；城市建设必须符合节约口
号[N]．人民日报，1958年5月24日．
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第162页．
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第153页．
④关于人民公社若干问题的决议（1958年12月10日）［Z］．建国以来重要文献选编（第十一册）［Ｚ］．北京：中央文献出版社，1995．
①吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第163-164页．
②Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.293.
③中共中央批转建筑工程部党组《关于解决城市住宅问题的报告》（1960年10月28日）[Z]．建国以来重要文献选编（第十三册）[Z]．北京：中央文献出版社，1996．
④中共中央批转国家计委党组《关于一九六一年国民经济计划控制数字的报告》（1960年９月30日）[Z]．建国以来重要文献选编（第十三册）[Z]．北京：中央文献出版社，1996．
①11个"五年计划":从超英赶美到坚定改革开放
[EB/OL]．http://www.sznews.com/news/content/2006-03/20/content_62696_7.htm，来源：中国青年报．
②中国统计年鉴2010
③李富春.关于第三个五年计划初步设想的说明要点(1964年5月1日)[Z].建国以来重要文献选编（第十八册）[Z].北京：中央文献出版社,1998.
④关于第三个五年计划安排情况的汇报提纲（草稿）(1965-09-02)[Z].建国以来重要文献选编（第二十册）。北京：中央文献出版社，1998.
①吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第175-176页．
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第176页．
①吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第184-185页．
②国务院批转国家建委关于加快城市住宅建设的报告（国发[1978]222号）
[EB/OL]．http://law.lawtime.cn/d550040555134_1_p4.html.
③人民日报，1981年5月8日.转引自：Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.297.
④Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.14.
①邓小平.解放思想，实事求是，团结一致向前看[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z].北京：人民出版社，1982.中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议公报[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）.北京：人民出版社，1982.
②国务院批转国家建委关于加快城市住宅建设的报告（国发[1978]222号）[EB/OL]，http://law.lawtime.cn/d550040555134_1_p1.html.
①Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.301.
②Zhang Jun,“China1980-2000:Urban Construction and Financing”, Unpublishes background paperprepared for The World Bank. Washington D.C.,October.1985.转引自: Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell PublishingLimited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.298-308.
③顾志明.住宅的性质和投资回收问题[J].江汉论坛，1980(5).
④何功建.住宅问题的现实和解决问题的设想[J].江汉论坛,1980(6).
⑤Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.302.
⑥邓卫,宋扬.住宅经济学[M].北京：清华大学出版社，2008，第381页.
⑦Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London：Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.301.
⑧国家统计年鉴2010
①中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议公报[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z].北京：人民出版社，1982.
②李先念．在中央工作会议上的讲话[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z].北京：人民出版社，1982.
①叶剑英．在庆祝中华人民共和国成立三十周年大会上的讲话[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）.北京：人民出版社.1982.
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第195页.
①人民日报，1981年5月8日.转引自：Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.297.
②李先念．在中央工作会议上的讲话[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z]．北京：人民出版社，1982．
③邓小平．目前的形势和任务[Z].三中全会以来重要文献汇编（上）[Z]．北京：人民出版社，1982．
①苏星.怎样使住宅问题解决得快些[J]．红旗．1980(2)．
②见1980年第7、9期的《红旗》。
③1980年4月2日，邓小平同胡耀邦、万里、姚依林、邓力群谈长期规划问题。在谈到建筑业和住宅问题时，小平同志作了重要指示。1984年5月，人民日报公开了这次谈话。《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实
[EB/OL]．http://news.163.com/10/0430/12/65H3DRDC000146BD.html.
①《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实
[EB/OL]．http://news.163.com/10/0430/12/65H3DRDC000146BD.html.
②《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实
[EB/OL]．http://news.163.com/10/0430/12/65H3DRDC000146BD.html.
③城市维护费的源头可追溯至1950年。
④国务院关于加强城市建设作的意见(摘录）(1978年3月)[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选
编（1948-1981）[Z],1982，第34-43页.
①大公报，1978年9月28日，转引自：Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.298.
②Kirkby, Richard J.R.,1985. Urbanization in China: Town and Country in a Developing Economy1949-2000AD. London, Croom Helm. p173.转引自: Richard Kirkby，“China”，Housing Policiesin the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297.
③上海市民一家变迁折射中国住房改革30年[EB/OL]．http://news.sina.com.cn/c/2008-10-20/135716488621.shtml.
①国家建委关于转发国家城市建设总局关于加强住宅建设工作的意见的通知（（８０）建发办字２１９号）
[EB/OL]，http://law.lawtime.cn/d561463566557_1_p4.html.
②在今年三月总局召开的第三次全国城市房产住宅享作会议亡副总局长秦仲方同志作了题为《再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理》的报告。1980-03
③大公报，1979年10月22日.转引自Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the SocialistThird World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell;München: Profil-Verl.,1990），p.305.
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第181页.
⑤秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
①秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
②具体做法是：对于住直管公房的困难户，自己全部或部分投资、投工、投料、改建、扩建住宅，所投入的资金抵房租；吸收个人资金参加新房建设，新房建成优先分配给“民助户”，若产权归公，民助资金由房管部门逐年偿还，若产权归私人，可将个人资金作为公房预付款，住户进驻后按合同交付价款。在改革初期，因与居民的实际承受能力相适应，发展较快。
③秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
④国家建委关于转发国家城市建设总局关于加强住宅建设工作的意见的通知（（８０）建发办字２１９号）
[EB/OL]．http://law.lawtime.cn/d561463566557_1_p4.html.
⑤吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第199页.
⑥秦仲方.再接再厉，加快城市住宅建设，搞好房产管理[Z].房产通讯社.国家房地产产政策文件选编
（1948-1981），1982.
①李鹏.破冰股份制,房地产金融萌芽于深圳
[EB/OL]．http://house.focus.cn/news/2010-10-01/1062765.html，来源：中国房地产报．
②Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.306.
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.306.
①中国统计年鉴2009
②参见赵紫阳1986年3月25日在第六届全国人民代表大会第四次会议上做的《关于第七个五年计划的报告》。
①Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297-305.
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第200页.
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297-308.
④邓卫，宋扬.住宅经济学[M].北京：清华大学出版社，2008，第381页.
⑤Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathéy（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.297-305.
①中国统计年鉴2009
②赵紫阳.在第六届全国人民代表大会第二次会议上政府工作报告[N].人民日报,1984年6月2日.
①中共中央关于制定国民经济和社会发展第七个五年计划的建议[N].人民日报,1985年9月26日.
②中国住房50年变迁[EB/OL]，http://house.focus.cn/news/1999-10-20/147.html.
③城乡建设环境保护部《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知(80)城住字第94号[Z].国家房地产政策文件选编1985年～1987年.北京：能源出版社出版，1988，第71页.
①城乡建设环境保护部《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知(80)城住字第94号[Z].国家房地产政策文件选编1985年～1987年.北京：能源出版社出版，1988，第71页.
②关于住房券，可见下面“提高房租”中的介绍。
③中国住房50年变迁[EB/OL]．http://house.focus.cn/news/1999-10-20/147.html.
④赵紫阳.在中国共产党第十三届中央委员会第三次全体会议上的报告
[EB/OL]．http://www.people.com.cn/GB/shizheng/252/5089/5105/5186/20010430/456364.html.
①邓卫,宋扬.住宅经济学[M].北京：清华大学出版社，2008，第381页.
②Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.300.
③Richard Kirkby，“China”，Housing Policies in the Socialist Third World，ed. Kosta Mathé
y（London:Mansell Publishing Limited London，New York: Mansell; München: Profil-Verl.,1990），p.300.
①符曜伟.中国城市住宅建设与住房制度改革[A].陈俊生，刘国光主编.中国城市经济社会年鉴[100]，1990年第6期，北京：中国城市经济出版社，第200页，1990.
②1988年6月8日,建设部(88)建房字70号文印发了《关于制止贱价出售公有旧住房的紧急通知》,1988年12月5日,建设部、国务院房改领导小组以建房字第375号发出《关于加强出售公有住房价格管理的通知》，要求各地执行国务院公有房出售价格规定，建立公有住房出售价格申报制度和房地产价格评估机构。
①标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，低于市场价。
②1979-1998年的住房制度改革[EB/OL]．http://news.sohu.com/20070319/n248826155.shtml.
①冯俊.住房与住房政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2009，第194页.
①城镇住宅合作社管理暂行办法
[EB/OL]．http://news.zhulong.com/database/news/2007/06/13/513317858.htm.
②城镇住宅合作社管理暂行办法
[EB/OL]．http://news.zhulong.com/database/news/2007/06/13/513317858.htm.
③白永秀.陕西房地产市场发育的历史与现状[A].陕西现代市场体系研究[100].西安：陕西师范大学，1996，第226页.
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第223页.
⑤吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第223页.
①是否有利于发展社会主义社会的生产力，是否有利于增强社会主义国家的综合国力，是否有利于提高人民的生活水平
②吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第248页.
③吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第247页.
④吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第247页.
①卜凡中．房子那些事儿[EB/OL]．http://zqb.cyol.com/content/2010-05/19/content_3238271.html.
①朱剑红.房改，你真要改吗[N].人民日报，1998年9月20日.转引自：吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［M］．北京：清华大学出版社，2003，第255页.
②朱剑红.成功的起步——上海建立住房公积金制度纪要[N].人民日报，1995年6月10日，转引自：：吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅［Ｍ］．北京：清华大学出版社，2003，第244-255页.
①叶永烈.商品房大战[M]，上海：复旦大学出版社，1997.转引自：吕俊华，彼得．罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第257-258页.
②城镇经济适用住房建设管理办法[EB/OL]，http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/jjsyf/574796.htm.
①冯俊.住房与住房政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2009，第194页.
①朱剑红.房改切入点——新房新制度[N].人民日报，1997年4月8日.
②国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发〔1994〕43号）
[EB/OL]． http://news.hexun.com/2008-09-16/108930633.html.
③陈学斌.在中国住房制度研究会的会议上的讲话（摘要,1997.6.16）[J]．中国房地信息，1997(7).
④朱剑红.房改切入点——新房新制度[N].人民日报，1997年4月8日.
⑤中国统计年鉴2006
⑥吕俊华，彼得·罗，张杰．1840-2000中国现代城市住宅[M]．北京：清华大学出版社，2003，第251页.
①迈克尔波特.态度，价值观，信念以及繁荣的微观经济学[A].塞缪尔亨廷顿，劳伦斯哈里森.文化的重要作用——价值观如何影响人类进步[100]，北京：新华出版社，2010，第68-69页.
①冯俊.住房与住房政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2009，第128页.
②《城镇廉租住房管理办法》（中华人民共和国建设部第70号令）
[EB/OL]．http://house.focus.cn/news/1999-10-23/347.html.
①中国统计年鉴2009
①国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
[Eb/OL]．http://house.focus.cn/newshtml/55579.html.
②呈先，岳国强，任荣荣.2010～2011年度REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间[EB/OL]，http://renzhiqianghy.blog.hexun.com/61318313_d.html.
①国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)
[EB/OL]．http://www.gov.cn/zwgk/2005-08/12/content_22138.htm.
①中国统计年鉴2009
②央行：个人住房贷款最低首付款比例可提高到30%
[EB/OL]．http://finance.sina.com.cn/g/20050316/21581435616.shtml，来源：新华网.
①新国八条全文及内容解读
[EB/OL].http://www.lawtime.cn/info/fangdichan/fdcnews/20110128134753_3.html.
②中国十年房地产调控心电图（2001～2010）
[EB/OL].http://house.ifeng.com/toutiao/detail_2011_03/10/5078783_0.shtml，来源：中国新闻网.
①关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见
[EB/OL]．http://news.xinhuanet.com/newscenter/2006-05/29/content_4616608.htm，来源：新华网.
①廉租住房保障办法[EB/OL]．http://house.people.com.cn/GB/98384/99156/99180/6580344.html．
①中国统计年鉴2009
①周文水.中国房产七年治政[EB/OL]．http://www.people.com.cn/GB/paper83/15416/1366078.html.
②周文水.中国房产七年治政[EB/OL]．http://www.people.com.cn/GB/paper83/15416/1366078.html.
③沈小杰.房地产成地产商"暴富制造器"房改让百姓没房住[EB/OL]．http://business.sohu.com/20061030/n246092323.shtml，来源：瞭望东方周刊.
①曾纪发.次贷危机对我国经济的十大影响
[EB/OL]．http://www.zgxxb.com.cn/jdgc/201002262353.shtml.
②2008年政府工作报告
①刘展超.地方土地财政收入缩水，部委酝酿收益分配调整
[EB/OL]．http://finance.people.com.cn/n/GB/8665059.html.
②关于恢复房地产业发展的若干意见
[EB/OL]．http://news.800j.com.cn/xafcxxw/zx00zxzx/zx18zcfg/zx1805fgtw/zx1803ssfg/zx180309szf/200809/t20080910_199552.htm.
①全国住房和城乡建设工作会提出09年做好九项工作
[EB/OL]．http://www.gov.cn/gzdt/2009-01/13/content_1203688.htm.
②个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
[EB/OL]．http://news.qq.com/a/20091209/002970.htm，来源：中国广播网.
③国务院常务会研究完善促进房地产市场健康发展政策措施
[EB/OL]．http://news.xinhuanet.com/politics/2009-12/14/content_12645945.htm.
①温家宝总理接受新华社记者独家专访
[EB/OL]．http://www.tianshannet.com.cn/news/content/2009-12/27/content_4672336_4.htm.
②国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
[EB/OL]．http://news.xinhuanet.com/politics/2010-04/17/c_1239755.htm.
①9.29房产“新政”[EB/OL]．http://q.sohu.com/forum/121/topic/51744021.
②国务院常务会议研究部署做好房地产市场调控工作
[EB/OL]．http://www.gov.cn/ldhd/2011-01/26/content_1793170.htm
①关于加快发展公共租赁住房的指导意见
[EB/OL]．http://www.gov.cn/gzdt/2010-06/13/content_1627138.htm．
①根据国家统计局网站数据整理
①2012第一救市新政现身,安徽芜湖出台房产新政
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③【美】道格拉斯.C.诺思著，钟正生，邢华，高东明，陈长江，赵晓男，尹振东，王成思译．理解经济变迁的过程[M]．北京：中国人民大学出版社，2008，第47页.
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②李富春.关于第三个五年计划初步设想的说明要点[Z].建国以来重要文献选编（第十八册）[Z].北京：中央文献出版社，1998.
①09年政府工作报告征求意见后把“居者有其屋”改为了“居者有其所”。
①张鑫.中国城镇住房制度变迁中政府行为目标的逻辑演进（1949-2008），2009年辽宁大学博士论文.
②张鑫.中国城镇住房制度变迁中政府行为目标的逻辑演进（1949-2008），2009年辽宁大学博士论文.
③张鑫.中国城镇住房制度变迁中政府行为目标的逻辑演进（1949-2008），2009年辽宁大学博士论文.
①比如霍布斯在《利维坦》中，把政府比喻成一个半神半兽的大型怪物。
②这里参考了诺斯在《制度、制度变迁与经济绩效》中提到的一个简单模型，模型中仅包含统治者和选民。诺斯认为，在这个模型中，规则制定者就像一个歧视性垄断者，为不同的选民群体提供一定程度的保护和正义，或至少能够减少其内部混乱并保护产权；作为回报，统治者将获得税收收入。
①任志强．改革的目标与路径[EB/OL]．http://renzhiqiang.blog.sohu.com/168300905.html．
②任志强．改革的目标与路径[EB/OL]．http://renzhiqiang.blog.sohu.com/168300905.html．
③09年政府工作报告在征求意见后把“居者有其屋”改为了“居者有其所”。
④杨红旭．易居研究院：2010年全国房价收入比7.76，上海为15.4[EB/OL]．http://news.dichan.sina.com.cn/2011/04/01/297910.html．
⑤杨红旭．易居研究院：2010年全国房价收入比7.76，上海为15.4[EB/OL]．http://news.dichan.sina.com.cn/2011/04/01/297910.html．
①杨丽萍．楼市调控决心在政府[EB/OL]．http://www.htsc.com.cn/htnews/news.jsp?docId=513448021，来源：２１世纪经济报道．
②引自土资源部：2010年全国土地市场动态监测分析报告[EB/OL]．http://doc.mbalib.com/view/b8596dd8bfa282775909027246f46c3d.html，MBA智库文档
③引自土资源部.2010年全国土地市场动态监测分析报告[EB/OL]．http://doc.mbalib.com/view/b8596dd8bfa282775909027246f46c3d.html.
①余南平.欧洲社会模式——以欧洲住房政策和住房市场为视角[M].上海：华东师范大学出版社，2009，
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②黄育川．中国消费投资占GDP比例遭误读
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①中国顶级富豪前50位半数涉足房地产
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②徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）.
③徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）.
①Florian Tennstedt, Sozialgeschichte der Sozialpolitik in Deutschland, S.141.转引自:徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007
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②徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）．
①徐健.“社会国家”思想、公众舆论和政治家俾斯麦——近代德国社会保障制度的缘起[J].安徽史学，2007（4）.
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①曾繁正.西方国家法律制度社会政策及立法[M].北京：红旗出版社，1998，第204-206页，转引自：郭义贵.略论德国的社会保障法律制度[J].福建政法管理干部学院学报，2001(4).
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①刘光耀.德国社会市场经济——理论、发展与比较[M].北京：中央党校出版社，2006，第88-89页.
②曾繁正.西方国家法律制度社会政策及立法[M].北京：红旗出版社，1998，第204-206页，转引自：郭义贵.略论德国的社会保障法律制度[J].福建政法管理干部学院学报，2001(4).
③刘光耀.德国社会市场经济——理论、发展与比较[M].中央党校出版社，2006，第88-89页.
④贾生化.德国住宅政策的演变和效果分析[J].外国经济与管理，1996(3).
①陈默．前联邦德国的住宅立法与住宅建设[J]．中国房地产导报，1999（15）．
②贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J]．外国经济与管理，1996（3）．
③陈默．前联邦德国的住宅立法与住宅建设[J]．中国房地产导报，1999（15）．
④贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J]．外国经济与管理，1996（3）．
⑤左婷，郑春荣．德国住房政策的转变及其原因分析[J]．中外企业家，2011（10）下．
⑥贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J．外国经济与管理，1996（3）．
①贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J].外国经济与管理，1996(3).
②左婷，郑春荣．德国住房政策的转变及其原因分析[J]．中外企业家，2011（10）下．
③贾生化．德国住宅政策的演变和效果分析[J]．外国经济与管理，1996(3).
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①姚玲珍．德国社会保障制度[M］，上海人民出版社，2011年，234-235页．
②余南平．金融危机下德国住房模式反思[J].德国研究，2010（3）.余南平在此文中指出：德国基民盟1947年《阿伦纲领》、1949年《杜塞尔多夫纲领》在社会责任问题上均表达了与社会民主党同样的观点。具体可见Jeemy Leaman,The Political Economy of West Germany1945-1985, London: Macmillan,1988.
③数据来源：联邦统计局，available at http://www.destatis.de.，转引自：左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
④左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
⑤左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
①左婷，郑春荣.德国住房政策的转变及其原因分析[J].中外企业家，2011（10）下.
②德国住房保障制度走过了160多年
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④重新解读居者有其屋住房市场成奥巴马改革新目标
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①陈彼得，魏昕.谁来拯救美国[M]．九州出版社
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①以上关于人权问题的论述参考张恒山.法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第239-247页.
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①张恒山．法理要论[M]．北京：北京大学出版社，2009，第382页.
①采用了王宏哲的博士论文《适足住房权研究》中对adequate的翻译。
②【挪】A．艾德．作为人权的经济、社会和文化权利[A]. A．艾德等编，黄列译．经济、社会和文化权利[100]．北京：中国社会科学出版社，2003，第21页．
①CESCR General Comment No.3[EB/OL]．www.unhcr.org/refworld/docid/4538838e10.html．
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③王宏哲.适足住房权研究.2007年博士论文.
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①张恒山．法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第384页．
②张恒山．法理要论[M].北京：北京大学出版社，2009，第200页．
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①Niklas Luhmann, a Sociological Theory of Law (London：Routledg&. Kegan Paulple),1985, pp.1.
②Niklas Luhmann, a Sociological Theory of Law (London：Routledg&. Kegan Paulple),1985, pp.8.
①【美】萨缪尔森.王强译.公共支出的纯理论
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①杨重光．国外土地制度和管理及对我国的启示[J]．中国房地产，2004(12)
①王小乔.一直在分房，从来没违规[N].南方周末，2011年3月31日．笔者并没有在网上现有的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中找到相关的表述。
②在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案
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③关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见
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①目前，没有全国统一的限价房规定。限价房指限制销售价格、住房套型面积和销售对象的住房。限价房的土地供给以招拍挂方式取得，土地价格较低。
①巴曙松.构建住房制度:市场主导下的政府适度介入[J]．市场，2005（9）.
②程益群.住房保障法律制度研究，2009年博士论文.
①中国统计年鉴2009
②呈先，岳国强，任荣荣.2010～2011年度REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间
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①汪光焘．把握形势，明确任务，切实做好2007年建设工作——在全国建设工作会议上的报告
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①参见《立法法》第58条。
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40．巴曙松.构建住房制度:市场主导下的政府适度介入[J].市场，2005（9）.
42.中国建筑工业出版社，清华大学建筑设计研究院，深圳市建筑设计研究总院有限公司联合主编．住区[J]．北京：中国建筑工业出版社.
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45．李莉.美国公共住房政策的演变.2006年博士论文.
46．程益群.住房保障法律制度研究，2009年博士论文.
47．王宏哲．适足住房权研究，2007年博士论文．
48．从文明转型看中国现代化——访中央党校政法部主任张恒山教授[N]，学习时报，2012年3月26日.
49.王小乔.一直在分房，从来没违规[N].南方周末，2011年3月31日．
50.赵紫阳.在第六届全国人民代表大会第二次会议上政府工作报告[N].人民日报,1984年6月2日.
51.历年中国统计年鉴
52.历年房地产文件
1．宋黎鹃.一定要有自己的房子？[EB/OL]． http://www.psychologies.com.cn/life/investigation/house.
2．吴璇，欧阳永晟，周方，陈伟秋，穗府研，穗房宣.广州市长称房价是政治问题，推七措施抑制房价[EB/OL]．http://bj.house.sina.com.cn/scan/2007-03-28/0811182107.html，来源:金羊网．
3．《邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话》发表纪实[EB/OL]．http://news.163.com/10/0430/12/65H3DRDC000146BD.html.
4．汪光焘．把握形势，明确任务，切实做好2007年建设工作——在全国建设工作会议上的报告[EB/OL]．http://www.abbs.com.cn/jzsb/read.php?cate=5&recid=20004．
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7．陈彼得，魏昕.谁来拯救美国[M]．[EB/OL]．http://finance.jrj.com.cn/book/book/detail_31813.shtml．
8．上海市民一家变迁折射中国住房改革30年[EB/OL]．http://news.sina.com.cn/c/2008-10-20/135716488621.shtml.
9．张山斯．房子：60年的激荡史[EB/OL].http://media.sj998.com/html/2009-09-23/160790.shtml．
10．上海市民一家变迁折射中国住房改革30年[EB/OL]．http://news.sina.com.cn/c/2008-10-20/135716488621.shtml.
11．郇公弟.德国在次贷危机中独善其身[EB/OL]．http://news.sina.com.cn/w/2008-03-31/071313660075s.shtml.
12．德国住房保障制度走过了160多年[EB/OL]．http://www.ceh.com.cn/ceh/jryw/2011/3/22/76919.shtml.
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18.中国十年房地产调控心电图（2001～2010）[EB/OL]．http://house.ifeng.com/toutiao/detail_2011_03/10/5078783_0.shtml.
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