基于融资能力的房地产企业竞争力
|
摘要
房地产业是资金密集型产业,资金是房地产企业的关键性资源,资金的获取需要企业融资能力的支撑,因此,融资能力是房地产企业竞争力的一个重要因素。融资能力的提升对增强房地产企业竞争力有着重要的作用。本文从房地产企业的资金密集型特征出发,以企业竞争力和企业融资理论和分析方法为理论依据,从融资能力视角分析房地产企业竞争力。房地产企业融资能力由内源融资能力、权益融资能力和负债融资能力构成,其中,内源融资主要来源于企业内部资金积累;权益融资来源于企业接受投资机构及个人的投资;负债融资来源于银行等金融机构或个人提供的债务性资金。企业竞争力的影响因素包括资源要素、能力要素和环境要素,因此,本文所阐述的基于融资能力的房地产企业竞争力的影响因素有融资资源要素、融资能力要素和融资环境要素。以此为基础,本文从融资能力视角对房地产企业竞争力的具体影响因素进行分析,从内源融资、权益融资和负债融资三方面,论述影响房地产企业竞争力的资源要素、能力要素和环境要素以及它们之间的关系,构建出一个基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素体系。最后,本文从提升房地产企业的内源融资能力、权益融资能力和负债融资能力三方面,提出提高房地产企业竞争力的思路,主要有四个方面:一是注重项目投资效益,强化现金流控制,提高房地产企业内源融资能力;二是强化企业内部管理,提升公司治理水平,提高房地产企业权益融资能力;三是实施合作联盟战略,增强企业合作能力,提高房地产企业合作融资能力;四是加强企业信用管理,拓宽负债融资渠道,提高房地产企业负债融资能力。
本文的创新主要表现在:从融资能力视角对房地产企业竞争力进行分析,结合企业融资理论、企业竞争力理论和房地产企业特性,分析融资能力的构成与影响因素,并在此基础上构建一个基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素体系。此外,在构建影响因素体系时,本文从内源融资、权益融资和负债融资三种融资能力出发,并从资源、能力和环境三个要素分别进行具体分析,最后综合成一个具有多层次的影响因素体系,这也是本文的创新点之一。
Real estate industry is dense in capital, and capital is an important competitive factor to the real estate corporation. Financing capacity sustains real estate corporation to catch capital. Therefore, financing capacity pays an important role in upgrading real estate corporation competitiveness. In this paper, combining real estate corporation characteristic with competitiveness theory and corporation financing theory, we analyze real estate corporation competitiveness based on financing capacity.
Real estate corporation financing capacity comprises internal financing capacity, equity financing capacity and debt financing capacity. The main factors influencing real estate corporation based on financing capacity include financing resource elements, financing capacity elements and financing environment elements. Then we analyze the material factors influencing real estate corporation competitiveness based on financing capacity, and discuss the resource elements, capacity elements and environment elements which influence internal financing capacity, equity financing capacity and debt financing capacity, further, we establish a influencing factors system about real estate corporation competitiveness based on financing capacity.
In the last of this paper, we bring forward some suggests on upgrading real estate corporation competitiveness which comprise of upgrading real estate corporation internal financing capacity, equity financing capacity and debt financing capacity.
In this paper, we study real estate Corporation competitiveness based on financing capacity visual angle, this is an innovation. When establishing the influencing factors system about real estate corporation competitiveness based on financing capacity, we first study financing capacity from internal financing, equity financing and debt financing, then we analyze the factors influencing financing from resource elements, capacity elements and environment elements, so as to establish a synthetic influencing factors system about real estate corporation competitiveness based on financing capacity. This is another innovation in this paper.
本文的创新主要表现在:从融资能力视角对房地产企业竞争力进行分析,结合企业融资理论、企业竞争力理论和房地产企业特性,分析融资能力的构成与影响因素,并在此基础上构建一个基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素体系。此外,在构建影响因素体系时,本文从内源融资、权益融资和负债融资三种融资能力出发,并从资源、能力和环境三个要素分别进行具体分析,最后综合成一个具有多层次的影响因素体系,这也是本文的创新点之一。
Real estate industry is dense in capital, and capital is an important competitive factor to the real estate corporation. Financing capacity sustains real estate corporation to catch capital. Therefore, financing capacity pays an important role in upgrading real estate corporation competitiveness. In this paper, combining real estate corporation characteristic with competitiveness theory and corporation financing theory, we analyze real estate corporation competitiveness based on financing capacity.
Real estate corporation financing capacity comprises internal financing capacity, equity financing capacity and debt financing capacity. The main factors influencing real estate corporation based on financing capacity include financing resource elements, financing capacity elements and financing environment elements. Then we analyze the material factors influencing real estate corporation competitiveness based on financing capacity, and discuss the resource elements, capacity elements and environment elements which influence internal financing capacity, equity financing capacity and debt financing capacity, further, we establish a influencing factors system about real estate corporation competitiveness based on financing capacity.
In the last of this paper, we bring forward some suggests on upgrading real estate corporation competitiveness which comprise of upgrading real estate corporation internal financing capacity, equity financing capacity and debt financing capacity.
In this paper, we study real estate Corporation competitiveness based on financing capacity visual angle, this is an innovation. When establishing the influencing factors system about real estate corporation competitiveness based on financing capacity, we first study financing capacity from internal financing, equity financing and debt financing, then we analyze the factors influencing financing from resource elements, capacity elements and environment elements, so as to establish a synthetic influencing factors system about real estate corporation competitiveness based on financing capacity. This is another innovation in this paper.
引文
1 1999 年,全国只有广东、浙江、江苏三省建立了国有土地招标拍卖制度。到2004 年,各省区市普遍出台了招拍挂政策,完善了招拍挂管理办法,制定了招拍挂操作规范,在全国确立了经营性土地招拍挂出让制度,市场在土地资源配置中的基础性作用进一步得到发挥。
2 赵中秋:中国房地产企业融资模式与金融创新研究[J],北京工商大学学报,2005.5。
3 2003 年 6 月 13 日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即 121 号文件),“121 号文件”的核心内容是:房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款,严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%,贷款期限最长不得超过 2 年;承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备,严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷,121 号文件规定:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60%,贷款期限最长不得超过 10 年,所购商业用房为竣工验收的房屋;购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例,并不再执行个人住房贷款利率,而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
4 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
5 李钢:企业竞争力研究的新视角:企业在产品市场与要素市场的竞争[J],中国工业经济,2007.1
6 传统的家电生产厂家,如“海尔”、“康佳”、“TCL”、“美的”、医药业的“三九”都在大举进军房地产业。 饲料大王四川新希望集团以斥资30亿元的大手笔,大举进军房地产业。与此同时,一大批上市公司,如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺机”、“ST黎明”,连电脑业的“联想集团”都争先恐后地向房地产业投怀送抱,房地产业的投资和开工几乎是以大爆炸的方式在急剧增长。(参阅:《中国房地产报》2002 年 7 月 3 日)
7 数据来源:《新地产》2007 年 2-3 月号,P103。
8 IPO 的全称是 initial public offerings,即“首次公开发行股票”,指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式。
9 房地产企业指的是从事房地产业的企业单位。房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。
10 罗国勋:21 世纪中国中小企业的发展[M],中国社会科学文献出版社,1997, P177。
11 张志强、吴健中:企业竞争力及其评价[J],管理现代化,1999.1。
12腾本隆宏:生产系统的进化论[M],有斐阁,1997, P87
13 舒宁:企业竞争力研究述略[J],中国技术科学,1997.3
14彭丽红:企业竞争力——理论与实证研究[M],经济科学出版社,2000.5:P43
15 [美]迈克尔·波特:竞争战略[M].北京:华夏出版社,1997:1
16 [美]迈克尔·波特:竞争战略[M].北京:华夏出版社,1997:3
17 David collies & Cynthia A Motgomery. Competing on Resources Strategy of Management,1991
18J.B. Barney. Firm Resources and sustained competitive advantage, Journal of Management, 1991
19 谢恩、李垣:管理科学学报[M].2003.2:81-85
20 项保华、李庆华:企业战略理论综述[J],经济学动态,2000.7:74
21 C.K. Prahalad & Gary Hamel, the Core Competence of the Corporation, 1990
22 郑秀杰、董丽英:我国国有企业融资能力——演化路径与影响因素[J],工业技术经济,2006.1。
23 参看《当代经理人》2005 年第 1 期,84 页。
24 洪振挺:转变融资思路,让“烂尾楼”成为历史[J], 城市开发,2006.11
25 [美]尤金·F·布里格姆和乔尔·F·休斯敦:财务管理基础[M],中信出版社,2004, 155-185。
26 田晓霞:小企业融资理论及实证研究综述[J],经济研究,2004.5。
27 罗斌:浅谈如何增强我国房地产企业竞争力[J],中国建材,2002.8。
28 蒋晓岚:房地产竞争力及未来竞争格局分析[J],安徽大学学报,2002.2 。
29 胡健颖:如何提升房地产企业竞争力[J],开发天地,2003.2 。
30 李世红:论房地产企业的核心能力[J],中国房地产,2001。
31 荣明生:培育房地产企业核心竞争力 促进房地产企业可持续发展[J],中国房地产,2002.4。
32 王宇、柯玲、蹙明:论房地产企业的核心竞争力[J],经济体制改革,2002.5。
33侯月玲、黄宇文:论房地产开发商核心竞争力的培养[J],开发天地,2003.6。
34金岭、刘光中等:房地产企业核心竞争力的评价分析[J],中国房地产,2003.1。
35 参阅:邓宏乾:英国公共住宅政策的发展及其启示[J],经济学动态, 2000.02; 李蕾:美国政府在住宅抵押市场中的作用[J],中国房地产,1999.11; 华伟、卢元:美国住房金融创新及其对我国的借鉴[J],南方金融 , 1998.10; 国淼发、周凌云、赵焕玮:日本房地产证券化简析[J],中国房地产,1997.04。
36 沙维撼:房地产融资概论[M],上海人民出版针,1995年版,P6。
37 资料来源:孙翠兰:我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J],金融论坛,2005.11。
38 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
39 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P128。
40 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P164。
41壳资源指上市公司的上市交易资格。拥有壳资源的上市公司被称为壳公司。壳资源形成于“总量控制、限报家数”的制度安排下,它是政府干预证券市场的结果,在证券市场制度转轨过程中长期存在。“壳”具有极高的稀缺性和增值性,已成为非上市公司的“必争之地”。
42王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P186。
43 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P213。
44 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
45 中国人民银行行长戴相龙在“中国发展高层论坛”2002 年年会上强调,当前应加快发展资本市场,提高直接融资比例。2007 年温家宝总理的政府工作报告中谈到“要大力发展资本市场,推进多层次资本市场体系建设,扩大直接融资规模和比重。”
46 信息来自中国海外上市公司公告。
47 概念引自《信托投资公司房地产信托业务管理哲行办法》(征求意见稿)第一章第二条。
48 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
49林海滨:夹层融资抵押渠道不足之下的融资方案[J],新财富,2004-10-27
50王晓麟、吴白宏:夹层融资:宏观调控下地产融资捷径[N],中国房地产报2005-11-3
51 王晓麟、吴白宏:夹层融资:宏观调控下地产融资捷径[N],中国房地产报2005-11-3
52 宋养琰、陈鸣:打造和强化企业核心竞争力[J],中国经济快讯周刊,2002 (37)。
53 宋养琰、陈鸣:打造和强化企业核心竞争力[J],中国经济快讯周刊,2002 (37)
54 住房抵押贷款证券化 (Mortgage Backed Securities,MBS)指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产,汇集重组成抵押贷款组群,经过担保或信用增级,以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般而言,抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行,再由其进行包装重组,以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。
55 2004 年 3 月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71 号令”),要求从2004 年 8 月 31 日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说,在 2004 年 8 月 31 日之前,各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权,以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定,2004 年 8 月 31 日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31 大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。
【1】 林平凡:企业经营管理创新决策[M],中山大学出版社,2002。
【2】 李显君:国富之源——企业竞争力[M],企业管理出版社,2001.11。
【3】 彭丽红:企业竞争力——理论与实证研究[M],经济科学出版社,2000.5。
【4】 彭丽红:管理竞争力[M],经济科学出版社,2006.5。
【5】 金碚:竞争力经济学[M],广东经济出版社,2003。
【6】 林平凡等:企业竞争力评价指标体系研究,广东综合竞争力蓝皮书.2003,广东经济出版社,2004.2。
【7】 林平凡等:2006 年度广东房地产企业竞争力评估报告,广东企业竞争力蓝皮书.2006,广东经济出版社,2006.12。
【8】 [美]迈克尔·波特:竞争战略[M],北京:华夏出版社,1997。
【9】 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005。
【10】牛凤瑞:中国房地产发展报告 NO.2[M],社会科学文献出版社, 2005。
【11】田奋飞:企业竞争力研究[M],中国经济出版社, 2005。
【12】金碚:中国企业竞争力报告2003[M],社会科学文献出版社,2003。
【13】曹振良:房地产经济学通论[M],北京:北京大学出版社,2003。
【14】沈建忠:房地产基本制度与政策[M],北京:中国建筑工业出版社,2004。
【15】曹建元:房地产金融[M],上海:上海财经大学出版社,2003。
【16】 罗国勋:21世纪中国中小企业的发展[M],中国社会科学文献出版社,1997。
【17】腾本隆宏:生产系统的进化论[M],有斐阁,1997。
【18】[美]尤金·F·布里格姆和乔尔·F·体斯敦:财务管理基础[M],中信出版社,2004。
【19】马克思:《资本论》第一卷,人民出版社1975年版。
【20】田晓霞:小企业融资理论及实证研究综述[J],经济研究,2004.5。
【21】项保华、李庆华:企业战略理论综述[J],经济学动态,2000.7。
【22】吴国栋:房地产企业融资效率的模糊综合评价[J],中国房地产金融,2003.10。
【23】梁蓓、王海涛:中国房地产商业模式升级的下部台阶[J],金融半岛,2003.2。
【24】周江,刘芳名:如何建立我国房地产多元化融资机制[J],房地产金融,2005.3。
【25】符振彦:房地产信托基金——值得关注的融资渠道[J],北京房地产,2005.8。
【26】吴勇:关于房地产信托的几点思考[J],辽宁行政学院学报,2005.2。
【27】杜江:房地产融资方式面面观[N],中国房地产导报,2003年第23期。
【28】郑莉莉:房地产商融资之变[N],国际金融报,2005-5-1
【29】易宪容:房地产多元化融资:中国之发展[J],新金融,2005.6。
【30】汪小亚、周诚君、朱勇:房地产企业融资方式:中外比较[J],金融研究报告,2004.2。
【31】C.K.Prahalad & Gary Hamel, “The Core Competence of the Corporation”, Harvard Business Review, May-June, 1990,68(3), PP.79- 97
【32】Williarm B Brueggeman and Jefery D .Fisher“Real Estate Investment and Finance”(11th Edition) China Mashine Press
【33】Ross,Westerfield,Jaffe:Corporate Finance,McGraw-HILL,Inc,1996
【34】Benton E.gup:Principles of Financial Management,Second Edition, John Wiley&Sons, Inc,1998
【35】David collies & Cynthia A Motgomery. Competing on Resources Strategy of Management,1991
【36】J.B. Barney. Firm Resources and sustained competitive advantage, Journal of Management, 1991
2 赵中秋:中国房地产企业融资模式与金融创新研究[J],北京工商大学学报,2005.5。
3 2003 年 6 月 13 日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即 121 号文件),“121 号文件”的核心内容是:房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款,严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%,贷款期限最长不得超过 2 年;承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备,严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷,121 号文件规定:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60%,贷款期限最长不得超过 10 年,所购商业用房为竣工验收的房屋;购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例,并不再执行个人住房贷款利率,而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
4 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
5 李钢:企业竞争力研究的新视角:企业在产品市场与要素市场的竞争[J],中国工业经济,2007.1
6 传统的家电生产厂家,如“海尔”、“康佳”、“TCL”、“美的”、医药业的“三九”都在大举进军房地产业。 饲料大王四川新希望集团以斥资30亿元的大手笔,大举进军房地产业。与此同时,一大批上市公司,如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺机”、“ST黎明”,连电脑业的“联想集团”都争先恐后地向房地产业投怀送抱,房地产业的投资和开工几乎是以大爆炸的方式在急剧增长。(参阅:《中国房地产报》2002 年 7 月 3 日)
7 数据来源:《新地产》2007 年 2-3 月号,P103。
8 IPO 的全称是 initial public offerings,即“首次公开发行股票”,指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式。
9 房地产企业指的是从事房地产业的企业单位。房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。
10 罗国勋:21 世纪中国中小企业的发展[M],中国社会科学文献出版社,1997, P177。
11 张志强、吴健中:企业竞争力及其评价[J],管理现代化,1999.1。
12腾本隆宏:生产系统的进化论[M],有斐阁,1997, P87
13 舒宁:企业竞争力研究述略[J],中国技术科学,1997.3
14彭丽红:企业竞争力——理论与实证研究[M],经济科学出版社,2000.5:P43
15 [美]迈克尔·波特:竞争战略[M].北京:华夏出版社,1997:1
16 [美]迈克尔·波特:竞争战略[M].北京:华夏出版社,1997:3
17 David collies & Cynthia A Motgomery. Competing on Resources Strategy of Management,1991
18J.B. Barney. Firm Resources and sustained competitive advantage, Journal of Management, 1991
19 谢恩、李垣:管理科学学报[M].2003.2:81-85
20 项保华、李庆华:企业战略理论综述[J],经济学动态,2000.7:74
21 C.K. Prahalad & Gary Hamel, the Core Competence of the Corporation, 1990
22 郑秀杰、董丽英:我国国有企业融资能力——演化路径与影响因素[J],工业技术经济,2006.1。
23 参看《当代经理人》2005 年第 1 期,84 页。
24 洪振挺:转变融资思路,让“烂尾楼”成为历史[J], 城市开发,2006.11
25 [美]尤金·F·布里格姆和乔尔·F·休斯敦:财务管理基础[M],中信出版社,2004, 155-185。
26 田晓霞:小企业融资理论及实证研究综述[J],经济研究,2004.5。
27 罗斌:浅谈如何增强我国房地产企业竞争力[J],中国建材,2002.8。
28 蒋晓岚:房地产竞争力及未来竞争格局分析[J],安徽大学学报,2002.2 。
29 胡健颖:如何提升房地产企业竞争力[J],开发天地,2003.2 。
30 李世红:论房地产企业的核心能力[J],中国房地产,2001。
31 荣明生:培育房地产企业核心竞争力 促进房地产企业可持续发展[J],中国房地产,2002.4。
32 王宇、柯玲、蹙明:论房地产企业的核心竞争力[J],经济体制改革,2002.5。
33侯月玲、黄宇文:论房地产开发商核心竞争力的培养[J],开发天地,2003.6。
34金岭、刘光中等:房地产企业核心竞争力的评价分析[J],中国房地产,2003.1。
35 参阅:邓宏乾:英国公共住宅政策的发展及其启示[J],经济学动态, 2000.02; 李蕾:美国政府在住宅抵押市场中的作用[J],中国房地产,1999.11; 华伟、卢元:美国住房金融创新及其对我国的借鉴[J],南方金融 , 1998.10; 国淼发、周凌云、赵焕玮:日本房地产证券化简析[J],中国房地产,1997.04。
36 沙维撼:房地产融资概论[M],上海人民出版针,1995年版,P6。
37 资料来源:孙翠兰:我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J],金融论坛,2005.11。
38 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
39 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P128。
40 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P164。
41壳资源指上市公司的上市交易资格。拥有壳资源的上市公司被称为壳公司。壳资源形成于“总量控制、限报家数”的制度安排下,它是政府干预证券市场的结果,在证券市场制度转轨过程中长期存在。“壳”具有极高的稀缺性和增值性,已成为非上市公司的“必争之地”。
42王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P186。
43 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005年版,P213。
44 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
45 中国人民银行行长戴相龙在“中国发展高层论坛”2002 年年会上强调,当前应加快发展资本市场,提高直接融资比例。2007 年温家宝总理的政府工作报告中谈到“要大力发展资本市场,推进多层次资本市场体系建设,扩大直接融资规模和比重。”
46 信息来自中国海外上市公司公告。
47 概念引自《信托投资公司房地产信托业务管理哲行办法》(征求意见稿)第一章第二条。
48 李凌、刘猛、方炎:房地产进入金融运作时代[J],新财富,2005.5。
49林海滨:夹层融资抵押渠道不足之下的融资方案[J],新财富,2004-10-27
50王晓麟、吴白宏:夹层融资:宏观调控下地产融资捷径[N],中国房地产报2005-11-3
51 王晓麟、吴白宏:夹层融资:宏观调控下地产融资捷径[N],中国房地产报2005-11-3
52 宋养琰、陈鸣:打造和强化企业核心竞争力[J],中国经济快讯周刊,2002 (37)。
53 宋养琰、陈鸣:打造和强化企业核心竞争力[J],中国经济快讯周刊,2002 (37)
54 住房抵押贷款证券化 (Mortgage Backed Securities,MBS)指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产,汇集重组成抵押贷款组群,经过担保或信用增级,以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般而言,抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行,再由其进行包装重组,以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。
55 2004 年 3 月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71 号令”),要求从2004 年 8 月 31 日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说,在 2004 年 8 月 31 日之前,各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权,以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定,2004 年 8 月 31 日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31 大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。
【1】 林平凡:企业经营管理创新决策[M],中山大学出版社,2002。
【2】 李显君:国富之源——企业竞争力[M],企业管理出版社,2001.11。
【3】 彭丽红:企业竞争力——理论与实证研究[M],经济科学出版社,2000.5。
【4】 彭丽红:管理竞争力[M],经济科学出版社,2006.5。
【5】 金碚:竞争力经济学[M],广东经济出版社,2003。
【6】 林平凡等:企业竞争力评价指标体系研究,广东综合竞争力蓝皮书.2003,广东经济出版社,2004.2。
【7】 林平凡等:2006 年度广东房地产企业竞争力评估报告,广东企业竞争力蓝皮书.2006,广东经济出版社,2006.12。
【8】 [美]迈克尔·波特:竞争战略[M],北京:华夏出版社,1997。
【9】 王希迎、丁建臣、陆桂娟:房地产企业融资新解[M],中国经济出版社,2005。
【10】牛凤瑞:中国房地产发展报告 NO.2[M],社会科学文献出版社, 2005。
【11】田奋飞:企业竞争力研究[M],中国经济出版社, 2005。
【12】金碚:中国企业竞争力报告2003[M],社会科学文献出版社,2003。
【13】曹振良:房地产经济学通论[M],北京:北京大学出版社,2003。
【14】沈建忠:房地产基本制度与政策[M],北京:中国建筑工业出版社,2004。
【15】曹建元:房地产金融[M],上海:上海财经大学出版社,2003。
【16】 罗国勋:21世纪中国中小企业的发展[M],中国社会科学文献出版社,1997。
【17】腾本隆宏:生产系统的进化论[M],有斐阁,1997。
【18】[美]尤金·F·布里格姆和乔尔·F·体斯敦:财务管理基础[M],中信出版社,2004。
【19】马克思:《资本论》第一卷,人民出版社1975年版。
【20】田晓霞:小企业融资理论及实证研究综述[J],经济研究,2004.5。
【21】项保华、李庆华:企业战略理论综述[J],经济学动态,2000.7。
【22】吴国栋:房地产企业融资效率的模糊综合评价[J],中国房地产金融,2003.10。
【23】梁蓓、王海涛:中国房地产商业模式升级的下部台阶[J],金融半岛,2003.2。
【24】周江,刘芳名:如何建立我国房地产多元化融资机制[J],房地产金融,2005.3。
【25】符振彦:房地产信托基金——值得关注的融资渠道[J],北京房地产,2005.8。
【26】吴勇:关于房地产信托的几点思考[J],辽宁行政学院学报,2005.2。
【27】杜江:房地产融资方式面面观[N],中国房地产导报,2003年第23期。
【28】郑莉莉:房地产商融资之变[N],国际金融报,2005-5-1
【29】易宪容:房地产多元化融资:中国之发展[J],新金融,2005.6。
【30】汪小亚、周诚君、朱勇:房地产企业融资方式:中外比较[J],金融研究报告,2004.2。
【31】C.K.Prahalad & Gary Hamel, “The Core Competence of the Corporation”, Harvard Business Review, May-June, 1990,68(3), PP.79- 97
【32】Williarm B Brueggeman and Jefery D .Fisher“Real Estate Investment and Finance”(11th Edition) China Mashine Press
【33】Ross,Westerfield,Jaffe:Corporate Finance,McGraw-HILL,Inc,1996
【34】Benton E.gup:Principles of Financial Management,Second Edition, John Wiley&Sons, Inc,1998
【35】David collies & Cynthia A Motgomery. Competing on Resources Strategy of Management,1991
【36】J.B. Barney. Firm Resources and sustained competitive advantage, Journal of Management, 1991