中国房地产价格变动问题分析
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摘要
随着我国房地产市场的发展,住房消费已经成为新的消费热点。但是近年来,我国房地产价格上涨过快,房价的过快增长,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也成为整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题已经成为一个引起社会广泛关注的重要经济问题和社会问题。加强房地产价格变动问题的研究和管理已成为当前非常突出的问题。
本文是在中国特有的房地产市场研究的基础上,以马克思主义价值和价格理论为指导,探讨房地产价格体系的概念与构成。从房地产价格的相关理论出发,主要分析影响房地产价格变动的因素,房地产价格泡沫和房地产价格的宏观调控。在分析房地产价格变动的影响因素时,主要分析了人口因素、城镇居民收入、金融因素、房地产税收政策、市场预期、土地价格、房地产建造成本等。在分析房地产价格泡沫问题时,介绍了房地产价格泡沫的定义,房地产价格泡沫的成因和社会经济效用。在此基础上,总结和分析了房地产价格泡沫的评价指标,并合成中国房地产价格泡沫的评价指标。运用定量分析方法,分析了2002-2005年中国房地产价格泡沫的程度。在阐述稳定房地产价格的宏观调控措施时,主要阐明了房地产宏观调控的依据,宏观调控的意义和政策建议。本文进行了房地产价格变动的理论与实证研究,旨在揭示我国近年来房地产价格变动的相关问题,为指导房地产业的发展提供支持与帮助,提高房地产业经济运行效率。
With the development of the real estate market of my country, the house-consumption has become a new hot spot of consumption.But in recent years, the real estate price rose rapidly.The too-quickly rising of house price not only extremely influences city dweller's living conditions but also is an unstable element for the macroeconomics' smooth and sustained development. At the same time, the problem of house price has become an economic as well as a social problem that has aroused universal concerns by society. it has become a very prominent question that strengthening the researches and managements on the question of the real estate price changes at present.
On the basis of the Chinese peculiar real estate market survey and under the guidance of Marxism value and price theory, this paper discusses the concept and component of real estate price system. Starting from the related theories of real estate price, primarily analyzes the affecting factors of real estate price changes, real estate price bubbles and estate price macro adjustment and control. When analysising the affecting factors of real estate price changes,mainly analysis demographic factors,the income of urban residents,financial factors,real estate tax policy,market's expectations, land price,real estate construction costs. When disscussing the question on the real estate price bubble, introuduces the mean of the real estate price bubble, then causes of formation and effects to society and economic are recommend. Toknow clearlier, value guide line of thereal estate price bubble are analysed and summaried, and this paper combines value guide line of the real estate price bubble on Chinese real estate price. Chinese real estate price bubble's degree from 2002-2005 are revealed by the methods of quantitative analysis. When stating on some measures about real estate macro adjustment and control to sustain real estate' price, mainly states causes of macro adjustment and control on real estate,effect of macro adjustment and control on real estate,some suggestions of police on macro adjustments and controls. In order to reveal the correlation questions on the real estate price changes of our country, the theoretic and positive study on real estate price are made in this paper, which can offer support and help for guiding the development of real estate industry, and can improve its economy running effciency too.
本文是在中国特有的房地产市场研究的基础上,以马克思主义价值和价格理论为指导,探讨房地产价格体系的概念与构成。从房地产价格的相关理论出发,主要分析影响房地产价格变动的因素,房地产价格泡沫和房地产价格的宏观调控。在分析房地产价格变动的影响因素时,主要分析了人口因素、城镇居民收入、金融因素、房地产税收政策、市场预期、土地价格、房地产建造成本等。在分析房地产价格泡沫问题时,介绍了房地产价格泡沫的定义,房地产价格泡沫的成因和社会经济效用。在此基础上,总结和分析了房地产价格泡沫的评价指标,并合成中国房地产价格泡沫的评价指标。运用定量分析方法,分析了2002-2005年中国房地产价格泡沫的程度。在阐述稳定房地产价格的宏观调控措施时,主要阐明了房地产宏观调控的依据,宏观调控的意义和政策建议。本文进行了房地产价格变动的理论与实证研究,旨在揭示我国近年来房地产价格变动的相关问题,为指导房地产业的发展提供支持与帮助,提高房地产业经济运行效率。
With the development of the real estate market of my country, the house-consumption has become a new hot spot of consumption.But in recent years, the real estate price rose rapidly.The too-quickly rising of house price not only extremely influences city dweller's living conditions but also is an unstable element for the macroeconomics' smooth and sustained development. At the same time, the problem of house price has become an economic as well as a social problem that has aroused universal concerns by society. it has become a very prominent question that strengthening the researches and managements on the question of the real estate price changes at present.
On the basis of the Chinese peculiar real estate market survey and under the guidance of Marxism value and price theory, this paper discusses the concept and component of real estate price system. Starting from the related theories of real estate price, primarily analyzes the affecting factors of real estate price changes, real estate price bubbles and estate price macro adjustment and control. When analysising the affecting factors of real estate price changes,mainly analysis demographic factors,the income of urban residents,financial factors,real estate tax policy,market's expectations, land price,real estate construction costs. When disscussing the question on the real estate price bubble, introuduces the mean of the real estate price bubble, then causes of formation and effects to society and economic are recommend. Toknow clearlier, value guide line of thereal estate price bubble are analysed and summaried, and this paper combines value guide line of the real estate price bubble on Chinese real estate price. Chinese real estate price bubble's degree from 2002-2005 are revealed by the methods of quantitative analysis. When stating on some measures about real estate macro adjustment and control to sustain real estate' price, mainly states causes of macro adjustment and control on real estate,effect of macro adjustment and control on real estate,some suggestions of police on macro adjustments and controls. In order to reveal the correlation questions on the real estate price changes of our country, the theoretic and positive study on real estate price are made in this paper, which can offer support and help for guiding the development of real estate industry, and can improve its economy running effciency too.
引文
①钱瑛瑛.房地产经济学[M].上海：同济大学出版社,2004.P9
①钱瑛瑛.房地产经济学[M].上海：同济大学出版社,2004.P2
①张跃庆,丁芸.房地产经济学[M].北京：中国建材出版社,2004.P151
①[日]野口悠纪雄,曾寅初译.泡沫经济学[M].北京：生活·读书·新知三联书店,2005年3月第一版P32
② Dictionary of Economics, p.49, ed. By Donnald, Rutherford. Routledge,1992
①约翰·伊特伟尔等编.新帕尔格雷夫经济学大辞典(第一卷)经济科学出版社,1996年12月第一版,P306
②曹振良等.房地产经济学通论.北京大学出版社,2003,P154。
①周江：我国房地产经济安全与政府控管研究,博士学位论文[M]华中农业大学,2003年
①约翰·伊特伟尔等编.新帕尔格雷夫经济学大辞典(第一卷)经济科学出版社,1996年12月第一版,P955-956
①曹振良等：《房地产经济学通论》[M]北京大学出版社,2003.6, P111
②曹振良等：《房地产经济学通论》[M]北京大学出版社,2003.6, P111
[1]钱瑛瑛.房地产经济学[M].上海：同济大学出版社,2004.
[2]张跃庆,丁芸.房地产经济学[M].北京：中国建材出版社,2004.
[3]王霞,尤建新.城市土地经济学[M].上海：复旦大学出版社,2004.
[4]柴强.房地产估价理论与实务[M].北京：中国物价出版社,1995.
[5]曲波房地产经济波动理论与实证分析[M].北京：中国大地出版社,2003.7.
[6]林毅夫东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训[J].北京：经济消息报1998.05.08
[7]赵领娣,付秀梅.劳动经济学[M].北京：企业管理出版社,2004.12.
[8]崔新明.城市住宅价格的动力因素及其实证研究[M].北京：经济科学出版社,2005.
[9]毕宝德.土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社,2006.
[10]乔志敏.房地产价格研究[M].北京：经济管理出版社,2002.
[11]崔光灿.上海市房价、地价和租金关系研究[J].北京：房地产市场2006(4)总304期
[12]胡晓添,濮励杰,陈志刚,刘长胜.土地因素对房价的时效影响实证分析[J].北京：中国土地科学,2005.12.(6)
[13]刘明兴、罗俊伟.泡沫经济与金融危机[J].成都：经济学家,2000.4
[14]徐瑾.泡沫经济生成机制分析[J].上海：上海金融,1999.9
[15]史永东、杜两省.资产定价泡沫对经济的影响[J].北京：经济研究,2001.10.
[16]袁志刚、樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].北京：经济研究,2003.3
[17]杨文武.房价收入比指标研究[J].北京：统计研究2003.1
[18]徐慎庆等.泡沫经济与金融危机[M].北京：中国人民大学出版
[19]谢经荣等著.地产泡沫与金融危机的国际借鉴,国际经验及其借鉴册[M]北京：经济管理出版社.2001
[20]周诚主编.《中国房地产市场年鉴1996》[M].北京：中国计划出版社,1996年
[21]洋浦开发区规划建设土地局,关于洋浦经济开发区土地清查工作情况的报告
[22][日]野口悠纪雄,曾寅初译.泡沫经济学[M].北京：生活·读书·新知三联书店,2005年3月第一版
[23]约翰·伊特伟尔等编.新帕尔格雷夫经济学大辞典(第一卷)[M].北京：经济科学出版社,1996年12月第一版
[24]曹振良等.房地产经济学通论.[M].北京：北京大学出版社,2003,
[25]官崎义一泡沫经济的经济对策：复合萧条论[M].北京：中国人民大学出版社,2000.
[26]戴维R.安德森,丹尼斯J.斯威尼,托马斯A.威廉姆斯.商务与经济统计[M].北京：机械工业出版社,2000.4.
[27]施建刚,朱华.影响房价的相关性因素实证分析[J].上海：上海房地产,2004.7.
[28]李书田,李晓峰.破解商品房空置率与房价“双高”之谜[J].北京：价格与市场,2004.9.
[29]陈世发.论房价刚性的成因和条件[J].北京：价格理论与实践,2000.6
[30]陈少波.住宅的有效需求与供给[J].北京：城市开发.2003.2
[31]赵君丽.人口变化与房地产需求[J].北京：城市开发.2002.11
[32]卢新海.城市化进程中的土地需求与供给[J].北京：中国房地产,2004(1)
[33]张晓恫.计量经济学软件Eviews使用指南[M].天津：南开大学出版社,2003.7.
[34]古扎拉蒂,林少宫译.计量经济学[M].北京：中国人民大学出版社2002
[35]王雪峰.中国房地产市场泡沫测度研究[J].现代经济探讨,2005(8)： 11-15
[36]杜方.房地产泡沫理论与测度研究-基于收益还原法测度的上海房地产市场[M]：[硕士学位论文]2005(5).
[37]周江：我国房地产经济安全与政府控管研究,博士学位论文[M]华中农业大学,2003年
[38]《国院关于促进房地产市场健康发展的通知》(国发[2003]18号)2003年9月
[39]国务院下发《关于切实稳定房地产价格的通知》2005年3月
[40]中国科学院《中国可持续发展战略报告》科学与社会系列报告2005年
[41]银监会《商业银行房地产贷款管理指引》2004年3月
[42]记者杜艳：政策对中国房地产业的影响分析,经济观察报,2006年1月2日
[43]中国政协网http://cppcc.people.com.cn2006年4月16日
[44]Jonathan Economic McCarthy and Richard W. Peach FRBNY Policy Reviewl Forthcoming 2004.
[45]Geoffrey, Mark Andrew. Modeling Regional house Price:A Review of the Literature. TheCenter for Spatial and Real Estate Department of Economics, The University of Reading.
[46]Allen, F. And Gale, D.Bubbles and Crises, Working Paper, The Wharton SchoolUniversity of Pennsylvania.1998b,67-80.
[47]Diba, B.and H. Grossman (1998), The theory of rational bubbles in stock prices,Economic Journal, 98,746-754.
[48]Dictionary of Economics, p.49, ed. By Donnald,Rutherford. Routledge,1992
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[50]chultz T.P,"Lifetime Migration with Education Strata in Venezuela" Economac Development and Cultural vol.30(June 1982),pp559-583.
[51]lfred A. Ring Real Estate Principles and Practices Englewood cliffs, New Jersey.1985.P.241-242.
[52]raser W.D. Principles of Property Investment and Pricing. Macmillan.1984.P 153.
[53]R.C.Fair and H.Kele,jian, Methodsof Estimation for Markets in Disequilibrium,Econometrics No.1, 1974,177-190.
[54]Dennis J.Mckenzie, Richard M.Betts. Essential of Real Estate Economics. New York:Wiles,1980
[55]Greene, William H. (1997), Econometric Analysis, Third Edition, Prentice Hall
①钱瑛瑛.房地产经济学[M].上海：同济大学出版社,2004.P2
①张跃庆,丁芸.房地产经济学[M].北京：中国建材出版社,2004.P151
①[日]野口悠纪雄,曾寅初译.泡沫经济学[M].北京：生活·读书·新知三联书店,2005年3月第一版P32
② Dictionary of Economics, p.49, ed. By Donnald, Rutherford. Routledge,1992
①约翰·伊特伟尔等编.新帕尔格雷夫经济学大辞典(第一卷)经济科学出版社,1996年12月第一版,P306
②曹振良等.房地产经济学通论.北京大学出版社,2003,P154。
①周江：我国房地产经济安全与政府控管研究,博士学位论文[M]华中农业大学,2003年
①约翰·伊特伟尔等编.新帕尔格雷夫经济学大辞典(第一卷)经济科学出版社,1996年12月第一版,P955-956
①曹振良等：《房地产经济学通论》[M]北京大学出版社,2003.6, P111
②曹振良等：《房地产经济学通论》[M]北京大学出版社,2003.6, P111
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[34]古扎拉蒂,林少宫译.计量经济学[M].北京：中国人民大学出版社2002
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[36]杜方.房地产泡沫理论与测度研究-基于收益还原法测度的上海房地产市场[M]：[硕士学位论文]2005(5).
[37]周江：我国房地产经济安全与政府控管研究,博士学位论文[M]华中农业大学,2003年
[38]《国院关于促进房地产市场健康发展的通知》(国发[2003]18号)2003年9月
[39]国务院下发《关于切实稳定房地产价格的通知》2005年3月
[40]中国科学院《中国可持续发展战略报告》科学与社会系列报告2005年
[41]银监会《商业银行房地产贷款管理指引》2004年3月
[42]记者杜艳：政策对中国房地产业的影响分析,经济观察报,2006年1月2日
[43]中国政协网http://cppcc.people.com.cn2006年4月16日
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[55]Greene, William H. (1997), Econometric Analysis, Third Edition, Prentice Hall