天津市房地产投资风险管理研究
|
摘要
随着我国国民经济的持续健康发展,房地产业得到了快速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善,以及房地产投资研究中存在的种种误区,加上房地产本身具有投入高、周期长、收益性大等特点,近年来,房地产业持续出现了投资过热的迹象,部分地区还出现了泡沫,给房地产投资者带来了巨大的风险损失。因此对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。
本文的内容安排主要包括以下几部分：第一部分：系统介绍了论文的研究意义和研究概况,给出论文的主要研究方法和论文框架；第二部分：介绍了风险和风险管理的基本理论,并分别通过宏观和微观两方面对当前房地产业存在的风险进行了定性描述；第三部分介绍了度量房地产投资风险的各种方法,并比较了各种方法各自的优缺点；第四部分：建立房地产市场风险测量的VaR模型,以天津市房地产业进行实证研究。通过对天津1993—2008年16年间数据进行分析,应用线性回归方法得出房地产业增加值与各解释变量线性关系；并根据线性关系方程和各解释变量的统计分布特征,运用CrystalBall软件进行5000次蒙特卡洛模拟,计算出天津房地产业增加值的VaR值；第五部分：主要讨论房地产投资风险的控制和防范策略,并针对不同情况给出了相应的对策和在实际应用中可操作的风险规避策略。文章最后总结了本文的研究成果与不足之处。
With sound and constant development of our country's national economy,real estate sectors witnessing rapid growth and has gradually become one of the pillar industries of national economy.However,due to incompleteness of the real estate market mechanism,misleading effect in real estate investment research and the characteristics of real estate sector in itself such as large investment,long return period,huge benefit etc,in recent years,there are signs of overheated investment in the real estate sector,with bubble economy appearing in some regions,bringing enormous risk losses to real estate investors.Therefore,it is of practical significance to investigate the existing investment risks in real estate sector.
The paper mainly includes:The first Part:Introduce the meaning and survey of the paper generally,and give the main research technique and the paper frame work.The second Part:Introduce the basic theory of risk and risk management,and carry on the qualitative description through the macro and micro of the current real estate industry risk.The third Part, Introduce several methods of measuring realty investment riskan d compares their merits and effects.The fourth Part:Establish the VaR model of weighing the real estate risk, conduct the empirical study byTianjin real estate induct Apply the Eviews to get the linear equation between the added value of the real estate industry and each explanatory variable theory the 16 years'data in Tianjin from 1993 to 2008;Use Crystal Ball to do 5000 times Monte Carlo Simulation then calculate the VAR value of the added value of real estate industry according to the linear equation and the statistical distribution characteristic of the explanatory variables.The fifth Part:Mainly discusses the controlling and preventing strategies of realty investment risk.Finally this article summarized there search results and the deficiency.
本文的内容安排主要包括以下几部分：第一部分：系统介绍了论文的研究意义和研究概况,给出论文的主要研究方法和论文框架；第二部分：介绍了风险和风险管理的基本理论,并分别通过宏观和微观两方面对当前房地产业存在的风险进行了定性描述；第三部分介绍了度量房地产投资风险的各种方法,并比较了各种方法各自的优缺点；第四部分：建立房地产市场风险测量的VaR模型,以天津市房地产业进行实证研究。通过对天津1993—2008年16年间数据进行分析,应用线性回归方法得出房地产业增加值与各解释变量线性关系；并根据线性关系方程和各解释变量的统计分布特征,运用CrystalBall软件进行5000次蒙特卡洛模拟,计算出天津房地产业增加值的VaR值；第五部分：主要讨论房地产投资风险的控制和防范策略,并针对不同情况给出了相应的对策和在实际应用中可操作的风险规避策略。文章最后总结了本文的研究成果与不足之处。
With sound and constant development of our country's national economy,real estate sectors witnessing rapid growth and has gradually become one of the pillar industries of national economy.However,due to incompleteness of the real estate market mechanism,misleading effect in real estate investment research and the characteristics of real estate sector in itself such as large investment,long return period,huge benefit etc,in recent years,there are signs of overheated investment in the real estate sector,with bubble economy appearing in some regions,bringing enormous risk losses to real estate investors.Therefore,it is of practical significance to investigate the existing investment risks in real estate sector.
The paper mainly includes:The first Part:Introduce the meaning and survey of the paper generally,and give the main research technique and the paper frame work.The second Part:Introduce the basic theory of risk and risk management,and carry on the qualitative description through the macro and micro of the current real estate industry risk.The third Part, Introduce several methods of measuring realty investment riskan d compares their merits and effects.The fourth Part:Establish the VaR model of weighing the real estate risk, conduct the empirical study byTianjin real estate induct Apply the Eviews to get the linear equation between the added value of the real estate industry and each explanatory variable theory the 16 years'data in Tianjin from 1993 to 2008;Use Crystal Ball to do 5000 times Monte Carlo Simulation then calculate the VAR value of the added value of real estate industry according to the linear equation and the statistical distribution characteristic of the explanatory variables.The fifth Part:Mainly discusses the controlling and preventing strategies of realty investment risk.Finally this article summarized there search results and the deficiency.
引文
[1]孟晓苏,周期论、政策论和创新论,第二届中国房地产学院派论坛发言,2002
[2]国家统计局,http://www.drcnet.com.cn/prodt/
[3]梁运斌,世纪之交的中国房地产—发展与神制,北京：经济管理出版社,1996,25～57
[4]易居房地产研究院,2008年中国房地产市场分析,城市开发,2008(12)：13～15
[5]朱中一,当前房地产市场趋势及发展趋势,中国房地信息,2008(09)：10-15
[6]顾云昌,当前房地产市场发展走势分析及应对建议,城市住宅,2008(09)：20～22
[7]廖英敏,当前房地产市场特点及走势分析,中国房地信息,2008(01)：30～33
[8]赵世强,房地产开发风险管理,北京：中国建材工业出版社,2003,13～15
[9]深房集团编,房地产投资分析,北京：中国建筑工业出版社,1997,20～130
[10]Wurkzebach, Modem Real Estate, John Wiley & Sons,1991:12-73
[11]Gaylon e.Greer, Investment Analysis For Real Estate Decisions,1997,1-296
[12]Roger P.Sindt.Real Estate Investment Analysis and Application.Prentice Hall, 1998,1-281
[13]Peter Jovanovic, Application of sensitivity analysis in investment Project evaluation under uncertainty and risk.International Journal of Project management,1999 (17):217-222
[14]David Spaulding, Measuring Investment performance Caculating and Evaluating Investment Risk and Return.New York, MC-Hill,1997,1-257
[15]郭仲伟,风险分析与决策,北京：机械工业出版社,1957,57～72
[16]中立银,俞明轩.房地产市场风险,天津：大津大学出版社,1999,1～286
[17]杜海鹏,房地产投资风险与防范,北京：经济科学出版社,1998,1～368
[18]李启明,房地产投资风险与决策,南京：东南大学出版社,1998,1～232
[19]王伟宁,李淑同,房地产开发项目可行性研究与经济评价手册,北京：地震出版社,2001,231～320
[20]李启明,陈兴汉,房地产投资决策与风险防范完全手册,北京：中国城市出版社,2002,311～580
[21]刘志峰,在房地产市场信息系统与预警预报体系政策上的讲话,中国建设网,2003
[22]董辅扔,关于非公有制经济的思考,广西金融研究,2001(12)：4-9
[23]向世林,促进房地产业持续健康发展要正确处理好五个关系,湖南房地产2003(11)：4-6
[24]王军武,苗琦,基于贝叶斯理论的房地产投资风险决策研究,武汉理工大学学报,2003(09)：96～98
[25]汪光熹,大力发展节能省地型住宅—贯彻中央经济工作会议精神的思考,建设科技2004(06)：56～58
[26]胡晓,武汉房地产投资风险分析—风险价值VAR的应用,中南财经政法大 学研究生学报,2006(05)：28～33
[27]杨继平,风险型决策的墒理论及其应用研究：[博士学位论文],北京,北京航天航空大学,2001
[28]张培爱,李兴斯,极大熵原理与互补问题的一种迭代算法,甘肃工业人学学报,2002(01)：102～106
[29]范如国,房地产投资与管理,武汉：武汉大学出版社,2004,162
[30]骈永富,阎俊爱,房地产投资风险与决策,北京：中国物价出版社,2003,87～131
[31][美]盖伦·E·格里尔、迈克尔·D·法雷尔著,房地产投资决策分析,上海：上海人民出版社,1997,6
[32]林坚,唐永,中西方房地产投资风险差异浅析,城市开发,1998(11)：39～44
[33]白涛,房地产业的政府管制—价格构成及管制：[博士学位论文],广州,暨南大学,2008
[34]国土资源部,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,2002
[35]邵国华,房地产金融风险分析及其对策研探讨,特区经济,2008(12)：33～34.
[36]黄映琼,房地产金融风险的防范及对策研探讨,湖北经济学院学报,2008(12)：44～45
[37]陈淮,郑翔,利率政策调整的经济背景及其对房地产市场的影响,新金融,2005(3)：3-6
[38]周传丽,防范房地产金融风险的探讨,当代经济研究,2008(12)：61～63
[39]林增峰,房地产投资与经济周期性波动,南方经济,1999(5)：28
[40]Denise Dipasquale, WIlliamC.Wheaton.Urban Eeonomics and Real Esrate Markets Prentice-Hall,1996,41
[41]高平,房地产投资区位选择与风险回避,城市开发,2000(4)：20～21
[42]简德三,王洪卫,房地产经济学,上海：上海财经大学出版社,2003,156
[43]孙宁,房地产开发中的风险因素分析：[硕士学位论文],西安,西安理工大学
[44]乔志敏,房地产价格研究,北京：经济管理出版社,2002,53～75
[45]刘洪玉,郑思齐,许宪春,房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算,统计研究,2003(08)：56～60
[46]赵卫亚,计量经济学教程,上海：上海财经出版社,2003,105～122
[47]王文博,计量经济学,西安：西安交通大学出版社,2004,97～120
[48]靳云汇,金赛男,高级计量经济学,北京：北京大学出版社,2007,237-272
[49]金卫健,VaR在房地产行业的应用,市场周刊,2004(8)：100～101
[50]阎庆民,我国商业银行信用风险VaR的实证分析,金融研究,2004(10)：40～47
[51]姚进,杜子平,张勇,天津房地产发展现状及趋势研究,建筑经济,2006(10)：37～39
[52]赵雪红,城市房地产投资风险管理：[硕士学士论文],济南,山东大学,2006
[2]国家统计局,http://www.drcnet.com.cn/prodt/
[3]梁运斌,世纪之交的中国房地产—发展与神制,北京：经济管理出版社,1996,25～57
[4]易居房地产研究院,2008年中国房地产市场分析,城市开发,2008(12)：13～15
[5]朱中一,当前房地产市场趋势及发展趋势,中国房地信息,2008(09)：10-15
[6]顾云昌,当前房地产市场发展走势分析及应对建议,城市住宅,2008(09)：20～22
[7]廖英敏,当前房地产市场特点及走势分析,中国房地信息,2008(01)：30～33
[8]赵世强,房地产开发风险管理,北京：中国建材工业出版社,2003,13～15
[9]深房集团编,房地产投资分析,北京：中国建筑工业出版社,1997,20～130
[10]Wurkzebach, Modem Real Estate, John Wiley & Sons,1991:12-73
[11]Gaylon e.Greer, Investment Analysis For Real Estate Decisions,1997,1-296
[12]Roger P.Sindt.Real Estate Investment Analysis and Application.Prentice Hall, 1998,1-281
[13]Peter Jovanovic, Application of sensitivity analysis in investment Project evaluation under uncertainty and risk.International Journal of Project management,1999 (17):217-222
[14]David Spaulding, Measuring Investment performance Caculating and Evaluating Investment Risk and Return.New York, MC-Hill,1997,1-257
[15]郭仲伟,风险分析与决策,北京：机械工业出版社,1957,57～72
[16]中立银,俞明轩.房地产市场风险,天津：大津大学出版社,1999,1～286
[17]杜海鹏,房地产投资风险与防范,北京：经济科学出版社,1998,1～368
[18]李启明,房地产投资风险与决策,南京：东南大学出版社,1998,1～232
[19]王伟宁,李淑同,房地产开发项目可行性研究与经济评价手册,北京：地震出版社,2001,231～320
[20]李启明,陈兴汉,房地产投资决策与风险防范完全手册,北京：中国城市出版社,2002,311～580
[21]刘志峰,在房地产市场信息系统与预警预报体系政策上的讲话,中国建设网,2003
[22]董辅扔,关于非公有制经济的思考,广西金融研究,2001(12)：4-9
[23]向世林,促进房地产业持续健康发展要正确处理好五个关系,湖南房地产2003(11)：4-6
[24]王军武,苗琦,基于贝叶斯理论的房地产投资风险决策研究,武汉理工大学学报,2003(09)：96～98
[25]汪光熹,大力发展节能省地型住宅—贯彻中央经济工作会议精神的思考,建设科技2004(06)：56～58
[26]胡晓,武汉房地产投资风险分析—风险价值VAR的应用,中南财经政法大 学研究生学报,2006(05)：28～33
[27]杨继平,风险型决策的墒理论及其应用研究：[博士学位论文],北京,北京航天航空大学,2001
[28]张培爱,李兴斯,极大熵原理与互补问题的一种迭代算法,甘肃工业人学学报,2002(01)：102～106
[29]范如国,房地产投资与管理,武汉：武汉大学出版社,2004,162
[30]骈永富,阎俊爱,房地产投资风险与决策,北京：中国物价出版社,2003,87～131
[31][美]盖伦·E·格里尔、迈克尔·D·法雷尔著,房地产投资决策分析,上海：上海人民出版社,1997,6
[32]林坚,唐永,中西方房地产投资风险差异浅析,城市开发,1998(11)：39～44
[33]白涛,房地产业的政府管制—价格构成及管制：[博士学位论文],广州,暨南大学,2008
[34]国土资源部,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,2002
[35]邵国华,房地产金融风险分析及其对策研探讨,特区经济,2008(12)：33～34.
[36]黄映琼,房地产金融风险的防范及对策研探讨,湖北经济学院学报,2008(12)：44～45
[37]陈淮,郑翔,利率政策调整的经济背景及其对房地产市场的影响,新金融,2005(3)：3-6
[38]周传丽,防范房地产金融风险的探讨,当代经济研究,2008(12)：61～63
[39]林增峰,房地产投资与经济周期性波动,南方经济,1999(5)：28
[40]Denise Dipasquale, WIlliamC.Wheaton.Urban Eeonomics and Real Esrate Markets Prentice-Hall,1996,41
[41]高平,房地产投资区位选择与风险回避,城市开发,2000(4)：20～21
[42]简德三,王洪卫,房地产经济学,上海：上海财经大学出版社,2003,156
[43]孙宁,房地产开发中的风险因素分析：[硕士学位论文],西安,西安理工大学
[44]乔志敏,房地产价格研究,北京：经济管理出版社,2002,53～75
[45]刘洪玉,郑思齐,许宪春,房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算,统计研究,2003(08)：56～60
[46]赵卫亚,计量经济学教程,上海：上海财经出版社,2003,105～122
[47]王文博,计量经济学,西安：西安交通大学出版社,2004,97～120
[48]靳云汇,金赛男,高级计量经济学,北京：北京大学出版社,2007,237-272
[49]金卫健,VaR在房地产行业的应用,市场周刊,2004(8)：100～101
[50]阎庆民,我国商业银行信用风险VaR的实证分析,金融研究,2004(10)：40～47
[51]姚进,杜子平,张勇,天津房地产发展现状及趋势研究,建筑经济,2006(10)：37～39
[52]赵雪红,城市房地产投资风险管理：[硕士学士论文],济南,山东大学,2006