我国高房价问题中的地方政府行为研究
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摘要
改革开放以来,我国社会经济高速发展,我国人民生活水平普遍提高,在住房方面我们形成了以商品房交易为主的房地产市场,并且日趋完善,这对提高民众生活水平以及促进经济发展起到了重大作用。但随着市场经济和各项改革的深入,房地产市场问题日益暴露出来,高房价问题已经越来越成为困扰我国经济、社会健康发展的重要因素。
在当前的市场经济活动中,地方政府、银行、房地产企业和商品房消费者是房地产市场的主要参与者,四者共同影响市场经济的运行和发展,其中以地方政府的作用最为突出,规范地方政府行为是解决当前房地产市场混乱,抑制房价高涨的重要途径。本文以郑州市房价问题为个案研究对象,进而展开对我国高房价问题的探讨,使用了文献研究、系统研究、实证研究等研究方法,使用了政府失灵、市场失灵、寻租理论等理论分析工具,对高房价问题展开研究。
文章内容可以分为三部分：第一部分阐述本研究需要明确的基本概念,说明所要研究的问题；第二部分,针对郑州市近几年的商品房价格发展和现状进行个案研究,并分析其问题、原因和不足;第三部分,从规范高房价问题中地方政府行为的角度出发,研究规范和完善地方政府行为的途径。文章可能的创新点包括：把地方政府行为放在房价问题的母系统中进行研究,同时又把地方政府行为作为解决我国当前高房价问题的关键因素,它是母系统中最重要的子系统。
Since the reform and opening up and the rapid development of China's socio-economic, the people's living standards have greatly improved and we have formed the majority of transactions in the real estate market, which is important to promote the development of socio-economic and the living standards of the people。But with the market economy and the deepening of reform, the problem of real estate market is increasingly exposed, the problem of high housing prices in China have been increasingly hinder the development of the socio-economic。The high price of the hourse is becoming an important factor in the healthy development of society。
In the economic activities of the current market, local government, banking, real estate companies and commercial housing consumers are key players in the real estate market, the combined effect of the four operation and development of market economy, of which the most prominent role is local government,which regulate local government to address the current housing market turmoil, that is an important way to restrain soaring housing prices. In this paper, the issue price of Zhengzhou City for a case study, and then expand on the issue of China's high prices, using the literature review, systematic research on empirical research methods, use of government failure, market failure, theory of rent-seeking theory analysis tool, studied the problems of high prices.
This thesis can be divided into three parts:The first part sets out the relative and foundational concepts and describe the study subject; the second part, the author analyse the problem,the cause and the defects of the high housing price of the Zhengzhou City,which is a case of study.The third part, the author, in the point of the local government behavior, standardize and improve the local government acts. The innovation of the article may include:local government act on the issue price of home systems research, while local government act again to solve the problem in our country a key factor in high prices, it is the mother of the most important sub-system system.
在当前的市场经济活动中,地方政府、银行、房地产企业和商品房消费者是房地产市场的主要参与者,四者共同影响市场经济的运行和发展,其中以地方政府的作用最为突出,规范地方政府行为是解决当前房地产市场混乱,抑制房价高涨的重要途径。本文以郑州市房价问题为个案研究对象,进而展开对我国高房价问题的探讨,使用了文献研究、系统研究、实证研究等研究方法,使用了政府失灵、市场失灵、寻租理论等理论分析工具,对高房价问题展开研究。
文章内容可以分为三部分：第一部分阐述本研究需要明确的基本概念,说明所要研究的问题；第二部分,针对郑州市近几年的商品房价格发展和现状进行个案研究,并分析其问题、原因和不足;第三部分,从规范高房价问题中地方政府行为的角度出发,研究规范和完善地方政府行为的途径。文章可能的创新点包括：把地方政府行为放在房价问题的母系统中进行研究,同时又把地方政府行为作为解决我国当前高房价问题的关键因素,它是母系统中最重要的子系统。
Since the reform and opening up and the rapid development of China's socio-economic, the people's living standards have greatly improved and we have formed the majority of transactions in the real estate market, which is important to promote the development of socio-economic and the living standards of the people。But with the market economy and the deepening of reform, the problem of real estate market is increasingly exposed, the problem of high housing prices in China have been increasingly hinder the development of the socio-economic。The high price of the hourse is becoming an important factor in the healthy development of society。
In the economic activities of the current market, local government, banking, real estate companies and commercial housing consumers are key players in the real estate market, the combined effect of the four operation and development of market economy, of which the most prominent role is local government,which regulate local government to address the current housing market turmoil, that is an important way to restrain soaring housing prices. In this paper, the issue price of Zhengzhou City for a case study, and then expand on the issue of China's high prices, using the literature review, systematic research on empirical research methods, use of government failure, market failure, theory of rent-seeking theory analysis tool, studied the problems of high prices.
This thesis can be divided into three parts:The first part sets out the relative and foundational concepts and describe the study subject; the second part, the author analyse the problem,the cause and the defects of the high housing price of the Zhengzhou City,which is a case of study.The third part, the author, in the point of the local government behavior, standardize and improve the local government acts. The innovation of the article may include:local government act on the issue price of home systems research, while local government act again to solve the problem in our country a key factor in high prices, it is the mother of the most important sub-system system.
引文
①中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴[M].中国统计出版社.2009
①顾海波.高房价挤占内需损害经济结构调整[J].经理人.http://www.sino-manager.com/
②易宪容.高房价对扩内需的挤出效应[J].上海：上海证券报.2009
①童中文,邓熳利.中国房地产市场政府角色定位研究[J].特区经济.2009
②易宪容.当前我国楼市利益主体的博弈分析[J].中共中央党校学报.2009
③张林盛,赵丽峰.我国房地产开发中的“政府失灵”[J].内蒙古电大学刊.2008
①易宪容.中国需要一个什么样的房地产市场[J].资本市场.2009
②怆然.以民生为出发点——聚焦城市房地产管理法修订[J].中国土地.2009
③陈丹.我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考[M].山西财经大学学报(高等教育版),2009
①王寿华,温华立.我国房地产行业利润不均化及政府部门对房价的调节[J].特区经济.2009
②张朋能,李鹏.我国政府在房地产市场中的作用分析.现代商贸工业[J].2009
①易宪容.当前我国楼市利益主体的博弈分析.中共中央党校学报.2009
②王炼利.影响房价的真正原因.王炼利个人主页..http://www.caogen.com/blog/index.aspx?ID=162
①薄贵利.市场失灵问题研究[M].北京：人大出版社.2005
①张玉.政府失灵及其矫正措施研究[J].企业技术开发.中国期刊网.2009
①薄贵利.近现代地方政府比较.光明日报出版社.1988
①沈荣华.中国地方政府学[M].社会科学文献出版社.2005.35
①宗良,周景彤.对当前我国高房价相关问题的几点看法[J].中国金融.2009
①肖余恨.郑州经适房变别墅调查组替谁说话[J].新浪网.http://www.sina.com.cn
②王凤英.郑州失地农民利益保障现状及对策[J].郑州：郑州市委党校学报.2007
①郑州市房管局公布2010年要为群众办的十件实事.中国广播网.http://www.cnr.cn/hnfw/xwzx/zbhn/201001/t20100115 505899345.html
②王献军.郑州房管局因经适房用地无法落实公开道歉.郑州：东方今报.2008
①时寒冰,郎咸平.解读楼市调控.搜狐视频.2010
①周亚越.行政问责制研究.政治与法律.2008
②李克杰.郑州经适房变别墅难道就隻问责开发商.中国青年报.2009
[1]周平.当代中国地方政府[M].北京：人民日报社,2007年,2～4
[2]陈广胜.走向善治——中国地方政府的模式创新[M].浙江：浙江大学出版社,2007：159～163,287～323
[3]金太军,赵晖等著.政府职能梳理与重构[M].广东：广东人民出版社,2008：414～426
[4]杜钢建.政府职能转变攻坚[M].北京：中国水利水电出版社,2005：6～7
[5]吴德进,李国柱等著.房地产泡沫——理论,预警与治理[M].北京：社会科学文献出版社,2007：5～6
[6]杨继瑞.房地产新政——现状,展望与思考页[M].成都：西南财经大学出版社,2005：96
[7]中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组,中国科学院预测科学研究中心.中国房地产市场回顾与展位[M].北京：科学出版社,2009：168～174
[8]牛凤瑞.房地产蓝皮书——中国房地产发展报告NO.5[M].北京：社会科学文献出版社,2008
[9]文森特-奥斯特罗姆,罗伯特-比什.美国地方政府[M].北京：北京大学出版社,2004
[10]布赖恩-多莱里,内尔-马歇尔等主编,刘杰,余琪景等译.重塑澳大利亚地方政府——财政,治理与改革[M].北京：北京大学出版社,2008：15～16
[11]金太军,李雪卿等著.行政腐败解读与治理[M].广东：广东人民出版社,2002：369～397
[12]董黎明.房地产开发、经营与管理[M].北京：北京大学出版社,2000版
[13]郑华.中国房地产政策研究—堵漏、体改、维权[M].北京：电子工业出版社,2009
[14]黄书亭,周宗顺.中央政府与地方政府在社会保障中的职责划分[J].经济体制改革,2004,3：19～22
[15]Mayo, Stephen K. and Stephen Sheppard.Housing Supply and the Effects of Stochastic Development Control. Journal of Housing Economics,10(2),June 2001:109～128
[16]England, P. and Y. M. Ioannides. Hosing Price Dynamics:An International Empirical Perspective. Journal of Housing Economics,1997:119～120
[17]成思危.中国城镇住房制度改革一目标模式与实施难点[M].北京：民主建设出版社,1999
[18]章凌云,张云.1998—2003房地产市场繁荣原因分析[J].基建优化,2004,25(3)：4～6
[19]曹振良等.中国房地产业发展与管理研究[M].北京,北京大学出版社,2002
[20]蔡德荣.中国城镇住房一理论、实践及改革思路[M].北京：中国统计出版社,1991
[21]王平.住房制度改革与政府职能[J].法学杂志,2007：133～135
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[23]包宗华.关于健全和发展住房制度的几点意见[J].名家论坛.2007：16～18
[24]吴亚非,郭庆汉.住房制度改革的回顾与反思[J].企业导报,1999,11：40～44
[25]陈琦辉.我国房地产业开发趋势规模化的探讨[J].中国房地产金融,2002：29-30
[26]汪贵顺.房价畸高的危害性及治理方案[J].宁夏社会科学,2007,5：35-38
[27]邓浩志.房地产业未来走势前瞻[J].把脉房地产,2008：64-65
[28]黄伯佳.房市调控中的中央政府与地方政府博弈的研究[D].[硕士学位论文].江苏：南京理工大学,2007
[29]罗鹏.论我国城市住房制度的历史变迁(1978-2007年)[D].[硕士学位论文].广‘西：广西师范大学,2008
[30]杨丽.我国城镇住房制度改革的实践及成效研究[D].[硕士学位论文].湖北：中南民族大学,2007
[31]贾韬.中国城镇住房制度改革及其政府管理[D].[硕士学位论文].山西：山西大学,2008
[32]熊方军.我国房地产市场分类宏观调控研究[D].[硕士学位论文].陕西：电子科技大学,2008
[33]张华.中国房地产市场中的政府行为研究[D].[硕士学位论文].北京：中央民族大学,2007
[34]林德华.我国房地产市场中的地方政府行为研究[D].[硕士学位论文].四川：四川大学,2007
[35]何君.我国中央与地方关系之探讨——房价调控引发的思考[D].[硕士学位论文].北京：中国政法大学,2006
[36]姜璐璐.论地方政府行为对中央宏观调控的影响——以房地产市场为例[D].[硕士学位论文].福建：厦门大学,2007
[37]汪欢欢.我国地方政府行为研究[D].[硕士学位论文].四川：四川大学,2005
[38]辛静.新公共服务理论评析[D].[硕士学位论文].吉林：吉林大学,2008
[39]肖陆军.论服务型政府建设[D].[硕士学位论文].北京：中央民族大学,2006
[40]韩燕.政府失灵研究[D].[硕士学位论文].湖北：华中师范大学,2001
[41]孙攀峰.我国地方政府寻租行为研究[D].[硕士学位论文].广西：南宁航空航天大学,2008
[42]林成.从市场失灵到政府失灵——外部性理论及其政策的演进[D].[硕士学位论文].辽宁：辽宁大学,2007
[43]王少杰.论我国地方政府行为的规范与调整[D].[硕士学位论文].陕西：西北大学,2004
[44]付永.制度变迁中的地方政府行为研究[D].[硕士学位论文].湖南：湘潭大学,2001
[45]肖英杰.我国房地产政策性泡沫研究[D].[硕士学位论文].湖南：中南大学,2006
[46]郭玉坤.中国城镇住房保障制度研究[D].[硕士学位论文].四川：西南财经大学,2006
[47]王宇.我国住房制度评析[D].[硕士学位论文].辽宁：东北财经大学,2007
①顾海波.高房价挤占内需损害经济结构调整[J].经理人.http://www.sino-manager.com/
②易宪容.高房价对扩内需的挤出效应[J].上海：上海证券报.2009
①童中文,邓熳利.中国房地产市场政府角色定位研究[J].特区经济.2009
②易宪容.当前我国楼市利益主体的博弈分析[J].中共中央党校学报.2009
③张林盛,赵丽峰.我国房地产开发中的“政府失灵”[J].内蒙古电大学刊.2008
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②怆然.以民生为出发点——聚焦城市房地产管理法修订[J].中国土地.2009
③陈丹.我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考[M].山西财经大学学报(高等教育版),2009
①王寿华,温华立.我国房地产行业利润不均化及政府部门对房价的调节[J].特区经济.2009
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①易宪容.当前我国楼市利益主体的博弈分析.中共中央党校学报.2009
②王炼利.影响房价的真正原因.王炼利个人主页..http://www.caogen.com/blog/index.aspx?ID=162
①薄贵利.市场失灵问题研究[M].北京：人大出版社.2005
①张玉.政府失灵及其矫正措施研究[J].企业技术开发.中国期刊网.2009
①薄贵利.近现代地方政府比较.光明日报出版社.1988
①沈荣华.中国地方政府学[M].社会科学文献出版社.2005.35
①宗良,周景彤.对当前我国高房价相关问题的几点看法[J].中国金融.2009
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②王凤英.郑州失地农民利益保障现状及对策[J].郑州：郑州市委党校学报.2007
①郑州市房管局公布2010年要为群众办的十件实事.中国广播网.http://www.cnr.cn/hnfw/xwzx/zbhn/201001/t20100115 505899345.html
②王献军.郑州房管局因经适房用地无法落实公开道歉.郑州：东方今报.2008
①时寒冰,郎咸平.解读楼市调控.搜狐视频.2010
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[1]周平.当代中国地方政府[M].北京：人民日报社,2007年,2～4
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[3]金太军,赵晖等著.政府职能梳理与重构[M].广东：广东人民出版社,2008：414～426
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[6]杨继瑞.房地产新政——现状,展望与思考页[M].成都：西南财经大学出版社,2005：96
[7]中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组,中国科学院预测科学研究中心.中国房地产市场回顾与展位[M].北京：科学出版社,2009：168～174
[8]牛凤瑞.房地产蓝皮书——中国房地产发展报告NO.5[M].北京：社会科学文献出版社,2008
[9]文森特-奥斯特罗姆,罗伯特-比什.美国地方政府[M].北京：北京大学出版社,2004
[10]布赖恩-多莱里,内尔-马歇尔等主编,刘杰,余琪景等译.重塑澳大利亚地方政府——财政,治理与改革[M].北京：北京大学出版社,2008：15～16
[11]金太军,李雪卿等著.行政腐败解读与治理[M].广东：广东人民出版社,2002：369～397
[12]董黎明.房地产开发、经营与管理[M].北京：北京大学出版社,2000版
[13]郑华.中国房地产政策研究—堵漏、体改、维权[M].北京：电子工业出版社,2009
[14]黄书亭,周宗顺.中央政府与地方政府在社会保障中的职责划分[J].经济体制改革,2004,3：19～22
[15]Mayo, Stephen K. and Stephen Sheppard.Housing Supply and the Effects of Stochastic Development Control. Journal of Housing Economics,10(2),June 2001:109～128
[16]England, P. and Y. M. Ioannides. Hosing Price Dynamics:An International Empirical Perspective. Journal of Housing Economics,1997:119～120
[17]成思危.中国城镇住房制度改革一目标模式与实施难点[M].北京：民主建设出版社,1999
[18]章凌云,张云.1998—2003房地产市场繁荣原因分析[J].基建优化,2004,25(3)：4～6
[19]曹振良等.中国房地产业发展与管理研究[M].北京,北京大学出版社,2002
[20]蔡德荣.中国城镇住房一理论、实践及改革思路[M].北京：中国统计出版社,1991
[21]王平.住房制度改革与政府职能[J].法学杂志,2007：133～135
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[24]吴亚非,郭庆汉.住房制度改革的回顾与反思[J].企业导报,1999,11：40～44
[25]陈琦辉.我国房地产业开发趋势规模化的探讨[J].中国房地产金融,2002：29-30
[26]汪贵顺.房价畸高的危害性及治理方案[J].宁夏社会科学,2007,5：35-38
[27]邓浩志.房地产业未来走势前瞻[J].把脉房地产,2008：64-65
[28]黄伯佳.房市调控中的中央政府与地方政府博弈的研究[D].[硕士学位论文].江苏：南京理工大学,2007
[29]罗鹏.论我国城市住房制度的历史变迁(1978-2007年)[D].[硕士学位论文].广‘西：广西师范大学,2008
[30]杨丽.我国城镇住房制度改革的实践及成效研究[D].[硕士学位论文].湖北：中南民族大学,2007
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[32]熊方军.我国房地产市场分类宏观调控研究[D].[硕士学位论文].陕西：电子科技大学,2008
[33]张华.中国房地产市场中的政府行为研究[D].[硕士学位论文].北京：中央民族大学,2007
[34]林德华.我国房地产市场中的地方政府行为研究[D].[硕士学位论文].四川：四川大学,2007
[35]何君.我国中央与地方关系之探讨——房价调控引发的思考[D].[硕士学位论文].北京：中国政法大学,2006
[36]姜璐璐.论地方政府行为对中央宏观调控的影响——以房地产市场为例[D].[硕士学位论文].福建：厦门大学,2007
[37]汪欢欢.我国地方政府行为研究[D].[硕士学位论文].四川：四川大学,2005
[38]辛静.新公共服务理论评析[D].[硕士学位论文].吉林：吉林大学,2008
[39]肖陆军.论服务型政府建设[D].[硕士学位论文].北京：中央民族大学,2006
[40]韩燕.政府失灵研究[D].[硕士学位论文].湖北：华中师范大学,2001
[41]孙攀峰.我国地方政府寻租行为研究[D].[硕士学位论文].广西：南宁航空航天大学,2008
[42]林成.从市场失灵到政府失灵——外部性理论及其政策的演进[D].[硕士学位论文].辽宁：辽宁大学,2007
[43]王少杰.论我国地方政府行为的规范与调整[D].[硕士学位论文].陕西：西北大学,2004
[44]付永.制度变迁中的地方政府行为研究[D].[硕士学位论文].湖南：湘潭大学,2001
[45]肖英杰.我国房地产政策性泡沫研究[D].[硕士学位论文].湖南：中南大学,2006
[46]郭玉坤.中国城镇住房保障制度研究[D].[硕士学位论文].四川：西南财经大学,2006
[47]王宇.我国住房制度评析[D].[硕士学位论文].辽宁：东北财经大学,2007