买卖不破租赁论
摘要
买卖不破租赁制度是指租赁关系存续期间,租赁物交付于承租人后,出租人又将租赁物所有权让与第三人,而使原来的租赁关系继续对买受人有效的一种法律制度。该制度自产生以来颇受争议,同时又不断向前发展。我国《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即在租赁合同存续期间,租赁物因买卖、赠与等原因行为发生所有权变动的,原租赁合同继续有效,承租人的租赁权可以对抗受让人的所有权。传统民法理论认为,所有权属于物权,承租权属于债权。伴随着社会经济的高速发展,以及市场经济主体活动的复杂化,物权与债权的界限越来越难以划分,两者出现了互相交融的趋势。但是,我国目前的买卖不破租赁制度规定较为简单,操作性较差,不能满足司法实践的需要。
首先,本文从该制度的内涵入手,界定租赁物所有权发生移转的原因不再局限于传统的买卖行为,然后进一步从其历史发展过程、国内外的立法比较等多方面进行阐述,以此来说明买卖不破租赁制度在不断发展不断完善。
第二部分是对买卖不破租赁原则适用要件的介绍,通过比较分析,阐述各种学说在适用要件上的不同观点不同要求。笔者赞同三要件说,即须存在合法有效的租赁合同;租赁物已被交付且处于占有状态;租赁物所有权被让与第三人。
第三部分着重分析买卖不破租赁原则适用后所产生的法律效果,即出租人、承租人、受让人三方之间的法律关系以及各方权利义务上的不同,以便于实践当中更好的运用该原则处理法律实务问题。
第四部分重点论述了买卖不破租赁原则类推适用的两种情形,即司法实践中经常涉及的问题,抵押权和租赁权冲突时如何适用该原则的问题以及执行权和租赁权冲突时如何适用该原则的问题。
最后是关于我国立法的几点思考意见,指出目前我国立法的几点不足,同时针对我国的买卖不破租赁制度提出了几条具体的立法建议,以期完善我国的买卖不破租赁制度。
Not breaking the sale of lease system means during the time of leasing, after the leasehold is delivered to the lessee, lessor deliver the ownership to a third person, but the original lease is still effective to the bargainee. This system has generated controversy since it is created, meanwhile it has developed constantly. China's "Contract Law" of the 229th: leasing of the lease during the ownership change will not affect the validity of the lease agreement. That is, in the leasing contracts during the time, due to the sale of rental, gifts and other acts of the reasons for the change in ownership. Original leasing contract remain in force, the tenant can lease the right to fight against the assignee of ownership. The traditional theory that the Civil Code, ownership of property rights, leasing the right to belong to creditors. Along with the rapid socio-economic development and market economy the main activities of the complexity of property rights and claims more and more difficult to define the limits of both a mutual integration trend. However, China's current trading system is not broken lease provides a relatively simple, workable poor and can not meet the needs of judicial practice.
First of all, this paper from the system starting with the connotation, defining lease of the reasons for the transfer of ownership is no longer confined to traditional trading behavior, and then further from its course of historical development, domestic and international legislation on a comparison of various aspects in order to That the sale of rental system is not broken in the continuous development of continuous improvement.
The second part of the sale of non-breaking application of the principle elements of the lease, through a comparative analysis on various elements of doctrine in the application of the different views on different requirements. I agree that the three elements that must exist valid lease contract; leasehold has been in the possession and delivery status of leasehold title with a third person to be.
The third part will focus on analyzing the sale of not breaking the lease after the application of the principle of the legal effect, that is the lessor, lessee, the assignee constituents and the legal relationship between the parties on the different rights and obligations in order to facilitate better use of practice The principle of substantive legal issues.
Part IV focuses on the sale of lease does not break the principle of analogy applies both cases, the judicial practice often involved in the issue, mortgage and leasing rights conflict with the application of the principles of the problem and the implementation of the right to lease the right to the conflict and how to apply the matter of principle.
Finally, on China's Legislative Reflections on the view that China's lack of legislative points, while for China's trading system is not broken by the leasing of several specific legislative proposals with a view to improving China's trading system is not broken lease.
首先,本文从该制度的内涵入手,界定租赁物所有权发生移转的原因不再局限于传统的买卖行为,然后进一步从其历史发展过程、国内外的立法比较等多方面进行阐述,以此来说明买卖不破租赁制度在不断发展不断完善。
第二部分是对买卖不破租赁原则适用要件的介绍,通过比较分析,阐述各种学说在适用要件上的不同观点不同要求。笔者赞同三要件说,即须存在合法有效的租赁合同;租赁物已被交付且处于占有状态;租赁物所有权被让与第三人。
第三部分着重分析买卖不破租赁原则适用后所产生的法律效果,即出租人、承租人、受让人三方之间的法律关系以及各方权利义务上的不同,以便于实践当中更好的运用该原则处理法律实务问题。
第四部分重点论述了买卖不破租赁原则类推适用的两种情形,即司法实践中经常涉及的问题,抵押权和租赁权冲突时如何适用该原则的问题以及执行权和租赁权冲突时如何适用该原则的问题。
最后是关于我国立法的几点思考意见,指出目前我国立法的几点不足,同时针对我国的买卖不破租赁制度提出了几条具体的立法建议,以期完善我国的买卖不破租赁制度。
Not breaking the sale of lease system means during the time of leasing, after the leasehold is delivered to the lessee, lessor deliver the ownership to a third person, but the original lease is still effective to the bargainee. This system has generated controversy since it is created, meanwhile it has developed constantly. China's "Contract Law" of the 229th: leasing of the lease during the ownership change will not affect the validity of the lease agreement. That is, in the leasing contracts during the time, due to the sale of rental, gifts and other acts of the reasons for the change in ownership. Original leasing contract remain in force, the tenant can lease the right to fight against the assignee of ownership. The traditional theory that the Civil Code, ownership of property rights, leasing the right to belong to creditors. Along with the rapid socio-economic development and market economy the main activities of the complexity of property rights and claims more and more difficult to define the limits of both a mutual integration trend. However, China's current trading system is not broken lease provides a relatively simple, workable poor and can not meet the needs of judicial practice.
First of all, this paper from the system starting with the connotation, defining lease of the reasons for the transfer of ownership is no longer confined to traditional trading behavior, and then further from its course of historical development, domestic and international legislation on a comparison of various aspects in order to That the sale of rental system is not broken in the continuous development of continuous improvement.
The second part of the sale of non-breaking application of the principle elements of the lease, through a comparative analysis on various elements of doctrine in the application of the different views on different requirements. I agree that the three elements that must exist valid lease contract; leasehold has been in the possession and delivery status of leasehold title with a third person to be.
The third part will focus on analyzing the sale of not breaking the lease after the application of the principle of the legal effect, that is the lessor, lessee, the assignee constituents and the legal relationship between the parties on the different rights and obligations in order to facilitate better use of practice The principle of substantive legal issues.
Part IV focuses on the sale of lease does not break the principle of analogy applies both cases, the judicial practice often involved in the issue, mortgage and leasing rights conflict with the application of the principles of the problem and the implementation of the right to lease the right to the conflict and how to apply the matter of principle.
Finally, on China's Legislative Reflections on the view that China's lack of legislative points, while for China's trading system is not broken by the leasing of several specific legislative proposals with a view to improving China's trading system is not broken lease.
引文
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第186页。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第377页。
[1]周枏:《罗马法原论》(下册),商务印书馆,1994年版,第723页。
[1]刘得宽:《民法诸问题与新展望》,中国政法大学出版社,2002版,第68页。
[1]郑冲、贤红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124页。
[2]《德国民法典》第580条规定:除另有其他规定外,关于土地租赁的规定,也适用于住房和其他房屋的租赁。
[3]郑冲、贤红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第126页。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第125页。
[2]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第126页。
[3]李浩培等译:《拿破仑法典》,商务书书馆,1979年版,第243页。
[4]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版,第393页。
[5]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版,第394页。
[1]吴兆祥等译:《瑞士债法典》,法律出版社,2002年版,第63页。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第339页。
[3]王书江译:《日本民法典》,中国人民公安大学出版社,1999年版,第107页。
[1]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第247页。
[1]郑玉波:《民法债编各论》,台湾地区三民书局,1981年版,第125页。王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第179页。
[2]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2001年版,第209-211页。
[3]黄立主编:《民法债编各论》(上册),中国政法大学出版社,2003年版,第309-316页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第179页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第180页。
[1]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第285页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,1998年版,第194页。
[3]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2000年版,第223页、第234页。
[4]陈春山:《契约法各论》(第一册),台北瑞兴图书股份有限公司,1995年版,第189页。
[5]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2000年版,第224页。
[1]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第286页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第185页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第187-188页。
[2]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第283-284页。
[1]郑玉波:《民法债编各论》,台湾地区三民书局,1986年版,第233页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第196-197页。
[1]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2000年版,第166-167页。
[2]郭明瑞、王轶:《合同法新论.分则》,中国政法大学出版社,1997年版,第111页。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124页。
[1]崔建远主编:《合同法》,法律出版社,2000年版,第397页。
[2]崔建远主编:《合同法》,法律出版社,2000年版,第398页。
[1]《德国民法典》第571条2项规定:受让人不履行义务时,出租人就受让人应赔偿的损失,应负有与放弃先诉抗辩权的保证人同样的责任。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第125页。
[2]彭万林主编:《民法学》,中国政法大学出版社,1999年版,第253-254页。
[1]李义:《析执行不破租赁》,载《人民司法》2001年第11期,第45页。
[1]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第381页。
[1]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版,第393页。
[2]陈卫佐译:《德国民法典》,法律出版社,2006年版,第203页。
[3]王书江译:《日本民法典》,中国法制出版社,2000年版,第110-111页。
[4]陈春山:《契约法讲义》,台北瑞兴图书股份有限公司,1995年版,第184页。
[5]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第177页。
[1]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第380页。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第380页。
[3]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第380页。
[4]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124-125页。
[4]李浩培等译:《拿破仑法典》,商务印书馆,1979年版,第243页。
[5]王书江译:《日本民法典》,中国人民公安大学出版社,1999年版,第107页。
##属性不符
[1]《德国民法典》第571条2项规定:受让人不履行义务时,出租人就受让人应赔偿的损失,应负有与放弁先诉抗辩权的保证人同样的责任。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124页。
[2]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第125页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第183页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第183页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版。
[3]周枏:《罗马法原论》(下册),商务印书馆,1994年版。
[4]刘得宽:《民法诸问题与新展望》,中国政法大学出版社,2002年版。
[5]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版。
[6]李浩培等译:《拿破仑法典》,商务印书馆,1979年版。
[7]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版。
[8]吴兆祥等译:《瑞士债法典》,法律出版社,2002年版。
[9]尹田:《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社,2004年版。
[10]王书江译:《日本民法典》,中国人民公安大学出版社,1999年版。
[11]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版。
[12]郑玉波:《民法债编各论》,台湾地区三民书局,1981年版。
[13]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2001年版。
[14]黄立主编:《民法债编各论》(上),中国政法大学出版社,2003版。
[15]王利明、郭明瑞、杨立新:《中国民法案例与学理研究》(物权篇),法律出版社,2003年版。
[16]王利明、郭明瑞、杨立新:《中国民法案例与学理研究》(债权篇),法律出版社,2003年版。
[17]陈春山:《契约法各论》(第一册),台北瑞兴图书股份有限公司,1995年版
[18]郭明瑞、王轶:《合同法新论.分则》,中国政法大学出版社,1997年版。
[19]崔建远主编:《合同法》,法律出版社,2000年版。
[20]彭万林主编:《民法学》,中国政法大学出版社,1999年版。
[21]李文:《析执行不破租赁》,载《人民司法》2001年第11期。
[22]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版。
[23]陈卫佐译:《德国民法典》,法律出版社,2006年版。
[24]王书江译:《日本民法典》,中国法制出版社,2000年版。
[25]陈春山:《契约法讲义》,瑞兴图书股份有限公司,1995年版。
[26]王泽鉴:《民法学说与判例研究》第六册,中国政法大学出版社,1998年版。
[27]王利明、崔建远:《合同法》,北京大学出版社,2000年版。
[28]李永军:《合同法》,法律出版社,2002年版。
[29]谢怀栻:《外国民商法精要》,法律出版社,2002年版。
[30]陈华彬:《物权法原理》,国家行政学院出版社,2002年版。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第377页。
[1]周枏:《罗马法原论》(下册),商务印书馆,1994年版,第723页。
[1]刘得宽:《民法诸问题与新展望》,中国政法大学出版社,2002版,第68页。
[1]郑冲、贤红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124页。
[2]《德国民法典》第580条规定:除另有其他规定外,关于土地租赁的规定,也适用于住房和其他房屋的租赁。
[3]郑冲、贤红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第126页。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第125页。
[2]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第126页。
[3]李浩培等译:《拿破仑法典》,商务书书馆,1979年版,第243页。
[4]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版,第393页。
[5]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版,第394页。
[1]吴兆祥等译:《瑞士债法典》,法律出版社,2002年版,第63页。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第339页。
[3]王书江译:《日本民法典》,中国人民公安大学出版社,1999年版,第107页。
[1]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第247页。
[1]郑玉波:《民法债编各论》,台湾地区三民书局,1981年版,第125页。王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第179页。
[2]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2001年版,第209-211页。
[3]黄立主编:《民法债编各论》(上册),中国政法大学出版社,2003年版,第309-316页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第179页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第180页。
[1]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第285页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,1998年版,第194页。
[3]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2000年版,第223页、第234页。
[4]陈春山:《契约法各论》(第一册),台北瑞兴图书股份有限公司,1995年版,第189页。
[5]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2000年版,第224页。
[1]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第286页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第185页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第187-188页。
[2]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版,第283-284页。
[1]郑玉波:《民法债编各论》,台湾地区三民书局,1986年版,第233页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第196-197页。
[1]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2000年版,第166-167页。
[2]郭明瑞、王轶:《合同法新论.分则》,中国政法大学出版社,1997年版,第111页。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124页。
[1]崔建远主编:《合同法》,法律出版社,2000年版,第397页。
[2]崔建远主编:《合同法》,法律出版社,2000年版,第398页。
[1]《德国民法典》第571条2项规定:受让人不履行义务时,出租人就受让人应赔偿的损失,应负有与放弃先诉抗辩权的保证人同样的责任。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第125页。
[2]彭万林主编:《民法学》,中国政法大学出版社,1999年版,第253-254页。
[1]李义:《析执行不破租赁》,载《人民司法》2001年第11期,第45页。
[1]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第381页。
[1]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版,第393页。
[2]陈卫佐译:《德国民法典》,法律出版社,2006年版,第203页。
[3]王书江译:《日本民法典》,中国法制出版社,2000年版,第110-111页。
[4]陈春山:《契约法讲义》,台北瑞兴图书股份有限公司,1995年版,第184页。
[5]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第177页。
[1]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第380页。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第380页。
[3]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版,第380页。
[4]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124-125页。
[4]李浩培等译:《拿破仑法典》,商务印书馆,1979年版,第243页。
[5]王书江译:《日本民法典》,中国人民公安大学出版社,1999年版,第107页。
##属性不符
[1]《德国民法典》第571条2项规定:受让人不履行义务时,出租人就受让人应赔偿的损失,应负有与放弁先诉抗辩权的保证人同样的责任。
[1]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第124页。
[2]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版,第125页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第183页。
[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版,第183页。
[1]王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社,2005年修订版。
[2]苏永钦:《走入新世纪的私法自治》,台湾地区元照出版有限公司,2002年版。
[3]周枏:《罗马法原论》(下册),商务印书馆,1994年版。
[4]刘得宽:《民法诸问题与新展望》,中国政法大学出版社,2002年版。
[5]郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社,1999年版。
[6]李浩培等译:《拿破仑法典》,商务印书馆,1979年版。
[7]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版。
[8]吴兆祥等译:《瑞士债法典》,法律出版社,2002年版。
[9]尹田:《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社,2004年版。
[10]王书江译:《日本民法典》,中国人民公安大学出版社,1999年版。
[11]邱聪智:《新订债法各论》(上册),中国人民大学出版社,2006年版。
[12]郑玉波:《民法债编各论》,台湾地区三民书局,1981年版。
[13]史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社,2001年版。
[14]黄立主编:《民法债编各论》(上),中国政法大学出版社,2003版。
[15]王利明、郭明瑞、杨立新:《中国民法案例与学理研究》(物权篇),法律出版社,2003年版。
[16]王利明、郭明瑞、杨立新:《中国民法案例与学理研究》(债权篇),法律出版社,2003年版。
[17]陈春山:《契约法各论》(第一册),台北瑞兴图书股份有限公司,1995年版
[18]郭明瑞、王轶:《合同法新论.分则》,中国政法大学出版社,1997年版。
[19]崔建远主编:《合同法》,法律出版社,2000年版。
[20]彭万林主编:《民法学》,中国政法大学出版社,1999年版。
[21]李文:《析执行不破租赁》,载《人民司法》2001年第11期。
[22]罗结珍译:《法国民法典》,中国法制出版社,1999年版。
[23]陈卫佐译:《德国民法典》,法律出版社,2006年版。
[24]王书江译:《日本民法典》,中国法制出版社,2000年版。
[25]陈春山:《契约法讲义》,瑞兴图书股份有限公司,1995年版。
[26]王泽鉴:《民法学说与判例研究》第六册,中国政法大学出版社,1998年版。
[27]王利明、崔建远:《合同法》,北京大学出版社,2000年版。
[28]李永军:《合同法》,法律出版社,2002年版。
[29]谢怀栻:《外国民商法精要》,法律出版社,2002年版。
[30]陈华彬:《物权法原理》,国家行政学院出版社,2002年版。