广州市房地产景气循环及泡沫研究
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摘要
周期性的经济波动会直接影响到各种产业的发展,并使其出现同样的周期性波动。国内外房地产发展的历史证明,由于房地产的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响,所以也会表现出周期性波动的变化,出现高峰期和低谷期。正视房地产的周期波动,分析和研究决定房地产周期波动的内外因素,探讨房地产周期波动的传导机制,提出应对周期波动的政策和对策,将对我国房地产持续、健康、稳定地发展产生重大而深远的影响。
鉴于此,本文选取近年来全国房地产发展中具有代表性的广州房地产市场进行了深入研究,以广州房地产景气循环为主线对房地产周期波动的存在性,房地产周期波动的形成机制,房地产周期波动的内、外生因素,房地产周期的划分进行了描述及实证研究。
伴随房地产景气循环的过程中,房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段,容易出现的一种经济现象。一旦发生,将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期,防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。本文在学习借鉴国内外房地产泡沫理论研究成果的基础上,引用最新的统计数据,运用定性与定量相结合的方法,对广州1990-2006年房地产业运行中是否存在泡沫进行分析评判。
最后,文章针对广州房地产市场景气循环以及泡沫的实证结论,提出了如何有效化解和防范房地产泡沫的手段与政策措施,指出政府应该综合运用金融、税收、行政等手段调控广州房地产市场以防止泡沫进一步膨胀。此项研究对促进广州市房地产业与社会经济协调发展,保持广州经济持续健康发展有重要意义,对其他地域也有一定的借鉴作用。
The fluctuation of Economic can influence the development of other industries, leading the same fluctuation in them. The historic development of real estate industry both in domestic and foreign have demonstrate that as Marco-economics, population, polices, social, culture law plays important role in the development of real estate industry ,they gives arise to the periodic fluctuation. It is of more important practical significance to realize the fluctuation in the real estate industry, analyze the internal factor and external impacts giving arise to the periodic fluctuation of real estate industry and raise countermeasures to it.
This dissertation selects Guangzhou where the real estate market is typical as object to research real estate industry. To analyze the topic, we cannot only testify the existence of real estate cycle, analyze its mechanism, but also study the main endogenous and exogenous factors that influence the cycle of real estate.
Property bubble is a phenomenon that occurs in a country, which has insufficient lands to the people. It will bring serious result to economic and society if it occurs. As our country's real estate industry is in the stage of rapid development, property bubble has attracted more attention than ever. Based on the research achievement of current domestic and foreign real estate bubble, this paper analyzes the existence of real estate bubble of Guangzhou with the way of quantitative analysis and qualitative analysis methods by analyzing the up-to date data between 1990～2006.
Finally, some counter-measures finance, revenue, administration etc, that government should take are put forward, so that the bubbles cannot swell more. It is significative for this article to make the real estate industry develop more healthily.
鉴于此,本文选取近年来全国房地产发展中具有代表性的广州房地产市场进行了深入研究,以广州房地产景气循环为主线对房地产周期波动的存在性,房地产周期波动的形成机制,房地产周期波动的内、外生因素,房地产周期的划分进行了描述及实证研究。
伴随房地产景气循环的过程中,房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段,容易出现的一种经济现象。一旦发生,将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期,防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。本文在学习借鉴国内外房地产泡沫理论研究成果的基础上,引用最新的统计数据,运用定性与定量相结合的方法,对广州1990-2006年房地产业运行中是否存在泡沫进行分析评判。
最后,文章针对广州房地产市场景气循环以及泡沫的实证结论,提出了如何有效化解和防范房地产泡沫的手段与政策措施,指出政府应该综合运用金融、税收、行政等手段调控广州房地产市场以防止泡沫进一步膨胀。此项研究对促进广州市房地产业与社会经济协调发展,保持广州经济持续健康发展有重要意义,对其他地域也有一定的借鉴作用。
The fluctuation of Economic can influence the development of other industries, leading the same fluctuation in them. The historic development of real estate industry both in domestic and foreign have demonstrate that as Marco-economics, population, polices, social, culture law plays important role in the development of real estate industry ,they gives arise to the periodic fluctuation. It is of more important practical significance to realize the fluctuation in the real estate industry, analyze the internal factor and external impacts giving arise to the periodic fluctuation of real estate industry and raise countermeasures to it.
This dissertation selects Guangzhou where the real estate market is typical as object to research real estate industry. To analyze the topic, we cannot only testify the existence of real estate cycle, analyze its mechanism, but also study the main endogenous and exogenous factors that influence the cycle of real estate.
Property bubble is a phenomenon that occurs in a country, which has insufficient lands to the people. It will bring serious result to economic and society if it occurs. As our country's real estate industry is in the stage of rapid development, property bubble has attracted more attention than ever. Based on the research achievement of current domestic and foreign real estate bubble, this paper analyzes the existence of real estate bubble of Guangzhou with the way of quantitative analysis and qualitative analysis methods by analyzing the up-to date data between 1990～2006.
Finally, some counter-measures finance, revenue, administration etc, that government should take are put forward, so that the bubbles cannot swell more. It is significative for this article to make the real estate industry develop more healthily.
引文
1、刘学成:“国外房地产周期研究综述”,《中国房地产》,2001年第4期,P9。
2、Grenadier.S:"The Persistence of Real Estate Cycle",Journal of Real Estate Finance and conomics,1995,V10,N02.
3、谭刚:“房地产业周期波动”,《中外房地产导报》1993年第13-14期,《住宅与房地产》1994年第4期。
4、何国钊、曹振良、李晟:《中国房地产周期研究》,《经济研究》1996年第12期。
5、梁桂:《中国不动产波动与周期的实证分析》,《经济研究》1996年第7期。
6、刘洪玉:《房地产市场周期运动规律分析》,《中国房地产》1999年第8期。
7、张元端:《中国房地产发展的周期波动》,《住宅与房地产》,1996年第1期
8、王勉、唐啸峰:《我国房地产投资波动与经济周期的相关性》,《四川大学学报》2002年第3期。
9、曲波、谢经荣、王玮:《中国房地产周期波动的评价与探析》,《中国房地产金融》,2003年第2期。
10、谭刚:《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》,经济管理出版社,2001年。
11、何国钊、曹振良、李晨:“中国房地产周期研究”,《经济研究》1996年第12期,P23。
12、丁烈云:《房地产周期波动成因分析》,《华中科技大学学报(社会科学版)》,2003年第1期。
13、王诚庆、倪鹏飞、杨元杰:《中国房地产周期波动:解释转移与相机政策》,《财贸经济》,2002年第7期。
14、曲波:《中国房地产周期波动研究》,经济管理出版社,2003年。
15、搜房研究院:《中国房地产指数系统:理论与实践》,中国财政经济出版社,2001年,P18。
16、<<羊城晚报>>:“房地产融资渠道将向多元化发展”,梁栋贤,2004-03-26。
17、广州市国土资源与房屋管理局网站:http://www.laho.gov.cn。
18、周江、陆红生:《浅析我国房地产经济波动的特征和成因》,《中国软科学》,2001年第7期。
19.彭鸡宝:“广东省房地产业发展需求预测及对策研究“,《南方房地产》,2004年10期,P28。
20.http://www.house.focus.cn:“广州市房地产企业综合实力30强总评说”,2000-09-15。
21、模型通过的检验包括:拟合优度检验、F检验、t检验、在DW检验失效的情况下,模型还应通过LM检验。
22、曹振良、傅十和.房地产泡沫及其防范.中国房地产,2000,第二期,第7页。
23、乔柄亚.关于泡沫经济定义及其副作用的研究.上海金融,1998.05。
24、数学推导参见Blanchard与Fisher(1989)或李拉亚(1995)。
[1]刘学成,国外房地产周期研究综述,《中国房地产》,2001年第一期。
[2]搜 房研究院:《中国房地产指数系统:理论与实践》,中国财政经济出版社,2001年。
[3]谭刚,《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》,经济科学出版社,2001年第一版。
[4]张红,《房地产经济学》,北京:清华大学出版社,2005.323-324。
[5]梁桂,中国不动产经济波动与周期的实证研究,《经济研究》,1996年第7期。
[6]曹振良、何国钊、李晟,中国房地产周期研究,《经济研究》,1996年第12期。
[7]达摩达尔·N·古扎拉蒂,《计量经济学基础(第四版)》,中国人民大学出版社,2005年。
[8]陈磊、董文泉、高铁梅、姜诗章,《经济周期波动的分析与预测方法》,吉林大学出版社,1998年第1版。
[9]刘树成,《繁荣与稳定:中国经济波动研究》,社会科学文献出版社,2000年。
[10]杨继瑞等:《房地产新政——现状、展望与思考》,西南财经大学出版社,2005年版。
[11]王秀芳,经济周期性波动与适度调节.《经济经纬》.2005。
[12]李延军、金浩、王竞、高素英,我国经济周期波动的实证研究,《北方工业大学学报》,2003。
[12][美]WW罗斯托,《经济增长的阶段》,中国社会科学出版社,2001年。
[14]刘恒,《当代中国经济周期波动及形成机理研究》,西南财经大学出版社,2003。
[15]谢百三,《中国当代经济政策及其理论》,北京大学出版社,2003。
[16]麦肯齐.D.,T贝兹.R.M著,张友仁译,《房地产经济学》,经济科学出版社2003。
[17]广州市统计信息局,《广州统计年鉴》,海天出版社,历年。
[18]丁烈云,房地产周期波动成因分析,国家自然科学基金项目,项目编号:79870055。
[19]搜房研究院:《中国房地产统计年鉴》,历年。
[20]“房地产周期波动研究”课题组,中国房地产周期波动:解释转移与相机政策,《财贸经济》2002年第7期。
[21]彭鸡宝、张志军,广东省房地产业发展需求预测及对策研究,《南方房地产》,2004年10期。
[22]何晓群:《多元统计分析》,中国人民大学出版社,2004年第1版。
[23]王曦、刘光中:《我国房地产经济周期分析》,《城市开发》,2006年第7期。
[24]贺书平:《中国房地产周期波动实证分析》,《城市开发》,2006年第4期。
[25]刘琳,黄英等.房地产泡沫测度系数研究闭.价格理论与实践,2003,(3)。
[26]查尔斯:H温茨巴奇,迈克..E迈尔斯等.现代不动产[M]:中国人民大学出版社,2001。
[27]李维哲,曲波.地产泡沫预警系统研究田.中国房地产金融,2002,(8)。
[28]洪开荣.房地产泡沫形成吸收与转化因.中国房地产金融,2001,(8)。
[29]郑睿棋,刘洪玉.房价收入比的性质与合理取值范围闭.中国房地产,2002,(8)。
[30]刘琳,郑思齐.房地产泡沫测度系数的编制方法田.中国房地产,2003,(6)。
[31]屠永良:《房地产经济学》,上海,文汇出版社,1994。
[32]包宗华:《房地产:先导产业与泡沫经济》,北京,中国财政经济出版社,1993。
[33]谭刚,房地产周期冲击——传导模型及其主要因素分析,《建筑经济》,2002年第六期。
[34]广州统计局:《广州年鉴》,历年。
[35]广州统计局:《广州统计年鉴》,历年。
[36]中国经济信息网:《中国房地产发展报告》,2005年版。
[37]广州统计信息网:http://www.gzstats.gov.cn。
[38]广州市国土资源与房屋管理局网站:http://www.laho.gov.cn。
[39]搜房研究院:《中国房地产统计年鉴》,历年。
[40]杨慎:《房地产与国民经济》,中国建筑工业出版社,2000年版。
[41]王俊《对当前我国房地产泡沫的看法》《宏观经济管理》,2003。
[42]林云霞《区域性房地产市场过热的原因及其对策》《中国房地产金融》2003第7期。
[43]刘志峰《高地价成为引资障碍》《21世纪经济报道》2003年2月1日。
[44]吴敬琏,希勒《中美“泡沫”专家共话金融房产泡沭》《国际金融报》2003年2月。
[45]金通,倪焱《房地产泡沫的界定、形成原因及其规避路径选择》《城市发展》2003第6期。
[46]汪利娜《房地产泡沫的生成机理与防范措施》《财经科学》2003第1期。
[47]Michael P.Niemira and Philip A.Klein著,邱东等译,《金融与经济周期预测》,中国统计出版社,1998年第1版。
[48]Bruce Harwood,"Real Estate Principal",Reston Publishing CO.Virginal,1977.
[49] Stephen A.Pyherr&James R.Cooper, "Real Estate Investment", John Willey&Sons, Inc., 1982, P166.
[50] Barras, R.Ferguson, "Dynamic Modelling of the Building Cycle", Environment andPlanning, March 1987, P353-367.
[51] Pritchett,C., " Forecasting the Impact of Real Estate Cycle on Investment " , Real Estate Review, 1984, P 85-89.
[52] Strategic Implications for Investors and portfolio Managers in the Global Economy, Journal ofReal Estate Research, 1999, Volume 18.
[53] Ronald W Kaiser:" The Long Cycle in Real Estate ",Journal of Real Estate Research, 1997.
[54] Grebler. L and L, Burns, " Construction Cycles in the United States Since World War Two",AREUEA Journal, 1982, V10, N2,123-151.
[55] Pritchett,C., " Forecasting the Impact of Real Estate Cycle on Investment ", Real Estate Review, 1984,4,85-89.
[56] Mitchell, W.C., "Business Cycles: The Problem and Its Setting", National Bureau ofEconomic Moore, New York, 1927.
[57] Rigglemanjohn R, " Building Cycles in the United States, 1875-1932" Journal of theAmerican Statistical Association, 1933.
[58] Hoyt H, " One Hundred Years of Land Values in Chicago" , IL: University of ChicagoPress,1933; also appearing in Lincoln Institute of Land Policy's Landlines, May 1994.4.
[59] Burns,A.F, " Long Cycles in Residential Construction", Economic Essays in Honor ofWesley Clair Mitchell, Columbia University Press, NY, 1935.
2、Grenadier.S:"The Persistence of Real Estate Cycle",Journal of Real Estate Finance and conomics,1995,V10,N02.
3、谭刚:“房地产业周期波动”,《中外房地产导报》1993年第13-14期,《住宅与房地产》1994年第4期。
4、何国钊、曹振良、李晟:《中国房地产周期研究》,《经济研究》1996年第12期。
5、梁桂:《中国不动产波动与周期的实证分析》,《经济研究》1996年第7期。
6、刘洪玉:《房地产市场周期运动规律分析》,《中国房地产》1999年第8期。
7、张元端:《中国房地产发展的周期波动》,《住宅与房地产》,1996年第1期
8、王勉、唐啸峰:《我国房地产投资波动与经济周期的相关性》,《四川大学学报》2002年第3期。
9、曲波、谢经荣、王玮:《中国房地产周期波动的评价与探析》,《中国房地产金融》,2003年第2期。
10、谭刚:《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》,经济管理出版社,2001年。
11、何国钊、曹振良、李晨:“中国房地产周期研究”,《经济研究》1996年第12期,P23。
12、丁烈云:《房地产周期波动成因分析》,《华中科技大学学报(社会科学版)》,2003年第1期。
13、王诚庆、倪鹏飞、杨元杰:《中国房地产周期波动:解释转移与相机政策》,《财贸经济》,2002年第7期。
14、曲波:《中国房地产周期波动研究》,经济管理出版社,2003年。
15、搜房研究院:《中国房地产指数系统:理论与实践》,中国财政经济出版社,2001年,P18。
16、<<羊城晚报>>:“房地产融资渠道将向多元化发展”,梁栋贤,2004-03-26。
17、广州市国土资源与房屋管理局网站:http://www.laho.gov.cn。
18、周江、陆红生:《浅析我国房地产经济波动的特征和成因》,《中国软科学》,2001年第7期。
19.彭鸡宝:“广东省房地产业发展需求预测及对策研究“,《南方房地产》,2004年10期,P28。
20.http://www.house.focus.cn:“广州市房地产企业综合实力30强总评说”,2000-09-15。
21、模型通过的检验包括:拟合优度检验、F检验、t检验、在DW检验失效的情况下,模型还应通过LM检验。
22、曹振良、傅十和.房地产泡沫及其防范.中国房地产,2000,第二期,第7页。
23、乔柄亚.关于泡沫经济定义及其副作用的研究.上海金融,1998.05。
24、数学推导参见Blanchard与Fisher(1989)或李拉亚(1995)。
[1]刘学成,国外房地产周期研究综述,《中国房地产》,2001年第一期。
[2]搜 房研究院:《中国房地产指数系统:理论与实践》,中国财政经济出版社,2001年。
[3]谭刚,《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》,经济科学出版社,2001年第一版。
[4]张红,《房地产经济学》,北京:清华大学出版社,2005.323-324。
[5]梁桂,中国不动产经济波动与周期的实证研究,《经济研究》,1996年第7期。
[6]曹振良、何国钊、李晟,中国房地产周期研究,《经济研究》,1996年第12期。
[7]达摩达尔·N·古扎拉蒂,《计量经济学基础(第四版)》,中国人民大学出版社,2005年。
[8]陈磊、董文泉、高铁梅、姜诗章,《经济周期波动的分析与预测方法》,吉林大学出版社,1998年第1版。
[9]刘树成,《繁荣与稳定:中国经济波动研究》,社会科学文献出版社,2000年。
[10]杨继瑞等:《房地产新政——现状、展望与思考》,西南财经大学出版社,2005年版。
[11]王秀芳,经济周期性波动与适度调节.《经济经纬》.2005。
[12]李延军、金浩、王竞、高素英,我国经济周期波动的实证研究,《北方工业大学学报》,2003。
[12][美]WW罗斯托,《经济增长的阶段》,中国社会科学出版社,2001年。
[14]刘恒,《当代中国经济周期波动及形成机理研究》,西南财经大学出版社,2003。
[15]谢百三,《中国当代经济政策及其理论》,北京大学出版社,2003。
[16]麦肯齐.D.,T贝兹.R.M著,张友仁译,《房地产经济学》,经济科学出版社2003。
[17]广州市统计信息局,《广州统计年鉴》,海天出版社,历年。
[18]丁烈云,房地产周期波动成因分析,国家自然科学基金项目,项目编号:79870055。
[19]搜房研究院:《中国房地产统计年鉴》,历年。
[20]“房地产周期波动研究”课题组,中国房地产周期波动:解释转移与相机政策,《财贸经济》2002年第7期。
[21]彭鸡宝、张志军,广东省房地产业发展需求预测及对策研究,《南方房地产》,2004年10期。
[22]何晓群:《多元统计分析》,中国人民大学出版社,2004年第1版。
[23]王曦、刘光中:《我国房地产经济周期分析》,《城市开发》,2006年第7期。
[24]贺书平:《中国房地产周期波动实证分析》,《城市开发》,2006年第4期。
[25]刘琳,黄英等.房地产泡沫测度系数研究闭.价格理论与实践,2003,(3)。
[26]查尔斯:H温茨巴奇,迈克..E迈尔斯等.现代不动产[M]:中国人民大学出版社,2001。
[27]李维哲,曲波.地产泡沫预警系统研究田.中国房地产金融,2002,(8)。
[28]洪开荣.房地产泡沫形成吸收与转化因.中国房地产金融,2001,(8)。
[29]郑睿棋,刘洪玉.房价收入比的性质与合理取值范围闭.中国房地产,2002,(8)。
[30]刘琳,郑思齐.房地产泡沫测度系数的编制方法田.中国房地产,2003,(6)。
[31]屠永良:《房地产经济学》,上海,文汇出版社,1994。
[32]包宗华:《房地产:先导产业与泡沫经济》,北京,中国财政经济出版社,1993。
[33]谭刚,房地产周期冲击——传导模型及其主要因素分析,《建筑经济》,2002年第六期。
[34]广州统计局:《广州年鉴》,历年。
[35]广州统计局:《广州统计年鉴》,历年。
[36]中国经济信息网:《中国房地产发展报告》,2005年版。
[37]广州统计信息网:http://www.gzstats.gov.cn。
[38]广州市国土资源与房屋管理局网站:http://www.laho.gov.cn。
[39]搜房研究院:《中国房地产统计年鉴》,历年。
[40]杨慎:《房地产与国民经济》,中国建筑工业出版社,2000年版。
[41]王俊《对当前我国房地产泡沫的看法》《宏观经济管理》,2003。
[42]林云霞《区域性房地产市场过热的原因及其对策》《中国房地产金融》2003第7期。
[43]刘志峰《高地价成为引资障碍》《21世纪经济报道》2003年2月1日。
[44]吴敬琏,希勒《中美“泡沫”专家共话金融房产泡沭》《国际金融报》2003年2月。
[45]金通,倪焱《房地产泡沫的界定、形成原因及其规避路径选择》《城市发展》2003第6期。
[46]汪利娜《房地产泡沫的生成机理与防范措施》《财经科学》2003第1期。
[47]Michael P.Niemira and Philip A.Klein著,邱东等译,《金融与经济周期预测》,中国统计出版社,1998年第1版。
[48]Bruce Harwood,"Real Estate Principal",Reston Publishing CO.Virginal,1977.
[49] Stephen A.Pyherr&James R.Cooper, "Real Estate Investment", John Willey&Sons, Inc., 1982, P166.
[50] Barras, R.Ferguson, "Dynamic Modelling of the Building Cycle", Environment andPlanning, March 1987, P353-367.
[51] Pritchett,C., " Forecasting the Impact of Real Estate Cycle on Investment " , Real Estate Review, 1984, P 85-89.
[52] Strategic Implications for Investors and portfolio Managers in the Global Economy, Journal ofReal Estate Research, 1999, Volume 18.
[53] Ronald W Kaiser:" The Long Cycle in Real Estate ",Journal of Real Estate Research, 1997.
[54] Grebler. L and L, Burns, " Construction Cycles in the United States Since World War Two",AREUEA Journal, 1982, V10, N2,123-151.
[55] Pritchett,C., " Forecasting the Impact of Real Estate Cycle on Investment ", Real Estate Review, 1984,4,85-89.
[56] Mitchell, W.C., "Business Cycles: The Problem and Its Setting", National Bureau ofEconomic Moore, New York, 1927.
[57] Rigglemanjohn R, " Building Cycles in the United States, 1875-1932" Journal of theAmerican Statistical Association, 1933.
[58] Hoyt H, " One Hundred Years of Land Values in Chicago" , IL: University of ChicagoPress,1933; also appearing in Lincoln Institute of Land Policy's Landlines, May 1994.4.
[59] Burns,A.F, " Long Cycles in Residential Construction", Economic Essays in Honor ofWesley Clair Mitchell, Columbia University Press, NY, 1935.