论对出租人解除住房租赁合同的限制

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英文篇名：The Restriction of the Right for Discharge of Housing Leasing Contract of the Leaseholder 作者：谢远扬 英文作者：Xie Yuanyang;Institute of Law,Chinese Academy of Social Sciences; 关键词：住房租赁 ; 解约权限制 ; 正当理由 英文关键词：housing rental;;restriction of the right for discharge of contract;;justified reason 中文刊名：JNXB 英文刊名：Jinan Journal(Philosophy & Social Science Edition) 机构：中国社会科学院法学研究所; 出版日期：2017-12-19 15:42 出版单位：暨南学报(哲学社会科学版) 年：2017 期：v.39;No.225 语种：中文; 页：JNXB201710006 页数：11 CN：10 ISSN：44-1285/C 分类号：45-54+135

摘要

出租人解除权行使方式的不同是我国和世界主流住房租赁模式的重要区别之一。鉴于出租人和承租人在住房租赁合同中的不平等地位,对此种合同不能完全以当事人的意思自治为依据,法律应当适当介入。在可能的介入手段中,除了对租金进行适当管制之外,更应当注重对出租人的解约权进行限制,即除非存在"正当理由",否则出租人不得解除租赁关系。相对于直接对租金进行管制,此种限制更注重保护住房租赁关系的稳定性和持续性,保证承租人在租赁关系中也拥有相当的主导性,对私有财产的干预也较为合理。我国法律法规中迄今也未规定对出租人解约权的限制,这对于在住房租赁领域保护承租人的基本权益十分不利,也不利于改变民众对住房租赁的偏见和推动住房租赁产业的发展。
        According to the unfair position between lessor and lessee,the housing lease contract can not fully base on the wills of the parties.Among the intervention measures the restriction of the right for discharge of contract should be paid more attention.Compared with the direct control of the rent,this restriction is more appropriate,because it provides the lessee a dominant position and can lead to the stability and continuity of the lease contract.In domestic legal system,there exists no regulation with such restriction,so it is neither favorable for the lessee to protect their basic interests nor good to change the attitudes of the public towards the housing rent and to promote the development of housing rent industry.

引文

(1)参见《上海专家建言〈住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)〉》,http:∥www.eeo.com.cn/2017/0624/307136.shtml,最后访问时间:2017年6月30日。
    (2)参见(2014)沪一中民二(民)终字第2056号;(2015)沪一中民二(民)终字第1285号;(2017)豫03民终761号等。
    (3)周珺:《我国住房租赁法立法宗旨的选择》,《江西社会科学》2013年第4期,第146页。
    (1)详见上海市闵行区人民法院课题组:《城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究》,《法律适用》2015年第9期,第73页以下。
    (2)王利明:《合同法研究》(第三卷),北京:中国人民大学出版社2012年版,第338页。
    (3)周珺:《住房租赁法中的正当理由规则及其借鉴意义》,《湖北社会科学》2013年第1期,第167页。其在德国被称为“正当利益(berechtigtes Interesse)”,参见MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.32.
    (4)许德风:《住房租赁合同的社会控制》,《中国社会科学》2009年第3期,第125页。
    (5)Vgl.BT-Drs.7/2011,7,类似的表述还见于BVerfG E 89,1=NJW 1993,2035:“Mittelpunkt privater Existenz”.
    (6)Ernst Forsthof,f“Die Verwaltung als Leistungstrger”,Stuttgart 1938,S.6.
    (7)Wolfgang Rüfner,“Daseinsvorsorge und soziale Sicherheit”,in Hdb StR IV,§96 Rn.34;Siegfried Bro,“Daseinsvorsorge,Wettbewerb,Gemeinschaftsrecht”,JZ 2003,874(874).
    (8)Thorsten Franz,“Gewinnerzielung durch kommunale Daseinsvorsorge”,Tübingen 2005,S.38;BVerfG E 84,133(158).
    (9)MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.3.
    (10)张冬阳:《论伪实证主义》,《行政法学研究》2015年第4期,第103页以下。
    (11)Forsthoff,Leistungstrger,S.4.
    (12)Ernst Forsthof,f“Der Staat der Industriegesellschaft”,München 1971,S.75 f.
    (13)Ernst Forsthof,f“Rechtsfragen der leistenden Verwaltung”,Stuttgart 1959,S.26.
    (14)Forsthoff,Industriegesellschaft,S.77.
    (1)Dieter Scheidemann,“Der Begriff Daseinsvorsorge”,G9ttingen 1991,S.232.
    (2)张松:《“居者有其屋”的历史求解》,《法律文献信息与研究》2010年第1期,第29页以下。
    (3)《去库存不只是卖房子》,《人民日报》2016年5月23日,第20版。
    (4)郭伟伟:《“居者有其屋”---独具特色的新加坡住房保障制度及启示》,《当代世界与社会主义》2008年第6期,第162页。
    (5)周珺:《我国住房租赁法立法宗旨的选择》,《江西社会科学》2013年第4期,第145页。
    (6)宋新:《论德国宪法上的人的尊严及借鉴》,《东方法学》2016年第6期,第127页。
    (7)BVerfG E 37,132=NJW 1974,1499;BVerfG E 52,352=NJW 1980,1617;BVerfG E 79,292=NJW 1989,970.
    (8)Gerhard Anschütz,“Die Verfassung des Deutschen Reichs vom 11.August 1919”,Berman 1960,S.702.
    (9)Werner Flume,BGB AT,Bd.2,Das Rechtsgeschft,Berlin 1979,§1,1;Josef Isensee,“Privatautonomie”,in Isensee/Kirchhof,“Handbuch des Staatsrechts des Bundesrepublik Deutschland”,Bd.7,Freiheitsrecht,Heidelberg 2009,§150,Rn.6 f.
    (10)Isensee,Privatautonomie,Rn.90 ff.
    (1)许德风:《住房租赁合同的社会控制》,《中国社会科学》2009年第3期,第126页。
    (2)宋丽敏:《住房租赁合同的社会控制研究:兼与许德冈博士商榷》,《东方法学》2011年第4期,第35、38-39页。
    (3)宋丽敏:《住房租赁合同的社会控制研究:兼与许德冈博士商榷》,《东方法学》2011年第4期,第35页以下。
    (4)Di Fabio,in:Maunz/Dürig,GG,Art.2 Rn.181 f.
    (5)胡建淼等:《美国管理性征收中公共利益标准的最新发展》,《环球法律评论》2008年第6期。
    (6)Klaus Stern,“Die Grundrechte und ihre Schranken”,in Festschrift 50 Jahre Bundesverfassungsgericht,Bd.2,Tübingen 2001,S.16 f.
    (7)凌维慈:《论居住保障与财产权限制》,《政治与法律》2008年第2期,第37页。
    (8)BVerfG E 89,1=NJW 1993,2035.
    (9)MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.8.
    (10)曾祥生:《论解除权之行使》,《法学评论》2010年第2期,第147页。
    (11)崔建远、吴光荣:《我国合同法上解除权的行使规则》,《法律适用》2009年第11期,第14页。
    (12)曾祥生、胡田:《法定解除权若干问题探析》,《江西社会科学》2009年第8期,第170页以下;崔建远、吴光荣:《我国合同法上解除权的行使规则》,《法律适用》2009年第11期,第15页。
    (13)陆青:《论法定解除事由的规范体系》,《华东政法大学学报》2015年第1期,第64页。
    (1)杨立新:《〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉的理解和适用》,《河南省政法管理干部学院学报》2010年第1期,第51页。
    (2)参见(2016)沪01民终4821号;(2016)沪01民终4821号;(2016)沪02民终3141号;(2015)沪一中民二(民)终字第2499号;(2011)沪一中民二(民)终字第577号。
    (3)参见(2014)浦民一(民)初字第8764号;(2013)松民三(民)再重字第1号;(2014)一中民终字第738号。
    (4)参见(2015)沪一中民二(民)终字第2499号。
    (5)参见(2014)沪一中民二(民)终字第1340号。
    (6)参见(2014)沪一中民二(民)终字第1755号。
    (7)参见(2015)苏中民终字第03234号。
    (8)参见(2014)穗中法民五终字第3104号;(2012)沪二中民二(民)终字第2037号;(2013)松民三(民)再重字第1号。
    (9)参见(2014)苏中民终字第03279号。
    (10)参见(2012)厦民终字第3240号。
    (11)参见(2014)沪一中民二(民)终字第2056号;(2015)沪一中民二(民)终字第1285号;(2017)豫03民终761号。
    (12)参见(2016)鄂01民终1219号。
    (13)参见(2016)沪02民终1013号;(2013)沪一中民二(民)终字第409号。
    (14)参见(2014)沪一中民二(民)终字第2889号。
    (1)参见(2014)穗中法民五终字第3104号;(2015)沪一中民二(民)终字第1059号;(2015)沪一中民二(民)终字第3412号。
    (2)方昀、熊贤忠:《解除权制度的法哲学分析》,《武汉大学学报》(哲学社会科学版)2010年第4期,第525页以下。
    (3)参见中国房地产报:《中国城市房屋租售比前20大城市排名》,http:∥www.gzhphb.com/article/19/197896.html,最后访问时间:2017年6月25日。所谓租售比是当地房屋单位租金和售价的比值,国际上通常都在1∶300之间,我国很多城市都在1∶500以上,考虑到我国居民收入相对较低,直接购房所带来的经济压力更为巨大。
    (4)参见网易:《租售比失衡难抑80后购房冲动》,http:∥bj.house.163.com/10/0401/17/636VCQVS00073SD3.html,最后访问时间:2017年6月25日。据不完全统计,安全感(21.77%)、担心房价不断上涨(16.23%)、痛苦的租房经历(15%)成为购房的最主要理由。
    (5)宋丽敏:《住房租赁合同的社会控制研究:兼与许德冈博士商榷》,《东方法学》2011年第4期,第41页以下。
    (1)Martin Hublein,“Voraussetzungen und Grenzen der Analogie zu mietrechtlichen Vorschriften”,Wu M 2010,391(404).
    (2)MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.33.
    (3)Schmidt-FuttererM ietR/Blank,§573,Rn.188.
    (4)Hubert Schmid,t“Die Eigenbedarfskündigung”,NZM 2014 609(617);Martin Hublein,“Eigenbedarf und eigenbedarfshnliche Kündigungsgründe”,Wu M 2014,635(636 f.).在实践中这些其他的理由主要包括由于人口迁徙房屋大量空置导致租金不足以填补维护费用决定拆除房屋的,法人及社会团体对房屋存在需要的,被错误分配社会住宅的,承租人非因过错但严重违反合同义务的,以及为保护公共利益等。Vgl.Palandt/Weidenkaff,§573,Rn.38 ff.
    (5)Palandt/Weidenkaff,Rn.14;BGH NJW 2011,1065 Rn.20 ff.;BayO b LG ZMR 1995,301.
    (6)StaudingerB GB/Rolfs,§573,Rn.39.但承租人的主观过错是判断合同信赖关系受损程度的重要因素之一,Vgl.SoergelB GB/Heintzmann,§573,Rn.23;MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.55;Schmidt-FuttererM ietR/Blank,§573,Rn.19.
    (7)StaudingerB GB/Rolfs,§573,Rn.48.
    (8)Schmidt-FuttererM ietR/Blank,§573,Rn.13;BGH NJW 2015,2417.
    (9)StaudingerB GB/Rolfs,§573,Rn.61.
    (10)Jürgen Sonnenschein,“Pflichten des Mieters und Beendigung des Mietverhltnisses”,NJW 1998,2172(2184).
    (11)Hublein Wu M 2010,391(403 f.);BGH NJW 2009,1808;Wu M 2014,635(637 f.).
    (12)Schmidt,NZM 2014,609(616).
    (13)StaudingerB GB/Rolfs,§573,Rn.95;BGH NJW 2005,3782;2013,225.
    (14)Hublein Wu M 2014,635(637 f.);MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.68.
    (1)MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.69;BGH NJW 2010,3775;BVerfG NJW 1992,105.
    (2)StaudingerB GB/Rolfs,§573,Rn.85.
    (3)J.F.Hensche,l“Eigentumsgewhrleistung und Mieterschutz”,NJW 1989,937(938).
    (4)MüKoB GB/Hublein,§573,Rn.85.
    (5)StaudingerB GB/Rolfs,§573,Rn.159;AG Coesfeld ZMR 2012,199.
    (6)Lammel,WohnraummietR,§573,Rn.117 ff.
    (7)BVerfG E 79,283,290=NJW 1989,972;BGH NZM 2011,773.
    (8)Schmidt-FuttererM ietR/Blank,§573,Rn.160;LG Stuttgart NZM 2015,165.
    (9)Schmidt-FuttererM ietR/Blank,§573,Rn.171 f.;BVerfG NZM 2004,134(135)und BGH NZM 2008,281(282 f.).
    (10)BVerfG NJW 1995,1680(1681).
    (11)Blank/B9rstinghaus,Miete,BGB§574,Rn.20.
    (1)Blank/B9rstinghaus,Miete,BGB§574,Rn.30 ff.
    (2)MüKoB GB/Hublein,§575,Rn.15.
    (3)StaudingerB GB/Rolfs,§575,Rn.19.
    (4)Schmidt-FuttererM ietR/Blank,§575,Rn.12.
    (5)Schmidt-FuttererM ietR/Blank,§575,Rn.17.
    (6)Blank/B9rstinghaus,Miete,BGB§575,Rn.6;MüKoB GB/Hublein,§575,Rn.4.
    (7)详见周珺:《住房租赁法中的正当理由规则及其借鉴意义》,《湖北社会科学》2013年第1期,第167页以下;凌维慈:《论居住保障与财产权限制》,《政治与法律》2008年第2期,第32页以下。
    (8)宋丽敏:《住房租赁合同的社会控制研究:兼与许德冈博士商榷》,《东方法学》2011年第4期,第42页。
    (9)FAZ,“Deutschland hat die meisten Mieter”,http:∥www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wirtschaftspolitik/wohnen-deutschland-hat-diemeisten-mieter-13927820.html,最后访问时间:2017年6月25日。
    (10)Die Zei,t“Mietmarkt in Deutschland bleibt durchwachsen”,http:∥www.zeit.de/news/2016-08/15/wohnen-mietmarkt-in-deutschland-bleibt-durchwachsen-15111805,最后访问时间:2017年6月25日。