摘要
预售商品房制度是我国房地产业的重要制度,对推动土地和住房制度的改革起到了重要的作用,有其存在的必要性和合理性。商品房预售合同是预售商品房制度的重要内容之一,也是目前产生纠纷较多的标的之一。国外有完善的配套法律和法规进行严格的牵制,避免矛盾和纠纷的产生,而我国由于商品房制度发展较晚,缺乏成熟完善的和配套的法律法规。
本文不拘泥于一般研究合同的体系,采具体问题具体分析的务实主义方法,先从商品房预售合同的性质和特征、当事人的权利义务对合同进行初步的论述,然后对于其中存在法律缺陷的商品房预售登记备案制度进行探讨,从容易发生纠纷的关于合同成立和变更的几个具体方面进行研究,最后对期房转让的存在机理、种类、条件等方面提出自己的看法,得出商品房预售合同应当进一步完善和发展的结论。
Advance sale of commercial housing system is a basic system of our real estate business. It plays an important role in promoting the reform of land and housing system. Therefore, its existence is necessary and reasonable. The contract of advance sale of commercial housing is an important part of the advance sale of commercial housing system, and also is a field that brings many disputes. There are strict restrictions in foreign laws and regulations to avoid disputes and conflicts. As for our country, because our commercial housing system was developed lately, the relevant laws and regulations are not mature, perfect and systematic.
This paper applies practical methods to particularly analyze particular issues and is not limited in a general research system on contracts. At first, this paper discusses the nature and character of the contract of advance sale of commercial housing, the rights and obligations of the parties. Then, this paper analyzes the registration and putting on record system of advance sale of commercial housing which is of legal defects. Besides, this paper makes research on some issues of formation and alteration of contracts which are of many disputes. At last, this paper puts forward opinions on functions, categories and conditions of futures housing transferring and concludes that the contracts of advance sale of commercial housing should be further improved and developed.
引文
① 陈耀东主编:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社 2003 年版,第 2 页。
② 符启林主编:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 39 页。
③ 宋庭敏:“我国商品房预售制度发展研究”,载于《财经问题研究》2006 年第 1 期,第 46 页。
① 肖元真:“我国取消商品房预售制度的利弊分析和对策措施”,载于《学习论坛》2006 年第 1 期,第 36 页。
① 符启林主编:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 55 页。
② 杨箐:“商品房预售制度若干问题探讨”,载于《中国法院网》www.chinacourt.org/public/detail.php?id=74662,2003 年 8 月 13 日。
③ 崔建远主编:《合同法》,法律出版社 2003 年版,第 385 页。
④ 史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社 2000 版,第 322 页、第 323 页。
① 《中华人民共和国合同法》第 253 条。
② 符启林主编:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 56 页、第 57 页。
① 杨明刚:“预售房屋合同探微”,载于《法学》1994 年第 5 期。
① 金俭:“析商品房预售合同”,载于《现代法学》1996 年第 1 期,第 61 页。
① 符启林主编:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 57 页。
② 范成山:“建立期房抵押制度势在必行”,载于《经济与法》1995 年第 5 期。
① 史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社 2000 年版,第 90 页。
① 见最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 25 条。
① 建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局:“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”,2006 年 7 月 11 日 发布。
② 符启林主编:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 61 页。
③ 《城市商品房预售管理条例》第 10 条。
① 《城市商品房预售管理条例》第 12 条。
② 期待权指的是权利取得人依据法律能够确定取得某种物权(一般为所有权或者类似所有权的权利如地上权)的权利。见孙宪忠著:《中国物权法总论》,法律出版社 2003 年版,第 90 页。
① 钱明星、姜晓春:“房屋预售制度若干理论问题研究”,载于《中外法学》1996 年第 5 期。
② 董文晶:“小议商品房于预售中的‘一房两买’问题”,载于《商业研究》2003 年第 19 期,第 133 页。
③ 符启林主编:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 230 页。
④ 王中美:“物权与债权的对抗效力——谈商品房预售中的某些法律问题”,载于《抚州师专学报》2001 年第1 期,第 27 页。
⑤ 史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社 2000 年版,第 13 页。
⑥ 王泽鉴:《民法学说与判例研究(修订版)》(第八册),中国政法大学出版社 2005 年版,第 142 页。
① 王宝发:《合同法实用问答》(修订版),法律出版社 2001 年版,第 266 页。
① 郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社 1999 年版,第 883 条、第 885 条至 888 条。
① 梁慧星:《中国物权法草案建议稿——条文、说明理由与参考立法例》,社会科学文献出版社 2000 版,第168—169 页。
② 王利明:《物权法研究》,中国政法大学出版社 2002 年版,第 213 页。
③ 王泽鉴:《民法物权》(一),中国政法大学出版社 2001 年版,第 128 页。
④ 房绍坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载于《民商法学》2003 年第 11 期。
⑤ 王利明:“试论我国不动产登记制度的完善(下)”,载于《求索》2001 年第 6 期。
⑥ 余能斌主编:《现代物权法专论》,法律出版社 2002 年版,第 404 页。
① 李国光主编:《解读最高人民法院司法解释》(民事卷),第 224 页。
② 黄胜开、阮荣建、樊清华:“试析商品房预售中的预告登记制度”,载于《江西社会科学》2005 年第 9 期,第 120 页。
① 本书编委会:《商品房买卖合同纠纷法律解释与案例》,中国物价出版社 2003 年版,第 36 页。
① 姚长飞:“如何认定商品房售楼广告的法律效力”,来源于互联网。
① 最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,第 59 页。
① 王泽鉴:《民法学说与判例研究》第 5 册,中国政法大学出版社 1998 年版,第 212-213 页。
② 赵杰宏:“试论商品房预售认购书的性质及法律地位”,载于《佳木斯大学社会科学学报》2004 年第 1 期,第 44 页。
① 李为民、关今华:“浅述情事变更原则在房地产审判实践中的运用”,载于《法律适用》1994 年第 8 期。
② 张淳:“对情势变更原则的进一步研究”,载于《南京大学学报》(哲学·人文·社会科学)1999 年第 1 期。
③ 胡启忠:“情势变更案件处理的路径与策略”,载于《现代法学》2003 年第 5 期。
① 蒋慧明:“试论情势变更原则在商品房预售中的具体适用”,载于《广西政法管理干部学院学报》2006 年第2 期,第 47 页。
① 韩世远:“情势变更原则研究”,载于《中外法学》2000 年第 4 期。
① 杨 珺、谭德明:“论未竣工预售商品房转让合同的效力”,载于《辽宁行政学院学报》2006 年第 1 期,第19 页。
① 张平:“商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题”,载于《南京人口管理干部学院学报》2004 年第 3 期。
1、宋庭敏:《我国商品房预售制度发展研究》,载于《财经问题研究》2006 年第 1 期。
2、肖元真:《我国取消商品房预售制度的利弊分析和对策措施》,载于《学习论坛》2006 年第 1 期。
3、杨箐:《商品房预售制度若干问题探讨》,载于《中国法院网》,网址:www.chinacourt.org/public/detail.php?id=74662,2003 年 8 月 13 日。
4、董文晶:《小议商品房预售中的‘一房两买’问题》,载于《商业研究》2003年第 19 期。
5、王中美:《物权与债权的对抗效力——谈商品房预售中的某些法律问题》,载于《抚州师专学报》2001 年第 1 期。
6、金俭:《析商品房预售合同》,载于《现代法学》1996 年第 1 期。
7、钱明星、姜晓春:《房屋预售制度若干理论问题研究》,载于《中外法学》1996 年第 5 期。
8、李晓妹:《美国不动产交易保障制度——公证托管制度》,载于《中外房地产导报》2003 年第 11 期。
9、房绍坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载《民商法学》2003 年第 11 期。
10、黄胜开、阮荣建、樊清华:《试析商品房预售中的预告登记制度》,载于《江西社会科学》2005 年第 9 期。
11、王利明:《试论我国不动产登记制度的完善(下)》,载于《求索》2001 年第 6 期。
12、范成山:《建立期房抵押制度势在必行》,载于《经济与法》1995 年第 5 期。
13、杨明刚:《预售房屋合同探微》,载于《法学》1994 年第 5 期。
14、姚长飞:《如何认定商品房售楼广告的法律效力》,来源于互联网。
15、赵杰宏:《试论商品房预售认购书的性质及法律地位》,载于《佳木斯大学社会科学学报》2004 年第 1 期。
16、李为民、关今华:《浅述情事变更原则在房地产审判实践中的运用》,载于《法律适用》1994 年第 8 期。
17、张淳:《对情势变更原则的进一步研究》,载于《南京大学学报》(哲学·人文·社会科学)1999 年第 1 期。
18、胡启忠:《情势变更案件处理的路径与策略》,载于《现代法学》2003 年第 5 期。
19、蒋慧明:《试论情势变更原则在商品房预售中的具体适用》,载于《广西政法管理干部学院学报》2006 年第 2 期。
20、韩世远:《情势变更原则研究》,载于《中外法学》2000 年第 4 期。
21、杨 珺、谭德明:《论未竣工预售商品房转让合同的效力》,载于《辽宁行政学院学报》2006 年第 1 期。
22、张平:《商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题》,载于《南京人口管理干部学院学报》2004 年第 3 期。
23、董翠香:《浅论建设合同承包人的优先受偿权》,载于《政法论丛》2000第 1 期。
24、梁慧星:《合同法第二百八十六条的权利性质及其适用》,载于中国民商法律网,2001 年 1 月 4 日。
25、宋金林:《略论建设工程承包人的优先受偿权》,载于《人民法院报》2001第 1 期。
26、徐洁:《一房二卖现象的法律防范》,载于《法学》2003 年第 1 期。
27、廖斌:《物权行为的独立性与无因性之探讨》,载于《法律适用》2002 年第 12 期。
28、张翔:《论物权变动的理性基础及其实现》,载于《法律科学》2002 年第2 期。
29、王利明:《关于无效合同确认的若干问题》,载于《法制与社会发展》2002年第 5 期。
30、王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》(下),载于《求索》2001 年第 6 期。
31、赵玲:《预售商品房应允许转让》,载于《法学》1997 年第 6 期。
32、房绍坤、杜甲华:《论商品房预售合同的几个问题》,载于《烟台大学学报》(哲学社会科学版)1998 年第 3 期。
33、朱广新:《商品房预售中的疑难私法问题探讨》,载于《中外房地产导报》2001 年第 4 期。
34、惠建利,李叶宏:《预售商品房转让行为的法律性质探析》,载于《西安石油大学学报(社会科学版)》2005 年第 13 期。
35、王轶:《期待权初探》,载于《法律科学》1996 年第 4 期。
36 、施峰:《论楼花按揭中的担保链及其优越性》,载于《当代法 学》2002 年第 5 期。
37、杨乘志:《建立预售商品房转让制度研究》,载于《中南民族大学学报》(人文社会科学版)2004 年 4 月第 24 卷。
38、张淳:《对情势变更原则的进一步研究》,载于《南京大学学报》(哲学·人文·社会科学)1999 年第 1 期。
39、胡启忠:《情势变更案件处理的路径与策略》,载于《现代法学》2003 年第 5 期
40、范长刚,曾维佳:《情势变更原则辨析——从建筑材料大幅涨价谈起》,载于《甘肃行政学院学报》2004 年第 4 期。
41、朱辛华:《正确认识自觉利用商业风险》,载于《商业经济文荟》1994 年第 3 期。
42、韩世远:《情势变更原则研究》,载于《中外法学》2000 年第 4 期
43、张庆东:《情势变更与商业风险的法律界定》,载于《法学》1994 第 8 期。
44、单国军:《商品房预售合同纠纷案有关法律问题研究》,载于北京市高级人民法院编著:《疑难案例事务研究》(第二辑),法律出版社 2002 年版。
45、孙宪忠 :《论不动产物权登记》,载于《中国法学》1996 年第 5 期。
46、潘星容:《商品房预售若干问题探析》,载于《广东商学院学报》2002 年第 1 期。
47、许祥平:《浅析商品房预售的若干问题》,载于《辽宁行政学院学报》2003 年第 4 期。
48、邹清明:《商品房预售合同的效力研究》,载于《当代法学》2003 年第 2 期。
49、张丽施:《商品房预售中按揭制度的法律完善》,载于《河北法学》2003 年第 5 期。
50、赵英伟:《商品房预售认购书的性质及效力》,载于《法律适用》2000 年第 5 期。
51、陈跃东:《浅析商品房预售的转让》,载于《天津市政法管理干部学院学报》1999 年第 4 期。
52、王京武:《在建工程抵押的法律思考》,载于《中国律师》2002 年第 6 期。
53、王利明:《抵押权若干问题的探讨》,载于《法学》2000 年第 10 期。
54、崔凯:《商品房预售认购书的性质及效力》,载于《中国房地产》2003 年第 3 期。
55、戴佛明、刘佐:《建设工程价款优先受偿权若干问题探讨》,载于《法律适用》2003 年第 6 期。
56、于连平:《商品房预售市场欺诈行为的法律分析》,黑龙江大学硕士论文,2004 年。
1、符启林主编:《商品房预售法律制度研究》,中国政法大学出版社 2002 年版。
2、符启林:《房地产法》,法律出版社 1997 年版。
3、陈耀东主编:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社 2003 年版。
4、史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社 2000 年版。
5、商品房买卖合同纠纷法律解释与案例编委会:《商品房买卖合同纠纷法律解释与案例》,中国物价出版社 2003 年版。
6、崔建远主编:《合同法》,法律出版社 2003 年版。
7、王利明:《物权法专题研究》,吉林人民出版社 2002 年版。
8、张跃庆:《中国房地产市场研究》 经济日报出版社 1996 年版。
9、梁慧星:《中国物权法研究》,法律出版社 1998 年版。
10、史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社 2000 年版。
11、张俊浩:《民法学原理》,(修订第三版),中国政法大学出版社 2000 年版。
12、梁书文、回沪明、马建华:《房地产及其配套规定新释新解》,1998 年版。
13、程惠瑛:《房地产开发与交易——房地产法原理与实物》,复旦大学出版社 1997 版。
14、刘武元:《房地产交易法律问题研究》,法律出版社 2002 年版。
15、孙宪忠著:《中国物权法总论》,法律出版社 2003 年版。
16、王泽鉴:《民法学说与判例研究(修订版)》(第八册),中国政法大学出版社 2005 年版。
17、王泽鉴著:《民法学说与判例研究》(第 4 册),中国政法大学出版社 1998年版。
18、王宝发:《合同法实用问答》(修订版),法律出版社 2001 年版。
19、王泽鉴:《民法学说与判例研究》第 5 册,中国政法大学出版社 1998 年版。
20、郑冲、贾红梅译:《德国民法典》,法律出版社 1999 年版。
21、梁慧星:《中国物权法草案建议稿——条文、说明理由与参考立法例》,社会科学文献出版社 2000 年版。
22、江平:《中华人民共和国合同法精解》,中国政法大学出版社 1999 年版。
23、王利明:《物权法研究》,中国政法大学出版社 2002 年版。
24、金俭:《房地产法研究》,科学出版社 2004 年版。
25、王利明主编:《中国民法案例与学理研究(物权篇)》,法律出版社 1998年版。
26、王泽鉴:《民法物权》(一),中国政法大学出版社 2001 年版。
27、王泽鉴:《民法物权》(二),中国政法大学出版社 2001 年版。
28、余能斌主编:《现代物权法专论》,法律出版社 2002 年版。
29、吴振合:《合同法理论与实践应用》,人民法院出版社 1999 年版
30、崔建远:《新合同法原理与案例评析》,吉林大学出版社 1999 年版。
31、王利明:《判解研究》,人民法院出版社 2003 年版。
32、杨立新:《中华人民共和国合同法解释与应用》,吉林人民出版社 1999 年版。
33、李国光主编:《解读最高人民法院司法解释》(民事卷),2003 年版。
34、柳经纬:《物权法》,厦门大学出版社 2000 年版。
35、周林彬著:《物权法新论——一种法律经济分析的观点》,北京大学出版社 2002 年版。
36、张广兴著:《债法总论》,法律出版社 1997 年版。
37、杨立新著:《民法判解研究与适用》(第四辑),人民法院出版社 1999 年版。
38、杨立新著:《特殊纠纷案件的法理分析与法律判定》(1),吉林人民出版社 1999 年版。
39、周林彬主编:《比较合同法》,兰州大学出版社 1989 年版。
40、周林彬:《物权法新论》,北京大学出版社 2002 年版。
41、王家福:《民法债权》,法律出版社 1991 年版。
42、王利明著:《违约责任论》,中国政法大学出版社 1996 年版。
43、朱征夫等:《房地产开发经营中的合同问题》,法律出版社 2004 年版。
44、王文宇著:《民商法理论与经济分析》,中国政法大学出版社 2002 年版。
45、《商品房买卖合同纠纷法律解释与案例》,中国物价出版社 2003 年版。
46、林荣耀:《情势变更之原则》,法律出版社 1998 年版。
47、《香港房地产法》,商务印书馆(香港)有限公司 1998 年版。
48、王利明、崔建远:《合同法》,北京大学出版社 1999 年版。
49、杨与龄著:《房屋之买卖、委建或承揽》,正中法律出版社。
50、刘德宽著:《民法诸问题与新展望》,台北三民书局。
51、吕荣海、彭学圣合著:《售屋契约的陷阱》,蔚理法律出版社。
52、董安生等编译:《英国商法》,法律出版社 1991 年版。
53、殷根生译:《瑞士民法典》,法律出版社 1987 年版。
54、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。
55、史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社 2000 年版。
