摘要
不动产物权登记是国家强化不动产管理,确认不动产物权归属最重要的根据,作为物权理论中一项重要的内容,具有维护不动产权利静态安全和保障不动产动态交易安全的功能。登记内容正确与否,不仅影响到交易当事人的利益,而且影响到交易的安全和秩序。登记机关违反登记过程中承担的义务,使公民的财产利益遭受损失的,理应赔偿。
本文从理论分析入手,联系我国不动产登记法律制度的现状、结合案例,探讨不动产登记机关承担登记瑕疵的法律责任。
全文除引言和结论部分外,分为五章,内容概要如下:
第一章不动产登记的性质。分析登记行为的法律性质,明确登记行为兼备公、私法性质,且以私法性质为主;阐述登记行为有公法性质但并非行政管理行为。
第二章不动产登记的机关。探讨承担赔偿责任的主体,主张建立统一的登记机关,以合并现有不同登记部门的方式,统一行使登记职权。
第三章不动产登记的审查模式。确定登记机关的审查模式应采用实质审查主义,配合公证制度克服实质审查的缺陷。
第四章不动产登记赔偿的认定。从赔偿性质,归责原则,救济程序三方面,明确登记错误赔偿不仅属于国家赔偿,而且本质属于侵权赔偿;在此基础上确定过错推定的归责原则,并适用民事诉讼程序获得救济。
第五章设立赔偿基金和确立内部追偿的必要性。提出内外赔偿责任相结合,对外以赔偿基金形式减轻登记机关赔偿责任并弥补受害人损失;对内确立内部追偿制度补救登记机关的损失。
Real property registration is the base for the government to enhance the supervision of property, and affirm the rights-belonging as well. Whether the registration is accurate or not will affect the profit of the two parties and the regulation of the trade safety as well. Therefore, if inexactitude is aroused by the registry agency, the registry agency should compensate for the losing.
This article begins into five parts besides the foreword and conclusion.
The first chapter analyzes the character of registration act. It should have the characteristic of public law and civil law.
The second chapter deals with the registry agency. It will give out the design for a unified registry agency by unifying the real estate agency with land registration.
The third chapter is the definition for the obligations of the registry agency. And we approve that the registry agency should take the essential examination pattern of registration with a remedy of notarization.
The fourth chapter deals with the related issues of compensation from procedure, characters of compensation and responsibility principle.
The fifth chapter discusses the compensation system and compensation fund.
引文
1 孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社 1997 年版,第 130 页。
2 参见常鹏翱:《也论不动产登记错误的法律救济》,载《法律科学》 2006 年第 5 期。
3 [德] 卡尔·拉伦茨:《德国民法通论》,王晓晔译,法律出版社 2003 年版,第 4 页。
4 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》,载《法律科学》2000 年第 2 期。
5 蔡晖、王辉:《抵押物登记行为的性质及登记部门的责任》,载《人民司法》2001 年。
6 参见李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社 2005 年版,第415 页。
7 参见孙宪忠:《论不动产物权登记》,载《中国法学》1996 年第 5 期;《中国物权法总论》,法律出版社 2003 年版,第 220 页。
8 谢庄、王彤文:《产权变更登记不应是商品房买卖合同的成立要件》,载《法学评论》1994 年第 6 期。
9 参见赵听:《我国不动产登记制度的完善》,[学位论文],西南政法大学图书馆,2001 年,第 5 页。
10 大陆法系民法有相当数量的有关登记的内容,如法国民法典即抵押权登记的“登记簿的分布和登记员的责任”,德国民法典《关于土地权利的一般规定》则有条规定土地登记的,瑞士民法典在每一种不动产物权中配之以如何登记。
11 崔建远主编:《我国物权法立法难点问题研究》,清华大学出版社 2005 年版,第 363 页。
12 Baur/stuemer, Sachenrecht, C.H.Beck, Aufl. 17,1999, S. 146,转引自申卫星:《内容与形式之间——我国物权登记立法的完善》,载《中外法学》2006 年第 2 期。
13 参见梁慧星主编:《民商法论丛》,第 7 卷,法律出版社 1995 年版,第 503 页。
14 Roger Nissim, Land Administration and Practice in Hong Kong, Hong Kong University Press 1998, P.49,转引自申卫星:《内容与形式之间——我国物权登记立法的完善》,载《中外法学》2006 年第 2 期。
15 参见王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社 2002 年版,第 220 页。
16 中国人民银行研究局等:《中国动产担保物权与信贷市场发展》,中信出版社 2006 年版,第 9 页。
17 参见孙宪忠:《物权法》,社会科学出版社 2005 年版,第 123—126 页。
18 参见梁慧星:《中国物权法草案建议稿,条文、说明、理由与参考立法例》,社会科学文献出版社 2000年版,第 140—143 页。
19 梁慧星:《中国物权法草案建议稿,条文、说明、理由与参考立法例》,社会科学文献出版社 2000 年版,第 143 页。
20 陈宏榕:《立法上应确立统一的不动产登记机构》,载《引进与咨询》2002 年版第 6 期。
21 参见王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社 2002 年版,第 222—223 页。
22 参见孙宪忠:《土地登记的法理和登记机关的选择》,载《中国土地科学》1998 年第 2 期。
23 申卫星:《内容与形式之间——我国物权登记立法的完善》,载《中外法学》2006 年第 2 期。
24 高洪宾、高凌:《我国不动产登记制度及其完善》,载《法律适用》2002 年第 12 期。
25 参见王利明主编:《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社 2001 年版,第 45 页。
26 参见孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社 1997 年版,第 142 页。
27 张文龙:《民法物权实务研究》,台湾汉林出版社 1989 年版,第 42—43 页。
28 参见《法国民法典》,第 1108 条。
29 法国 1955 年民法典第 32 条规定:公证人需要办理公证证书的登记申请程序。
30 我国对德国的审查模式有争论,有的学者认为是实质审查形式。例如:王轶:《物权变动论》,中国人民大学出版社 2001 年版,第 157 页。
31 因为通常只有物权行为对不动产物权变动的效力起决定性作用,所以审查原因行为没有实质意义。
32 参见李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社 2005 年版,第 260 页。
33 “同意原则”指当事人的登记同意替代物权合意,其理由在于当事人一般只有在真实合意之后才会做出登记同意,登记同意的权利人在实体法上当然也同意权利变动。
34 “在先登记原则”指权利人在登记簿中的登记状态替代处分人的所有权等实体权利,其理由在于德国民法第 891 条规定的推定力,使登记权利人在任何规则下都被推定为实体权利人。
35 [德] 鲍尔·施蒂尔纳:《德国物权法》,上册,张双根译,法律出版社 2004 年版,第 305 页。
36 窗口审查和裁判审查仅仅是审查方法的差异,即裁判审查是指登记人员对登记的各项内容详加审查,窗 口审查指确定关系是否践行了必要的形式。
37 梅瑞琦、汪淑华:《不动产善意取得研究》,载http://www.1488.com/china/intolaws/lawpoint/Default.asp?ProgramID=22&pkNo=736。最后访问日期:2003 年2 月 12 日。
38 Hewitson R. Land Registration: new rules and focus. Sol Jo, 1998, p.49, 转引自阳金花:《不动产登记审查方式研究》,[学位论文],湖南大学图书馆,2005 年,第 9 页。
39 参见王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社 2002 年版,第 225-226 页。
40 参见朱岩:《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》,载《法学杂志》2006 年第 2期。
41 肖厚国:《物权变动研究》,法律出版社 2002 年版,第 220 页。
42 刘春堂:《国家赔偿法》,台湾三民书局 1994 年版,第 14 页。
43 房绍坤、丁乐超等:《国家赔偿法原理与实务》,北京大学出版社 1998 年版,第 39 页。
44 于敏:《日本侵权法》,法律出版社 1998 年版,第 304 页。
45 王泽鉴:侵权行为法,第 1 册,中国政法大学出版社 2001 年版,第 64 页。
46 从第 1 款规定来看,似乎认为如果错误是当事人造成的,直接由其承担侵权责任,登记机构不负责。但第 2 款中又规定并没有要求登记机关要有过错。
47 谢邦宇:《民事责任》,法律出版社 1991 年版,第 323 页;周汉华:《论国家赔偿责任的过错责任原则》,载《法学研究》1996 年第 3 期。
48 王利明:《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社 2001 年版,第 189 页。
49 许明月、胡光志等著:《财产权登记法律制度研究》,中国社会科学出版社 2002 年版,第 309 页。
50 参见最高人民法院(2002)行终字第 6 号。
51 参见上海市宝山区人民法院(2000)宝行初字第 3 号。
52 最高人民法院中国应用法学研究所编:《人民法院案例选》,行政卷,1992 年—1999 年合订本,第 950页。
53 参见山东省东营市中级人民法院(2004)东行终第 1 号。
54 梁慧星:《中国物权法草案建议稿,条文、说明、理由与参考立法例》,社会科学文献出版社 2000 年版,第 180 页。
55 丁乐超:《国家侵权与赔偿》,青岛海洋大学出版社 2000 年版,第 256 页。
56 王崇敏:《我国不动产登记制度若干问题探讨》,载《中国法学》2003 年第 2 期。
57 皮纯协、何寿生:《比较国家赔偿法》,中国法制出版社 1998 年版,第 184 页。
58 参见马怀德:《国家赔偿制度研究》,[学文论文],中国政法大学图书馆,1993 年 6 月,第 313 页。
[1] 常鹏翱,物权法典型判例研究,人民法院出版社,2002 年版
[2] 陈华彬,物权法研究,香港金桥文化出版社有限公司,2001 年版
[3] 陈本寒,担保物权法比较研究,武汉大学出版社,2003 年版
[4] 崔建远主编,我国物权法立法难点问题研究,清华大学出版社,2005 年版
[5] 丁乐超,国家侵权与赔偿,青岛海洋大学出版社,2000 年版
[6] 房绍坤、丁乐超等,国家赔偿法原理与实务,北京大学出版社,1998 年版
[7] 李昊、常鹏翱、叶金强等,不动产登记程序的制度建构,北京大学出版社,2005 年版
[8] 梁慧星主编,民商法论丛,第 7 卷,法律出版社,1995 年版
[9] 梁慧星,中国物权法草案建议稿,条文、说明、理由与参考立法例,社会科学文献出版社,2000 年版
[10] 刘春堂,国家赔偿法,台湾三民书局,1994 年版
[11] 皮纯协、何寿生,比较国家赔偿法,中国法制出版社,1998 年版
[12] 乔宪志主编,上海法院案例精选,上海人民出版社,2002 年版
[13] 孙宪忠,德国当代物权法,法律出版社,1997 年版
[14] 孙宪忠,物权法,社会科学出版社,2005年版
[15] 孙宪忠,中国物权法总论,法律出版社,2003 年版
[16] 王利明,物权法研究,中国人民大学出版社,2002 年版
[17] 王利明,中国物权法草案建议稿及说明,中国法制出版社,2001 年版
[18] 王泽鉴,侵权行为法,第1册,中国政法大学出版社,2001年版
[19] 肖厚国,物权变动研究,法律出版社,2002年版
[20] 谢邦宇,民事责任,法律出版社,1991 年版
[21] 许明月,财产权登记法律制度研究,中国社会科学出版社,2002年版
[22] 于敏,日本侵权法,法律出版社,1998 年版
[23] 张龙文,民法物权实务研究,台湾汉林出版社,1989 年版
[24] 中国人民银行研究局等,中国动产担保物权与信贷市场发展,中信出版社,2006年版
[25] 最高人民法院中国应用法学研究所编,人们法院案例选,行政卷,1992—1999年合订本
[26] [德] 鲍尔·施蒂尔纳,德国物权法,上册,张双根译,法律出版社,2004 年版
[27] [德] 茨威格特·克茨,比较法总论,潘汉典等译,贵州人民出版社,1992 年版
[28] [德] 卡尔·拉伦茨,德国民法通论,王晓晔译,法律出版社,2003 年版
[1] 蔡晖、王辉,抵押物登记行为的性质及登记部门的责任,人民司法,2001(1),第42-44 页
[2] 陈宏榕,立法上应确立统一的不动产登记机构,引进与咨询,2002(6),第 88-89页
[3] 陈文卿,物权法应确立不动产登记机构的形式审查责任,房产与法律,2005(11),第 4-7 页
[4] 常鹏翱,异议登记的制度构建——法律移植的微观分析,中国法学,2006(6),第44-55 页
[5] 常鹏翱,也论不动产登记错误的法律救济, 法律科学,2006 年(5),第 134—140页
[6] 高洪宾、高凌,我国不动产登记制度及其完善,法律适用,2002(12),第 46-48页
[7] 韩鹏,不动产登记机关赔偿责任论纲,天津商学院学报,2006(3),第 60-63 页
[8] 康宏,房地产抵押登记中登记机关应该承担什么责任,中国房地产,2002(12),第 25-27 页
[9] 李明发,论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为中心,法律科学,2005(6),第 66-71 页
[10] 梅 瑞 琦 、 汪 淑 华 , 不 动 产 善 意 取 得 研 究 ,http://www.1488.com/china/intolaws/lawpoint/Default.asp?ProgramID=22&pkNo=736。最访问日期:2003 年 2 月 12 日
[11] 申卫星,内容与形式之间——我国物权登记立法的完善,中外法学,2006(2),第 233-239 页
[12] 孙宪忠,土地登记的法理和登记机关的选择,中国土地科学,1998(2),第 19-22页
[13] 孙宪忠,论不动产物权登记,中国法学,1996 年(5),第 51-62 页
[14] 王崇敏,我国不动产登记制度若干问题探讨,中国法学,2003(2),第 46-52 页
[15] 王立兵,论我国物权登记机关赔偿责任的归责原则,黑龙江社会科学,2005(2),第 124-126 页
[16] 王洪亮,不动产物权登记立法研究,法律科学,2000(2),第 118-127 页
[17] 王利明,论我国不动产登记制度的完善(上),求索,2001(5),第 47-52 页
[18] 王胜明,物权法制定过程中的几个重要问题,法学杂志,2006(1),第 35-38
[19] 谢庄、王彤文,产权变更记不应该是商品房买卖合同成立要件,法学评论,1994(6),第 55-59 页
[20] 周汉华,论国家赔偿责任的过错责任原则,法学研究,1996(3),第 136-143 页
[21] 朱岩,形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务,法学杂志,2006(2),第 106—109 页
[22] 马怀德:国家赔偿制度研究,[学文论文],中国政法大学图书馆,1993 年
[23] 赵听,我国不动产登记制度的完善,[学位论文],西南政法大学图书馆,2001 年
