摘要
农村宅基地问题是物权法立法过程中争论最大的焦点之一。传统观念认为,农村宅基地是国家给予农民的福利,实现农民“居者有其屋”的功能。如果允许农村宅基地使用权流转,农民将宅基地出卖之后,不允许再次申请宅基地,又无力在城镇购买商品房,那么,农民将居无定所,影响社会稳定。而且,由于农村宅基地的取得具有明显的成员性特征,具有取得无偿、使用无期限的特点,因此禁止或限制农村宅基地使用权向符合身份性条件之外的人转让。基于上述理论,我国对农村宅基地的立足点一直处于保护宅基地的静态归属方面,处于行政管理之下,其作为财产性的权利却被忽视和限制。随着我国市场经济体制建设的深化,国有土地使用权已经得到开放,土地的价值日益得到体现。与之相比,农村宅基地使用权在整个土地体系中依然被忽视甚至封闭,不仅有违宅基地使用权的物权本质,而且不符合市场和效益的价值目标,这是不符合发展趋势的。
本文从理论和实际出发,对一些错误的认识做出澄清,围绕农村宅基地使用权的概念和法律性质、对反对和支持两方面意见的分析、现状的必要性和法学理论的可能性、流转的障碍克服及流转模式设计等几个方面,逐一进行论证,并得出结论：农村宅基地使用权本质上是用益物权,允许自由流转,赋予其收益和处分权能,是还其本质属性应有之义。并且农村已经形成宅基地交易地下市场,禁止不如疏导,要加快研究和立法步伐,为农村宅基地使用权的流转提供法律体系和规范措施,才是解决问题之道。论文最后谈到,农村宅基地问题不能一蹴而就,并且要建立农村社会保障体系来保障农民的基本生存,才能解决宅基地流转的后顾之忧。
文章除引言和结语外共分三章：
第一章就农村宅基地使用权的概念进行整理,将本文的概念定义为农村集体组织的成员依法享有的在农村集体所有的土地上建设住宅的权利；对宅基地使用权法律性质几种代表性观点予以介绍和评析,将其法律性质定义为特殊的不动产用益物权。
第二章分析了农村宅基地使用权流转的现状,以及法律的严格限制与现实需要之间的矛盾；从反对和支持理由两方面进行可行性分析,得出本文观点支持流转；为农村宅基地使用权流转提供理论基础支持,流转是物权发展的趋势,也是市场经济发展和法律制度发展大势所趋。
第三章对农村宅基地流转面临的困难提出了解决办法。首先,城市房改经验表明宅基地的流转改革并不会导致社会紊乱；接着,为宅基地的流转设计了两个阶段模式,初期模式为引入法定租赁权,最终模式是实现自由流转；最后,从国家和集体两个方面来建立农村社会保障机制,保障农民基本生活。
The countryside homestead question is in the reality of laws legislation process one of biggest argument focal points. The traditional ideas believed that, the countryside homestead gives farmer's one kind of welfare, which has guaranteed the farmer's occupies has its"institute"the survival function. If allowed freely to transfer countryside homestead right of use, farmers will not be allowed to apply for new homestead after sale of their homesteads and have no ability to buy apartment in town, which will lead to homeless of the farmers and affects the social stability. Also, because the acquirements of countryside homestead right of use has the certain status, free, does not have the deadline, therefore, advocated the prohibition or limits the countryside homestead right of use to transfer to others who have no certain status.
Based on above theory, protection of country homestead has been in a static attribution, controlled by administration. However, it's property rights have been ignored and restricted. With the deepening of institution building of China's market economy, state-owned land right of use has been open, increasing the value of the land to be reflected. In contrast, countryside homestead right of use in the whole system is still being ignored or even closed. It is not only against the property nature of homestead right of use, but also is not in line with market value and efficiency goals. It is not in line with trends.
This article from theory and practice embarks, for the purpose of clarifying some wrong understanding, centers on the concept and legal nature of countryside homestead right of use, analyzing two views of opposition and support, the necessity of status and the possibility of legal theory, overcoming obstacles to circulation and the pattern design to circulation, and so on. Then I demonstrate one by one, and concluded that, countryside homestead right of use is essentially usufructuary property right, allowing freely circulation and given its income and disposition are Also should be the essential attribute of its meaning. And now an underground market for homestead exchange has been formed. That is the way to solve the problem that we should ease the prohibition, accelerate the pace of research and legislation for the provision of legal system and regulatory measures for the circulation of countryside homestead right of use. Finally, on this paper, the issue of countryside homestead can not be achieved overnight. To solve the worries for circulation of homestead, it should establish a rural social security system to protect the basic survival of farmers.
Besides the introduction and the conclusion, this article altogether divides three chapters:
Chapter one clears on the concept of countryside homestead right of use, defining it as members of rural collective organizations in accordance with the law enjoy the rights of residential building on the land owned by rural collective organizations. It also introduce and analyze several representation views on the legal nature of homestead right of use, defining it as usufructuary of special real estate property.
Chapter two analyzes the status of countryside homestead right of use, the contradictions between restrictions on law and the reality. Then we conduct a feasibility analysis of reasons for opposition and support from both sides to support the circulation of this paper's point of view. It is used to provide a theoretical basis to support the circulation, which is a property development trends and is also market economy and legal system development trends of the times.
Chapter three puts forward solutions on the obstacles of circulation. First, the experience of urban housing reform indicated that reform of homestead circulation will not lead to social disorder. Second, we design a two-stage model for homestead circulation. The initial model is introduction of a statutory right to lease, and the final model is free circulation. Finally, create a rural social security mechanism from both nation and collective, to protect the basic livelihood of farmers.
引文
1 关于宅基地开禁与否的论战,见孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》,载《法学理论》2005年第4期:韩世远：《宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”》,载《政治与法律》2005第5期。
2 《物权法(草案)》一、二稿第一百六十三条、一百六十四条的规定是：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房转让的,宅基地使用权一并转让。宅基地使用权不得单独抵押.建造在该宅基地上的住房抵押的,宅基地使用权一并抵押。”从第三稿开始一直到第六稿,规定的均为：“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户。住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”到第七稿时，又将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”删掉.从立法草案条文的反复修改中可以看出立法者在此问题上的犹豫不决。
3 2005年广东率先出台《广东省集体建设用地使用权流转办法》后,江苏、湖北、江西、安徽、河北、河南等省相继出台农村集体建设用地流转办法,国土资源部《农村集体建设用地流转办法》也将于近期出台,中国法院网：http://www.chinacourt.org/html/article/200903/19/349255.shtml(访问日期:2009年3月20日.)
4 王利明主编：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》,法律出版社2005年6月版。
5 王卫国、王广华著：《中国土地权利的法制建设》,中国政法大学出版社2002年6月版,第360页。
6 张俊浩著：《民法学原理》,中国政法大学出版社1991年版,第422-423页。
7 参见《物权法》第十三章“宅基地使用权”第152条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
8 王利明著:《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年5月版,第417页.
9 王利明著：《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年5月版,第472页。
10 尹飞：《应当赋予宅基地使用权充分的可流通性》,
http://www.1488.com/china/Intolaws/LawPoint/Default.asp?ProgramID=22&pkNo=1749,(访问日期：2009年3月20日)。
11 马俊驹、余延满著：《民法原论》,法律出版社2005年版,第285-286页。
12 王卫国、王广华主编：《中国土地权利指南》,中国政法大学出版社2001年版,第189页。
13 杨立新著：《疑难民事纠纷司法对策》,吉林人民出版社1998年版,第1141-1142页。
14 梁慧星著：《中国物权法研究(下)》,法律出版社2002年3月版,第647页。
15 高富平著：《土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究》,法律出版社2001年版,第59页。
16 陈华彬著：《外国物权法》,中国法制出版社2003年版,第116-118页。
17 魏西云：《新形势下农村宅基地管理亟需加强》,http://search.lm.cn/detail_inforadarjsp?channelid=75024&primarykeyvalue=URLID%3D954437&primaryrecord=1,(访问日期：2009年1月21日)。
18 肖华：《农宅入市为谁松闸?》,载《南方周末》2007年3月29日。
19 张待水：《农民宅基地流转法律制度探析》,载《江西社会科学》2004年3月,第136页。
20 肖华：《农宅入市为谁松闸?》,载《南方周末》2007年3月29日。
21 肖兴江：《关于宅基地使用权流转的思考》,载《扬州教育学院学报》2003年5月。
22 徐宗威：《物权法中关于农村宅基地使用权有条件转让的问题》,载《城乡建设》2006年5月42日。
23 李莹：《我国耕地资源的增减大势》,载《中国国土资源报》1999年5月31日。
24 孙立平：《谁有可能城市化》,载《经济观察报》2005年3月28日。
25 国家统计局编：《2001年中国发展—中国的“九五”》,北京中国统计出版社2002年版,第325页。
26 周楚军：《规整天地》,载《中国国土资源报》1999年1月13日。
27 参见：孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辨》,《法学理论》2005年第4期；陈柏峰：《农村宅基地限制交易的正当性》,《中国土地科学》2007年第4期等。
28 孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辨》,《法学理论》2005年第4期。
29 石长城：《关于农村宅基地的若干思考》,http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=7038-13k,(访问时间：2009年4月1日)。
30 韩世远：《宅基地的租赁与农村房屋的买卖》,载《人民法院报》2005年1月26日。
31 江平：《农村土地立法三难题》,载《财经》2005年第25期。
32 吴坤：《物权法草案第四次审议焦点之—居民购置农村宅基地是禁是放》,http://www.house.focus.cn/showarticle/3325/512007.html-32k,(访问时间：2009年4月2日)。
33 参见《胡星斗教授记者访谈》,载《南方周末》2006年3月10日。
34 李锡鹤著：《民法基本理论若干问题》,人民出版社2007年版,第209页。
35 傅鼎生：《集体建设用地使用权流转之禁与放》,载《审判前沿观察》2007年第1辑。
36 高富平：《土地使用权客体论—我国不动产物权制度设计的基本设想》,载《法学》2001年第11期。
37 孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辨》,载《法学理论》2005年第4期。
38 孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辨》,载《法学理论》2005年第4期。
39 梁慧星、陈华彬编著：《物权法》,法律出版社1997年版,第5页。
40 韩玉斌：《农村宅基地使用权立法论纲》,载《中国学术期刊网》,第18-19页。
41 杨景宇、乔晓阳、胡康生等编著：《宪法和宪法修正案学习问答》,中国民主法制出版社2004年3月版,第140页。
42 参见2007年3月8日全国人民代表大会常务委员会副委员长王兆国在第十届全国人民代表大会第五次会议上所作报告：《关于<中华人民共和国物权法(草案)>的说明》。
43 参见王利明教授记者访谈,载《华西都市报》第四版,2007年3月6日。
44 傅鼎生：《集体建设用地使用权流转之禁与放》,载《审判前沿观察》2007年第1辑。
45 陈小君著：《农村土地法律制度研究》,法律出版社2003年版,第256页。
46 高富平著：《土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究》,法律出版社2001年版,第450页。
47 梁慧星著：《中国物权法研究(下)》,法律出版社2002年3月版,第661页。
48 中国政法大学物权法课题组：关于《<中华人民共和国物权法>(征求意见摘)的修改意见》
49 王卫国著：《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社2003年版,第193页。
50 参见本文第二章第二节第二点“第三,目前有限制的内部流转不具操作意义。”
51 韩世远：《宅基地的立法问题—兼析物权法草案第十三章宅基地使用权》,载《政治与法律》2005年第1期。
52 韩世远：《宅基地的立法问题》,http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=21262,(访问日期：2009年3月15日)。
53 中国农业科学院：《中国农业之研究》,中国农业科技出版社1990年版,第83页。
54 参见如北京市《小城镇户籍管理制度改革意见》,规定：“在本市14个卫星城和33个中心镇规划区范围内有合法固定的住所,稳定职业和生活来源的人员及其共同居住的直系亲属,凡持有本市农业户口的,均可根据本人意愿办理城镇常住户口”； 广东省《关于推进城镇化的若干政策意见》,从2004年起,全省取消“农转非”计划指标,将入户审批制度改为核准制度。
55 保障网：《农民工参加基本养老保险办法》,http://www.cnlss.com/MolssLaw/OldAgelnsurance/200902/MolssLaw_20090205202636_6164.html,(访问日期：2009年3月5日)。
56 高珊等：《江苏省农村土地征用与收益分配研究》,载《中国人口资源与环境》2004年第2期。
57 国家发展和改革委员会小城镇改革和发展中心：《大力推进农村集体经济股份合作制改革》,http://www.town.gov.cn/index.php?option=com_content&module=44&sortid=&artid=303&menuid=56,(访问日期：2009年3月25日)。
58 东方新闻网：《上海“廉租房制度”》,http://news.eastday.com/epublish/gb/paper148/20010612/class014800006/hwz409332.htm,(访问日期：2009年3月23日)。
1、梁慧星著：《中国物权法研究》(下),法律出版社2002年3月版。
2、王利明著：《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年5月版。
3、高富平著：《土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究》,法律出版社2001年版。
4、王卫国、王广华著：《中国土地权利的法制建设》,中国政法大学出版社2002年6月版。
5、王卫国著：《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社2003年版。
6、杨立新著：《疑难民事纠纷司法对策》,吉林人民出版社1998年版。
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8、陈华彬著：《外国物权法》,中国法制出版社2003年版。
9、张俊浩著：《民法学原理》,中国政法大学出版社1991年版。
10、陈小君著：《农村土地法律制度研究》,法律出版社2003年版。
11、中国农业科学院：《中国农业之研究》,中国农业科技出版社1990年版。
1、梁慧星、陈华彬编著：《物权法》,法律出版社1997年版。
2、王卫国、王广华主编：《中国土地权利指南》,中国政法大学出版社,2001年版。
3、王利明主编：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》,法律出版社2005年6月版。
4、杨景宇、乔晓阳、胡康生等编著：《宪法和宪法修正案学习问答》,中国民主法制出版社2004年3月版。
5、国家统计局编：《2001年中国发展—中国的“九五”》,北京中国统计出版社2002年版。
1、江平：《农村土地立法三难题》,载《财经》2005年第25期。
2、孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辨》,载《法学理论》2005年第4期。
3、傅鼎生：《集体建设用地使用权流转之禁与放》,载《审判前沿观察》2007年第1辑。
4、韩世远：《宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章宅基地使用权》,载《政治与法律》2005年第1期。
5、韩玉斌：《农村宅基地使用权立法论纲》,载《中国学术期刊网》。
6、高富平：《土地使用权客体论—我国不动产物权制度设计的基本设想》,载《法学》2001年第11期。
7、高珊等：《江苏省农村土地征用与收益分配研究》,载《中国人口资源与环境》2004年第2期。
8、陈柏峰：《农村宅基地限制交易的正当性》,载《中国土地科学》2007年第4期。
9、肖兴江：《关于宅基地使用权流转的思考》,载《扬州教育学院学报》2003年5月。
10、张待水：《农民宅基地流转法律制度探析》,载《江西社会科学》2004年3月。
1、裴桂芬：《农村宅基地使用权立法问题研究》,中国政法大学,2007年。
2、唐鑫：《论我国农村宅基地使用权研究》,四川大学硕士论文,2007年。
3、陈五建：《农村宅基地使用权制度研究》,华东政法大学硕士论文,2005年。
1、肖华：《农宅入市为谁松闸?》,载《南方周末》2007年3月29日。
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